Le nombre de dossiers de surendettement déposés en France poursuit sa progression. Selon le baromètre mensuel de l’inclusion financière publié par la Banque de France en août 2026, les dépôts ont augmenté de 12,1 % par rapport à la même période de l’année précédente. Cette dynamique concerne une fraction croissante de ménages propriétaires de leur logement, confrontés à une question essentielle : le dépôt d’un dossier de surendettement expose-t-il le débiteur à la perte de sa résidence principale, ou le droit positif organise-t-il une protection efficace du logement familial ?
La réponse du législateur se déploie sur plusieurs registres. En amont, la décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement emporte de plein droit la suspension des procédures d’exécution, y compris la saisie immobilière. En aval, le mécanisme du déplafonnement de la durée des mesures, prévu par l’article L. 733-3 du code de la consommation, permet d’excéder la durée de sept ans lorsque les mesures ont pour objet d’éviter la cession de la résidence principale. Par ailleurs, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a posé, dans deux arrêts rendus le 22 mai 2025, un principe nouveau : l’effacement partiel des créances ne peut être ordonné sans être subordonné à la vente préalable du bien immobilier du débiteur, sauf lorsque celui-ci établit une impossibilité manifeste de relogement.
L’articulation de ces mécanismes dessine un équilibre délicat entre le droit de propriété du débiteur, son droit au logement et le droit de gage général des créanciers. À cet égard, l’analyse de la jurisprudence récente révèle que la protection de la résidence principale n’est ni absolue ni automatique : elle suppose un examen concret de la situation personnelle et financière du débiteur, placé sous le contrôle souverain du juge des contentieux de la protection.
I. La protection du logement du propriétaire surendetté par la suspension des procédures d’exécution et le déplafonnement des mesures
A. La suspension de plein droit de la saisie immobilière consécutive à la recevabilité du dossier
Le premier rempart dont dispose le propriétaire surendetté réside dans l’effet suspensif attaché à la décision de recevabilité de son dossier. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Cette suspension frappe l’ensemble des procédures d’exécution, sans distinguer selon la nature mobilière ou immobilière du bien poursuivi.
La saisie immobilière engagée contre le logement du propriétaire surendetté est donc suspendue de plein droit dès que la commission prononce la recevabilité du dossier. Or, cette suspension n’est pas illimitée. L’article L. 722-3 du code de la consommation précise que la suspension ne peut excéder deux ans. Elle court « jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ».
La cour d’appel de Paris, statuant le 5 décembre 2024 dans un arrêt n° 24/11840, a fait une application rigoureuse de ce mécanisme. Des époux propriétaires d’un logement situé en Essonne faisaient l’objet d’une saisie immobilière diligentée par un syndicat des copropriétaires pour une dette de charges. L’un des époux avait seul déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 21 décembre 2023. La cour a jugé que « la suspension des procédures d’exécution à l’égard de M. [D] en application de l’article L.722-2 du code de la consommation profite aux biens communs, nonobstant le fait que Mme [D] ne bénéficie pas elle-même d’une procédure de surendettement » (CA Paris, 5 décembre 2024, n° 24/11840). En conséquence, la cour a infirmé le jugement du juge de l’exécution d’Evry et constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière.
Cette solution présente un intérêt considérable pour les ménages mariés sous le régime de la communauté. La cour a en effet précisé que « raisonner autrement reviendrait à annihiler l’effet suspensif de la procédure de surendettement dont bénéficie M. [D] » (CA Paris, 5 décembre 2024, n° 24/11840). Dès lors, lorsque la dette poursuivie constitue une dette commune solidaire en vertu de l’article 220 du code civil, la suspension profite au bien commun dans son ensemble, protégeant ainsi la résidence principale du couple.
La situation est toutefois différente lorsque la vente forcée a déjà été ordonnée par un jugement d’orientation avant la décision de recevabilité. L’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit que « en cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées ». La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a strictement appliqué cette règle dans un arrêt du 5 septembre 2019, n° 18-15.547, en censurant une cour d’appel qui avait suspendu la procédure de saisie immobilière alors que la vente forcée avait déjà été ordonnée (Cass. 2e civ., 5 septembre 2019, n° 18-15.547).
Le tribunal judiciaire de Pontoise a récemment appliqué l’article L. 722-2 dans un jugement du 14 avril 2026, n° 25/00163, en ordonnant la suspension d’une procédure de saisie immobilière diligentée par un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un débiteur dont le dossier avait été déclaré recevable le 2 février 2026. Le juge de l’exécution a relevé que « cette décision de recevabilité emporte de plein droit la suspension de la présente procédure de saisie immobilière » (TJ Pontoise, 14 avril 2026, n° 25/00163).
B. Le déplafonnement de la durée des mesures au bénéfice du maintien dans la résidence principale
Au-delà de la suspension des poursuites, le législateur a instauré un mécanisme de déplafonnement de la durée des mesures qui constitue une protection structurelle du logement. L’article L. 733-1 du code de la consommation habilite la commission ou le juge à « rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ». En principe, la durée totale des mesures est donc plafonnée à sept années.
L’article L. 733-3 du code de la consommation introduit cependant une dérogation majeure. Il dispose que « les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale ». Ce déplafonnement se déploie dans deux hypothèses distinctes : soit les mesures portent spécifiquement sur les prêts immobiliers afférents à la résidence principale et permettent d’en éviter la cession, soit elles permettent au débiteur de rembourser l’intégralité de ses dettes tout en conservant son logement.
La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 12 mars 2025, n° 24/01451, a toutefois rappelé les limites de ce mécanisme protecteur. Une débitrice retraitée, percevant des ressources mensuelles de 1 479 euros et disposant d’une capacité contributive de 245,58 euros, contestait la subordination de son plan de surendettement à la vente de sa résidence principale évaluée à 100 000 euros, pour un passif de 102 256,82 euros. La cour a jugé que « si les dispositions précitées de l’article L. 733-3 du code de la consommation protègent les personnes surendettées en permettant le déplafonnement de la durée totale des mesures imposées afin de leur permettre de conserver leur résidence principale, cette loi de protection n’impose pas au juge statuant en matière de surendettement, qui reste souverain dans l’appréciation de la situation des débiteurs, de prendre de telles mesures » (CA Riom, 12 mars 2025, n° 24/01451). Estimant qu’un plan de 34 ans serait nécessaire pour apurer l’intégralité du passif, la cour a confirmé la subordination des mesures à la vente du logement.
Cette solution illustre une réalité fondamentale : le déplafonnement de l’article L. 733-3 est une faculté offerte au juge, non une obligation. Le juge conserve son pouvoir souverain d’appréciation et peut refuser de déplaffonner la durée des mesures lorsque la capacité contributive du débiteur ne permet pas d’envisager un apurement du passif dans un délai raisonnable. La cour d’appel de Riom a du reste relevé que la débitrice « ne justifie par aucune pièce de l’impossibilité de se reloger à proximité de son domicile actuel » (CA Riom, 12 mars 2025, n° 24/01451), retenant ainsi un critère qui prendra toute son importance dans la jurisprudence de la Cour de cassation.
La cour d’appel de Riom a de nouveau statué le 28 janvier 2026, n° 25/01135, en matière de conservation du logement. Reprenant la jurisprudence de la Deuxième chambre civile du 22 mai 2025, elle a rappelé que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire sauf lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement » (CA Riom, 28 janvier 2026, n° 25/01135). En l’espèce, la débitrice âgée de 74 ans, disposant d’une capacité contributive de 478,61 euros pour un passif de 197 277,92 euros, n’avait pas démontré l’impossibilité manifeste de se reloger. La cour a ordonné des mesures provisoires de 24 mois subordonnées à la vente amiable de la résidence principale.
II. La subordination des mesures à la vente du bien immobilier et les garanties du propriétaire surendetté
A. Le principe de la subordination à la vente préalable et l’exception tirée de l’impossibilité manifeste de relogement
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a posé un principe structurant dans deux arrêts rendus le 22 mai 2025, n° 23-10.900 et n° 23-12.659. Ces décisions, publiées au Bulletin, énoncent pour la première fois avec cette clarté que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900).
Ce principe s’inscrit dans la logique du droit de gage général des créanciers. La Cour se fonde sur les articles 2284 et 2287 du code civil, rappelant que « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). En conséquence, un débiteur propriétaire d’un bien immobilier ne peut obtenir l’effacement partiel de ses dettes sans que la commission ou le juge n’ait d’abord recherché si la vente de ce bien ne permettrait pas de désintéresser les créanciers.
La Cour de cassation a toutefois immédiatement assorti ce principe d’une exception protectrice. Elle juge que « par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900).
L’article L. 724-1 du code de la consommation définit la situation irrémédiablement compromise comme celle « caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement ». La réserve formulée par la Cour de cassation signifie que l’exception tirée de l’impossibilité de relogement ne joue que si la situation du débiteur n’est pas irrémédiablement compromise ; dans le cas contraire, c’est la procédure de rétablissement personnel qui a vocation à s’appliquer, laquelle peut entraîner la liquidation des actifs du débiteur, y compris la résidence principale.
En l’espèce, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné la vente amiable du bien constituant la résidence principale des débiteurs. Elle a relevé que ceux-ci « percevaient des pensions de retraite pour une somme totale de 2 480 euros par mois en moyenne, que leur capacité contributive mensuelle devait être fixée à 936 euros, et que le prix de vente du bien immobilier constituant leur résidence principale permettrait de solder environ deux tiers de leurs dettes ». La Cour a jugé que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis que la cour d’appel a décidé que la vente amiable du bien immobilier constitue une mesure de désendettement appropriée » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900).
En parallèle, l’arrêt du même jour, n° 23-12.659, énonce la même règle de principe dans des termes identiques, conférant à cette solution la portée d’un véritable revirement de jurisprudence (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-12.659). La simultanéité des deux arrêts manifeste la volonté de la Deuxième chambre civile d’imposer un cadre jurisprudentiel clair à l’ensemble des juridictions du fond.
La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 28 mai 2025, n° 24/02797, a appliqué l’article L. 733-7 du code de la consommation qui dispose que « la commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ». En l’espèce, la cour a distingué selon la nature du bien : elle a écarté la vente de la résidence principale tout en ordonnant la vente d’une résidence secondaire. La cour a jugé que « si le juge doit faire en sorte de préserver le logement principal du débiteur lorsque celui-ci dispose d’une capacité de remboursement, en revanche il n’en est pas de même lorsque celui-ci est propriétaire d’une résidence secondaire, dont la vente permettrait de désintéresser en tout ou partie le créancier immobilier » (CA Montpellier, 28 mai 2025, n° 24/02797).
B. Les garanties procédurales du propriétaire surendetté : contrôle de la connaissance des créanciers et autorisation judiciaire de vente
L’arrêt du 22 mai 2025, n° 23-10.900, comporte un second moyen de cassation qui enrichit considérablement la protection du débiteur propriétaire. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel pour avoir méconnu l’article L. 733-5 du code de la consommation. Selon ce texte, « la commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur et peut également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900).
La cour d’appel avait estimé que « les mesures de désendettement n’ont pas pour justification l’attitude fautive du prêteur et ne peuvent pas être employées pour sanctionner ce dernier ». La Cour de cassation a cassé cette analyse en jugeant que la cour d’appel aurait dû « prendre en considération, pour arrêter tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement des débiteurs » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). Ce contrôle constitue une garantie importante pour le débiteur propriétaire : un établissement de crédit qui a consenti un prêt immobilier en connaissance de la situation de surendettement du débiteur ne saurait obtenir la vente forcée du logement sans que le juge n’ait vérifié sa propre responsabilité dans la survenance du surendettement.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant le 25 mars 2025, n° 24/00906, a quant à elle opéré la distinction entre résidence principale et résidence secondaire en application de l’article L. 733-7 du code de la consommation. Elle a jugé qu’« il n’apparaît pas opportun de subordonner les mesures imposées par la commission, à la vente de la résidence principale qui induirait des coûts de relogement limitant la capacité de remboursement » de l’intéressé, tout en ordonnant la cession de la résidence secondaire (CA Aix-en-Provence, 25 mars 2025, n° 24/00906). La cour a relevé que « la loi favorise la préservation de l’habitation principale du débiteur », confirmant l’existence d’un principe directeur en la matière.
Par ailleurs, lorsque le débiteur souhaite procéder à la vente volontaire de son bien immobilier en cours de procédure, il doit obtenir une autorisation judiciaire. L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit en effet au débiteur de « faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine », mais prévoit que « le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés ». Le tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance du 4 septembre 2024, n° 24/00400, a ainsi autorisé un débiteur à vendre de gré à gré un bien immobilier en indivision au prix minimal de 408 000 euros, après avoir constaté que « les conditions envisagées pour la vente correspondent à la valeur du bien » et qu’« aucune opposition n’a été formée par les créanciers » (TJ Paris, 4 septembre 2024, n° 24/00400).
L’exigence d’autorisation judiciaire pour la vente volontaire protège le débiteur contre lui-même et contre les créanciers. Le juge vérifie que le prix de vente correspond à la valeur du bien, que la vente est de nature à désintéresser les créanciers et que l’opération ne porte pas atteinte aux droits des autres parties à la procédure. Des lors, le propriétaire surendetté n’est pas laissé sans protection : s’il ne peut disposer librement de son bien pendant la durée de la procédure, la vente ordonnée ou autorisée par le juge garantit la transparence et l’équité de l’opération.
La question de la preuve de la résidence principale mérite enfin une attention particulière. La Cour de cassation, dans un arrêt de la chambre commerciale du 14 juin 2023, n° 21-24.207, a jugé en matière d’insaisissabilité qu’« il incombe à la débitrice de rapporter la preuve qu’à la date du jugement d’ouverture de la procédure, les biens dont la vente est requise par le liquidateur constituaient sa résidence principale » (Cass. com., 14 juin 2023, n° 21-24.207). Ce principe probatoire, posé dans le cadre des procédures collectives, se transpose en matière de surendettement : le débiteur qui invoque la protection de l’article L. 733-3 du code de la consommation doit démontrer que le bien constitue effectivement sa résidence principale à la date de l’examen de sa situation.
La cour d’appel de Montpellier a appliqué cette exigence dans son arrêt du 28 mai 2025, n° 24/02797, en constatant que la débitrice n’établissait pas que le bien litigieux « constituerait sa résidence principale » dès lors qu’elle occupait un autre logement en location depuis plus de quatre ans (CA Montpellier, 28 mai 2025, n° 24/02797). La cour a subordonné les mesures de rééchelonnement à la vente de ce bien et laissé un délai de huit mois à la débitrice pour y procéder.
Conclusion
Le sort de la résidence principale dans la procédure de surendettement des particuliers obéit à un équilibre construit par le législateur et affiné par la jurisprudence. La suspension de plein droit des procédures d’exécution offre au propriétaire surendetté un répit immédiat, tandis que le déplafonnement de la durée des mesures prévu par l’article L. 733-3 du code de la consommation peut permettre la conservation du logement au-delà du plafond de sept ans. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a cependant posé, par ses arrêts du 22 mai 2025, un cadre exigeant : l’effacement partiel des créances suppose en principe la vente préalable du bien immobilier, sauf impossibilité manifeste de relogement établie par le débiteur. Cette architecture juridique protège le logement sans sacrifier le droit de gage général des créanciers. Le propriétaire surendetté dispose ainsi de garanties réelles, à condition de démontrer concrètement sa situation personnelle et professionnelle et l’impossibilité de faire face au coût d’un éventuel relogement.