Votre bailleur vous annonce qu’il vend le logement que vous occupez et vous demande de partir à la fin du bail. Chaque automne, des milliers de locataires reçoivent ce courrier : la plupart des baux d’habitation se reconduisent par échéances annuelles ou triennales, et les congés pour vendre pleuvent à l’approche des fins d’année. Derrière cette lettre se joue pourtant bien plus qu’un simple départ : la loi vous donne un droit prioritaire pour acheter le logement avant tout autre acquéreur, et elle encadre strictement la manière dont le bailleur doit vous prévenir. Un congé mal rédigé, un prix oublié, un délai raccourci ou un motif inventé peuvent annuler toute la procédure et vous permettre de rester dans les lieux, parfois avec des dommages-intérêts à la clé. Encore faut-il agir vite : l’offre d’achat que contient le congé ne reste ouverte que deux mois, et chaque semaine perdue réduit vos options. Cet article explique, point par point, ce que le bailleur doit vous proposer, comment vérifier que son congé est régulier et par quels moyens le contester devant le juge lorsqu’il ne l’est pas.
I. Congé pour vente et droit de préemption : l’offre que le bailleur doit vous faire
Le congé pour vendre n’est pas une simple information : c’est une offre d’achat que la loi impose au bailleur de vous adresser avant de vendre à qui que ce soit d’autre. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, organise ce mécanisme en deux temps : d’abord l’offre contenue dans le congé lui-même, ensuite une seconde offre si le bien est finalement revendu moins cher à un tiers. Comprendre ces deux étapes conditionne toute votre stratégie : accepter et acheter, refuser et partir, ou contester et rester.
A. Le congé vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis
Premier réflexe à la réception du courrier : vérifier qu’il contient une véritable offre chiffrée. La loi est formelle : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) Un congé qui annonce la vente sans mentionner le prix, qui renvoie à une estimation ultérieure ou qui décrit le bien sans ses conditions de cession est nul, et cette nullité peut être invoquée devant le tribunal judiciaire pour faire échec à toute demande d’expulsion. Concrètement, le congé doit préciser le prix demandé, la consistance du bien vendu, et les conditions particulières de l’opération projetée, par exemple la répartition des frais ou les modalités de paiement envisagées.
Une fois cette offre reçue, le compte à rebours démarre immédiatement : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) Vous disposez donc de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l’offre par écrit. Passé ce délai sans réponse de votre part, l’offre devient caduque et le congé reprend son seul effet expulsif à l’expiration du préavis de six mois. Cette brièveté explique pourquoi il ne faut jamais laisser un congé pour vente sans réponse : même si vous envisagez de contester sa validité, acceptez ou refusez formellement dans le délai, ou faites-vous assister pour combiner acceptation conservatoire et contestation, car le silence vous fait perdre définitivement la possibilité d’acheter au prix proposé.
Si vous acceptez l’offre, la loi vous accorde ensuite un délai pour concrétiser l’achat : « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. » Pendant toute cette période, « Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente », ce qui signifie que vous restez dans les lieux en payant votre loyer jusqu’à la signature chez le notaire. En revanche, « Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ». (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) D’où l’importance, dès l’acceptation, de déposer immédiatement un dossier de financement complet auprès de votre banque et de suivre le calendrier notarial semaine par semaine : un refus de prêt tardif ou un notaire débordé ne suspendent pas ces délais légaux.
Deux précisions techniques méritent l’attention. D’une part, « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification » : le congé doit recopier le texte légal informant le locataire de ses droits, et l’absence de cette reproduction annule le congé. La Cour de cassation a toutefois admis une certaine souplesse de présentation : dans un arrêt du 18 février 2009 (Troisième chambre civile, pourvoi n° 08-11.114, publié au Bulletin), elle a jugé que « la lettre de congé adressée à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les six premiers alinéas de l’article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 », et que « la cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter, a retenu, à bon droit, que le congé était régulier » (lire l’arrêt n° 08-11.114 sur courdecassation.fr). Autrement dit, une annexe annoncée dans le corps du congé suffit, mais une annexe non annoncée ou des alinéas tronqués exposent le bailleur à la nullité. D’autre part, « Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement » (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) : le bailleur n’a pas à garantir une superficie Carrez dans son offre, et vous ne pouvez pas annuler le congé pour ce seul motif.
B. Revente moins chère à un tiers : la seconde offre du notaire et le piège du congé nul
Beaucoup de locataires l’ignorent : même après avoir refusé l’offre initiale ou laissé passer le délai de deux mois, vous pouvez bénéficier d’une seconde chance si le bailleur revend finalement le logement à un prix plus bas ou à des conditions plus favorables à l’acheteur. La loi prévoit en effet que « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ». (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) Cette notification du notaire « vaut offre de vente au profit du locataire » et « Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception ». Si le bailleur vous avait proposé le logement à 320 000 euros et le cède finalement à un tiers à 285 000 euros sans vous prévenir, la vente encourt la nullité et vous pouvez agir pour la faire annuler ou pour obtenir réparation.
Pour que cette protection joue, encore faut-il que le notaire sache où vous joindre après votre départ. La loi règle la question : « Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. » En pratique, dès que vous quittez les lieux après un congé pour vente, adressez au bailleur une lettre recommandée lui indiquant votre nouvelle adresse aux fins de notification d’une éventuelle revente à prix réduit, et conservez-en la preuve. Sans adresse actualisée, la notification envoyée à l’ancien logement reste valable et le délai d’un mois court sans que vous en sachiez rien. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance)
Attention toutefois à un piège majeur, tranché par la Cour de cassation dans un arrêt du 9 novembre 2011 (Troisième chambre civile, pourvoi n° 10-23.542, publié au Bulletin) : lorsque le congé initial est nul, il ne subsiste aucun droit de préemption sur la revente ultérieure. Dans cette affaire, des locataires avaient fait annuler un congé pour vendre irrégulier, puis reprochaient au bailleur de leur avoir caché une revente à des conditions plus avantageuses. La Cour a rejeté leur pourvoi au motif suivant : « ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme Y… et M. Z… n’étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d’un droit de préemption » (lire l’arrêt n° 10-23.542 sur courdecassation.fr). La leçon stratégique est claire : l’offre de vente n’est que « conséquence légale et nécessaire du congé », et son annulation fait tomber avec elle le droit de suite sur la revente. Avant d’attaquer frontalement un congé en nullité, pesez donc les deux branches de l’alternative avec votre conseil : si le prix proposé vous convient et que vous pouvez financer l’achat, l’acceptation dans les deux mois sécurise l’acquisition ; si le prix est manifestement surévalué pour vous décourager, la contestation du congé peut être préférable, mais elle vous prive du bénéfice de la seconde offre en cas de revente au rabais.
Enfin, sachez que ce droit de préemption connaît une exception familiale : « Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis ». Si le bailleur vend à son fils ou à sa sœur qui s’y installe durablement, vous ne pouvez pas exiger d’être préféré. En revanche, si le parent acquéreur n’occupe pas le bien pendant ces deux années, l’exception tombe et la fraude peut être invoquée : conservez toute preuve de la non-occupation, car elle fondera votre action en nullité de la vente ou en dommages-intérêts. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance)
II. Contester le congé pour vente : nullités, fraude et locataires protégés
Un congé pour vente n’est valable que s’il respecte un formalisme rigoureux et un motif réel. La loi donne au juge des pouvoirs étendus : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) Autrement dit, même si vous n’avez pas soulevé tous les moyens, le tribunal peut relever lui-même l’irrégularité. Encore faut-il saisir le juge à temps et avec les bonnes pièces : la contestation se prépare dès la réception du congé, pas le jour de l’audience d’expulsion.
A. Les vices de forme qui annulent le congé : mentions, délais et notice d’information
Le premier contrôle porte sur le motif et sa rédaction. La loi dispose que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » et qu’« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ». Un congé qui se borne à demander le départ sans viser expressément la vente, ou qui mélange reprise et vente sans choisir, est nul. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) Méfiez-vous aussi des congés déguisés : une lettre annonçant une reprise pour travaux ou un motif personnel vague ne vaut pas congé pour vente et ne fait courir aucun délai de préemption à votre encontre.
Le deuxième contrôle porte sur les délais, qui varient selon le type de location. Pour un logement loué vide, « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ». Pour un logement meublé, ce délai tombe à trois mois : l’article 25-8 de la même loi prévoit que « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ». Un congé pour vente délivré quatre mois avant l’échéance d’un bail vide est donc tardif et reporté à l’échéance suivante, tandis que le même délai suffit pour un meublé. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) Vérifiez aussi la date d’échéance mentionnée : le congé doit viser le terme exact du bail en cours, et une erreur sur cette date peut vicier toute la procédure.
Le troisième contrôle porte sur le mode d’envoi et son point de départ. « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » Un simple courrier ordinaire, un courriel ou un message téléphonique ne valent pas congé et ne font courir aucun délai. Si vous étiez absent lors de la présentation du recommandé et que vous l’avez retiré au bureau de poste une semaine plus tard, c’est la date de retrait effectif qui compte : exigez du bailleur la preuve de réception et recalculez le préavis jour par jour, car un préavis expirant même un jour trop tôt invalide le congé. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance)
Le quatrième contrôle porte sur la notice d’information, souvent oubliée par les bailleurs non assistés : « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. » L’absence de cette notice expose le congé à l’annulation, et sa présence doit être vérifiée pièce par pièce : une simple mention renvoyant à un site internet ne remplace pas la notice jointe au congé. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance)
Le cinquième contrôle concerne les locataires entrés dans un logement déjà occupé après son achat par un investisseur. La loi limite alors le droit de donner congé : « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours », mais « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ». Si votre bailleur a acheté l’appartement occupé il y a un an et vous donne congé dès la première échéance, ce congé est prématuré : il devra attendre la reconduction suivante. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) Demandez-lui la date de son acte d’acquisition et comparez-la à l’échéance visée.
Pendant le préavis, sachez enfin que « le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur » : si vous retrouvez un logement et partez avant la fin des six mois, vous cessez de payer dès la remise des clés, sans indemnité de préavis restant. Et « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués » : passé ce terme sans contestation ni départ, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Ne laissez donc jamais un congé arriver à expiration sans avoir soit quitté les lieux avec état des lieux, soit saisi le tribunal d’une contestation. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance)
B. Congé frauduleux, locataire de plus de 65 ans et recours effectifs à Paris et en Île-de-France
Au-delà des vices de forme, un congé en apparence régulier peut être annulé s’il est frauduleux, c’est-à-dire si la vente annoncée n’est qu’un prétexte pour vous évincer : loyer sous-évalué que le bailleur veut aligner sur le marché, représailles après des demandes de travaux, volonté de relouer en meublé touristique ou de vendre libre plutôt qu’occupé. La difficulté tient à la preuve : dans l’arrêt du 18 février 2009 déjà cité, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait « souverainement retenu que Mme Y… ne rapportait pas la preuve qui lui incombait du caractère frauduleux du congé qui lui avait été délivré » (arrêt n° 08-11.114). C’est donc à vous, locataire, de démontrer la fraude, conformément au droit commun de la preuve posé par l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Cette preuve se construit méthodiquement : revente à un tiers dans les mois suivant votre départ à un prix identique ou supérieur, remise en location rapide du bien au lieu de la vente annoncée, annonces immobilières publiées avant même l’expiration du préavis, courriers ou messages révélant le mobile réel, témoignages de voisins sur la réoccupation des lieux. Faites établir des constats d’huissier sur les annonces en ligne et sur l’occupation du logement après votre départ, car les captures d’écran personnelles ont une force probante moindre.
Si la fraude est établie, les sanctions sont lourdes pour le bailleur. Le congé frauduleux est annulé, ce qui vous permet de vous maintenir dans les lieux ou d’y être réintégré, et le préjudice subi ouvre droit à réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Les juges indemnisent le coût du déménagement, le surloyer du nouveau logement, les frais d’agence et le préjudice moral lié à la perte brutale du domicile. Sollicitez ces postes un par un avec factures et justificatifs, car le juge ne les accorde que s’ils sont prouvés et chiffrés.
Une protection renforcée bénéficie aux locataires âgés et modestes. La loi prévoit que le bailleur ne peut donner congé, même pour vendre, « à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques » (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance) légales. Concrètement, si vous avez plus de 65 ans et des revenus modestes, le bailleur doit vous proposer un relogement adapté avant de pouvoir vous évincer, sauf s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes dans les mêmes conditions. La Cour de cassation veille strictement à cette protection : dans un arrêt du 7 juillet 2016 (Troisième chambre civile, pourvoi n° 14-29.148, publié au Bulletin), elle a jugé que « la bailleresse, personne morale, ne pouvait se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement réservée par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur personne physique », annulant les congés délivrés par une SCI familiale à une locataire de plus de 70 ans aux ressources modestes (lire l’arrêt n° 14-29.148 sur courdecassation.fr). Si votre bailleur est une SCI, une indivision ou une société, il ne peut donc pas échapper à l’offre de relogement en invoquant sa propre situation personnelle.
Le contentieux le plus fréquent sur cette protection porte sur le calcul des ressources, et la Cour de cassation l’a tranché récemment dans un arrêt du 24 octobre 2024 (Troisième chambre civile, pourvoi n° 23-18.067, publié au Bulletin, formation de section) : « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé. » (lire l’arrêt n° 23-18.067 sur courdecassation.fr). Rassemblez donc vos douze derniers avis d’imposition et bulletins correspondant aux douze mois précédant le congé, pas l’année civile en cours : une retraite complétée par des revenus exceptionnels ou une aide familiale ponctuelle peut faire basculer le calcul, dans un sens comme dans l’autre, et chaque pièce compte. (texte officiel de l’article 15 sur Légifrance)
À Paris et en Île-de-France, ces règles prennent un relief particulier. Les loyers élevés rendent l’enjeu du droit de préemption considérable : acheter son logement 10 à 15 % sous le prix du marché libre, qui intègre la décote d’occupation, représente souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, et les bailleurs parisiens sont d’autant plus tentés par les congés frauduleux pour capter la plus-value d’un logement vide. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien et celui du département concerné en petite et grande couronne, avec une mise en état souvent rapide lorsque le préavis est en cours. Avant d’assigner, la commission départementale de conciliation de votre département peut être saisie gratuitement pour tenter un accord sur la validité du congé ou sur un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Préparez un dossier complet : bail et avenants, congé et ses annexes avec enveloppe et preuve de réception, acte d’acquisition du bailleur si vous le détenez, douze mois de justificatifs de ressources si vous avez plus de 65 ans, et tout élément prouvant la fraude. Les délais parisiens de mise en vente étant courts, faites également surveiller les annonces portant sur votre adresse après votre départ éventuel : une remise en vente immédiate au même prix est l’indice le plus parlant d’un congé sincère, tandis qu’une relocation expresse signe la fraude.
Conclusion
Recevoir un congé pour vente n’est ni une fatalité ni un simple préavis de départ : c’est l’ouverture d’une procédure strictement encadrée où chaque omission du bailleur joue en votre faveur. Retenez l’essentiel : le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente à peine de nullité, il vaut offre d’achat pendant les deux premiers mois du préavis, et toute revente ultérieure à un prix plus avantageux doit vous être notifiée par le notaire à peine de nullité de la vente. Vérifiez le délai applicable à votre bail, six mois pour un logement vide et trois mois pour un meublé, le mode de notification et la présence de la notice d’information, ainsi que la date d’acquisition du bien si le bailleur a acheté occupé. Si vous avez plus de 65 ans avec des ressources modestes, exigez l’offre de relogement que la loi impose, en calculant vos ressources sur les douze mois précédant le congé. Et si le motif de vente vous paraît fictif, constituez dès maintenant la preuve de la fraude plutôt que de l’invoquer sans pièces. Le temps est votre adversaire : répondez à l’offre dans les deux mois, saisissez la commission de conciliation ou le tribunal avant l’expiration du préavis, et ne quittez les lieux qu’avec un état des lieux contradictoire. Un congé contesté à temps se gagne souvent sur la forme avant même que le juge ait à trancher le fond.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous avez reçu un congé pour vente et vous hésitez entre acheter, partir ou contester ? Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier votre congé et construire votre stratégie. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. Intervention à Paris et dans toute l’Île-de-France.