Dans la nuit du mercredi 9 au jeudi 10 septembre 2026, vers une heure du matin, les habitants d’un immeuble de la villa Marcès, dans le onzième arrondissement de Paris, sont réveillés par les sirènes. Un incendie s’est déclaré dans un appartement du troisième étage d’un immeuble qui en compte six et qui appartient au bailleur social Paris Habitat. Les flammes gagnent l’appartement voisin. Au total, 80 sapeurs-pompiers et une vingtaine de camions sont mobilisés, une quarantaine de personnes sont évacuées, et il n’y a, par miracle, aucun blessé. Une salle d’un centre sportif est ouverte pour accueillir les familles, des hébergements à l’hôtel sont proposés aux sinistrés. Selon les informations communiquées à la presse, l’incendie aurait pu être causé par une chicha, et le parquet de Paris a ouvert une enquête pour dégradation involontaire, en privilégiant la piste accidentelle.
La réponse courte à la question que se posent, depuis, les voisins qui n’ont pas pu rentrer chez eux et le propriétaire dont le logement est devenu inhabitable tient en trois phrases. Chacun fait d’abord jouer sa propre assurance habitation, parce que c’est elle qui paie le plus vite l’hôtel, le nettoyage et les réparations. L’occupant de l’appartement où le feu a pris ne doit indemniser les voisins que s’il est prouvé que l’incendie est dû à sa faute, sauf s’il est locataire, car le locataire répond de l’incendie sauf cas très précis qui l’exonèrent. Et les assureurs, une fois qu’ils ont payé, se retournent les uns contre les autres et contre le responsable, ce qui permet notamment au bailleur de récupérer ses loyers perdus. Ces principes sont simples, mais leur application réserve des pièges : une faute qui ne se prouve pas, une garantie qui n’est jamais appelée, une déclaration faite trop tard. Cet article explique, à partir de décisions rendues en 2025 et 2026 dans des affaires très proches, comment les voisins évacués et les bailleurs s’en sortent, et ce qu’il faut faire dès les premiers jours. Précision importante : l’enquête sur l’incendie de la villa Marcès est en cours et l’origine exacte du feu n’est pas établie ; les règles exposées ici valent pour tous les incendies d’immeuble, quel que soit le point de départ finalement retenu.
I. La nuit où l’immeuble brûle : ce que vivent les voisins évacués
A. Évacués à une heure du matin : mise à l’abri, hôtel et interdiction de rentrer
Quand les pompiers évacuent un immeuble en pleine nuit, personne ne pense aux règles de droit, et c’est normal : on suit les consignes, on prend un manteau, les enfants et les papiers si on y pense. À la villa Marcès, les familles ont été dirigées vers une salle d’un centre sportif ouverte pour la nuit, puis des hébergements à l’hôtel leur ont été proposés. Le maire de l’arrondissement a décrit des familles choquées, ce qui n’étonnera personne : quitter son logement à une heure du matin sans savoir quand on y reviendra est une épreuve, même sans blessé.
Vient ensuite une question très concrète : qui décide si l’on peut rentrer chez soi, et qui paie l’hôtel en attendant ? Sur le premier point, lorsque l’immeuble est endommagé, le maire peut interdire l’occupation de tout ou partie des logements. Cette police de sécurité est prévue par le code de la construction et de l’habitation : la police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ;. Autrement dit, tant que la solidité ou la sécurité n’est pas garantie, l’interdiction de rentrer est une mesure de protection, pas une punition, et elle s’impose à tous, locataires comme propriétaires occupants.
Sur le second point, l’hébergement d’urgence de la première nuit relève le plus souvent de la solidarité publique, la mairie et parfois le bailleur social organisant l’accueil. Mais dès les jours suivants, c’est le contrat d’assurance habitation de chacun qui prend le relais : la plupart des polices comportent une garantie dite de relogement ou d’hébergement, qui rembourse les nuits d’hôtel pendant la période où le logement est inhabitable, dans la limite d’un plafond et d’une durée fixés au contrat. C’est pourquoi la première chose à faire, une fois les proches prévenus, est de relire ses conditions particulières et d’appeler son assureur : le montant de l’aide dépend entièrement du contrat souscrit, et deux voisins du même palier peuvent être inégalement couverts. Celui qui est locataire déclare à son assurance habitation, celui qui est propriétaire occupant aussi, et le propriétaire bailleur déclare à son assurance dite de propriétaire non occupant : chacun a son propre interlocuteur, et c’est voulu, car c’est ce qui permet d’être indemnisé vite, sans attendre que la justice ait désigné un responsable.
B. Déclarer vite et faire constater : les cinq jours qui comptent
Le deuxième réflexe, aussi important que le premier, est de déclarer le sinistre par écrit et sans tarder. La loi impose à l’assuré de donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Concrètement, on envoie une lettre recommandée ou un recommandé électronique à son assureur en décrivant les faits, en listant les dommages visibles et en annonçant les pièces à venir, photos, factures et constats. Ce courrier n’a pas besoin d’être parfait : il doit être rapide. La sanction d’une déclaration tardive, quand elle est prévue au contrat, ne peut d’ailleurs être opposée que si l’assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice, et jamais si le retard vient d’un cas fortuit ou de force majeure, mais il serait imprudent de compter sur cette protection alors qu’un simple recommandé suffit.
Le troisième réflexe est de faire constater. Un feu qui part de chez un voisin et abîme votre logement se prouve comme tout fait juridique, par tout moyen : photos prises dès le retour autorisé, vidéos, témoignages des autres occupants, rapport des pompiers quand il est communicable, et surtout constat d’huissier, aujourd’hui commissaire de justice, dressé dans les jours qui suivent. L’expérience des procès montre que les dossiers gagnés sont les dossiers documentés : dans une affaire jugée à Paris le 2 avril 2026, des époux dont l’appartement en duplex avait été pollué par les suies d’un incendie parti de l’étage du dessous avaient produit le rapport d’intervention des pompiers, le rapport du laboratoire central de la préfecture de police et deux rapports d’expertise, et c’est sur ces pièces que le tribunal a statué (tribunal judiciaire de Paris, 4e chambre, 2e section, 2 avril 2026, RG 24/01642). À l’inverse, les préjudices simplement affirmés, sans facture ni justificatif, sont écartés : dans cette même affaire, le tribunal a refusé d’indemniser la valeur de vêtements et d’effets personnels dont rien ne montrait qu’ils n’auraient pas pu être récupérés, et n’a retenu que les frais de sauvetage et de pressing pour 6 357 euros, la valeur des objets vraiment irrécupérables pour 2 047 euros, et 1 705 euros pour onze nuits d’hôtel au regard d’un loyer mensuel de 4 650 euros. La leçon vaut pour les voisins de la villa Marcès : gardez tout, factures d’hôtel, tickets de pressing, vêtements abîmés eux-mêmes, et ne jetez rien avant l’expertise.
Dans les affaires qui vont au procès, l’expertise est le moment où tout se joue, et elle se prépare dès les premières semaines. À Versailles, les deux assureurs avaient diligenté ensemble une expertise amiable contradictoire, confiée à deux cabinets, et le procès-verbal qu’ils avaient signé ensemble, retenant l’inflammation du tapis posé sur la rambarde, est devenu la pièce centrale de l’arrêt : l’assureur qui l’avait signé sans réserve n’a pas pu ensuite soutenir que la cause restait discutée. À Paris, ce sont les rapports du laboratoire central de la préfecture de police et deux rapports d’expertise concordants qui ont emporté la conviction du tribunal sur la bougie oubliée. Quand l’expertise amiable est impossible ou contestée, il reste l’expertise judiciaire, demandée au juge avant tout procès au fond : elle coûte une provision, mais son rapport, établi avec toutes les parties convoquées, pèse ensuite dans tous les recours, y compris ceux des assureurs entre eux. Dans les deux cas, la règle est la même : ne faites jamais expertiser seul dans votre coin, convoquez ou faites convoquer toutes les parties, car un rapport établi sans les autres sera discuté et parfois écarté.
II. Qui paie les dégâts quand le feu est parti de chez un voisin
A. L’occupant à l’origine du feu ne paie que si sa faute est prouvée, sauf s’il est locataire
C’est la règle la plus mal comprise des incendies d’immeuble : le fait que le feu soit parti d’un appartement ne suffit pas à rendre son occupant responsable envers les voisins. La loi est explicite : Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Il faut donc prouver une faute, c’est-à-dire une négligence ou une imprudence qui a fait naître le feu ou qui l’a aggravé, et c’est au voisin victime de rapporter cette preuve, par tout moyen, y compris par des présomptions graves, précises et concordantes.
L’affaire parisienne du 2 avril 2026 montre exactement comment cela fonctionne. Le 30 septembre 2021, un incendie s’était déclaré dans un appartement du cinquième étage d’un immeuble parisien et s’était propagé au sixième, dans la chambre du duplex loué par les époux demandeurs, qui avaient ensuite résilié leur bail. Les voisins accusaient l’occupante du cinquième étage et lui réclamaient 61 033 euros de préjudice matériel restant, plus 5 000 euros chacun de préjudice moral. Le tribunal a retenu que l’occupante, seule dans le logement qu’elle avait quitté vers 10h30, avait déclaré aux pompiers avoir, je cite le rapport repris dans le jugement, peut-être oublié d’éteindre une bougie à son départ, et les rapports d’expertise concordaient sur une bougie laissée allumée : la faute était établie. Mais le résultat surprend : déboutés pour le préjudice matériel, indemnisés seulement à hauteur de 750 euros chacun pour le préjudice moral. Pourquoi ? Parce que leur propre assurance leur avait déjà versé 14 000 euros, une somme supérieure aux 10 109 euros de préjudice matériel que le tribunal avait retenus au vu des justificatifs. On ne peut pas être indemnisé deux fois du même préjudice : l’assurance avait déjà réparé l’entier dommage matériel, et seule subsistait la peine d’avoir dû se séparer d’affaires auxquelles ils tenaient, réparée par 750 euros chacun. Autre enseignement du jugement : l’assureur de l’occupante, la MAIF, était intervenu à l’instance, mais les voisins n’ont obtenu aucune condamnation contre lui, faute d’avoir fait produire le contrat et faute pour l’occupante d’avoir formulé une demande de garantie. Quand on attaque l’auteur du feu, il faut aussi penser à appeler son assureur en garantie, sans quoi la condamnation risque de rester une coquille vide si l’auteur est insolvable.
Et si l’occupant à l’origine du feu est locataire, le régime change du tout au tout. Entre propriétaire et locataire, ce ne sont plus les règles précédentes qui s’appliquent : Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil. Or il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Le locataire est donc présumé responsable du feu parti de chez lui, et c’est à lui de se disculper, ce qui est l’inverse du régime applicable aux voisins entre eux. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé le 21 mai 2026 dans une affaire où un incendie s’était déclaré en décembre 2015 dans un appartement loué par un bailleur social, alors que les locataires étaient absents : les experts avaient retenu que la cause tenait à l’inflammation d’un tapis posé sur la rambarde du balcon, et l’assureur des locataires soutenait que l’incendie volontaire, d’auteurs inconnus, constituait un cas de force majeure. La cour a infirmé le jugement qui avait débouté le bailleur et son assureur, et condamné l’assureur des locataires à payer 64 721 euros à l’assureur du bailleur et 6 839 euros au bailleur lui-même (cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-3, 21 mai 2026, RG 23/00218). Pour les voisins de la villa Marcès, dont l’immeuble appartient lui aussi à un bailleur social, l’affaire est instructive à double titre : si le feu vient bien d’une chicha mal surveillée, la faute de l’occupante pourra être recherchée sur le fondement de la responsabilité pour faute, et si cette occupante est locataire, son bailleur disposera en outre de la présomption de l’article 1733, qu’elle ne renversera qu’en prouvant le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication par une maison voisine.
Un point mérite d’être souligné pour les victimes : dans l’affaire parisienne, le tribunal a admis que la preuve de la faute pouvait résulter d’un faisceau d’indices, rapports des pompiers, analyses du laboratoire et expertises concordantes, sans exiger une certitude scientifique absolue sur chaque détail. Cela ne veut pas dire que tout incendie d’origine inconnue se transforme en condamnation : quand personne ne sait d’où vient le feu, le voisin demandeur échoue, et c’est sa propre assurance qui reste son seul recours. D’où l’importance, encore une fois, des constats rapides et des demandes d’expertise : plus le temps passe, plus la preuve de la faute s’efface avec les gravats.
B. Les assureurs paient d’abord, se retournent ensuite, et le bailleur récupère ses loyers
Dans un incendie d’immeuble, les victimes n’ont heureusement pas à attendre la fin d’un procès pour être remises sur pied : chaque assurance paie ses propres assurés, puis les assureurs règlent leurs comptes entre eux. C’est le mécanisme de la subrogation : l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. Autrement dit, une fois qu’il vous a indemnisé, votre assureur prend votre place pour poursuivre le responsable ou son assureur, à hauteur de ce qu’il vous a versé. C’est ce qui s’est joué le 4 août 2026 devant le tribunal judiciaire de Rouen : après un incendie né le 24 décembre 2021 dans un appartement loué à Villeurbanne, l’assureur de la copropriété, qui avait indemnisé les parties communes et les parties privatives, poursuivait l’assureur des deux locataires occupantes, en invoquant à la fois la présomption de l’article 1733 pour les parties privatives et la faute d’imprudence, sur le fondement de l’article 1242 alinéa 2, pour les parties communes. Le tribunal a condamné l’assureur des occupantes à verser 85 808 euros à l’assureur de la copropriété (tribunal judiciaire de Rouen, contentieux, 4 août 2026, RG 24/05171). Pour un voisin évacué, la conséquence est simple : déclarez à votre assurance, laissez-la payer, et laissez-la exercer le recours, c’est son métier et c’est la loi qui l’y autorise.
Le même circuit protège le propriétaire qui loue son logement et se retrouve sans loyers pendant les travaux. Le 2 avril 2026, le tribunal judiciaire d’Évry a statué sur le cas d’une propriétaire non occupante dont l’appartement de quatre pièces en duplex avait été endommagé le 14 décembre 2018 par un incendie parti de l’appartement d’un autre propriétaire non occupant, dont le locataire n’était pas assuré. La propriétaire demandait à son propre assureur et à l’assureur de l’immeuble, la police souscrite par le syndicat des copropriétaires, de réparer l’ensemble de ses préjudices, y compris 57 330 euros de loyers perdus. Le tribunal a condamné l’assureur de l’immeuble à lui payer 623,04 euros pour le remplacement du parquet, 7 200 euros pour la perte de loyers et 1 620 euros pour les charges locatives, tout en rejetant ses demandes contre son propre assureur (tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, 8e chambre, 2 avril 2026, RG 22/03252). Trois leçons pour les bailleurs : l’assurance de l’immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires peut être le bon débiteur quand le feu vient d’un voisin ; la perte de loyers est un préjudice indemnisable, à condition de le chiffrer avec des quittances, des avis d’imposition et des justificatifs de relocation manquée ; et la demande doit être dirigée contre le bon assureur, car le tribunal déboute sans état d’âme la partie qui assigne le mauvais. Quand on est bailleur dans une copropriété, il faut donc connaître, avant tout sinistre, l’existence et les références de la police de l’immeuble, que le syndic est tenu de pouvoir produire : c’est elle qui, dans l’affaire d’Évry, a payé les loyers perdus.
Faut-il pour autant assigner tout le monde, l’occupant, son assureur, son propre assureur et celui de l’immeuble ? La prudence commande de mettre en cause les bons débiteurs sans se disperser : les procès d’incendie durent des années, celui d’Évry a été jugé plus de sept ans après le feu, et chaque demande mal dirigée coûte des frais irrépétibles. Un avocat en droit immobilier à Paris aide à ce stade à ordonner les recours : expertise judiciaire pour fixer les causes et chiffrer les travaux, déclaration à chaque assureur dans les délais, puis assignation du responsable et appel en garantie de son assureur, en articulant la faute de l’article 1242 alinéa 2 pour les voisins et la présomption de l’article 1733 pour le bailleur. Et si le logement est devenu durablement inhabitable, c’est aussi avec un conseil que se négocient le sort du bail, le relogement définitif et l’indemnisation du trouble de jouissance, poste par poste, justificatif par justificatif.
Un dernier conseil pratique pour les copropriétaires : prévenez aussi votre syndic dès le lendemain du feu. C’est lui qui détient la police d’assurance de l’immeuble et qui déclare le sinistre des parties communes, et c’est cette police qui, dans l’affaire d’Évry, a indemnisé la propriétaire victime à hauteur de 623,04 euros pour le parquet, de 7 200 euros pour les loyers perdus et de 1 620 euros pour les charges. Si le syndic tarde, mettez-le en demeure par écrit de déclarer : chaque jour de retard complique l’expertise des parties communes, cages d’escalier, toiture et réseaux, dont dépend le retour de tout l’immeuble.
Conclusion : le feu s’éteint en une nuit, le dossier met des années
L’incendie de la villa Marcès n’a fait aucun blessé, et c’est l’essentiel : 80 sapeurs-pompiers et une vingtaine de camions ont évité le pire dans la nuit du 9 au 10 septembre 2026. Mais pour la quarantaine de personnes évacuées et pour les propriétaires des appartements abîmés, une seconde épreuve commence, administrative et juridique. Les décisions rendues en 2026 dans des affaires semblables dessinent une feuille de route claire : se faire mettre à l’abri puis vérifier son contrat de relogement, déclarer le sinistre par écrit dans les cinq jours ouvrés, faire constater chaque dommage par commissaire de justice, conserver chaque facture, puis laisser chaque assurance payer son assuré avant que les recours, par la faute prouvée ou la présomption locative, ne remontent jusqu’au responsable et à son assureur. Le voisin qui prouve la faute obtient réparation de ce que son assurance n’a pas couvert, le bailleur récupère ses loyers perdus auprès du bon assureur, et les assureurs soldent entre eux des centaines de milliers d’euros par subrogation. L’enquête du parquet de Paris dira si une chicha mal éteinte est bien à l’origine du feu de la villa Marcès ; en attendant ses conclusions, personne ne devrait signer de quittance définitive ni renoncer à un recours. Et si l’immeuble reste interdit d’occupation, chaque occupant, locataire ou propriétaire, a intérêt à faire vérifier ses droits avant que les travaux ne commencent, car c’est dans les premières semaines que se gagnent les procès qui se jugeront dans cinq ans.
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