L’attestation est arrivée sans artisan ni facture : le deux-pièces chauffé à l’électrique, classé G au diagnostic de 2023, affiche désormais F sur le document téléchargé en quelques clics depuis le site de l’Ademe. Rien n’a été isolé, aucune fenêtre n’a été changée, et pourtant le logement semble sorti de la catégorie interdite à la location. Le bailleur se demande s’il peut relouer sans engager de travaux. Le locataire en place s’interroge : peut-il encore exiger l’isolation des murs quand l’étiquette s’est améliorée toute seule ? L’acquéreur qui visite la semaine suivante hésite entre trois papiers : l’ancien diagnostic, la nouvelle attestation, ou un diagnostic entièrement neuf.
La réponse tient en quelques lignes, avec ses réserves. Oui, depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du diagnostic de performance énergétique est passé de 2,3 à 1,9, et près de 850 000 logements chauffés à l’électrique peuvent ainsi quitter les classes F ou G sans aucun travaux. Oui, le propriétaire d’un diagnostic antérieur peut télécharger gratuitement une attestation officielle qui remplace l’ancienne étiquette, avec la même durée de validité, et l’utiliser pour une vente ou une mise en location. Mais non, cette embellie administrative ne règle pas tout : un logement reclassé F reste un logement très peu performant que son occupant peut toujours demander à voir isoler, comme l’a tranché le tribunal judiciaire de Paris le 8 septembre 2026 ; un logement reclassé F sera de toute façon interdit à la location le 1er janvier 2028 ; et un diagnostic erroné, dans un sens ou dans l’autre, engage la responsabilité de celui qui l’a établi. Réserves à lire avant tout : les décisions citées sont rendues sur des faits précis, pour l’essentiel en premier ressort, avec un diagnostic précis et des preuves précises ; aucune ne crée un droit automatique à relouer, à ne plus payer ou à être indemnisé. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de lecture, et les montants rapportés sont ceux des espèces jugées, pas des barèmes.
I. Ce qui a vraiment changé le 1er janvier 2026
A. Un coefficient, pas une baguette magique : le 2,3 devenu 1,9 et l’attestation gratuite
Le changement vient d’un arrêté publié au Journal officiel, annoncé le 9 juillet 2025 par le Premier ministre et entré en vigueur le 1er janvier 2026. Le communiqué du ministère de la Transition écologique l’explique sans détour : L’arrêté fait évoluer la méthode de calcul du DPE à partir du 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, en cohérence avec la valeur européenne actualisée. Concrètement, l’électricité consommée dans le logement comptait jusqu’ici pour 2,3 fois sa valeur en énergie primaire ; elle ne compte plus que pour 1,9 fois. À consommation réelle identique, la facture énergétique conventionnelle du logement baisse sur le papier, et l’étiquette peut gagner une classe, parfois deux. Le ministère assume l’objectif politique : l’électricité française, décarbonée à environ 95 % grâce au nucléaire et aux renouvelables, ne devait plus être pénalisée face au gaz ou au fioul dans le calcul.
Premier point que les discours commerciaux oublient souvent : seuls les logements chauffés à l’électricité, en tout ou partie, sont concernés. Un appartement chauffé au gaz, au fioul ou par un réseau de chaleur ne gagne rien à la réforme. Et même parmi les logements électriques, le gain n’est pas automatique : il dépend de la surface, de l’isolation, des équipements et de la consommation conventionnelle. Les estimations gouvernementales évoquent près de 850 000 logements susceptibles de quitter les classes F ou G, ce qui laisse des millions d’autres logements électriques exactement là où ils étaient. La promesse du démarcheur qui annonce à tout le monde une sortie de la catégorie des passoires mérite donc d’être vérifiée chiffre en main, pas crue sur parole.
Deuxième point, le plus pratique : inutile, dans la plupart des cas, de commander un nouveau diagnostic complet pour constater l’amélioration. Le ministère précise que l’arrêté s’applique aux DPE et audits édités depuis le 1er janvier 2026, tandis que les DPE antérieurs restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement et facilement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site internet de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe La foire aux questions officielle du ministère détaille la marche à suivre : les propriétaires déjà dotés d’un DPE au 1er janvier 2026 peuvent télécharger gratuitement l’attestation officielle de nouvelle étiquette sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, avec le numéro qui figure en haut à droite du rapport. Elle n’est pas un simple simulateur : elle remplace l’étiquette du DPE et court jusqu’au terme de validité du diagnostic initial. Et surtout, le document est utilisable notamment pour les ventes et les mises en location. Un propriétaire dont le diagnostic antérieur au 1er janvier 2026, établi après le 1er juillet 2021, reste valide peut donc vendre ou relouer sur la foi de la nouvelle étiquette, sans payer un second diagnostic. Les deux documents, ancien diagnostic et attestation, voyagent ensemble : l’un porte le détail et les recommandations, l’autre l’étiquette à jour.
B. Ce que la nouvelle étiquette permet, et ce qu’elle ne permet pas
Pour comprendre l’effet de l’attestation, il faut d’abord rappeler ce qu’est juridiquement un DPE. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation le définit comme « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre ». Il « comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation » et « est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic ». Autrement dit, l’étiquette n’est que la partie visible d’un document qui contient aussi des consommations estimées, des recommandations et un chiffrage théorique des factures. L’attestation de 2026 ne remplace que l’étiquette : le reste du rapport, y compris les travaux préconisés, demeure.
Côté vente, le diagnostic garde toute sa place dans le dossier. L’article L. 126-28 du même code prévoit qu’« En cas de vente de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l’acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 », et que « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire ». Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte comprend notamment « Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ». Vendre avec l’ancienne étiquette défavorable alors que l’attestation gratuite donnerait une meilleure classe, c’est donc s’exposer à des négociations inutiles, voire à un contentieux sur l’information de l’acquéreur. À l’inverse, vendre en ne présentant que l’attestation sans le rapport complet priverait l’acquéreur des recommandations et du détail : les deux documents doivent être communiqués ensemble.
Côté location, la règle est tout aussi nette. L’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’« En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ». Le même article ajoute une limite que les locataires découvrent souvent trop tard : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Les préconisations de travaux du DPE ne constituent donc pas, à elles seules, une injonction de faire : elles éclairent, elles n’ordonnent pas. C’est au juge, saisi sur le fondement de la décence ou des obligations du bailleur, d’ordonner des travaux, comme on le verra.
Côté annonces, l’étiquette engage dès la publication. L’article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation impose qu’« En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat ». Publier une annonce avec l’ancienne classe G quand l’attestation officielle affiche F, c’est décourager des candidats pour rien et s’exposer à un reproche d’information inexacte. Publier la nouvelle classe sans avoir téléchargé l’attestation, c’est affirmer ce qu’on ne peut pas encore prouver.
Reste le calendrier des interdictions, que la nouvelle étiquette ne fait pas disparaître mais décale parfois utilement. Le service public officiel rappelle que depuis le 1er janvier 2025, les logements étiquetés G ne peuvent plus être mis en location et sont regardés comme non décents, et que cette interdiction l’interdiction vise les contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025. Pour la suite, le service public annonce qu’à compter du 1er janvier 2028, les logements étiquetés F seront considérés comme non décents, puis qu’à partir du 1er janvier 2034, les logements étiquetés E ne pourront plus être loués. L’échelle elle-même est fixée par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui classe les logements « par niveau de performance décroissant », de la classe A « Extrêmement performants » à la classe G « Extrêmement peu performants », tandis que l’article L. 173-2 du même code impose qu’« A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E ». La conséquence pratique est double. Un logement passé de G à F grâce au nouveau coefficient peut être remis en location aujourd’hui, puisque l’interdiction ne frappe que la classe G : c’est le vrai gain de la réforme pour des dizaines de milliers de bailleurs. Mais ce même logement reclassé F sera interdit à la location le 1er janvier 2028, comme tous les F : la nouvelle étiquette offre un répit de deux ans, pas une dispense définitive. Celui qui se contente de télécharger l’attestation sans programmer les travaux se retrouvera en 2028 exactement là où il était en 2024, avec un délai de chantier en copropriété qui se compte en années, pas en semaines.
II. Bailleur, locataire, vendeur : ce que chacun peut exiger, prouver et risquer
A. Relouer un logement reclassé, exiger des travaux malgré l’embellie : le juge tranche au cas par cas
Premier cas, le plus fréquent depuis janvier : le bailleur d’un ancien G devenu F veut relouer. Si le diagnostic d’origine, établi après le 1er juillet 2021, est encore valide et que l’attestation officielle affiche F, la relocation est juridiquement possible : l’interdiction de 2025 ne vise que les logements étiquetés G, et l’administration admet elle-même que les DPE antérieurs au 1er janvier 2026 mais postérieurs au 1er juillet 2021 restent valables, comme les attestations téléchargées sur l’Observatoire de l’Ademe. Le dossier de location doit alors contenir le diagnostic joint au contrat, comme l’exige l’article L. 126-29, accompagné de l’attestation qui en actualise l’étiquette, et l’annonce doit afficher la nouvelle classe conformément à l’article L. 126-33. Prudence toutefois sur deux points. D’une part, si le bail précédent a été signé avant le 1er janvier 2025 et se reconduit tacitement, l’interdiction s’applique au moment du renouvellement ou de la reconduction : c’est le service public qui le précise, en rappelant que l’interdiction l’interdiction s’appliquera au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail. D’autre part, relouer un F en 2026 sans rien engager, c’est programmer une interdiction de relouer en 2028 : le bailleur avisé fait établir dès maintenant des devis d’isolation, vérifie ce qui relève des parties privatives et ce qui dépendra d’un vote de l’assemblée générale, et provisionne.
Deuxième cas, le miroir du premier : le locataire d’un logement reclassé demande quand même des travaux. La tentation du bailleur est de brandir la nouvelle étiquette comme un bouclier : le logement n’est plus une passoire interdite, donc il n’y aurait plus rien à faire. Le tribunal judiciaire de Paris a écarté cet argument le 8 septembre 2026, dans un jugement qui mérite d’être lu de près parce qu’il porte exactement sur notre situation. Les locataires occupaient un appartement humide et moisi depuis janvier 2024 ; le bailleur objectait notamment que le DPE était passé de la classe G à la classe F. Le juge répond que le passage de G à F, lié à la modification réglementaire, ne dispense pas la bailleresse d’isoler, un classement F restant celui d’un logement « très peu performant ». Et le tribunal ajoute que le nouveau diagnostic conclut toujours à une isolation des murs insuffisante et préconisant une isolation par l’intérieur comme travaux essentiels. La leçon est claire : l’amélioration réglementaire de l’étiquette ne fait pas disparaître l’humidité, les moisissures ni l’insuffisance des murs, et le juge ordonne les travaux sur la base des désordres constatés, pas de la lettre affichée. En l’espèce, le tribunal a ordonné l’isolation thermique des parois intérieures dans un délai d’un mois suivant la signification, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, condamné le bailleur à 14 500 euros pour le préjudice de jouissance lié à l’humidité et aux moisissures, 2 800 euros de frais de relogement pendant les travaux, 1 000 euros de préjudice moral et plus de 5 000 euros de préjudice financier. Une lettre devenue F ne vaut donc ni quitus ni dispense : elle vaut, au mieux, un délai.
Troisième cas : le locataire qui, à l’inverse, fait obstacle aux travaux que le bailleur veut réaliser. Le tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé le 27 mars 2026, donne l’autre face de la médaille. Un locataire demandait la suspension de son loyer, subsidiairement sa réduction de moitié, la restitution d’une revalorisation, des dommages et intérêts et des travaux génériques, tout en s’opposant à l’isolation intérieure devisée par le bailleur. Le juge l’a débouté de l’ensemble de ses demandes au fond, renvoyé les parties à se pourvoir au principal, et ordonné au locataire de laisser libre accès au logement entre le 28 mars et le 2 mai 2026 pour l’isolation intérieure devisée le 3 novembre 2025 par la société désignée, et dit que, passé ce délai, le locataire sera tenu au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution. Deux enseignements pour les occupants : la suspension ou la réduction du loyer ne se décrète pas seul, elle se demande au juge et se prouve, et refuser l’accès à l’artisan choisi par le bailleur pour isoler peut coûter une astreinte journalière. Le même arrêt parisien du 8 septembre 2026 le confirme en creux : les locataires qui avaient documenté l’humidité depuis 2024, fait établir des devis et laissé passer l’expertise ont tout obtenu, parce que leur dossier était précis, daté et chiffré.
B. Vendre avec l’ancienne ou la nouvelle étiquette, et quand la copropriété bloque les travaux
Côté vente, le reclassement sans travaux crée une situation inédite : le même bien peut se présenter avec deux étiquettes différentes, l’ancienne imprimée sur le rapport et la nouvelle sur l’attestation. La bonne pratique est de communiquer les deux ensemble, rapport complet et attestation, dès les visites, puis de les annexer à la promesse dans le dossier de diagnostic technique. Le vendeur qui tait l’attestation favorable vend moins bien qu’il ne pourrait ; celui qui ne présente que l’attestation sans le rapport prive l’acquéreur des consommations estimées, des recommandations et du chiffrage théorique des factures, et s’expose à un reproche sur l’information délivrée. Surtout, l’étiquette, ancienne ou nouvelle, ne protège ni le vendeur ni le diagnostiqueur contre l’erreur de diagnostic elle-même. La Cour de cassation l’a rappelé le 21 novembre 2019, dans un arrêt de rejet qui fait toujours référence : le diagnostic remis aux acquéreurs classait la maison en haut de la catégorie D pour la consommation et en bas de la même catégorie pour les gaz à effet de serre, quand l’expert judiciaire concluait au bas de la catégorie F et au plus bas de la catégorie G. Le diagnostiqueur reconnaissait d’ailleurs s’être trompé sur la consommation estimée du bâtiment. La troisième chambre civile a validé sa condamnation solidaire avec son assureur à payer 15 000 euros aux acquéreurs, en réparation de leur perte de chance d’obtenir un moindre prix. La cour d’appel de Pau a appliqué la même logique le 18 mars 2025 : faute du diagnostiqueur dans le DPE établi en 2015, demande d’indemnisation de la perte de chance de négocier déclarée recevable, et 6 500 euros alloués aux acquéreurs pour leur perte de chance d’obtenir un prix d’achat plus bas. Deux conséquences pour 2026. D’abord, un vendeur qui constate un écart manifeste entre l’étiquette et la réalité du bien, dans un sens comme dans l’autre, a intérêt à faire vérifier le diagnostic avant de mettre en vente plutôt qu’après l’assignation. Ensuite, l’acquéreur qui découvre après l’achat que le DPE était fantaisiste ne demande pas l’annulation automatique de la vente : il chiffre une perte de chance de négocier, la prouve par une expertise, et dirige son action contre le diagnostiqueur et son assureur autant que contre le vendeur. C’est un contentieux de preuves et de chiffres, pas d’indignation.
Le diagnostiqueur lui-même n’est pas un prestataire comme un autre. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation encadre strictement le diagnostiqueur : les diagnostics « sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés », que « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions », et qu’« Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa ». Un diagnostic offert par l’entreprise qui vend ensuite l’isolation, ou établi par un opérateur sans assurance identifiable, doit alerter : en cas d’erreur, c’est l’indépendance et l’assurance du diagnostiqueur qui conditionnent l’indemnisation. Depuis le 1er juillet 2024, la formation et les contrôles ont été renforcés, et un plan de lutte contre les diagnostics de complaisance est entré en vigueur le 1er juillet 2025 : le DPE approximatif coûte de plus en plus cher à celui qui le signe.
Reste le cas le plus délicat, celui du copropriétaire : l’isolation de la façade, de la toiture ou du plancher bas ne se décide pas seul, et le projet de plan pluriannuel de travaux, établi sur dix ans, ne déclenche rien tout seul. L’assemblée générale conserve son pouvoir de vote, et les chiffres de 2026 donnent le vertige : environ un projet de travaux sur trois serait rejeté ou abstenu en assemblée, pour un montant moyen de travaux votés de 9 342 euros, en hausse de près de 10 % en deux ans. Le propriétaire d’un F reclassé, qui croyait avoir gagné deux ans de répit avant 2028, découvre qu’il lui faudra peut-être convaincre une majorité de voisins de voter une isolation collective dont il ne verra les effets qu’après l’échéance. La marche utile ne consiste pas à attendre la dernière année : demander dès maintenant l’inscription du sujet à l’ordre du jour, faire établir le diagnostic technique et le chiffrage, sécuriser le plan de financement avec les aides collectives et individuelles avant le vote, et, si l’assemblée rejette un projet nécessaire à la décence ou à la conservation de l’immeuble, faire vérifier sans tarder les voies de contestation et les responsabilités du syndic. Sur ces dossiers où se mêlent vote collectif, décence du logement loué et responsabilité du vendeur, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de choisir entre la contestation de l’assemblée, la mise en demeure du bailleur ou la négociation avec l’acquéreur, au lieu de subir successivement les trois. La presse du 16 septembre 2026 le résume d’une formule : à l’échelle d’une copropriété, trois années représentent un délai très court.
Conclusion
Le nouveau coefficient 1,9 n’est ni une arnaque ni un miracle : c’est un changement de règle de calcul, entré en vigueur le 1er janvier 2026, qui améliore sur le papier la situation des logements chauffés à l’électricité et s’accompagne d’une attestation officielle gratuite, utilisable pour vendre et pour louer. Le propriétaire avisé télécharge l’attestation, la joint au rapport complet, met son annonce à jour et gagne, dans le meilleur des cas, deux années avant l’échéance de 2028. Mais l’étiquette ne fait pas le confort : un F reclassé reste très peu performant, le juge parisien de septembre 2026 l’a dit en ordonnant l’isolation sous astreinte malgré le passage de G à F, et le locataire qui documente l’humidité et laisse passer l’artisan obtient travaux, relogement et indemnités pendant que celui qui bloque les travaux paie l’astreinte. Côté vente, l’erreur de diagnostic se paie en perte de chance chiffrée, 15 000 euros devant la Cour de cassation en 2019, 6 500 euros devant la cour d’appel de Pau en 2025, et l’indépendance assurée du diagnostiqueur conditionne la réparation. Et côté copropriété, un projet de travaux sur trois rejeté en assemblée rappelle que l’isolation collective se prépare des années à l’avance, pas le trimestre de l’interdiction. Le bon réflexe tient donc en quatre gestes : vérifier que le logement est bien concerné par le nouveau calcul, télécharger l’attestation quand elle est favorable, programmer les travaux réels sans attendre 2028, et constituer dès aujourd’hui le dossier daté qui fera la différence devant le juge.
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