La saison de chauffe ramène toujours la même phrase, sur le palier ou dans un mail de l’agence : « pensez à l’entretien de la chaudière ». Un locataire croit qu’il n’y a pas d’amende, donc pas d’urgence. Un bailleur croit qu’un entretien sauté lui permettra de facturer une chaudière neuve sur le dépôt de garantie. Un propriétaire qui a remplacé la chaudière par une pompe à chaleur croit, selon les pages qu’il a lues, tantôt à un passage tous les ans, tantôt tous les deux ans. Les trois se trompent en partie.
La réponse tient en quelques phrases, avec des réserves. Pour une chaudière individuelle au gaz, au fioul, au bois ou au charbon, entre 4 et 400 kW, l’entretien est annuel, à l’initiative de l’occupant, sauf clause contraire du bail. Il n’existe pas d’amende prévue pour l’avoir sauté. En revanche, le bailleur peut retenir le coût de l’entretien sur le dépôt de garantie, et l’assureur peut refuser d’indemniser un sinistre si l’appareil était mal entretenu. Une pompe à chaleur de 4 à 70 kW n’est pas soumise au même rythme : le code de l’environnement fixe un entretien périodique dont l’intervalle ne peut pas dépasser deux ans, et exclut même certains ballons d’eau chaude. Remplacer une chaudière de cinquante ans n’est pas une réparation locative. Cet article part de cette confusion d’automne, confronte les textes en vigueur au 17 septembre 2026 et deux jugements lus intégralement, et dit ce qu’il reste à faire avant de payer, de retenir ou de laisser l’appareil sans visite.
I. Qui doit commander l’entretien, et à quel rythme
A. Chaudière individuelle : l’occupant, chaque année civile, sauf clause du bail
Le point de départ n’est pas un usage de chauffagiste, c’est un article du code de l’environnement. « Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe. » La formule est étroite. Elle vise le combustible et une fourchette de puissance. Elle ne dit pas « tout appareil de chauffage ». Elle ne dit pas non plus « tous les douze mois glissants ».
Qui prend l’initiative ? Le même code tranche sans détour. « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. L’entretien des chaudières collectives est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. » Dans un appartement loué avec chaudière murale, le locataire est donc, en principe, le commanditaire. Le bail peut inverser la charge. Dans un immeuble à chaufferie collective, le syndic, pour le syndicat, ou le propriétaire de l’immeuble, doit organiser la visite. Confondre les deux, c’est écrire au mauvais débiteur : le locataire d’un chauffage collectif n’a pas à chercher un chauffagiste pour la rampe entière ; le copropriétaire d’un lot avec chaudière individuelle ne peut pas se défausser sur le syndic pour un appareil privatif.
Le calendrier n’est pas celui du premier froid. « L’entretien doit être effectué chaque année civile, par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle prévues au II de l’article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat. En cas de remplacement d’une chaudière ou d’installation d’une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l’année civile suivant le remplacement ou l’installation. » Une visite en mai 2025 n’impose pas un retour en mai 2026 : elle impose un retour avant le 31 décembre 2026. Une chaudière posée le 22 mai 2025 doit être entretenue au plus tard en 2026. La loi du 5 juillet 1996, souvent citée comme si elle créait l’obligation annuelle, ne fait ici que définir qui a le droit de poser la clé à molette. L’obligation elle-même est dans le code de l’environnement.
Le contenu de la visite n’est pas un « dépoussiérage » laissé à l’appréciation du professionnel. « L’entretien annuel comporte : 1° La vérification de la chaudière et des installations destinées à la distribution et à la régulation de l’énergie thermique ainsi que, le cas échéant, leur nettoyage et leur réglage ; 2° L’évaluation du rendement de la chaudière et, sauf si les systèmes de chauffage et les besoins de chauffage n’ont pas changé depuis le dernier entretien, l’évaluation du dimensionnement du générateur de chaleur par rapport aux besoins de chauffage du bâtiment ou de la partie de bâtiment ; 3° La fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière, sur les améliorations possibles de l’ensemble de l’installation de chauffage et sur l’intérêt éventuel du remplacement de celle-ci. » Ces conseils sont indicatifs, sauf situation de danger. Ils n’obligent personne à changer l’appareil. Ils ne transforment pas non plus le chauffagiste en expert judiciaire.
La fiche Service Public vérifiée le 19 mai 2025 le rappelle au locataire : il choisit un professionnel qualifié, sauf si le bail prévoit que le bailleur s’en charge. Elle ajoute, et c’est le point que beaucoup retiennent trop vite, qu’aucune amende n’est prévue pour l’absence d’entretien annuel (fiche F20760). L’absence d’amende n’est pas l’absence de conséquence. Elle signifie seulement qu’il n’existe pas, dans ces textes, de contravention automatique pour une année civile sans visite.
Côté bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 place l’entretien courant du logement et des équipements sur le locataire, sous réserve de la vétusté et des vices. « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Le bailleur, lui, reste tenu de délivrer et d’entretenir la chose. « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La ligne de partage n’est donc pas que tout ce qui touche à la chaudière serait pour le locataire. Elle est : entretien courant et menues réparations d’un côté, remplacement, vétusté, malfaçon et gros travaux de l’autre.
Le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde l’a appliqué le 6 janvier 2026, dans un jugement lu intégralement. Les locataires ne contestaient pas devoir les frais d’entretien de la chaudière, n’ayant pas fait réaliser cette visite la dernière année d’occupation. Le tribunal a retenu, après avoir rappelé les textes, que « l’entretien annuel de la chaudière est à la charge des locataires, ainsi que rappelé dans le contrat de bail signé par les parties », et les a condamnés à 359,32 euros de ce chef. Le même jugement a débouté le bailleur de sa demande de 5 979 euros pour le remplacement de la chaudière : de tels travaux ne font pas partie des réparations à la charge des locataires, et le propriétaire, qui avait simplement décidé du changement d’une chaudière d’environ cinquante ans, ne démontrait pas une dégradation imputable au défaut d’entretien. L’absence de visite peut coûter le prix de l’entretien. Elle ne transforme pas, à elle seule, une chaudière usée en dette du locataire.
B. Pompe à chaleur : un autre régime, souvent fondu dans la même fiche
Le remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur est précisément le changement d’équipement qui crée la confusion. Des pages grand public, y compris des fiches utiles, rangent la pompe à chaleur dans le même paragraphe que l’entretien annuel de chaudière. Le code, lui, ouvre une sous-section distincte.
« Les systèmes thermodynamiques dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 70 kW font l’objet d’un entretien périodique dans les conditions fixées par le présent paragraphe. Les systèmes thermodynamiques destinés uniquement à la production d’eau chaude pour un seul logement ne sont pas soumis aux dispositions du présent paragraphe. » Trois précisions, déjà, que la promesse commerciale d’un installateur n’efface pas. La puissance n’est pas celle des chaudières (4 à 400 kW) : elle s’arrête à 70 kW. Un ballon thermodynamique qui ne produit que l’eau chaude d’un seul logement sort du paragraphe. Plusieurs machines qui chauffent ou refroidissent le même bâtiment sont, pour le calcul de puissance, un seul système.
Qui commande ? Le miroir de la règle chaudière. « L’entretien d’un système thermodynamique individuel équipant un logement, un local, un bâtiment ou une partie de bâtiment est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf stipulation contraire du bail. L’entretien des systèmes thermodynamiques collectifs est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. » Un locataire qui hérite d’une pompe à chaleur dans le bail n’est pas dispensé parce que l’appareil « n’est plus une chaudière ». Il n’est pas non plus astreint, par ce seul texte, à une visite chaque année civile.
Le rythme est écrit. « La période séparant deux entretiens ne peut pas excéder deux ans. L’entretien est effectué par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle prévues au II de l’article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat. Le premier entretien d’un système thermodynamique soumis aux dispositions du présent paragraphe est effectué au plus tard deux ans après son installation ou son remplacement. » L’Agence de la transition écologique, dans un guide publié le 12 décembre 2025, indique d’ailleurs qu’une révision de pompe à chaleur par un professionnel qualifié est obligatoire tous les deux ans. Sur ce point, le guide et le code se rejoignent. Ils se séparent lorsqu’une fiche pratique, rédigée pour la chaudière, ajoute la pompe à chaleur dans la liste de l’entretien annuel sans rappeler l’article R. 224-44-3. Ce n’est pas une querelle de juristes : c’est la différence entre payer une visite trop tôt, ou trop tard, et produire la mauvaise attestation.
Le contenu n’est pas non plus celui de la chaudière. Il comporte la vérification du système, un contrôle d’étanchéité du circuit de fluide frigorigène sauf équipements déjà couverts par le règlement européen sur les gaz fluorés, un nettoyage et un réglage si nécessaire, et des conseils d’usage. Une attestation est également établie dans les quinze jours. Rien n’interdit à un bail d’exiger un rythme plus serré, ou de mettre l’entretien à la charge du bailleur. Rien n’autorise, en revanche, à traiter une pompe à chaleur de 5 kW comme une chaudière de 24 kW au seul motif que les deux chauffent le salon.
Reste un cas frontière, fréquent en copropriété. La pompe à chaleur est individuelle, mais le rejet, le support en façade ou le fluide concernent les parties communes. L’entretien de la machine reste, en principe, à l’occupant. L’autorisation de poser l’unité extérieure, le raccordement électrique et le respect du règlement relèvent d’un autre débat, déjà distinct. L’occupant qui a fait installer l’appareil sans accord n’en devient pas pour autant dispensé de l’entretien périodique une fois l’équipement en service. Inversement, le syndic n’a pas à financer la visite d’une pompe privative sous prétexte que le condenseur est visible depuis la cour.
Pour un lecteur qui hésite entre deux documents, la méthode est simple. On lit d’abord la puissance et l’usage (chauffage, rafraîchissement, eau chaude seule). On lit ensuite le bail. On lit enfin le code, pas le slogan de l’installateur. Un avocat en droit immobilier à Paris n’est pas nécessaire pour identifier le bon article ; il le devient lorsque le dépôt de garantie, un sinistre ou un remplacement d’appareil fait basculer la discussion vers une somme que personne ne veut payer.
II. Ce que l’absence d’entretien permet vraiment de retenir, et ce qu’elle ne permet pas
A. L’attestation, le dépôt de garantie, la ligne entre entretien et remplacement
La visite ne se prouve pas par un souvenir. « La personne ayant effectué l’entretien établit une attestation d’entretien, dans un délai de quinze jours suivant sa visite. L’attestation est remise au commanditaire de l’entretien mentionné à l’article R. 224-41-5 , qui doit la conserver et la tenir à la disposition des agents mentionnés à l’article L. 226-2 du présent code et à l’ article L. 1312-1 du code de la santé publique pendant une durée minimale de deux ans. » Deux ans, pas cinq. Le commanditaire est l’occupant ou, si le bail l’a prévu, le bailleur. Un locataire qui range l’attestation dans un tiroir inaccessible au moment de l’état des lieux de sortie se retrouve dans la même situation pratique que s’il n’avait rien fait : il ne justifie pas.
La fiche Service Public tire la conséquence locative : sans attestation d’entretien, le bailleur peut retenir le montant de cette visite sur le dépôt de garantie (fiche F20760). Ce n’est pas une peine. C’est le remboursement d’une dépense que le locataire aurait dû exposer. Le bailleur qui retient 2 000 euros « pour la chaudière » sans facture d’entretien, ou qui confond visite annuelle et remplacement, sort de cette logique. Le locataire qui refuse de communiquer l’attestation, puis réclame l’intégralité du dépôt, aussi.
Le tribunal de Brive, dans l’affaire déjà citée, a tenu les deux bouts. Il a condamné les locataires à 1 461,03 euros de réparations locatives, dont l’entretien de chaudière qu’ils ne discutaient plus, et les a déboutés de leur demande de restitution du dépôt. Il a en même temps débouté le bailleur du remplacement de l’appareil et des travaux de peinture présentés comme la suite d’un défaut de chauffage. La facture d’un ramonage et d’une remise en service du 8 décembre 2023 ne mentionnait pas que la chaudière ne fonctionnait plus. Une baisse de consommation de gaz sur la dernière année ne démontrait pas vingt-et-un ans sans chauffage. Le jugement sépare donc, pièce par pièce, ce qui est de l’entretien courant et ce qui est un choix patrimonial du propriétaire.
Cette séparation a une utilité immédiate à la sortie. L’état des lieux d’entrée et de sortie, les factures d’entretien des années précédentes, l’attestation des quinze jours, le devis de remplacement et l’âge de l’appareil ne racontent pas la même histoire. Un bailleur sérieux demande l’attestation pendant le bail, pas seulement le jour des clés. Un locataire sérieux la conserve deux ans, la transmet, et refuse qu’on lui impute une chaudière neuve sans lien prouvé avec une faute d’entretien. Le code civil ajoute que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». La preuve d’une visite régulière est précisément l’un des moyens de cette démonstration. Son absence n’est pas, à l’inverse, la preuve que l’appareil est mort de sa main.
Dans le logement décent, le bailleur reste tenu de fournir un chauffage et une production d’eau chaude qui ne mettent pas en danger. « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. […] 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » L’entretien annuel par le locataire ne décharge pas le propriétaire d’un conduit bouché, d’une installation indécente ou d’un appareil qui n’a jamais été en état. Les deux dettes peuvent coexister dans le même hiver.
B. Monoxyde de carbone, arrêt de l’appareil, assureur : ce que le juge a réellement retenu
L’entretien n’est pas un rite administratif. Il sert d’abord à mesurer le monoxyde de carbone dans l’air ambiant, gaz inodore, invisible, capable de tuer. L’arrêté du 15 septembre 2009, modifié, fixe des seuils que le chauffagiste n’a pas le droit d’atténuer par une formule rassurante. « Si à l’occasion de la mesure du taux de monoxyde de carbone (CO) dans l’air ambiant il est constaté : ― une teneur en CO mesurée comprise entre 10 ppm et 50 ppm, la situation est estimée anormale et la personne chargée d’effectuer l’entretien doit informer l’usager que des investigations complémentaires concernant le tirage du conduit de fumée et la ventilation du local sont nécessaires. […] ― une teneur en CO mesurée supérieure ou égale à 50 ppm, la situation met en évidence un danger grave et immédiat et il y a injonction faite à l’usager par la personne chargée d’effectuer l’entretien de maintenir sa chaudière à l’arrêt jusqu’à la remise en service de l’installation dans les conditions normales de fonctionnement. »
Entre 10 et 50 ppm, la visite ne s’arrête pas à un tampon sur l’attestation : elle ouvre des investigations sur le conduit et la ventilation, pendant la même intervention ou en prestation complémentaire. À 50 ppm et au-delà, l’appareil doit rester à l’arrêt. Continuer à chauffer « le temps que le syndic voie » n’est pas une option laissée à l’occupant. Le froid qui suit n’est pas un désagrément de confort : c’est la conséquence d’un danger que le texte qualifie de grave et immédiat.
Le juge des contentieux de la protection de Rennes l’a constaté le 30 janvier 2025, dans un jugement lu intégralement. « il est établi que le 4 décembre 2019, le technicien a coupé la chaudière en raison de la présence de » plus de 20 ppm de monoxyde de carbone. Les comptes-rendus suivants mentionnent un conduit très abîmé, puis complètement bouché, un danger grave immédiat, la vanne de gaz fermée, un nettoyage qui fait disparaître le monoxyde, puis une nouvelle mise à l’arrêt en 2023 à cause d’un conduit écrasé dans les combles. La juge en a tiré que l’équipement de chauffage et de production d’eau chaude n’était pas conforme aux normes de sécurité et était de nature à porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des occupants. Elle a condamné le bailleur à 14 875,50 euros de préjudice de jouissance, plus des sommes pour les enfants. Ce n’était pas un litige d’attestation oubliée. C’était un logement dont le chauffage, coupé pour danger, n’avait pas été remis en état dans un délai raisonnable, alors que le bailleur et son gestionnaire savaient.
La leçon, pour le lecteur de 2026, n’est pas que tout défaut d’entretien vaut 14 000 euros. C’est que l’entretien révèle parfois un problème que le locataire ne peut pas résoudre seul : un conduit de fumée, une ventilation, une partie commune. Dans cette hypothèse, continuer à discuter de qui paie la visite annuelle rate la cible. Il faut mettre en demeure le bailleur, et, si le conduit est commun, le syndic, de faire les travaux de sécurité. L’occupant qui chauffe avec des radiateurs d’appoint pendant deux hivers sans rien écrire se retrouve, plus tard, à devoir prouver la période, le taux de CO et l’information donnée. Les comptes-rendus du chauffagiste, dans l’affaire rennaise, ont suffi. Un souvenir de « ça sentait le gaz » n’aurait pas suffi.
L’assureur, enfin, n’est pas un second juge de l’amende. La fiche Service Public indique seulement qu’en cas d’accident avec une chaudière mal entretenue, l’assureur peut refuser d’indemniser (fiche F20760). Cette faculté n’est pas une déchéance automatique. Le contrat, la déclaration de sinistre, le lien entre le défaut d’entretien et le sinistre, la police du locataire et celle du propriétaire se lisent avant de crier à la déchéance. Un incendie de conduit, un dégât des eaux, une intoxication ne se règlent pas par la même clause. Ce que l’attestation de deux ans permet, concrètement, c’est de ne pas arriver les mains vides lorsque l’assureur demande la preuve des visites. Ce qu’elle ne permet pas, c’est de garantir le paiement.
En pratique, avant l’hiver, trois documents suffisent souvent à éviter le contentieux : le bail (qui commande, qui paie), la dernière attestation (date, taux de CO, conseils), et, pour une pompe à chaleur, la plaque signalétique ou le devis d’installation (puissance, usage eau chaude seule ou chauffage). Si l’attestation manque, le locataire fait réaliser la visite, la transmet, et discute ensuite une retenue limitée au coût réel. Si le chauffagiste arrête l’appareil, on conserve le rapport, on aère, on appelle les secours en cas de soupçon d’intoxication, et on écrit au bailleur le jour même. Si le bailleur facture une chaudière neuve, on demande le lien avec une faute, l’âge de l’appareil et l’état des lieux. Aucune de ces démarches n’assure un résultat. Toutes évitent de transformer une visite de centaines d’euros en procès de plusieurs milliers.
Conclusion : garder l’attestation, séparer l’entretien du remplacement, lire le bon rythme
L’entretien de chaudière n’est pas une date magique d’octobre, et la pompe à chaleur n’est pas « la même chose en électrique ». Pour une chaudière individuelle de 4 à 400 kW, l’occupant commande une visite chaque année civile, sauf bail contraire ; le collectif relève du propriétaire ou du syndicat. Pour une pompe à chaleur de 4 à 70 kW qui n’est pas un simple ballon d’eau chaude d’un logement, l’intervalle maximal est de deux ans. Il n’y a pas d’amende. Il y a une attestation à conserver deux ans, une retenue possible sur le dépôt de garantie égale au coût de l’entretien, un assureur qui peut discuter le sinistre, et un juge qui, à Brive comme à Rennes, sépare l’entretien courant, le remplacement d’un appareil vétuste et le danger d’un conduit. Les textes cités sont ceux en vigueur au 17 septembre 2026 ; un bail, un règlement de copropriété ou un contrat d’entretien plus exigeant peut s’y ajouter, il ne peut pas les effacer. Avant de payer ou de retenir, il reste à ouvrir l’attestation, la puissance de l’appareil et le bon article, pas le slogan de saison.
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