La résiliation du bail d’habitation pour troubles de voisinage : obligation d’usage paisible des articles 1728 et 1729 du Code civil, manquement fautif du locataire et procédure d’expulsion devant la troisième chambre civile

I. Le fondement matériel de la résiliation : la violation caractérisée de l’obligation d’usage paisible des lieux

A. La consistance juridique de l’obligation d’usage paisible et son imputabilité

Le contrat de bail d’habitation impose au preneur un faisceau d’obligations essentielles destinées à préserver l’harmonie collective au sein des ensembles immobiliers contemporains. L’article 1728 du Code civil dispose ainsi dans son premier alinéa que le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement selon sa destination. Cette exigence textuelle trouve un prolongement impératif au sein de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs résidentiels. Aux termes de cette législation spéciale le preneur a pour obligation légale d’user paisiblement des locaux loués en respectant scrupuleusement la tranquillité des voisins.

Dès lors l’obligation de jouissance paisible ne constitue point une simple recommandation morale mais une dette contractuelle de premier ordre pesant sur l’occupant. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec rigueur au respect effectif de cet équilibre contractuel fondamental. À cet égard la chambre civile exige la démonstration rigoureuse d’un lien de causalité entre les nuisances alléguées et le manquement locatif reproché au défendeur. Dans son arrêt rendu le 14 octobre 2009 sous le numéro 08-12.744 publié sur courdecassation.fr la troisième chambre civile a posé ce principe directeur.

La haute juridiction rappelle avec autorité que la rupture du contrat locatif ne saurait intervenir sans un rattachement matériel incontestable entre les faits et les lieux. Elle affirme sur courdecassation.fr que « La résiliation d’un bail d’habitation pour manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée » sans faute. Les magistrats de cassation imposent qu’il soit impérativement vérifié « si est établie l’existence d’un lien entre les troubles constatés et un manquement à l’obligation pour le preneur ». L’occupant doit en effet constamment « user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires » sous peine de s’exposer à une rupture judiciaire.

Les magistrats suprêmes censurent les juges du fond qui prononcent la résiliation sans respecter le cadre strict de l’article 1728 du Code civil. Par ailleurs l’imputabilité des agissements fautifs ne se cantonne pas aux seuls actes personnels émanant directement du preneur titulaire du contrat de bail. Le locataire demeure légalement garant des comportements dommageables causés par les personnes qui résident sous son toit ou qu’il introduit dans l’immeuble. Cette règle fondamentale de responsabilité contractuelle du fait d’autrui a été réaffirmée avec éclat dans un arrêt rendu le 17 décembre 2020.

Dans cette décision enregistrée sous le pourvoi numéro 18-24.823 et consultable sur courdecassation.fr la haute cour a sanctionné de graves violences physiques. La troisième chambre civile a jugé que « les violences commises par le fils de Mme T… à l’encontre des employés du bailleur » devaient être sanctionnées. Ces agressions verbales ou physiques constituent des « manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit ». Les juges régulateurs ont dès lors approuvé la cour d’appel qui a retenu que « la gravité des troubles ainsi constatés justifiait la résiliation du bail ».

Or la localisation précise des agissements illicites n’exonère nullement le locataire lorsque les atteintes physiques ou verbales ciblent les préposés du bailleur social. En conséquence l’obligation d’usage paisible irradie l’ensemble de l’enceinte immobilière comprenant tant les parties privatives que les parties communes de l’immeuble collectif. Les juridictions du fond appliquent cette doctrine stricte pour sanctionner les comportements perturbateurs qui excèdent les inconvénients ordinaires de la vie en société. C’est ainsi que la cour d’appel de Paris a confirmé la résiliation d’un contrat par un arrêt rendu le 24 octobre 2023 sous le numéro 21/01792.

Dans cette décision accessible sur courdecassation.fr les magistrats parisiens ont examiné de multiples attestations décrivant des bruits constants et intolérables. La juridiction d’appel a souligné que « destinés à apporter la preuve de faits, ces éléments, qui sont recevables, établissent la réalité des graves nuisances » dénoncées. Elle a jugé que le « manquement à leurs obligations de jouissance paisible du logement qu’ils occupent justifie la résiliation du bail » sans délai supplémentaire. Dès lors la répétition temporelle de vacarmes diurnes et nocturnes suffit à consommer la défaillance contractuelle irrémédiable des occupants de l’appartement.

Par ailleurs les dégradations matérielles volontaires et les intimidations réitérées constituent des violations manifestes du devoir fondamental d’usage paisible du logement. La cour d’appel de Paris a réitéré cette rigueur par une décision remarquable prononcée le 27 janvier 2026 sous le numéro 23/17485. Dans ce litige référencé sur courdecassation.fr la juridiction parisienne a proclamé avec netteté que « La jouissance paisible des lieux est une obligation essentielle du contrat de location ». Les magistrats ont relevé des violences matérielles sur les portes palières des insultes et des menaces de mort caractérisant une rupture de l’ordre locatif.

Les magistrats relèvent expressément que « Ces éléments caractérisent, un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail » au sein des lieux loués. Ces désordres répétés « justifient ainsi la résiliation du contrat et l’expulsion de M. [Z]. » sans délai supplémentaire pour quitter l’immeuble. À cet égard le sentiment d’insécurité insupportable généré auprès du voisinage immédiat scelle irrémédiablement le sort du contrat de location d’habitation. Le bailleur qui constate de tels débordements doit réagir sans tarder sous peine de voir sa propre responsabilité recherchée par les tiers lésés.

Les règles régissant le contentieux locatif exigent une assistance spécialisée auprès d’un cabinet dédié au bail d’habitation afin d’optimiser l’action résolutoire. En conséquence la délimitation matérielle de l’obligation d’usage paisible formulée par la loi du 6 juillet 1989 commande d’analyser la gravité des fautes. Or l’intensité des nuisances doit dépasser le seuil de tolérance usuel pour ouvrir droit au prononcé de la sanction résolutoire suprême.

B. Le régime probatoire et l’appréciation souveraine de la gravité des nuisances

La mise en œuvre judiciaire de la résiliation impose au bailleur d’administrer une preuve irréfutable de la réalité des perturbations constatées dans l’immeuble. L’article 1729 du Code civil ouvre expressément la faculté pour le bailleur de faire résilier le bail en cas de dommage résultant d’un usage impropre. Ce mécanisme de résolution légale s’articule directement avec le droit commun issu de l’article 1224 du Code civil qui sanctionne l’inexécution suffisamment grave. À cet égard le bailleur dispose d’une liberté probatoire encadrée pour démontrer la matérialité des troubles devant le juge des contentieux de la protection.

Les procès-verbaux de constat dressés par un commissaire de justice constituent le mode d’établissement privilégié de la matérialité objective des désordres sonores ou dégradations. Ces actes authentiques décrits sous l’article 1729 du Code civil précisent l’ampleur acoustique des bruits ou l’état de dégradation. Dès lors les constatations matérielles directes de l’officier public bénéficient d’une force probante éminente qui emporte la conviction légitime des magistrats saisis. Par ailleurs les attestations testimoniales rédigées par les copropriétaires voisins ou les gardiens d’immeuble viennent corroborer la persistance des agissements incriminés.

Pour emporter pleine valeur probatoire ces écrits doivent satisfaire aux exigences formelles prévues par les dispositions du code de procédure civile. Les mains courantes enregistrées auprès des services de police et les dépôts de plaintes pénales complètent utilement ce dossier probatoire particulièrement rigoureux. Or le bailleur doit prouver une inexécution fautive au regard de l’article 1224 du Code civil pour emporter la conviction judiciaire. La troisième chambre civile exige une rigueur constante dans la démonstration des fautes locatives ainsi que l’illustre l’arrêt du 9 juin 2016.

Dans cette décision portant le numéro 15-14.588 et disponible sur courdecassation.fr la haute cour a précisé la portée des obligations réparatrices. La Cour de cassation rappelle que « le preneur répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat » sauf force majeure ou tiers. Elle censure les juges du fond qui écartent les réparations sans rechercher si les dégradations ne provenaient point d’un défaut d’entretien caractérisé. En conséquence l’état des lieux d’entrée et les constats réguliers d’huissier permettent de fixer la matérialité irréfutable des pertes subies par le bailleur.

La troisième chambre civile rappelle également sur courdecassation.fr que « l’ordonnance de référé étant dépourvue d’autorité de la chose jugée au principal » le juge statue souverainement. Dès lors le bailleur demeure toujours recevable à solliciter la résiliation au fond nonobstant une précédente décision de référé ayant rejeté l’urgence. L’appréciation de la gravité du manquement relève du pouvoir souverain des juges du fond sous le contrôle normatif de la haute juridiction. Dans son arrêt prononcé le 18 décembre 2025 sous le numéro 24-18.267 et consigné sur courdecassation.fr la Cour régulatrice a rappelé l’étendue de cette responsabilité.

La juridiction suprême a validé la décision retenant que « la locataire avait commis un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs ». Ce manquement grave obligeait corrélativement le preneur défaillant à réparer l’intégralité du préjudice financier et moral subi par le bailleur délaissé. À cet égard les juges du fond doivent caractériser avec une précision irréprochable l’impact délétère des agissements sur la vie quotidienne des résidents. Par ailleurs la Cour de cassation confère aux magistrats du fond une grande latitude pour déterminer les sanctions les plus opportunes au litige.

Dans un arrêt rendu le 13 juin 2024 sous le numéro 22-21.250 et publié sur courdecassation.fr la troisième chambre civile a confirmé ce principe directeur. Elle affirme que « Le juge, qui constate l’existence de troubles de jouissance subis par un locataire, apprécie souverainement les mesures propres à les faire cesser ». Le tribunal peut ainsi assortir sa décision d’injonctions matérielles ou prononcer la résiliation définitive selon l’intensité et l’incorrigibilité du comportement perturbateur. Or lorsque les mises en demeure préalables sont demeurées infructueuses la résiliation judiciaire apparaît comme l’unique mesure proportionnée à la gravité du trouble.

Les plaideurs qui font face à des dégradations intolérables recourent aux compétences reconnues d’un avocat dédié aux troubles de jouissance locative pour préserver leurs droits. En conséquence l’administration méthodique de la preuve sous l’article 1729 du Code civil conditionne la réussite de l’action résolutoire engagée devant le tribunal. Les magistrats écartent avec fermeté les actions reposant sur de simples allégations imprécises ou des animosités subjectives dénuées de consistance objective avérée. Dès lors le dossier probatoire doit allier la pluralité des sources et la régularité formelle de chaque constat versé aux débats contradictoires.

Cette exigence probatoire absolue protège le preneur contre les évictions injustifiées tout en restaurant la sécurité des résidents victimes de comportements intolérables. L’action résolutoire ainsi consolidée selon la doctrine de la troisième chambre civile permet d’envisager l’éviction définitive de l’occupant perturbateur. Il convient dès lors d’examiner comment les tiers victimes peuvent contraindre le propriétaire à agir pour faire cesser le trouble persistant.

II. La mise en œuvre contentieuse de la résiliation et les sanctions prétoriennes

A. La responsabilité du bailleur et les voies d’action des tiers victimes

Les troubles causés par un occupant ne demeurent point confinés aux relations individuelles unissant le preneur fautif à son propriétaire bailleur direct. Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage gouverne l’ensemble des relations au sein des immeubles. Ce principe jurisprudentiel séculaire a trouvé une consécration légale expresse au sein du nouvel article 1253 du Code civil voté par le Parlement. Aux termes de cette disposition légale le propriétaire comme le locataire qui provoque un trouble anormal de voisinage est responsable de plein droit.

À cet égard la troisième chambre civile applique avec rigueur ce régime de responsabilité objective qui dispense la victime de prouver une faute. Dans un arrêt de principe rendu le 20 novembre 2025 sous le numéro 24-16.342 et publié sur courdecassation.fr la haute cour a réaffirmé cette règle. La juridiction suprême énonce que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle » ouverte aux occupants. Cette voie de droit permet à la victime d’actionner directement le propriétaire de l’immeuble d’où émane le désordre en tant que responsable de plein droit.

Dès lors le bailleur ne saurait s’exonérer envers ses voisins en arguant qu’il n’est point l’auteur matériel des nuisances subies par l’immeuble. La Cour de cassation a réitéré cette solution remarquable par une décision rendue le 18 juin 2026 sous le numéro 25-11.778. Dans cet arrêt consultable sur courdecassation.fr la troisième chambre civile a confirmé la totale recevabilité de l’action exercée contre le propriétaire bailleur. Elle a rappelé avec autorité que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action » menée par le plaignant.

En conséquence les voisins excédés peuvent assigner le copropriétaire bailleur pour le contraindre à agir judiciairement contre son preneur perturbateur et insolent. Or lorsque le bailleur demeure passif et refuse d’assumer ses devoirs les tiers disposent d’un puissant mécanisme de substitution procédurale directe. La troisième chambre civile a consacré l’action oblique au profit des membres de la copropriété dans un arrêt du 8 avril 2021. Dans cette espèce enregistrée sous le pourvoi numéro 20-18.327 et répertoriée sur courdecassation.fr la Cour a consacré cette prérogative majeure.

Elle a jugé qu’« un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail ». Cette action oblique est pleinement recevable dès lors que les agissements du preneur méconnaissent le règlement de copropriété et créent un préjudice. La haute juridiction a précisé sur courdecassation.fr que « tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur ». Dès lors le syndicat ou un copropriétaire individuel peut poursuivre directement l’anéantissement du bail consenti par un bailleur négligent ou excessivement complaisant.

Par ailleurs le bailleur assume une obligation continue de garantir la jouissance paisible de son preneur conformément à l’article 1719 du Code civil. Dans un arrêt rendu le 21 mai 2026 sous le numéro 25-10.905 et publié sur courdecassation.fr la troisième chambre civile a souligné cette impérieuse rigueur. Elle affirme que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer au preneur la jouissance paisible ». Les magistrats ajoutent avec force que « cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure » exclusive de toute faute du propriétaire bailleur.

Cette analyse rejoint la solution prononcée le 19 juin 2025 sous le numéro 23-18.853 accessible sur courdecassation.fr quant à l’absence d’exonération par les démarches du syndic. En conséquence le propriétaire ne peut échapper à sa responsabilité contractuelle en prétextant les lenteurs administratives du syndic de la copropriété concernée. Dans le même sens la décision rendue le 10 juillet 2025 sous le numéro 23-20.491 et consultable sur courdecassation.fr renforce cette obligation permanente. La haute cour juge que « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail » sans aucune prescription extinctive anticipée.

À cet égard la persistance du manquement permet à la victime d’exercer l’action résolutoire tant que perdurent les troubles affectant la jouissance. Or le bailleur n’est pas tenu de garantir son locataire contre les simples voies de fait commises par des tiers étrangers selon l’article 1725 du Code civil. Dans son arrêt rendu le 9 mars 2023 sous le numéro 21-21.698 disponible sur courdecassation.fr la Cour a délimité cette notion. Elle précise que « le bailleur doit garantir son locataire du risque d’éviction » juridique sans répondre des agressions purement factuelles des tiers.

Dès lors le propriétaire menacé de poursuites doit diligenter lui-même l’action en résiliation judiciaire contre son locataire perturbateur pour éteindre sa responsabilité. Pour conduire ces démarches contentieuses complexes l’assistance d’un avocat en résiliation de bail s’avère indispensable afin d’éviter tout écueil procédural. En conséquence la mise en jeu des voies prévues par l’article 1719 du Code civil incite puissamment le propriétaire à rompre son inertie coupable. Cette dynamique contentieuse transfère alors le débat devant le magistrat qui doit statuer sur la résiliation et prononcer l’expulsion corrélative des lieux.

B. L’office du juge, la résolution judiciaire et l’expulsion locative

La demande de résiliation judiciaire soumise au juge des contentieux de la protection obéit à un régime procédural rigoureusement distinct des clauses résolutoires. L’article 1227 du Code civil prévoit que la résolution judiciaire peut toujours être demandée devant le tribunal même en l’absence de clause expresse. Or l’articulation entre clause résolutoire contractuelle et résiliation judiciaire commande une parfaite maîtrise des conclusions formalisées par le demandeur à l’instance. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a clarifié cette distinction par un arrêt prononcé le 6 février 2025.

Dans cette espèce portant le numéro 23-17.922 et consultable sur courdecassation.fr la haute cour a fixé les limites du pouvoir décisionnel. La haute juridiction rappelle avec une grande clarté qu’« Un bail dont la résiliation est acquise ne pouvant être à nouveau résilié » par le tribunal. Le juge ne peut donc prononcer une nouvelle résiliation judiciaire si le contrat s’est déjà trouvé légalement anéanti par l’effet d’une clause. Dès lors le plaideur doit formuler ses prétentions avec un soin scrupuleux pour éviter toute contradiction fatale lors du délibéré du jugement.

Cette exigence de cohérence procédurale a été réaffirmée dans l’arrêt rendu le 22 mai 2025 sous le pourvoi numéro 24-11.690. Dans cette affaire publiée sur courdecassation.fr la Cour régulatrice a sanctionné une juridiction d’appel ayant méconnu les prétentions des parties. La troisième chambre civile énonce que « Selon ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. » Les magistrats de cassation censurent l’arrêt qui constate une clause résolutoire alors que le bailleur sollicitait exclusivement la confirmation de la résiliation judiciaire.

En conséquence l’action fondée sur l’inexécution des obligations d’usage paisible sous l’article 1227 du Code civil ressortit à la compétence exclusive du juge. Une fois la résiliation prononcée aux torts du preneur le contrat de location se trouve définitivement anéanti et l’occupant perd son titre locatif. À cet égard le jugement ordonne systématiquement la libération immédiate des lieux loués ainsi que l’expulsion de tous les occupants de l’appartement. Le propriétaire engage alors la procédure d’expulsion du locataire sous le contrôle rigoureux du commissaire de justice territorialement compétent pour exécuter le titre.

L’occupant déchu sollicite fréquemment l’octroi de délais de grâce pour différer son éviction en invoquant ses difficultés familiales ou financières particulières. L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution régit le pouvoir conféré au magistrat d’accorder des délais de relogement renouvelables. Ce texte protecteur précise que le juge peut accorder des délais lorsque le relogement des intéressés ne peut s’effectuer dans des conditions normales. Toutefois l’article L. 412-4 du même code subordonne expressément ces délais à la bonne volonté démontrée par l’occupant défaillant.

Le juge doit tenir compte de la mauvaise foi de l’occupant et de l’absence de diligences entreprises en vue de parvenir à un relogement. Par ailleurs les cours d’appel refusent catégoriquement d’octroyer des délais aux locataires condamnés pour des violences caractérisées ou des nuisances répétées. C’est ainsi que dans l’arrêt précité du 24 octobre 2023 rendu sous le numéro 21/01792 accessible sur courdecassation.fr la cour d’appel a rejeté toute grâce. Les magistrats parisiens ont retenu que les locataires n’avaient jamais pris les mesures utiles pour faire cesser les nuisances malgré les avertissements.

De même dans son arrêt du 27 janvier 2026 portant le numéro 23/17485 publié sur courdecassation.fr la même cour a débouté le preneur expulsé. La juridiction a souligné que l’auteur de dégradations matérielles et de menaces de mort ne justifiait d’aucune démarche sérieuse en vue de son relogement. Or l’octroi d’un répit à un individu dangereux ou gravement perturbateur porterait une atteinte insupportable aux droits légitimes des voisins de l’immeuble. Dès lors l’expulsion forcée peut être poursuivie dès l’expiration des commandements légaux sous réserve de l’application éventuelle de la trêve hivernale.

Le concours de la force publique est accordé par l’autorité préfectorale lorsque le refus volontaire de quitter les lieux commande une intervention physique. En cas de refus illégitime du préfet le propriétaire dispose d’une action indemnitaire contre l’État pour compenser la perte financière de jouissance. Les bailleurs confrontés à ces voies d’exécution complexes sollicitent l’appui stratégique d’un cabinet aguerri en droit immobilier pour sécuriser chaque étape. En conséquence les dispositions de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution garantissent une appréciation équilibrée des intérêts en présence.

La jurisprudence de la troisième chambre civile préserve ainsi un équilibre exigeant entre la sanction des fautes locatives et la sécurité juridique.

Conclusion

La résiliation du bail d’habitation pour troubles de voisinage constitue un instrument cardinal de la régulation des rapports locatifs et de la vie collective. L’obligation d’user paisiblement codifiée à l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi de 1989 protège la communauté. À cet égard la troisième chambre civile de la Cour de cassation exige des juges du fond une démonstration probatoire dénuée de toute incertitude factuelle. La rigueur du constat des nuisances et l’établissement certain d’un lien de causalité garantissent que la sanction résolutoire demeure strictement proportionnée aux manquements.

Par ailleurs la responsabilité objective du propriétaire consacrée à l’article 1253 du Code civil constitue un puissant stimulant contre l’inertie. L’action oblique offerte aux copropriétaires victimes permet de suppléer efficacement la passivité d’un bailleur réticent à assumer ses devoirs d’ordre public. Dès lors le contentieux de la résiliation pour trouble de voisinage conjugue l’impératif de sanction contractuelle et la nécessaire préservation de la tranquillité publique. Or le refus d’accorder des délais sous l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution assure l’autorité des jugements.

En conséquence l’équilibre prétorien édifié par la haute cour garantit la salubrité et la paix civile indispensables au sein des habitats collectifs contemporains.