Septembre 2026, un colocataire annonce qu’il quitte l’appartement parisien au 1er octobre, sans remplaçant et sans avoir envoyé le moindre courrier. Les deux autres s’inquiètent : devront-ils payer sa part du loyer ? Le bailleur réclame trois mois de préavis alors que le logement est à Paris. Le dépôt de garantie, versé deux ans plus tôt, sera-t-il restitué avec des retenues pour des traces d’usure ? Ces scènes se répètent à chaque rentrée étudiante et professionnelle en Île-de-France, et elles finissent souvent devant le juge des contentieux de la protection. Deux arrêts récents de la Cour de cassation tranchent les points qui font le plus mal : la Cour a jugé le 11 janvier 2024 que le locataire d’un logement situé en zone tendue obtient le préavis réduit d’un mois en mentionnant simplement l’adresse du bien et en visant la loi ALUR, et le 8 avril 2021 que la solidarité du colocataire parti s’éteint six mois au plus après son congé et que le dépôt de garantie garantit bien le paiement des loyers. Ce guide explique la méthode complète pour partir proprement d’une colocation parisienne à la rentrée 2026 ou, côté colocataires restants et bailleur, pour récupérer ce qui est dû : durée exacte du préavis à Paris, lettre de congé qui tient devant le juge, fin de la solidarité sans remplaçant, restitution du dépôt de garantie avec la pénalité de 10 % par mois de retard, et pièces à réunir avant d’agir.
I. Colocataire qui donne congé à Paris : préavis d’un mois en zone tendue et lettre qui tient devant le juge
A. Préavis d’un mois à Paris : adresse du logement et visa de la loi, ce que le juge exige vraiment
Le principe reste un préavis de trois mois quand le congé vient du locataire. La Cour de cassation le rappelle dans son arrêt du 11 janvier 2024 : « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, pourvoi n° 22-19.891), c’est-à-dire l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR. Le premier de ces cas vise le logement situé en zone tendue, territoire défini par renvoi à l’article 17 de la même loi. Paris et la quasi-totalité des communes d’Île-de-France figurent dans ce périmètre, de sorte qu’un colocataire qui quitte un appartement parisien relève presque toujours du préavis réduit, que son bail soit un bail unique avec clause de solidarité ou un bail individuel.
L’apport décisif de l’arrêt du 11 janvier 2024, troisième chambre civile, pourvoi n° A 22-19.891, tient au formalisme exigé dans la lettre de congé. Dans cette affaire, une locataire d’un studio avait donné congé en invoquant un préavis d’un mois conformément à la loi ALUR et en rappelant l’adresse du bien, d’abord au motif d’un rapprochement professionnel, puis en précisant que l’immeuble se trouvait en zone tendue. La bailleresse appliquait trois mois et refusait de rembourser les deux mois de loyer perçus en trop. La Cour approuve le tribunal qui avait donné raison à la locataire : le fait de mentionner l’adresse du bien dans le congé et de revendiquer le préavis réduit au visa de la loi ALUR suffit à préciser et à justifier le motif de réduction du délai. Autrement dit, le colocataire parisien n’a pas à joindre le décret de 2013 ni à démontrer dans sa lettre que sa commune est en zone tendue : l’adresse du logement et la référence à la loi ALUR suffisent, et le bailleur ne peut pas exiger une justification produite dès l’envoi pour refuser la réduction.
La même décision protège le locataire contre le bailleur qui fait traîner les choses. Le tribunal avait relevé que la bailleresse, propriétaire de plusieurs logements dans la commune, ne pouvait ignorer que celle-ci se trouvait en zone tendue, et que le contrat n’avait pas été exécuté de bonne foi au moment du congé. Or l’article 1104 du Code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » La Cour valide l’allocation de dommages-intérêts pour le double loyer supporté pendant deux mois, en retenant un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. Le visa utilisé est l’article 1231-6 du Code civil, dont le dernier alinéa prévoit : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » Pour un colocataire parti qui a dû payer à la fois son nouveau logement et sa part de l’ancien pendant deux mois indus, ce fondement permet de demander davantage que le simple remboursement des loyers trop perçus.
En pratique parisienne à la rentrée 2026, la méthode est donc simple. Vérifiez que le logement se trouve en zone tendue sur le simulateur officiel des zones tendues, rédigez un congé qui mentionne l’adresse exacte du bien et qui revendique expressément le préavis réduit d’un mois au visa de la loi ALUR et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et envoyez-le par un mode qui donne une date certaine. Si le bailleur ou l’agence applique trois mois, mettez en demeure par écrit en rappelant l’arrêt du 11 janvier 2024, puis réclamez le remboursement des loyers versés au-delà du mois de préavis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ou de votre arrondissement. Conservez une copie du congé, la preuve d’envoi et de réception, les quittances des mois litigieux et le bail du nouveau logement si vous demandez des dommages-intérêts pour double loyer.
B. Congé du colocataire : lettre recommandée ou huissier, date d’effet et loyers dus pendant le préavis
En colocation, chaque colocataire peut donner congé pour lui seul, sans l’accord des autres et sans attendre la fin du bail. Le congé met fin à sa qualité de colocataire à sa date d’effet, mais il ne libère ni immédiatement ni totalement : le sortant reste tenu du loyer et des charges pendant son préavis, puis solidairement dans la limite de six mois s’il n’est pas remplacé, comme on le verra. L’enjeu de la lettre est donc double : faire courir un préavis court et prouver sa date d’effet. La page officielle Préavis et formalités du congé donné par le locataire détaille les modes d’envoi admis pour un bail d’habitation : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou remise en main propre contre récépissé. Un simple SMS, un message sur une messagerie de colocation ou un courrier simple ne donnent aucune date certaine et exposent le sortant à voir son préavis contesté.
Le point de départ du préavis se calcule à compter de la réception effective par le bailleur, pas de l’envoi. Pour une lettre recommandée, c’est la date de première présentation au domicile du destinataire qui compte, même si le bailleur ne retire pas le pli. Pour une remise en main propre, c’est la date du récépissé signé. Pour un acte de commissaire de justice, la date de signification. À Paris, où bailleurs et agences gèrent des centaines de lots à la rentrée, privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’un envoi par courriel pour l’information, ou l’acte de commissaire de justice quand le délai est compté au jour près, par exemple pour un départ synchronisé avec l’entrée dans un nouveau bail au 1er octobre. Indiquez dans la lettre vos nom et prénom, l’adresse du logement en colocation, votre volonté non équivoque de donner congé, la date d’effet souhaitée compte tenu du préavis d’un mois, et le fondement du délai réduit : logement situé en zone tendue, visa de la loi ALUR et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Pendant le préavis, le colocataire sortant doit sa part du loyer et des charges jusqu’à la date d’effet, même s’il a déjà déménagé ses cartons. Le calcul se fait au prorata en cas de mois incomplet : divisez le loyer mensuel et la provision sur charges par le nombre de jours du mois concerné, puis multipliez par le nombre de jours couverts par le préavis. Exigez une quittance pour chaque mois payé et conservez les preuves de virement, car ces quittances serviront si le bailleur réclame ensuite des arriérés à l’ensemble des colocataires solidaires. L’article 1103 du Code civil rappelle pourquoi ces écrits comptent : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le bail signé, le congé et les quittances forment ensemble la loi des parties, et le juge tranche d’abord sur ces pièces.
Deux erreurs reviennent dans les dossiers parisiens de septembre. La première consiste à croire que trouver soi-même un remplaçant suffit à être libéré : tant que le bailleur n’a pas accepté le nouveau colocataire et signé un avenant, le sortant reste engagé dans les conditions de la solidarité. Présentez donc un candidat solvable avec un dossier complet, demandez par écrit l’agrément du bailleur et ne considérez l’affaire comme réglée qu’une fois l’avenant signé. La seconde erreur consiste à cesser de payer dès l’envoi du congé : les loyers du préavis restent dus et leur impayé autorise le bailleur à délivrer un commandement de payer puis à agir contre tous les colocataires solidaires. Si vos anciens colocataires cessent de payer leur part après votre départ, votre intérêt est au contraire de payer votre part documentée et de mettre en demeure les autres par écrit, afin de cantonner votre responsabilité à la période de solidarité et de préparer votre recours contre eux.
II. Après le départ : solidarité de six mois, loyers impayés et dépôt de garantie, comment récupérer ce qui vous est dû
A. Solidarité de six mois sans remplaçant : qui paie les loyers et comment le sortant s’en libère
La clause de solidarité, présente dans la plupart des baux uniques de colocation, permet au bailleur de réclamer à n’importe lequel des colocataires la totalité du loyer et des charges. Quand l’un d’eux donne congé, cette solidarité ne disparaît pas le jour du déménagement. La Cour de cassation l’a tranché le 8 avril 2021, troisième chambre civile, pourvoi n° R 19-23.343, au visa de l’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Et la Cour précise la conséquence : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. »
Dans cette espèce, deux copreneurs solidaires louaient une maison, l’une d’eux avait donné congé à effet au 29 avril 2015, et le bailleur lui réclamait des réparations locatives arrêtées près d’un an plus tard, au 4 janvier 2016, sur la base d’un état des lieux de sortie établi avec le colocataire resté dans les lieux. La Cour casse l’arrêt d’appel qui l’avait condamnée : la créance de remise en état était née après l’expiration de l’obligation solidaire, donc après le 29 octobre 2015, six mois après l’effet du congé. L’enseignement est net pour les colocations parisiennes : une fois les six mois écoulés sans remplaçant, le sortant ne doit plus rien pour les loyers, charges et dégradations nés ensuite, même si son nom figure encore sur le bail initial. Inversement, pendant ces six mois, le bailleur peut lui réclamer l’intégralité des sommes dues par la colocation, y compris la part des colocataires restants.
Côté bailleur, la méthode de recouvrement doit suivre cet ordre. D’abord relancer par écrit l’ensemble des colocataires solidaires, puis délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers impayés, en visant chaque colocataire encore tenu, y compris le sortant dans la limite de ses six mois. Quand un locataire qui ne paie pas son loyer laisse une dette en colocation, le guide du bailleur sur le commandement de payer, la clause résolutoire et l’expulsion reste la référence pour la suite de la procédure. Côté sortant, la parade consiste à dater précisément l’effet de son congé, à compter six mois calendaires à partir de cette date, puis à opposer l’extinction de la solidarité à toute demande née ensuite, avec copie du congé et preuve de réception. Si le bailleur vous assigne pour des loyers postérieurs à vos six mois, soulevez l’article 8-1, VI, dès vos premières conclusions et produisez le décompte daté des dettes réclamées.
Le remplacement du sortant par un nouveau colocataire met fin à la solidarité dès la signature de l’avenant, sans attendre six mois. Pour l’obtenir à Paris en pleine rentrée, constituez vous-même le dossier du candidat : pièce d’identité, trois derniers bulletins de salaire ou justificatif d’activité, dernier avis d’imposition, contrat de travail ou carte d’étudiant avec garant, et coordonnées du garant avec sa pièce d’identité et ses revenus. Adressez au bailleur une demande écrite d’agrément avec ces pièces et proposez une date de signature d’avenant. Si le bailleur refuse sans motif un candidat solvable, conservez ses réponses écrites : un refus systématique et non motivé pèse devant le juge au moment d’apprécier la bonne foi de chacun, et l’exigence de bonne foi de l’article 1104 du Code civil s’applique aux deux côtés. À défaut de remplaçant, le sortant qui a payé à la place des autres pendant ses six mois dispose d’un recours contre ses anciens colocataires pour récupérer leurs parts, sur justificatifs de paiement et décompte.
B. Dépôt de garantie non restitué : retenues justifiées, vétusté et pénalité de 10 % par mois de retard
En colocation avec bail unique, le dépôt de garantie n’est restitué qu’au départ du dernier colocataire ou à la fin du bail, et le sortant doit attendre pour récupérer sa part, sauf accord écrit du bailleur et des colocataires restants sur un versement anticipé. Quand la restitution arrive, le délai légal est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés. Passé ce délai, la sanction est automatique. Le tribunal judiciaire de Paris l’a appliquée le 30 janvier 2024, RG 23/07092, en rappelant le texte applicable : en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». Dans cette affaire, la locataire avait transmis sa nouvelle adresse dès le 9 janvier 2023, le bailleur conservait 1 590 euros pour une porte de douche, et le tribunal a condamné à la restitution intégrale plus 1 959,60 euros de pénalités calculées sur douze mois de retard à raison de 10 % d’un loyer de 1 633 euros.
Le même jugement illustre la frontière entre dégradation imputable et usure normale, qui décide de la plupart des litiges de rentrée. L’état des lieux de sortie mentionnait des roulettes cassées sur une porte de douche et des éclats de peinture. Le tribunal relève que la porte constitue un équipement soumis à une garantie de deux ans et que la locataire avait occupé le logement près de quatre ans : le dysfonctionnement ne pouvait pas être mis à sa charge, et la retenue de 1 590 euros n’était pas fondée. La règle de fond vient de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes survenues pendant le contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf preuve d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de à assumer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf celles occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Peinture passée, joints vieillis, moquette tassée après plusieurs années : la vétusté reste à la charge du bailleur et ne peut pas être déduite du dépôt.
Le tribunal judiciaire de Lille, le 2 septembre 2025, RG 24/10832, ajoute trois verrous protecteurs que tout colocataire parisien doit connaître. D’abord, la charge de la preuve pèse sur le bailleur : « Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradation locative ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier le défaut de restitution du dépôt de garantie. » Ce principe rejoint l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Un bailleur qui retient 800 euros pour un « nettoyage » sans facture, sans devis et sans comparaison précise des deux états des lieux ne prouve rien et doit restituer. Ensuite, la majoration de 10 % est, selon le tribunal, « une majoration de plein droit qui court quel que soit le montant de la partie de dépôt de garantie indûment retenue par le bailleur » : même une retenue partielle abusive déclenche les pénalités sur la part indûment conservée. Enfin, ces dispositions sont d’ordre public et d’interprétation stricte, de sorte que la seule excuse admise est l’absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire.
Le premier arrêt cité, celui du 8 avril 2021, contient un dernier enseignement souvent ignoré des bailleurs parisiens : le dépôt de garantie peut être imputé sur les loyers impayés. La Cour y juge, Cass. 3e civ., 8 avril 2021, pourvoi n° 19-23.343, « que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer », au visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, et casse une cour d’appel qui affirmait le contraire. Concrètement, un colocataire sortant à qui le bailleur réclame un arriéré peut demander l’imputation de sa part de dépôt sur la dette, et un bailleur qui détient le dépôt ne peut pas exiger le double paiement puis conserver le dépôt en plus. Pour récupérer un dépôt indûment conservé à Paris, la marche à suivre est graduée : lettre recommandée de mise en demeure avec votre nouvelle adresse, décompte précis des sommes et calcul des pénalités de 10 % par mois commencé, saisine de la commission départementale de conciliation de Paris en joignant bail, états des lieux d’entrée et de sortie, photos datées, factures et échanges de courriels, puis requête devant le juge des contentieux de la protection. L’action en restitution se prescrit par cinq ans, car l’article 2224 du Code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Ne laissez donc pas dormir un dossier de 2024 ou 2025 : chaque mois de retard du bailleur augmente vos pénalités, mais le temps qui passe sans action finit par éteindre vos droits.
Conclusion
Partir d’une colocation parisienne à la rentrée 2026 sans payer pour les autres tient à quatre réflexes. Envoyez un congé en recommandé avec l’adresse du logement et le visa de la loi ALUR pour obtenir le préavis d’un mois, comptez six mois calendaires de solidarité à partir de l’effet du congé et refusez par écrit toute dette née ensuite, exigez du bailleur la preuve facturée de chaque retenue sur le dépôt de garantie en opposant la vétusté à l’usure normale, et chiffrez les pénalités de 10 % par mois de retard dès la mise en demeure. Les colocataires restants ont intérêt à faire signer un avenant au premier remplaçant solvable plutôt qu’à laisser la solidarité courir, et le bailleur à documenter chaque dégradation par des pièces plutôt que par des forfaits. Quand les courriers restent sans réponse, la commission de conciliation puis le juge des contentieux de la protection tranchent vite sur des dossiers bien pièces : congé daté, quittances, états des lieux comparés, photos et décomptes. C’est ce dossier complet, constitué dès le départ, qui transforme une querelle de colocation en restitution obtenue.
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