Les premières pluies d’automne 2026 ont déjà fait leur travail. Au dernier étage, un halo au plafond, un papier peint qui cloqué, une odeur de cave dans une chambre, parfois un filet d’eau le long d’un Velux : la toiture ne tient plus l’eau. Le réflexe immédiat est de chercher un couvreur. Le réflexe utile est de savoir qui doit payer, qui doit ordonner les travaux et ce que vous pouvez exiger dès cette semaine, sans attendre la prochaine assemblée générale de juin.

Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la toiture n’est presque jamais un problème « privé » du dernier étage. Elle relève, dans le silence des titres, du gros œuvre commun. Le syndic a le devoir d’administrer, d’entretenir et, en urgence, d’engager lui-même les travaux de sauvegarde. Le syndicat répond des dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes. Le locataire, lui, n’a pas à financer la réfection d’une couverture : il peut exiger de son bailleur un logement en état, puis le bailleur se retourne contre le syndicat.

Deux pièges reviennent à chaque rentrée. Le premier consiste à croire qu’une terrasse privative ou un droit de jouissance exclusive fait basculer toute la charge sur l’occupant du dernier étage : l’étanchéité qui protège l’immeuble reste, le plus souvent, une charge commune. Le second consiste à laisser le syndic « attendre un devis » pendant que l’eau continue de rentrer : l’urgence lui donne le pouvoir d’agir sans vote préalable, à charge d’informer et de convoquer ensuite. Ce texte dit comment qualifier la fuite, qui paie, quelles pièces rassembler et comment forcer la réparation à Paris et en Île-de-France.

I. Fuite de toiture en copropriété : qui paie les réparations

A. La toiture est-elle une partie commune et le syndic doit-il agir d’urgence

La première question n’est pas « qui a le meilleur couvreur », c’est « à qui appartient le toit ». L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose le principe : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, « le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Une couverture, une charpente, un chéneau, un acrotère, une étanchéité de toiture-terrasse qui protège plusieurs lots relèvent de ce gros œuvre, sauf clause claire du règlement qui en disposerait autrement.

Cette qualification commande tout le reste. L’article 14 de la même loi constitue la collectivité des copropriétaires en syndicat doté de la personnalité civile. Le texte assigne au syndicat un objet précis : « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. » Il ajoute une responsabilité propre : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Une infiltration qui entre par le toit et détruit un parquet, un placard ou un matériel informatique n’est donc pas un simple « dégât des eaux » à classer entre assureurs : c’est, d’abord, un manquement possible à la conservation de l’immeuble.

La troisième chambre civile l’a dit sans détour. Dans l’arrêt du 17 décembre 2015, n° 14-16.372, publié au Bulletin, la Cour vise l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et énonce : « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». Elle casse une cour d’appel qui avait exonéré le syndicat au motif que les infiltrations existaient avant la mise en copropriété. La formule de cassation est encore plus nette : « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété ». Autrement dit, un toit mal conçu dans les années 1970, une étanchéité jamais reprise, une verrière commune qui fuit depuis quinze ans : le syndicat ne peut pas se défausser en disant que « c’était déjà comme ça ».

Cette responsabilité n’est pas abstraite. Elle pèse concrètement sur le syndic, organe d’exécution. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, charge le syndic, notamment, « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Une toiture qui laisse passer l’eau n’est pas un sujet de « prochain ordre du jour ». C’est un cas d’urgence dès que l’infiltration menace la structure, l’électricité, la santé des occupants ou la conservation des lots.

Le décret d’application le précise. L’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur, dispose : « Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. » Il peut même, après avis du conseil syndical s’il en existe un, demander une provision qui « ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux », sans délibération préalable, pour ouvrir le chantier. Un syndic qui refuse d’appeler un couvreur « tant que l’assemblée n’a pas voté » ignore ce pouvoir-devoir. Vous pouvez le lui rappeler par lettre recommandée, avec photos datées, constat d’huissier si l’eau coule encore, et mise en copie du conseil syndical.

Deux précisions évitent les faux débats. D’abord, l’urgence n’autorise pas n’importe quel voisin à monter sur le toit avec son entrepreneur. La troisième chambre civile, dans l’arrêt du 22 mars 2018, n° 17-10.053, vise les articles 25 b de la loi de 1965 et 37 du décret de 1967. Elle casse une cour d’appel qui avait validé des travaux de toiture réalisés par un copropriétaire avec le seul accord du syndic, à la demande d’un service d’hygiène. La Cour énonce que « tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et que l’accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale ». L’urgence appartient au syndic, pour la sauvegarde de l’immeuble ; elle n’ouvre pas un droit individuel à bricoler le toit commun. Ensuite, l’article 25, b, de la loi de 1965, dans sa version en vigueur, réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Un copropriétaire du dernier étage qui veut avancer les frais d’une réfection doit donc passer par le vote, sauf à ce que le syndic agisse lui-même au titre de l’urgence.

En pratique, dès la première tache, trois actes s’imposent le jour même : photographier les désordres avec un objet daté, prévenir le syndic par écrit (courriel suivi d’un recommandé), et déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble et, le cas échéant, à votre multirisque. Le syndic doit mandater un professionnel pour localiser l’entrée d’eau. Tant que l’origine n’est pas établie, personne ne peut sérieusement dire « ce n’est pas la toiture ». Un simple seau sous la fuite n’est pas une mesure de sauvegarde.

B. Locataire, bailleur ou terrasse privative : qui est réellement débiteur

Le second malentendu, très fréquent à la rentrée universitaire et lors des emménagements de septembre, consiste à faire payer le locataire du dernier étage, ou à lui retenir le dépôt de garantie « parce que le plafond a tâché ». Le locataire n’entretient pas la couverture. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une toiture n’est pas une réparation locative. Un joint de robinet, éventuellement ; une étanchéité de toiture-terrasse, jamais.

La loi du 6 juillet 1989 le dit dans le vocabulaire du bail d’habitation. L’article 6, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, impose au bailleur de remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Il est obligé, notamment, « b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement » et « c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Une chambre qui goutte, un plafond chargé d’humidité, une installation électrique exposée à l’eau : le logement n’est plus en état de servir. Le locataire met le bailleur en demeure. Le bailleur, s’il n’est que copropriétaire d’un lot, se retourne ensuite contre le syndicat. Il ne peut pas opposer à son locataire l’inertie de l’assemblée générale.

Le bailleur qui reste inerte s’expose à une action en exécution, en réduction de loyer, en dommages-intérêts, parfois en résiliation à ses torts. Le locataire, de son côté, ne peut pas décider seul de cesser de payer le loyer : l’exception d’inexécution est étroitement encadrée. La voie utile est la mise en demeure, puis, si l’eau continue, le référé aux fins de travaux et de provision, éventuellement la commission départementale de conciliation. Les photos, le constat, les mails au bailleur et au syndic, les devis, le relevé d’humidité : ce dossier se constitue tout de suite, pas six mois plus tard quand le papier peint a été repeint à la va-vite.

Reste le cas de la terrasse du dernier étage, souvent présentée comme « privative ». Le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’en fait pas une partie privative. Le service public le rappelle : une partie commune à usage exclusif reste commune. L’usage (planter, s’asseoir, poser un bac) peut être réservé à un lot ; la structure et l’étanchéité qui protègent l’immeuble restent, dans le silence du règlement, à la charge du syndicat. La jurisprudence distingue d’ailleurs, selon les titres, le revêtement de surface (parfois à la charge de celui qui en a la jouissance) et le complexe d’étanchéité (presque toujours commun). Avant de payer 40 000 euros de réfection, lisez le règlement, l’état descriptif de division et les appels de fonds des dix dernières années : une clé de répartition spécifique « toiture-terrasse du bâtiment A » change la facture, elle ne supprime pas l’obligation d’entretien du syndicat.

Le copropriétaire du dernier étage n’est pas non plus le débiteur naturel au seul motif que l’eau apparaît chez lui. Il est souvent la première victime. Il peut agir contre le syndicat sur le fondement de l’article 14, demander les travaux et l’indemnisation de ses préjudices (relogement, meubles, jouissance, frais d’hôtel). Il peut aussi, si le syndic s’abstient, mettre en cause la responsabilité personnelle du syndic pour faute de gestion. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Un syndic qui laisse une fuite connue s’aggraver pendant deux hivers commet une faute. Cette action ne dispense pas d’assigner le syndicat : les deux responsabilités se cumulent souvent.

Un arrêt parisien plus récent montre combien ces dossiers s’enlisent quand on attend. Dans l’arrêt du 12 janvier 2022, n° 20-16.244, la troisième chambre civile relate qu’une copropriétaire, « se plaignant d’infiltrations d’eau dans cet appartement », avait assigné le syndicat et son assureur. Les débats faisaient état de la « nécessité de faire procéder aux travaux de reprise de la toiture terrasse sur les parties communes depuis 2002 » et d’un vote, dès 2006, d’un fonds de prévoyance pour l’étanchéité. Vingt ans de toiture-terrasse connue, des montants de préjudice matériel et de jouissance discutés en centaines de milliers d’euros : c’est exactement le scénario que les pluies de septembre 2026 peuvent relancer si le syndic « temporise jusqu’au printemps ». La cassation portait sur la garantie d’assurance et l’aléa du contrat, non sur le principe de l’entretien. Elle n’efface pas le constat de fait : une toiture commune laissée en l’état produit un contentieux long, cher, et rarement favorable à ceux qui n’ont rien écrit.

Enfin, l’assurance n’est pas un substitut au droit. La convention IRSI organise, entre assureurs, la gestion de nombreux dégâts des eaux. Elle ne dit pas qui, au fond, doit réparer le toit. Un assureur qui indemnise un plafond ne répare pas la cause. Si la cause est la toiture commune, le syndicat reste débiteur des travaux, et le copropriétaire ou le locataire reste fondé à exiger la cessation du trouble. Déclarez le sinistre dans les délais du contrat, mais ne signez pas de quittance pour solde de tout compte tant que l’entrée d’eau n’est pas traitée.

II. Toiture qui fuit : comment forcer les travaux et récupérer les dégâts

A. Mise en demeure, référé et indemnisation des infiltrations

Une fuite ne se gagne pas par un coup de fil au standard du syndic. Elle se gagne par une séquence écrite, datée, et, si besoin, judiciaire. La première pièce est la mise en demeure. Adressez-la au syndic, en sa qualité de représentant du syndicat, par lettre recommandée avec avis de réception, avec copie au conseil syndical et, si vous êtes locataire, à votre bailleur. Décrivez les désordres, joignez les photographies, demandez l’intervention d’un professionnel sous un délai court (souvent quarante-huit à soixante-douze heures lorsque l’eau entre encore), l’engagement des travaux de sauvegarde sur le fondement de l’article 18, et la convocation d’une assemblée si une réfection lourde s’annonce. Rappelez l’article 37 du décret de 1967 : le syndic qui agit d’urgence informe et convoque, il n’attend pas.

Si vous êtes locataire, une seconde mise en demeure part vers le bailleur, distincte, fondée sur les articles 6 de la loi de 1989, 1719 et 1720 du code civil. Vous lui demandez de faire cesser les infiltrations, de reloger si le logement devient inhabitable, et de vous indiquer les mesures prises auprès du syndicat. Le bailleur qui se contente de « transmettre au syndic » sans suivre n’a pas exécuté son obligation. Le locataire peut ensuite saisir la commission de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection pour le bail d’habitation, sans préjudice d’une action parallèle contre le syndicat si le trouble vient des parties communes.

Lorsque l’eau continue, le référé est l’outil adapté. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, ou au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Une toiture ouverte sur un appartement occupé est l’archétype du trouble illicite et du dommage imminent. Le même texte permet, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire. Vous pouvez donc demander, dans la même assignation, une expertise, une mise hors d’eau immédiate, et une provision pour relogement ou pour travaux conservatoires.

L’expertise judiciaire, ou à tout le moins un constat d’huissier suivi d’un sapiteur, sert à figer l’origine. Sans origine, le syndic dira « condensation », le voisin du dessus dira « votre VMC », l’assureur dira « défaut d’entretien de l’assuré ». Avec une origine établie dans la toiture commune, l’article 14 redevient simple. Conservez les factures de déshumidificateur, de relogement, de restauration des meubles : ce sont des chefs de préjudice, pas des « frais personnels ». Le préjudice de jouissance se calcule souvent en mois de loyer, parfois plus lorsque des pièces sont inutilisables. Ne jetez pas les cartons de déménagement : ils datent l’inhabitabilité.

Si l’assemblée refuse les travaux alors que le danger est caractérisé, le copropriétaire n’est pas désarmé. Il peut faire constater l’abus de majorité, demander au tribunal d’ordonner les travaux aux frais du syndicat, et rechercher la responsabilité des copropriétaires qui ont voté contre une dépense de conservation. Le guide de l’ANIL sur la prise de décision des travaux décrit le chemin « ordre du jour, vote, contrat, chantier, réception ». Ce chemin est le régime normal. L’urgence de l’article 18 est précisément faite pour les cas où ce chemin, laissé à lui-même, laisse l’eau rentrer. Un refus d’assemblée ne gèle pas l’article 14 : le syndicat reste responsable des dommages d’origine commune.

Les pages pratiques, comme le guide de BailFacile sur le refus de travaux de toiture, insistent sur la discussion, la conciliation, puis le tribunal. C’est juste, mais incomplet dès que la fuite est en cours. La conciliation ne suspend pas l’eau. Le référé, lui, peut ordonner une bâche professionnelle, un échafaudage, un couvreur, sous astreinte, en quelques semaines. La conciliation reste utile pour le vote de la réfection définitive et la répartition des appels de fonds. Elle ne remplace pas la sauvegarde.

Côté preuves, un dossier qui convainc un juge de la mise en état tient en six chemises : le règlement et l’état descriptif ; les appels de fonds et procès-verbaux d’assemblée mentionnant la toiture ; les mails et recommandés au syndic ; les photos et constats ; les devis et factures ; la police d’assurance et les déclarations de sinistre. Manque l’une, et le syndic plaidera l’imprécision. Un mot sur le constat d’huissier : il coûte, mais il date l’eau, la surface atteinte, l’odeur, les moisissures. En copropriété parisienne, ce constat fait souvent la différence entre un « petit dégât » et une provision de plusieurs milliers d’euros.

B. Paris et Île-de-France : pièces, juge compétent et délais pratiques

À Paris et en Île-de-France, le calendrier de septembre a une particularité : les assemblées générales de copropriété se concentrent souvent au printemps, les syndics sont saturés à la rentrée, et les couvreurs affichent trois semaines de délai dès les premières pluies. Attendre « le prochain conseil syndical » n’est pas une stratégie. Le copropriétaire du 11e, du 18e ou de Saint-Denis qui découvre une tache un lundi doit avoir, le vendredi, un écrit au syndic, une déclaration de sinistre, et, si l’eau persiste, un rendez-vous d’huissier.

Le juge compétent se choisit selon la qualité du demandeur. Le locataire d’un logement d’habitation saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, pour tout ce qui concerne le bail : travaux incombant au bailleur, réduction de loyer, indemnisation, parfois résiliation. Le copropriétaire qui agit contre le syndicat ou le syndic saisit le tribunal judiciaire, souvent en référé devant le président, puis au fond pour l’indemnisation définitive. Lorsque le même désordre mélange bail et copropriété, deux procédures peuvent coexister : l’une pour forcer le bailleur, l’autre pour forcer le syndicat. Les relier par des pièces communes (constat, photos) évite les contradictions.

À Paris, le tribunal judiciaire de Paris connaît la plupart des copropriétés intramuros. En petite couronne, vérifiez le ressort : Nanterre, Bobigny, Créteil, notamment. L’assignation en référé se délivre à brève échéance ; prévoyez le temps de l’acte d’huissier et de la représentation. L’article 835 n’exige pas l’urgence au sens ancien du référé d’urgence : il suffit d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. Une toiture qui fuit dans un appartement occupé entre dans ce cadre. Demandez une astreinte : sans astreinte, un syndic pressé d’autres immeubles peut « prioriser » ailleurs.

Les pièces locales qui aident : le carnet d’entretien de l’immeuble, que le syndic doit tenir à jour ; le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux, s’ils existent, qui mentionnent souvent la couverture ; les procès-verbaux des cinq dernières années, où l’on trouve les devis reportés. Un plan pluriannuel qui prévoit la toiture en 2028 n’interdit pas l’urgence de 2026. Il montre, au contraire, que le syndicat savait. Les arrêtés de l’immeuble, s’il en existe (insalubrité, péril), changent la donne : le maire peut prescrire des mesures, et le syndic ne peut plus dire qu’il « attend un vote ».

Le canal procédural le plus rapide, à Paris, reste le référé avec constat préalable. Le plus complet, ensuite, est l’assignation au fond contre le syndicat, éventuellement le syndic, avec demande d’expertise et de provision. Le locataire qui veut seulement un logement sec peut s’arrêter au juge des contentieux de la protection, plus accessible, à condition de viser le bailleur et de lui laisser un délai de mise en demeure. Un avocat en droit immobilier à Paris sert surtout à caler le bon défendeur : trop de procédures visent le voisin, l’assureur seul, ou le syndic à titre personnel sans assigner le syndicat, et s’effondrent sur la qualité à défendre.

Deux points d’attention du ressort francilien. Premier point : les toitures-terrasses des immeubles des années 1960-1970, très nombreuses dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis, produisent des infiltrations lentes, difficiles à photographier le jour d’un beau temps. Faites constater par temps de pluie. Second point : les copropriétés dégradées, parfois déjà sous administration provisoire, ne répondent plus aux mails du syndic habituel. Dans ce cas, l’assignation vise l’administrateur provisoire, et le juge des référés peut autoriser des travaux aux frais avancés, avec répartition ultérieure. Ne payez pas de votre poche une réfection complète sans titre : vous auriez le plus grand mal à récupérer les sommes, alors que l’article 18 permet au syndic d’engager la sauvegarde sur le budget de l’immeuble.

Si vous vendez ou achetez dans la foulée, la fuite de toiture n’est plus seulement un trouble de jouissance : elle devient un aléa de l’avant-contrat. Un acquéreur qui découvre des auréoles après le compromis doit faire pointer le diagnostic, l’état de l’immeuble, les procès-verbaux. Un vendeur qui dissimule une infiltration connue s’expose à une action distincte, en vice caché, après l’acte. Ce n’est pas le même procès que celui du syndicat, et les délais ne sont pas les mêmes. Pour le présent, l’objectif est plus simple : un toit étanche avant l’hiver, des preuves datées, et une demande chiffrée.

Conclusion

Une toiture qui fuit en copropriété n’est pas un accident privé du dernier étage. Dans le silence des titres, elle relève du gros œuvre commun. Le syndicat en répond. Le syndic doit entretenir et, en urgence, faire exécuter les travaux de sauvegarde, informer et convoquer. Le locataire n’a pas à payer la couverture : il tient son bailleur, qui tient le syndicat. Une terrasse à jouissance exclusive ne transforme pas, à elle seule, l’étanchéité en charge privative.

Les pluies de septembre 2026 n’inventent pas ce droit ; elles le rendent urgent. Écrivez dès la première tache, faites constater, déclarez le sinistre, et, si l’eau continue, saisissez le juge des référés pour une mise hors d’eau sous astreinte. À Paris et en Île-de-France, le ressort, les délais de couvreurs et la saturation des syndics à la rentrée rendent cette séquence plus nécessaire encore. Un toit qui attend le printemps est un dossier qui pourrit, au propre comme au figuré.

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