Vous exploitez des terres sans avoir obtenu l’autorisation d’exploiter, ou le préfet vient de refuser votre demande alors qu’un concurrent a obtenu les parcelles : le bail rural qui vous lie au propriétaire se trouve fragilisé, et chaque mois qui passe aggrave le risque. Le bailleur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux de faire prononcer la nullité du bail, l’administration peut vous mettre en demeure de cesser d’exploiter puis infliger une sanction pécuniaire par hectare, et le concurrent autorisé peut prendre votre place sur les parcelles. À l’inverse, si vous êtes propriétaire et que votre fermier exploite sans droit, vous disposez d’une action en nullité, mais elle obéit à des conditions strictes de mise en demeure préalable et de prescription que les juges appliquent sans indulgence.

Le contrôle des structures, régi par les articles L. 331-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, s’applique indépendamment du statut du fermage : un bail parfaitement régulier au regard du titre III du livre IV peut être annulé pour défaut d’autorisation administrative. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté le 26 octobre 2023 dans un arrêt de troisième chambre civile qui fixe le point de départ de la prescription de l’action en nullité et désigne la personne qui doit solliciter l’autorisation quand un nouvel associé entre dans une société d’exploitation. Les cours d’appel de Rennes, le 6 mars 2025, et de Douai, le 15 janvier 2026, montrent ensuite les deux issues opposées du contentieux : résiliation et expulsion avec astreinte pour l’exploitant sans titre ni autorisation, échec du bailleur qui réclame des terres alors que le candidat à l’exploitation n’a pas obtenu le droit d’exploiter. La cour administrative d’appel de Nantes, le 12 janvier 2024, illustre enfin comment le juge administratif contrôle le refus du préfet entre candidats concurrents au regard du schéma directeur régional des exploitations agricoles.

Cet article répond aux questions concrètes des exploitants et des propriétaires ruraux : quand l’autorisation d’exploiter est-elle exigée, qui doit la demander, que se passe-t-il en cas de refus ou d’absence de demande, comment contester un refus devant le tribunal administratif, et comment le bailleur fait prononcer la nullité du bail devant le tribunal paritaire. Pour situer ces règles dans l’ensemble du statut du fermage, le lecteur peut aussi consulter notre panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. Savoir si l’autorisation d’exploiter conditionne votre bail

A. Les opérations soumises à autorisation et la personne qui doit la demander

Le point de départ figure à l’article L. 331-1 du Code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel :

« Le contrôle des structures des exploitations agricoles s’applique à la mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol au sein d’une exploitation agricole, quels que soient la forme ou le mode d’organisation juridique de celle-ci et le titre en vertu duquel la mise en valeur est assurée. »
(texte officiel)

Le texte ajoute que l’objectif principal du contrôle est de favoriser l’installation d’agriculteurs, puis de consolider les exploitations viables, de promouvoir les systèmes combinant performance économique et environnementale, et de maintenir une agriculture diversifiée en limitant les agrandissements excessifs. Cette finalité explique que l’administration compare les candidats entre eux au lieu d’examiner chaque demande isolément.

Les opérations concernées sont énumérées par l’article L. 331-2 du même code :

« Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes : 1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. »
(texte officiel)

Le même article vise aussi, quelle que soit la superficie, les opérations qui suppriment une exploitation au-dessus du seuil ou la ramènent en dessous, celles qui privent une exploitation d’un bâtiment essentiel, celles portées par un exploitant sans capacité professionnelle ou sans membre exploitant, celles d’un pluriactif aux revenus extra-agricoles élevés, et, lorsque le schéma régional le prévoit, les agrandissements éloignés du siège d’exploitation ainsi que les extensions d’ateliers hors sol. En pratique, le premier réflexe consiste à lire le schéma directeur régional des exploitations agricoles applicable à la région et à la date de l’opération : c’est lui qui fixe le seuil de surface, les équivalences par nature de culture et les rangs de priorité entre candidats. Un dossier qui ignore le schéma régional part avec un handicap difficile à rattraper.

La question de savoir qui doit déposer la demande piège de nombreux montages sociétaires. Quand un associé rejoint une société qui exploite déjà, faut-il une demande au nom de la société ou au nom de l’associé qui agrandit son exploitation personnelle à travers la société ? La Cour de cassation a tranché dans son arrêt du 26 octobre 2023, pourvoi n° 21-24.231. Dans cette affaire, un exploitant déjà associé d’une société agricole du Valquenet, avec 353,85 hectares, était devenu associé exploitant d’une seconde société, la SCEA Les Forges, preneuse de deux baux conclus en 2011 et 2012. La bailleresse demandait la nullité des baux pour défaut d’autorisation, et la cour d’appel de Caen avait retenu que la société aurait dû solliciter l’autorisation après l’entrée du nouvel associé. La troisième chambre civile casse sur ce point et énonce :

« […] le rachat, par une personne physique, de parts d’une société à objet agricole, si elle participe effectivement aux travaux en son sein, constitue un agrandissement de son exploitation, soumis à autorisation préalable si la surface totale qu’elle envisage de mettre en valeur, incluant les surfaces exploitées par cette société, excède le seuil fixé par le schéma directeur des structures […] »
(texte officiel)

Elle en déduit :

« […] dans cette hypothèse, la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société. »
(texte officiel)

La solution s’appuie sur les articles L. 331-1, L. 331-1-1 et R. 331-1 du code, et reprend la jurisprudence du Conseil d’État du 2 juillet 2021 et du 30 novembre 2021 citée dans l’arrêt. Concrètement, l’associé qui cumule des surfaces à travers plusieurs sociétés doit additionner l’ensemble des unités de production qu’il met en valeur directement ou indirectement, et déposer lui-même la demande quand le total dépasse le seuil. La mise en demeure adressée en l’espèce par l’autorité administrative visait d’ailleurs personnellement l’associé et la société, ce que la Cour relève pour confirmer que la société n’était pas la demanderesse requise. Pour un exploitant qui entre au capital d’une société, l’erreur consiste à laisser la société déposer une demande à son nom : en cas de litige, le bailleur fera valoir l’absence d’autorisation régulière, et la régularisation tardive par la mauvaise personne ne réparera rien. À l’inverse, le bailleur qui veut agir doit identifier précisément le redevable de l’obligation avant de saisir le tribunal, sous peine de voir son action dirigée contre la mauvaise partie.

Le preneur a par ailleurs une obligation d’information dès la conclusion du bail. L’article L. 331-6 du Code rural et de la pêche maritime dispose :

« Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. »
(texte officiel)

Cette déclaration permet au bailleur de mesurer le risque et, le cas échéant, de subordonner la signature à l’obtention de l’autorisation. Son absence ne crée pas à elle seule la nullité, mais elle prive le preneur d’un argument de bonne foi et nourrit les demandes de résiliation pour manquement aux obligations du bail.

B. Le refus du préfet entre candidats concurrents et sa contestation

Quand plusieurs candidats convoitent les mêmes parcelles, le préfet ne choisit pas librement : il applique l’ordre des priorités fixé par le schéma régional, et motive sa décision au regard de ce schéma et des motifs légaux de refus. L’article L. 331-3 du Code rural et de la pêche maritime prévoit :

« Elle vérifie […] si les conditions de l’opération permettent de délivrer l’autorisation mentionnée à l’article L. 331-2 et se prononce sur la demande d’autorisation par une décision motivée. »
(texte officiel)

Les motifs de refus figurent à l’article L. 331-3-1 du même code :

« L’autorisation mentionnée à l’article L. 331-2 peut être refusée : 1° Lorsqu’il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur ».
(texte officiel)

Les autres motifs visent l’atteinte à la viabilité de l’exploitation du preneur en place, l’agrandissement ou la concentration excessifs au regard du schéma, la réduction d’emplois en cas de mise à disposition à une société, et, outre-mer, le non-respect des orientations du schéma. L’administration assure la publicité des demandes pour que les concurrents se manifestent, puis compare les rangs de priorité.

L’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 12 janvier 2024, n° 23NT00681 montre comment le juge vérifie ce raisonnement. Une EARL avait obtenu partiellement l’autorisation d’exploiter mais s’était vu refuser 9 hectares 93 ares et 90 centiares à Noyal-Muzillac par arrêté du préfet de la région Bretagne du 10 janvier 2022. Le tribunal administratif de Rennes avait rejeté son recours le 12 janvier 2023. Devant la cour, l’EARL soutenait que sa demande relevait de la priorité n° 2 du schéma régional de Bretagne, relative aux parcelles de proximité des bâtiments d’élevage, et que le refus était entaché d’erreur manifeste d’appréciation car son élevage manquait de surfaces d’épandage et de fourrage. La cour rappelle d’abord la règle :

« […] lorsqu’il est saisi de demandes d’autorisation concurrentes par un preneur en place ou un candidat à la reprise répondant à des ordres de priorités différents au regard des prescriptions du schéma directeur régional, le préfet fait en principe application de l’ordre de priorité fixé par le schéma pour rejeter la demande placée à un ordre de priorité inférieur. »
(texte officiel)

Elle ajoute aussitôt la réserve :

« Il peut toutefois délivrer une autorisation concurrente à une demande de rang inférieur si l’intérêt général ou des circonstances particulières, en rapport avec les objectifs du schéma directeur, le justifient. »
(texte officiel)

Puis elle examine le schéma breton, issu de l’arrêté du préfet de région du 4 mai 2018 : la priorité de proximité suppose une parcelle ou un îlot proche des bâtiments d’élevage, avec, au-delà de 5 hectares, un avis motivé favorable de la commission départementale d’orientation de l’agriculture, et la possibilité de n’attribuer aucune parcelle de proximité quand l’îlot dépasse ce seuil. Le moyen tiré de la priorité n° 2 est donc contrôlé parcelle par parcelle, îlot par îlot, avis de la commission à l’appui. L’argument tiré du besoin fourrager, à lui seul, ne suffit pas à renverser l’ordre des priorités : le juge recherche une erreur manifeste d’appréciation, contrôle restreint qui laisse à l’administration une marge d’appréciation entre candidats de rangs proches, mais sanctionne la dénaturation du schéma ou l’absence de motivation au regard du schéma exigée par l’article R. 331-6 du code.

Pour l’exploitant évincé, la voie de recours est le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif contre l’arrêté du préfet de région, dans les deux mois de sa notification ou de sa publication, avec appel devant la cour administrative d’appel. Le dossier doit comporter la demande initiale avec accusé de réception, l’arrêté attaqué, le schéma régional applicable avec son arrêté d’approbation, l’avis de la commission départementale quand il existe, et les pièces prouvant le rang de priorité revendiqué : distance entre les parcelles et les bâtiments d’élevage, plan cadastral, effectifs et surfaces d’épandage, qualité de preneur en place ou de candidat à l’installation. Les moyens utiles portent sur l’incompétence, le vice de procédure tenant à la consultation de la commission, le défaut de motivation au regard du schéma, l’erreur de droit dans le classement des priorités, et l’erreur manifeste d’appréciation. Une demande de suspension en référé suppose de démontrer l’urgence et un doute sérieux : l’urgence se prouve par la campagne en cours, les semis imminents ou la perte d’atelier d’élevage, pas par une simple préférence commerciale. Pour le candidat qui a obtenu l’autorisation, l’intervention en défense à l’instance engagée par le concurrent évincé reste le moyen le plus sûr de préserver l’autorisation accordée.

Le refus définitif produit un effet direct sur le bail. L’article L. 331-6 du Code rural et de la pêche maritime dispose :

« Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter […] la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. »
(texte officiel)

Autrement dit, sans autorisation, le bail ne tient pas : le préfet, le bailleur ou la SAFER préemptrice peut en faire prononcer la nullité par le tribunal paritaire. Le preneur qui s’installe avant d’avoir obtenu l’autorisation joue sa présence sur les terres à chaque campagne.

II. Agir vite : mise en demeure, nullité du bail et sanctions

A. La mise en demeure préalable, la nullité du bail et la prescription de cinq ans

Le bailleur qui découvre que son fermier exploite sans autorisation ne peut pas saisir directement le tribunal paritaire en nullité : une mise en demeure administrative préalable est exigée, et le délai qu’elle impartit doit être expiré. L’article L. 331-7 du Code rural et de la pêche maritime dispose :

« Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions du présent chapitre, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois. »
(texte officiel)

La mise en demeure prescrit à l’intéressé soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si un refus est déjà intervenu, de cesser l’exploitation des terres concernées. Si l’intéressé tenu de demander l’autorisation ne la forme pas dans le délai, l’administration lui notifie une mise en demeure de cesser d’exploiter dans un délai de même durée, après l’avoir mis à même de présenter ses observations écrites ou orales. Ce n’est qu’au terme de ce parcours que l’action en nullité devient recevable.

La Cour de cassation le rappelle dans son arrêt du 26 octobre 2023 précité, en visant sa jurisprudence constante du 31 octobre 2007 et du 12 décembre 2012 :

« […] l’exercice de l’action en nullité du bail rural, ouverte par l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime, suppose, dans tous les cas, que le locataire contrevenant au contrôle des structures ait été mis en demeure et que le délai imparti soit expiré […] »
(texte officiel)

En l’espèce, les bailleresses avaient saisi le tribunal paritaire le 2 avril 2019, alors que la mise en demeure de l’autorité administrative datait du 17 décembre 2019 : l’action était donc prématurée à sa date d’introduction, mais la Cour juge qu’elle n’était pas prescrite, et substitue un motif de pur droit pour justifier le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur la prescription, l’arrêt fixe une règle que les bailleurs doivent intégrer à leur calendrier procédural. Aux termes de l’article 2224 du Code civil :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
(texte officiel)

Appliqué à l’action en nullité de l’article L. 331-6, ce texte conduit à la solution suivante, énoncée au paragraphe 11 de l’arrêt :

« […] l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 précité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 précité, pour régulariser sa situation. »
(texte officiel)

Le point de départ ne se situe donc pas à la date de conclusion du bail, contrairement à ce que soutenait la société exploitante qui invoquait le 30 décembre 2011 comme point de départ pour une action introduite en 2019. Il se situe au jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître l’expiration du délai de régularisation fixé par la mise en demeure. En pratique, le bailleur doit conserver la mise en demeure avec son accusé de réception, calculer l’expiration du délai imparti, puis agir dans les cinq ans de cette expiration. Agir avant l’expiration expose à l’irrecevabilité ; attendre plus de cinq ans après l’expiration expose à la prescription. Le dispositif de l’arrêt illustre la sévérité du contrôle : la Cour prononce une cassation partielle dans ces termes :

« CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevables les demandes de Mme [L] et statue sur les demandes du groupement foncier agricole CDMO, l’arrêt rendu le 16 septembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ».
(texte officiel)

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Rouen, la bailleresse est condamnée aux dépens et à payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La leçon pour le bailleur : signaler la situation à la direction départementale des territoires, obtenir une mise en demeure documentée, laisser expirer le délai, puis saisir le tribunal paritaire dans le délai de prescription. La leçon pour le preneur : toute mise en demeure doit être traitée dans le mois, par une demande d’autorisation complète ou par des observations écrites, avec l’assistance d’un conseil qui vérifie qui est le demandeur requis.

L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 mars 2025, RG n° 24/02517 montre ce qui attend l’exploitant qui laisse la situation pourrir. Un preneur titulaire d’un bail écrit du 6 novembre 2013 sur 36 hectares 76 ares et 12 centiares, renouvelé en 2022, avait en pratique cessé d’exploiter depuis 2015 : salarié agricole par ailleurs, il se bornait à percevoir les aides et à payer le fermage, tandis qu’un tiers exploitait les terres et vendait les récoltes à son nom sans titre et sans autorisation d’exploiter, après un refus d’autorisation du 31 mars 2016. Le tiers utilisait même l’eau d’un étang pour irriguer, et le preneur en titre avait détourné un hangar de 750 m² vers de l’hivernage de caravanes avec extension sans autorisation. Les bailleresses avaient mis en demeure par courrier du 5 août 2022. La cour infirme le tribunal paritaire de Saint-Nazaire et :

« Prononce la résiliation […] du bail écrit du 6 novembre 2013 […] du bail verbal portant sur les parcelles sises à [Localité 29] […] »
(texte officiel)

Elle ordonne la libération avant le 31 juillet 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois, avec concours de la force publique, dépens et 3 000 euros au titre de l’article 700. Le fondement combine la cession et la sous-location prohibées, la contrariété aux articles L. 411-35 et L. 411-38 du code rural, et l’exploitation sans autorisation. Pour le propriétaire, la méthode gagnante consiste à documenter l’exploitation par un tiers : relevés de la coopérative au nom du tiers, constats d’huissier des travaux et des récoltes, attestations, refus d’autorisation du tiers, mise en demeure visant précisément les griefs. Pour le preneur en titre qui veut transmettre à un successeur, l’anticipation s’impose : vérifier que le successeur obtiendra l’autorisation avant de lui laisser les terres, solliciter l’agrément du bailleur pour une cession au descendant ou l’autorisation du tribunal, et ne jamais laisser un tiers exploiter sans bail ni autorisation en espérant une régularisation ultérieure.

À l’inverse, l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 janvier 2026, RG n° 24/00362 rappelle que le bailleur ne récupère pas les terres sur le seul fondement du contrôle des structures quand le demandeur évincé n’a lui-même aucun droit à exploiter. Un candidat avait demandé l’autorisation d’exploiter une parcelle de 9 hectares 41 ares et 5 centiares ; la préfecture lui avait répondu en 2018, 2020 puis 2022 que son projet n’était pas soumis à autorisation car son agrandissement restait sous le seuil de 60 hectares, tandis que l’EARL en place, soumise à autorisation, s’était vu refuser l’autorisation par arrêté du 12 octobre 2018 puis mise en demeure de cesser l’exploitation le 27 septembre 2021. Le tribunal paritaire d’Avesnes-sur-Helpe avait rejeté la demande du candidat tendant à être autorisé judiciairement à exploiter avec fixation du fermage. La cour confirme le rejet tout en :

« Déclare recevable la demande de M. [J] [T] aux fins de se voir autorisé judiciairement à exploiter, avec fixation des conditions de jouissance et du montant du fermage, une parcelle à usage agricole ».
(texte officiel)

Mais elle le déboute de ses demandes et laisse à chaque partie ses dépens et frais irrépétibles. Autrement dit, la recevabilité d’une demande judiciaire d’autorisation ne vaut pas droit d’évincer l’occupant : sans bail, sans autorisation purgée et sans décision du tribunal paritaire fixant les conditions de jouissance après examen des droits respectifs, le candidat ne prend pas la parcelle. Pour le propriétaire indivis ou le candidat à la reprise, la voie praticable passe par la conclusion d’un bail avec le propriétaire, la demande d’autorisation préalable, puis, en cas de blocage, la saisine du tribunal paritaire sur le fondement adapté, pièces d’exploitation à l’appui.

B. Les sanctions administratives, la résiliation pour manquement et la conduite à tenir

L’exploitation irrégulière expose à une sanction pécuniaire administrative, indépendante de la nullité du bail. L’article L. 331-7 du Code rural et de la pêche maritime prévoit :

« Si, à l’expiration du délai imparti pour cesser l’exploitation des terres concernées, l’autorité administrative constate que l’exploitation se poursuit dans des conditions irrégulières, elle peut prononcer à l’encontre de l’intéressé une sanction pécuniaire d’un montant compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare. »
(texte officiel)

La surface retenue correspond à la surface de polyculture-élevage irrégulièrement exploitée, ou son équivalent après coefficients d’équivalence par nature de culture, et la mesure peut être reconduite chaque année tant que l’exploitation irrégulière se poursuit. Pour une vingtaine d’hectares, l’addition annuelle atteint rapidement plusieurs milliers d’euros, sans préjudice de la nullité du bail et d’une éventuelle résiliation avec dommages-intérêts. La sanction est notifiée après mise à même de présenter des observations, et se conteste devant le tribunal administratif. L’exploitant qui poursuit l’exploitation après une mise en demeure de cesser joue donc sur deux tableaux perdants : le juge civil annule ou résilie le bail, et le préfet alourdit la note chaque année.

Le bailleur dispose en outre de l’action en résiliation pour manquement aux obligations du bail. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose :

« Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire […] le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants […] »
(texte officiel)

Les motifs visent notamment deux défauts de paiement de fermage persistants trois mois après mise en demeure, les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, et le non-respect des clauses environnementales de l’article L. 411-27, sans pouvoir être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le second paragraphe du texte permet aussi la résiliation pour contravention aux interdictions de cession et de sous-location, de changement de destination et d’association au bail, ou aux obligations de mise à disposition à une société. L’exploitation des terres par un tiers sans autorisation, la perception des aides par un preneur qui n’exploite plus, et le détournement des bâtiments loués vers une activité non agricole caractérisent des agissements compromettant la bonne exploitation et des contraventions aux articles L. 411-35 et L. 411-38, comme l’a retenu la cour d’appel de Rennes. La mise en demeure préalable du bailleur doit viser précisément chaque grief et rappeler les textes applicables, car le tribunal paritaire vérifie la réalité de chaque manquement et la gravité suffisante pour justifier la résiliation plutôt que de simples dommages-intérêts.

En pratique, la chronologie recommandée tient en cinq étapes. Premièrement, vérifier le seuil et le schéma régional applicables à la date de l’opération, avec l’aide de la direction départementale des territoires : surface totale mise en valeur après opération, équivalences de cultures, distance au siège, qualité du demandeur. Deuxièmement, déposer la demande d’autorisation par la bonne personne, avant toute prise de possession, avec un dossier complet : identité du demandeur, surfaces déjà exploitées sous toutes formes juridiques, plan des parcelles, titre d’occupation envisagé, capacités professionnelles. Troisièmement, en cas de refus, contester dans les deux mois devant le tribunal administratif avec le schéma régional et l’avis de la commission, sans exploiter les parcelles litigieuses pendant l’instance sauf autorisation de justice. Quatrièmement, côté bailleur, signaler l’irrégularité à l’administration pour obtenir une mise en demeure, puis saisir le tribunal paritaire en nullité sur le fondement de l’article L. 331-6 ou en résiliation sur celui de l’article L. 411-31, en visant les griefs documentés. Cinquièmement, conserver chaque preuve : accusés de réception des demandes, arrêtés du préfet, mises en demeure avec délais, constats, relevés de coopérative, attestations de travaux. Les affaires perdues le sont presque toujours sur la preuve ou le calendrier, rarement sur le principe du droit.

Deux erreurs reviennent dans les dossiers. La première consiste à confondre autorisation d’exploiter, bail et urbanisme : l’autorisation du préfet ne vaut ni bail ni permis de construire, le bail ne vaut pas autorisation, et le hangar édifié sans autorisation d’urbanisme ajoute un grief de résiliation sans régulariser l’exploitation. La seconde consiste à croire que le paiement du fermage couvre l’irrégularité : le preneur rennais payait le fermage et les cotisations, percevait les aides, et a néanmoins subi la résiliation avec expulsion et astreinte, car le tribunal s’attache à l’exploitation effective et autorisée, pas aux flux financiers. Le bailleur qui encaisse le fermage en connaissant l’irrégularité sans agir prend lui-même un risque de prescription et d’affaiblissement de sa demande : la passivité prolongée après connaissance de l’expiration du délai de mise en demeure fait courir le délai de cinq ans rappelé par la Cour de cassation.

Conclusion

L’autorisation d’exploiter conditionne la validité du bail rural : sans elle, ou en cas de refus définitif, le bail encourt la nullité à la demande du préfet, du bailleur ou de la SAFER préemptrice, après mise en demeure administrative et expiration du délai de régularisation. La demande doit être déposée par la bonne personne, notamment par le nouvel associé qui agrandit son exploitation à travers une société, et appréciée au regard du schéma directeur régional qui fixe seuils et priorités entre candidats concurrents. Le refus du préfet se conteste devant le tribunal administratif dans les deux mois, avec le schéma, l’avis de la commission et les preuves du rang de priorité ; la nullité ou la résiliation se plaide devant le tribunal paritaire, avec mises en demeure, constats et pièces d’exploitation. Les arrêts du 26 octobre 2023, du 12 janvier 2024, du 6 mars 2025 et du 15 janvier 2026 forment un ensemble cohérent : le juge administratif vérifie le classement des candidats, le juge civil sanctionne l’exploitation sans droit après mise en demeure, et la prescription de cinq ans court depuis la connaissance de l’expiration du délai de régularisation. Exploitants et propriétaires ont donc intérêt à traiter la question de l’autorisation avant la signature du bail et avant chaque campagne, plutôt qu’après des années d’exploitation irrégulière que ni le paiement du fermage ni la bonne foi ne rachètent.

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