Le 1er novembre 2026 tombe dans six semaines, et cette date change tout pour les expulsions locatives. Passée cette échéance, toute mesure d’expulsion non exécutée est suspendue jusqu’au 31 mars 2027 : le bailleur qui détient un jugement définitif mais n’a pas fait partir l’occupant devra attendre le printemps, tandis que le locataire sous le coup d’un commandement de quitter les lieux dispose encore d’une fenêtre pour contester l’acte ou obtenir des délais du juge. Chaque année, la rentrée concentre les décisions : les jugements rendus au printemps et à l’été arrivent à exécution en septembre, les commissaires de justice signifient les commandements avant l’hiver, et les ménages menacés découvrent la procédure au pire moment. Savoir où vous en êtes dans ce calendrier, ce que doit contenir le commandement que vous avez reçu ou fait délivrer, et quels délais le juge peut encore accorder, détermine si l’expulsion aura lieu en octobre ou en avril.
Ce dossier explique la mécanique complète, phase par phase, avec les textes applicables et la jurisprudence récente de la Cour de cassation. Côté locataire, vous apprendrez à vérifier la régularité du commandement de quitter les lieux, à saisir le juge pour obtenir des délais d’un mois à un an, et à utiliser la trêve hivernale sans surestimer sa protection. Côté bailleur, vous verrez comment sécuriser la procédure avant le 1er novembre, pourquoi la saisine du préfet dès le commandement conditionne la suite, et comment préparer une reprise d’exécution en avril si l’hiver vous bloque. Les règles parisiennes et franciliennes, juridictions compétentes et délais pratiques, sont intégrées à chaque étape, car un dossier d’expulsion à Paris ne se traite pas comme ailleurs.
I. Commandement de quitter les lieux : le contester ou le faire exécuter avant le 1er novembre
A. Commandement de quitter les lieux irrégulier : mentions obligatoires, nullité et preuve du grief
Tout commence par un acte d’huissier, aujourd’hui de commissaire de justice : le commandement d’avoir à libérer les locaux. Sans lui, aucune expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu, et le délai qu’il déclenche protège l’occupant pendant deux mois. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que «Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7». Ce délai de deux mois court à compter de la signification, et l’expulsion exécutée avant son expiration est irrégulière. Le même article prévoit deux tempéraments que les bailleurs connaissent mal : le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, et le délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou une entrée dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour le locataire de bonne foi, en revanche, ces deux mois constituent un minimum intangible, avant même tout délai de grâce.
La régularité formelle du commandement est le premier point à contrôler, car un acte nul fait repartir le compteur à zéro. L’article R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution exige que «le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1». Concrètement, le locataire qui reçoit un commandement doit y trouver la reproduction intégrale de ces six articles, l’indication de la juridiction compétente pour les demandes de délais et les contestations, et les mentions ordinaires des actes de commissaire de justice. L’omission de la reproduction des articles, l’absence de désignation du juge compétent ou une erreur sur le titre exécutoire ouvrent une action en nullité devant le juge de l’exécution. Cette vérification prend dix minutes à un avocat et elle est systématiquement rentable : un commandement annulé oblige le bailleur à recommencer toute la phase d’exécution, ce qui, à six semaines de la trêve hivernale, fait basculer le dossier après le 31 mars.
Mais attention à ne pas surévaluer cette arme : la nullité du commandement n’est pas automatique, même quand le vice de forme est établi. La Cour de cassation juge de façon constante que l’irrégularité doit avoir causé un grief à celui qui l’invoque. Dans un arrêt du 30 septembre 2009, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui, après avoir constaté que le commandement ne répondait pas aux exigences de forme, avait refusé de prononcer la nullité : «le prononcé de la nullité qui découlait de ce vice de forme était, en application de l’article 114 du code de procédure civile, subordonné à la preuve de l’existence d’un grief», et la cour d’appel, «qui a souverainement constaté l’inexistence d’un tel grief, en a déduit à bon droit que la nullité du commandement ne pouvait être prononcée». Autrement dit, le locataire qui a parfaitement compris l’acte, qui a saisi le juge dans les délais et qui a pu organiser sa défense aura les plus grandes difficultés à faire annuler un commandement pour un simple défaut de mention. Sept ans plus tôt, la deuxième chambre civile avait déjà posé la même solution dans une affaire de saisie immobilière où les adjudicataires avaient fait délivrer un commandement incomplet : la cour d’appel avait relevé que les occupants «avaient formé, dix jours après la délivrance du commandement, une contestation devant le juge compétent et sollicité des délais», et elle avait pu décider que «les appelants ne prouvant pas le grief que leur causaient ces irrégularités, leur demande de nullité devait être rejetée». La leçon pratique est double : le bailleur ne doit pas paniquer à la première contestation formelle si le locataire s’est défendu utilement, et le locataire ne doit pas miser sa défense sur la seule nullité quand il a déjà agi en justice, car le juge y verra la preuve qu’il n’a subi aucun grief.
Reste que certaines irrégularités font réellement grief : un commandement qui n’indique pas le bon juge prive l’occupant de son recours effectif, une erreur sur l’identité du titre exécutoire l’empêche de vérifier ce qu’on lui reproche, et l’absence totale de reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 laisse un occupant non assisté dans l’ignorance de ses droits aux délais et à la trêve. Dans ces cas, la nullité a de sérieuses chances d’être prononcée, et le délai de deux mois repart d’un nouveau commandement régulier. Pour le bailleur engagé dans une procédure d’expulsion du locataire, la parade consiste à faire relire le projet de commandement avant signification : mentions de l’article R. 411-1, reproduction des six articles, désignation exacte du juge de l’exécution compétent, référence précise du jugement. Ce contrôle coûte une fraction du prix d’une procédure à recommencer en avril. Pour mémoire, la phase qui précède, commandement de payer visant la clause résolutoire et jugement constatant la résiliation du bail pour loyers impayés, est détaillée dans notre dossier sur le locataire qui ne paie plus et la clause résolutoire : locataire qui ne paie plus son loyer, commandement et clause résolutoire. Le commandement de quitter les lieux n’intervient qu’une fois la résiliation acquise, et chaque étape manquée retarde l’échéance vers la trêve.
B. Délais pour quitter les lieux : ce que le juge examine et les pièces qui font la différence
Obtenir du temps est souvent plus réaliste que faire annuler l’expulsion, et la loi donne au juge un large pouvoir d’étalement. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.» Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder lui-même ces délais, et le juge de l’exécution saisi après coup le peut également. L’article L. 412-4 du même code encadre la durée : «La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.» Entre un mois et un an renouvelable, l’enjeu financier et humain est considérable : un an de maintien dans les lieux avec paiement d’une indemnité d’occupation, c’est souvent le temps de retrouver un logement sans passer par l’hébergement d’urgence.
Pour fixer ces délais, le juge passe au crible la situation des deux parties. La loi lui demande de tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun, les circonstances atmosphériques, et les diligences accomplies en vue du relogement. Le droit à un logement décent, les recours DALO engagés et le délai prévisible de relogement entrent aussi dans la balance. En pratique parisienne, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris accorde des délais d’autant plus longs que le dossier démontre des recherches actives : attestations de demandes de logement social, dossiers de candidature en agence restés sans réponse, inscription DALO, courriers à la mairie d’arrondissement, démarches auprès d’Action Logement. À l’inverse, l’occupant qui ne justifie d’aucune tentative de relogement s’expose à un rejet sec. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 30 septembre 2009 déjà cité : face à un occupant qui ne justifiait d’aucune tentative de relogement et se considérait fondé à se maintenir dans les lieux depuis dix-huit mois, la cour d’appel avait «par ce seul motif, légalement justifié sa décision» de refus des délais. Le message est sans ambiguïté : on ne sollicite pas des délais les mains vides. Chaque demande de logement, chaque refus écrit, chaque rendez-vous avec les services sociaux doit être versé au dossier, car le juge compte les diligences avant de compter les mois.
Deux mécanismes complémentaires élargissent la protection. D’abord, quand l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment en raison de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de proroger le délai de deux mois du commandement : «le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.» Une personne âgée ou malade menacée d’expulsion à l’entrée de l’hiver entre typiquement dans ce cas. Ensuite, pour la dette locative elle-même, l’article 1343-5 du code civil autorise le juge à accorder des délais de grâce : «Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.» Pendant ce délai, les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne courent pas, et la décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier. Un locataire qui a repris le paiement du loyer courant et propose un échéancier crédible pour l’arriéré peut ainsi neutraliser la clause résolutoire avant même le stade de l’expulsion, ou obtenir du juge de l’exécution un répit pour apurer sa dette. Le dossier gagnant combine les deux tableaux : échéancier réaliste adossé à des revenus prouvés d’un côté, preuves de recherches de relogement de l’autre. Faute de paiement repris, en revanche, les délais ressemblent à un sursis sans issue, et le juge le sent immédiatement.
Le calendrier de septembre rend ces demandes urgentes des deux côtés. Le locataire qui vient de recevoir le commandement doit saisir le juge de l’exécution sans attendre, car un délai accordé maintenant court pendant la trêve et reporte d’autant la reprise d’avril. Le bailleur qui a déjà un jugement doit vérifier que le commandement a été signifié à temps pour que les deux mois expirent avant le 1er novembre : un commandement signifié le 5 septembre ouvre une expulsion possible dès le 5 novembre, donc en pleine trêve, sauf à démontrer une exception. Chaque semaine perdue en septembre se paie en mois d’attente au printemps. Les pièces à réunir immédiatement comprennent le jugement d’expulsion, le commandement et sa date de signification, les justificatifs de ressources et de charges des trois derniers mois, les certificats médicaux le cas échéant, les preuves de recherches de logement, et tout échange avec le bailleur sur un départ amiable. Un départ négocié contre une indemnité reste souvent moins coûteux qu’une expulsion, pour les deux parties.
II. Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars : qui elle protège et comment l’utiliser
A. Locataire menacé d’expulsion : l’étendue exacte de la protection et ses limites
La trêve hivernale suspend l’exécution matérielle des expulsions pendant cinq mois, mais elle n’efface ni la dette ni le jugement. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution est limpide : «Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.» Trois précisions décisives découlent de ce texte. D’abord, la trêve joue même si le jugement est définitif et même si tous les délais accordés ont expiré : aucun argument tiré de l’ancienneté de la procédure ne permet de passer outre. Ensuite, elle ne s’applique qu’aux expulsions non exécutées au 1er novembre : un occupant expulsé le 28 octobre ne peut pas invoquer la trêve pour réintégrer les lieux. Enfin, le relogement de la famille dans des conditions suffisantes lève le sursis, ce qui vise les propositions effectives de relogement, pas de simples orientations vers l’hébergement d’urgence. L’administration confirme cette lecture : la trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion du locataire est reportée pendant cette période, avec des exceptions limitativement prévues.
Ces exceptions méritent toute l’attention, car beaucoup d’occupants se croient protégés alors qu’ils ne le sont pas. La loi prévoit que «ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.» Le squat du domicile d’autrui, caractérisé par une entrée forcée ou frauduleuse, échappe donc totalement à la trêve, et l’expulsion peut intervenir en plein hiver. Pour les autres locaux occupés sans droit ni titre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis. La distinction entre locataire et occupant sans droit ni titre est ici capitale, et la Cour de cassation veille à sa juste application. Le 6 mai 2021, la troisième chambre civile a validé l’expulsion d’un occupant installé en vertu d’une convention d’occupation précaire avant la vente du bien, en retenant que la cour d’appel avait «caractérisé l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.» Un occupant précaire débouté de sa demande de statut de locataire ne bénéficie pas des mêmes protections, et le bailleur peut faire exécuter l’expulsion sans attendre le printemps. À l’inverse, le locataire titulaire d’un bail d’habitation, même résilié judiciairement pour impayés, reste couvert par le sursis hivernal dès lors qu’il occupe personnellement les lieux.
En pratique, le locataire parisien menacé doit utiliser les cinq mois de trêve comme un délai de grâce actif, pas comme des vacances judiciaires. Premier réflexe : vérifier que la trêve s’applique bien à sa situation, c’est-à-dire qu’il est occupant de son chef en vertu d’un bail, même résilié, et non occupant sans droit d’un logement squatté. Deuxième réflexe : saisir la commission de médiation DALO pour faire reconnaître la priorité de relogement, car un recours DALO favorable pèse lourd dans les demandes de délais complémentaires et dans les négociations avec le préfet au printemps. Troisième réflexe : reprendre si possible le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, car un occupant qui paie obtient plus facilement des délais du juge en avril qu’un occupant qui s’est abstenu de tout versement pendant l’hiver. Quatrième réflexe : constituer dès l’automne le dossier de relogement, demandes de logement social actualisées, renouvellement de la demande unique francilienne, démarches auprès des collecteurs Action Logement, car le juge de l’exécution saisi en avril demandera ce qui a été fait pendant la trêve. Le locataire qui arrive au 1er avril avec un dossier DALO favorable, des versements réguliers et des recherches documentées transforme une expulsion programmée en délais d’un an. Celui qui arrive les mains vides s’expose à une exécution rapide, avec le concours de la force publique si le préfet l’accorde.
Les idées reçues doivent être écartées avec netteté. La trêve n’interdit pas au juge de prononcer l’expulsion en hiver : les audiences se tiennent, les jugements sont rendus, seule l’exécution matérielle est suspendue. Elle n’efface pas la dette locative, qui continue de produire ses effets, et le bailleur peut poursuivre le recouvrement des loyers impayés par saisie pendant l’hiver. Elle ne protège pas contre la résiliation du bail, qui peut être constatée en plein mois de janvier. Elle ne fait pas obstacle aux mesures d’expulsion des occupants sans droit ni titre entrés par effraction, ni aux expulsions ordonnées dans le cadre des violences conjugales. Enfin, elle ne dispense pas de quitter les lieux au 31 mars : dès le 1er avril, le commissaire de justice peut reprendre l’exécution, requérir la force publique, et procéder à l’expulsion avec un serrurier et un témoin. Préparer avril dès novembre, c’est toute la stratégie du locataire avisé.
B. Bailleur : sécuriser l’exécution avant le 1er novembre et préparer la reprise d’avril à Paris et en Île-de-France
Pour le bailleur, la trêve est un couperet calendaire : tout ce qui n’est pas exécuté au 31 octobre attendra cinq mois. La première urgence consiste donc à auditer l’état exact de la procédure. Si le jugement d’expulsion est définitif et le commandement de quitter les lieux signifié depuis plus de deux mois, l’expulsion reste possible jusqu’au 31 octobre inclus, sous réserve des délais de grâce éventuellement accordés. Si le commandement a été signifié en septembre, les deux mois expirent en novembre, en pleine trêve : l’exécution est bloquée sauf exception, et le bailleur doit en tenir compte dans ses calculs plutôt que de payer un serrurier pour rien. Si aucun commandement n’a encore été délivré, le faire signifier immédiatement ne permettra pas d’expulser avant l’hiver, mais il fait courir le délai de deux mois et positionne le dossier pour une exécution dès le 1er avril, à condition que les autres formalités soient accomplies. Dans tous les cas, la régularité du commandement doit être vérifiée dès maintenant selon la grille exposée plus haut, car un acte nul signifié en septembre puis annulé en décembre renvoie l’exécution à l’été suivant.
La deuxième obligation, trop souvent négligée, conditionne toute la suite : la saisine du représentant de l’État. L’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution impose que «Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives». Le préfet informe en retour le ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation DALO. Le texte attache une sanction redoutable à l’oubli : «A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.» Autrement dit, sans notification au préfet, le délai de deux mois ne court pas, et l’expulsion reste impossible. Le bailleur doit donc exiger de son commissaire de justice la preuve de cette saisine électronique, effectuée par l’intermédiaire du système d’information dédié. À Paris, la saisine transite vers la préfecture de Paris et la commission parisienne de coordination, premier maillon d’une chaîne qui conduit, en cas d’échec de la prévention, à la demande de concours de la force publique adressée au préfet de police pour Paris. En petite et grande couronne, le préfet du département du lieu de l’immeuble est compétent : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise, Seine-et-Marne, chacun avec sa commission et ses délais propres, généralement plus rapides qu’à Paris.
La troisième étape consiste à préparer la reprise du 1er avril dès l’automne, plutôt que de découvrir le dossier au printemps. Le commissaire de justice qui se heurte à un occupant refusant de partir dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion, puis le bailleur sollicite l’autorisation de recourir à la force publique auprès du préfet. L’instruction préfectorale prend plusieurs semaines et intègre l’enquête sociale, la situation de la famille, les possibilités de relogement et, à Paris, la saturation des dispositifs d’hébergement. Déposer la demande de concours dès l’automne, même si son exécution attendra avril, fait gagner un temps précieux. Parallèlement, le bailleur avisé chiffre son préjudice : loyers impayés, indemnités d’occupation au montant du loyer majoré des charges, frais de procédure, dégradations constatées par huissier. Ces sommes alimentent soit une négociation de départ volontaire contre abandon partiel de la dette, soit une action en recouvrement qui survivra à l’expulsion. Un protocole de départ négocié en octobre, avec remise des clés contre effacement d’une partie de l’arriéré et prise en charge du déménagement, coûte presque toujours moins cher que cinq mois d’immobilisation suivis d’une expulsion forcée en avril. Les bailleurs parisiens, dont les loyers élevés gonflent chaque mois l’ardoise, ont le plus intérêt à transiger vite : trois mois de loyer parisien abandonnés valent mieux que huit mois d’impayés supplémentaires.
Devant les juridictions franciliennes, quelques repères pratiques s’imposent. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris statue sur les contestations du commandement et les demandes de délais pour les immeubles parisiens ; pour la banlieue, le tribunal judiciaire du lieu de situation est compétent, avec des délais d’audiencement variables selon les ressorts, Nanterre et Bobigny étant traditionnellement engorgés à l’automne. Les assignations doivent être délivrées dans les formes et délais requis, et tout moyen de nullité du commandement doit être soulevé devant le juge de l’exécution, seul compétent pour les difficultés d’exécution. Les bailleurs institutionnels et les administrateurs de biens franciliens connaissent ces circuits, mais le bailleur particulier qui gère seul son bien les découvre souvent trop tard : confier le dossier à un avocat dès le premier impayé, et non au stade du jugement, divise par deux la durée totale de la procédure. Enfin, la dimension fiscale et comptable ne doit pas être oubliée : les loyers impayés déclarés mais non perçus, les indemnités d’occupation, les frais irrécouvrables suivent des régimes distincts, et un point avec l’expert-comptable évite les mauvaises surprises déclaratives au printemps suivant. L’expulsion est une procédure d’exécution, pas une fin en soi : l’objectif reste la récupération d’un bien libre et d’une créance apurée, pas l’accumulation de titres inexécutés pendant l’hiver.
Conclusion
À six semaines du 1er novembre, bailleurs et locataires jouent la même partie avec des intérêts opposés. Le locataire qui vient de recevoir un commandement de quitter les lieux doit le faire vérifier immédiatement, saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais d’un mois à un an en démontrant ses diligences de relogement, et utiliser la trêve hivernale pour construire un dossier DALO et reprendre des versements. Le bailleur qui détient un jugement doit contrôler la régularité de son commandement, s’assurer de la saisine du préfet qui fait courir le délai de deux mois, exécuter avant le 31 octobre quand c’est encore possible, et préparer dès l’automne la demande de concours de la force publique pour avril. La jurisprudence de la Cour de cassation encadre ce duel avec constance : la nullité du commandement suppose un grief démontré, les délais supposent des recherches de relogement prouvées, et l’occupant sans droit ni titre ne jouit pas des protections du locataire. Ni la trêve, qui suspend sans effacer, ni le jugement, qui ordonne sans exécuter seul, ne dispensent de stratégie. Le dossier bien préparé en septembre se dénoue en octobre ou en avril dans des conditions maîtrisées ; le dossier subi traverse l’hiver pour exploser au printemps, avec des coûts multipliés pour tout le monde.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous venez de recevoir un commandement de quitter les lieux ou votre locataire refuse de partir malgré le jugement ? Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier votre commandement, chiffrer vos délais et sécuriser votre calendrier avant la trêve hivernale. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France devant le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux du ressort.