La grêle a haché vos vergers au printemps, le gel de mai a anéanti ce qui restait, et votre bailleur vous réclame pourtant l’intégralité du fermage, mise en demeure à l’appui, en menaçant de faire résilier le bail rural devant le tribunal. Cette situation, fréquente après chaque épisode climatique violent, soulève trois questions que les fermiers posent dans cet ordre : dois-je payer le fermage plein malgré une récolte quasi inexistante, la clause du bail qui me fait supporter tous les cas fortuits m’interdit-elle toute remise, et le bailleur peut-il obtenir la résiliation pour ce motif. Les réponses tiennent en trois règles que la Cour de cassation vient de rappeler avec netteté : la remise du prix est prévue par la loi dès lors que la moitié au moins d’une récolte est enlevée par un cas fortuit, la clause qui charge le preneur des cas fortuits ne couvre que les événements ordinaires sauf stipulation visant tous les cas prévus ou imprévus, et la perte de récolte, même aggravée par l’absence d’assurance grêle, ne caractérise pas à elle seule des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Chaque point se prouve et se chiffre, puis se plaide devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le bilan des arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption, tenu à jour sur ce site, montre d’ailleurs que le contentieux du prix du fermage concentre une part croissante des cassations rurales : lire notre bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. Demander la remise du fermage quand la récolte est emportée par un cas fortuit
A. Le seuil légal : la moitié d’une récolte au moins, la compensation sur tout le bail et la dispense provisoire du juge
Le siège de la matière n’est pas dans le code rural mais dans le code civil, aux articles 1769 à 1773, qui régissent le bail à ferme et s’appliquent au preneur à bail rural. Lorsque le bail est conclu pour plusieurs années, la règle est posée par l’article 1769 du code civil : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. S’il n’est pas indemnisé, l’estimation de la remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; Et, cependant, le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte. »
Quatre conditions se dégagent de ce texte. Premièrement, la perte doit atteindre la totalité ou au moins la moitié d’une récolte : en dessous de ce seuil, le texte n’ouvre pas droit à remise pour un bail pluriannuel. Deuxièmement, la perte doit résulter de cas fortuits, c’est-à-dire d’événements extérieurs, imprévisibles dans leur survenance concrète et irrésistibles, comme la grêle, la gelée tardive ou l’inondation exceptionnelle. Troisièmement, le fermier ne doit pas avoir été indemnisé par les récoltes précédentes : si les bonnes années ont compensé la mauvaise, la remise n’a plus d’objet. Quatrièmement, l’estimation définitive se fait à la fin du bail par compensation de toutes les années de jouissance, ce qui signifie que le contentieux se règle le plus souvent en fin de bail, sauf à solliciter du juge la dispense provisoire de payer une partie du prix, que le texte autorise expressément « en raison de la perte soufferte ».
Lorsque le bail n’est que d’une année, le régime est fixé par l’article 1770 du code civil : « Si le bail n’est que d’une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d’une partie proportionnelle du prix de la location. Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de moitié. » Le seuil de moitié s’applique donc dans les deux cas, mais le bail annuel donne lieu à une décharge proportionnelle immédiate, sans attendre une compensation de fin de bail.
Deux limites doivent être vérifiées avant d’engager la demande. D’une part, l’article 1771 du code civil dispose : « Le fermier ne peut obtenir de remise lorsque la perte des fruits arrive après qu’ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature, auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. Le fermier ne peut également demander une remise lorsque la cause du dommage était existante et connue à l’époque où le bail a été passé. » Concrètement, une récolte détruite dans le hangar après la moisson n’ouvre pas droit à remise, et un risque déjà connu lors de la signature, par exemple une parcelle notoirement inondable dont l’état était accepté, ne peut pas être invoqué ensuite. D’autre part, la preuve du quantum est déterminante : le fermier doit établir la récolte attendue, la part détruite et le lien avec l’événement climatique, au moyen d’attestations de récolte des années précédentes, de constats d’huissier ou de commissaire de justice dressés dans les jours qui suivent l’épisode, de relevés météorologiques, de photographies datées et, le cas échéant, d’une expertise judiciaire ordonnée par le tribunal paritaire.
B. La clause qui vous fait supporter tous les cas fortuits : portée limitée aux événements ordinaires et clause restrictive réputée non écrite
Beaucoup de baux ruraux contiennent une clause par laquelle le preneur déclare prendre à sa charge les cas fortuits. Cette clause a un effet réel, mais limité. L’article 1772 du code civil prévoit : « Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse. » Il faut donc une stipulation expresse : une formule vague ou une simple référence aux usages locaux ne suffit pas à écarter le droit à remise.
Surtout, l’article 1773 du code civil restreint la portée d’une telle clause : « Cette stipulation ne s’entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s’entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n’est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n’ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus. » Autrement dit, la clause standard couvre la grêle ordinaire, le feu du ciel, la gelée ou la coulure, mais elle ne couvre pas les événements extraordinaires, comme une inondation d’une ampleur inconnue dans le secteur, sauf si le bail charge expressément le preneur de tous les cas fortuits prévus ou imprévus. En pratique, le débat se déplace donc sur la qualification de l’événement : une gelée tardive d’intensité record ou une succession rapprochée de grêle et de gel, comme celle qui a frappé des vergers au printemps 2019, peut être discutée comme sortant de l’ordinaire du secteur, ce qui rouvre le droit à remise malgré la clause.
Lorsque la clause va plus loin et supprime purement et simplement tout droit à remise, y compris dans les cas où la loi l’ouvre, elle se heurte au statut d’ordre public du fermage. L’article L415-12 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite. » Une clause qui priverait le preneur d’un droit que le statut lui reconnaît est donc réputée non écrite : le tribunal l’écarte sans annuler le bail. De la même façon, l’article L411-14 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ; celles du deuxième alinéa de l’article L. 411-13 ont un caractère interprétatif. » Le prix du fermage et ses règles de fixation ne se négocient pas librement contre le preneur : toute clause qui contourne l’encadrement légal du prix s’expose à l’action en régularisation pour fermage illicite, comme l’ont jugé deux arrêts récents de la troisième chambre civile que la seconde partie de cet article analyse.
II. Refuser la résiliation que le bailleur veut tirer de la calamité et faire fixer le juste prix
A. Grêle non assurée et récolte anéantie par le gel : des motifs impropres à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds
Face à une récolte perdue, certains bailleurs ne se contentent pas d’exiger le fermage plein : ils demandent au tribunal la résiliation du bail, en reprochant au fermier de ne pas avoir assuré ses récoltes contre la grêle ou d’avoir mal protégé ses cultures contre le gel. Cette stratégie vient d’être censurée par la Cour de cassation dans un arrêt de principe qu’il faut connaître mot à mot.
Dans cette affaire, un bail à ferme conclu le 16 novembre 1991 fixait le fermage à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées. Le bailleur reprochait au preneur de ne pas avoir assuré sa récolte contre la grêle alors qu’une clause du bail lui en faisait l’obligation, de n’avoir installé des filets anti-grêle qu’en 2012 tandis que la grêle endommageait les vergers plusieurs années, puis d’avoir mal géré un épisode de gel survenu dans la nuit du 5 au 6 mai 2019 : le preneur avait mis en marche le système de protection contre le gel mais sans surveiller son bon fonctionnement, de sorte que la récolte avait été quasiment inexistante. La cour d’appel de Grenoble, le 12 avril 2022, avait prononcé la résiliation du bail en retenant que ces manquements avaient compromis la bonne exploitation du fonds et causé un préjudice au bailleur, puisque le prix du fermage dépendait de la récolte.
La troisième chambre civile a cassé, au visa de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34 , le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », dont « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La Cour juge : « En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef. » C’est l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 février 2024, pourvois n° 22-17.362 et n° 22-21.127 joints, qui casse et renvoie devant la cour d’appel de Nîmes.
La portée pratique est considérable : ni l’absence d’assurance grêle, ni la perte de la récolte par le gel, ni même la négligence alléguée dans la surveillance du dispositif anti-gel ne suffisent, à eux seuls, à caractériser des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31. Le bailleur qui veut résilier doit prouver autre chose : deux défauts de paiement du fermage ayant persisté trois mois après une mise en demeure qui rappelle les termes de la loi à peine de nullité, ou des agissements d’une gravité telle que l’exploitation du fonds elle-même est compromise, comme un défaut durable d’entretien ou une désorganisation avérée de l’exploitation. La calamité subie par le preneur n’est pas une faute du preneur : elle ne peut pas devenir un motif de résiliation déguisé. Le fermier assigné en résiliation après un épisode de grêle ou de gel doit donc opposer ce moyen en premier, avant même de discuter le montant du fermage, et demander le rejet de la demande de résiliation pour défaut de base légale.
B. Faire vérifier le prix du bail et obtenir la régularisation : fermage proportionnel interdit, ventilation obligatoire et répétition des sommes indues
Le même arrêt du 29 février 2024 apporte un second enseignement, décisif pour les baux dont le fermage est calculé sur la récolte. La Cour juge, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural : « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 février 2024, pourvois n° 22-17.362 et n° 22-21.127 joints). Le fermage fixé à un cinquième de la récolte, comme dans l’espèce, est donc illicite, et le preneur dispose d’une action en régularisation pour faire fixer un fermage licite et obtenir la restitution du trop-perçu. Tout fermier dont le bail indexe le loyer sur le volume ou la valeur de la récolte, au lieu de respecter les minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative, peut soulever cette nullité devant le tribunal paritaire, à titre principal ou reconventionnel.
Un arrêt plus récent confirme cette sévérité sur la fixation du prix. Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 : « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » C’est l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-12.681, rendu dans un litige portant sur un bail à ferme du 1er novembre 2011 consenti pour un loyer mensuel de 8 801,33 euros, avec un dépôt de garantie de 26 404 euros, deux avenants en 2014 et 2015, une saisine du tribunal paritaire le 12 décembre 2017 et un arrêt d’appel de Versailles du 9 janvier 2024 partiellement cassé, avec renvoi devant la cour d’appel de Paris. Tout bail rural qui affiche un loyer global sans ventiler les bâtiments d’habitation d’un côté, les bâtiments d’exploitation et les terres nues de l’autre, s’expose donc à la même régularisation, avec restitution de la différence entre le fermage judiciaire et les fermages acquittés.
Le même arrêt du 2 juillet 2026 règle le sort du dépôt de garantie, que certains bailleurs exigent en complément du fermage : « Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-12.681). Le dépôt de garantie de 26 404 euros a donc donné lieu à répétition. Le fermier à qui le bailleur réclame à la fois le fermage plein et le maintien d’un dépôt de garantie peut en demander la restitution avec intérêts, ce qui rééquilibre le rapport de forces dans la négociation d’un échéancier après une calamité.
En pratique, le fermier confronté à une mise en demeure de payer le fermage plein après une récolte anéantie doit agir dans cet ordre. D’abord, faire constater la perte immédiatement : constat de commissaire de justice, relevés météorologiques du secteur, attestations des récoltes des années précédentes, photographies datées et déclaration auprès de son assurance récolte. Ensuite, répondre à la mise en demeure en invoquant la demande de remise sur le fondement de l’article 1769 ou 1770, en chiffrant la part de récolte perdue et en proposant, à défaut d’accord, la saisine du tribunal paritaire pour qu’il accorde la dispense provisoire de payer une partie du prix. Puis vérifier la clause de cas fortuits du bail : si elle est générale, elle ne couvre que l’ordinaire au sens de l’article 1773 ; si elle supprime tout droit à remise, opposer son caractère réputé non écrit sur le fondement de l’article L. 415-12. Enfin, contrôler le prix du bail lui-même : fermage proportionnel à la récolte, absence de ventilation entre habitation et exploitation, dépôt de garantie conservé, autant d’irrégularités qui ouvrent une action en régularisation et en répétition, et qui se plaident utilement en même temps que la remise. Le tribunal paritaire, saisi par l’une ou l’autre partie, tranchera l’ensemble : rejet de la résiliation infondée, remise chiffrée avec compensation, et fixation d’un fermage licite pour l’avenir.
Conclusion
La récolte perdue par la grêle ou le gel n’oblige pas le fermier à payer sans discuter, et elle n’autorise pas le bailleur à reprendre les terres par une résiliation de circonstance. Le droit à remise naît dès lors que la moitié au moins d’une récolte est enlevée par un cas fortuit, avec compensation sur toutes les années du bail et dispense provisoire possible devant le juge. La clause qui charge le preneur des cas fortuits ne joue que pour les événements ordinaires, sauf stipulation expresse visant tous les cas prévus ou imprévus, et la clause qui supprimerait le droit à remise est réputée non écrite. Surtout, depuis l’arrêt du 29 février 2024, la perte de récolte, même sans assurance grêle et même avec une protection anti-gel mal surveillée, ne caractérise pas à elle seule la compromission de la bonne exploitation du fonds : la résiliation demandée sur ce seul fondement doit être rejetée. Reste à sécuriser le prix pour l’avenir en traquant le fermage proportionnel à la récolte, le loyer global non ventilé et le dépôt de garantie indu, que les arrêts des 29 février 2024 et 2 juillet 2026 sanctionnent par la régularisation et la répétition. Face à une mise en demeure ou à une assignation, le fermier a donc tout intérêt à faire constater la perte sans délai, à chiffrer la remise et à saisir le tribunal paritaire avec un dossier complet, plutôt que de subir un fermage plein adossé à une menace de résiliation juridiquement fragile. Conservez chaque preuve dès les premiers jours : un dossier daté et chiffré vaut souvent mieux qu’un long débat sur la qualification de l’événement climatique.
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