Votre locataire ne paie plus son loyer depuis la rentrée et le solde s’alourdit chaque mois. À la mi-septembre 2026, la question n’est plus de savoir s’il faut agir, mais comment agir vite et sans faute de procédure : un commandement de payer irrégulier, une assignation notifiée trop tard au préfet ou un calendrier qui percute la trêve hivernale du 1er novembre peuvent faire perdre une année entière au bailleur. Ce guide explique la mécanique complète du côté du propriétaire d’un logement loué vide ou meublé à usage d’habitation : le commandement visant la clause résolutoire et son délai de deux mois, la saisine du juge des contentieux de la protection, les délais de paiement que le juge peut accorder, les moyens concrets de récupérer les loyers dus, puis l’expulsion si elle devient inévitable, avec ses garde-fous. Les décisions rendues en 2026 par les cours d’appel de Versailles et d’Aix-en-Provence et la Cour de cassation montrent exactement où les procédures gagnent et où elles se perdent.
I. Mon locataire ne paie plus : comment faire jouer la clause résolutoire sans perdre la procédure
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : le seul point de départ qui compte
Le bail d’habitation contient presque toujours une clause résolutoire : elle prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne joue pas toute seule. Comme l’a rappelé la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 13 janvier 2026, l’article 24 de cette même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Autrement dit : sans commandement de payer délivré par commissaire de justice et resté sans effet pendant deux mois, la clause résolutoire ne produit aucun effet, et le bail se poursuit.
Le commandement doit donc viser expressément la clause résolutoire, détailler les sommes réclamées mois par mois et rappeler le délai de deux mois laissé au locataire pour payer. Dans l’affaire jugée à Versailles, le bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 771,02 euros, au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au mois de février 2024 inclus. La précision du décompte et la mention de la clause ne sont pas des formalités : ce sont elles qui permettront au juge, deux mois plus tard, de constater que la clause a joué.
Dès ce stade, le bailleur doit aussi faire dénoncer le commandement à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Dans cette même affaire, ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX du Val d’Oise le 1er mars 2024. Cette dénonciation déclenche le volet social de la procédure : la commission peut proposer un accompagnement, orienter vers les aides et examiner avec les parties les solutions d’apurement avant le procès. L’oublier expose la suite de la procédure à des difficultés, et le signaler tôt montre au juge un bailleur qui a joué le jeu de la prévention.
En pratique, pendant ces deux mois, le bailleur avisé ne reste pas passif : relance écrite conservant la preuve des échanges, proposition d’échéancier amiable, déclaration du sinistre auprès de l’assurance loyers impayés ou d’Action Logement si le logement est couvert par la garantie Visale, mise en demeure de la caution. Chaque démarche est datée et conservée, car le juge appréciera le comportement des deux parties. Si le locataire paie l’intégralité de l’arriéré dans le délai de deux mois, la clause résolutoire ne joue pas et le bail continue : c’est l’effet recherché, puisque le bailleur récupère son argent sans procès. Si le délai expire sans paiement complet, la clause est acquise et le bailleur peut saisir le juge pour la faire constater.
B. L’assignation devant le juge : la notification au préfet et les délais que le juge peut accorder
Une fois le délai de deux mois expiré sans paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir le paiement de l’arriéré et, si nécessaire, l’expulsion. Cette assignation obéit à une formalité dont la Cour de cassation sanctionne l’oubli par l’irrecevabilité pure et simple de la demande. Dans un arrêt du 9 février 2022, la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 : Selon ce texte, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Dans cette affaire, la bailleresse avait bien notifié l’assignation en préfecture, mais la cour d’appel n’avait pas vérifié si la notification respectait le délai au regard de la véritable date d’audience, et la Cour a censuré : En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’assignation n’avait pas été délivrée pour l’audience du 2 juin 2016, de sorte que la notification du 5 septembre 2016 au représentant de l’Etat ne respectait pas le délai exigé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Le réflexe du bailleur est donc de faire notifier l’assignation au préfet dès sa délivrance et de conserver l’avis de réception : toute audience utile doit se tenir au moins deux mois après cette notification.
Devant le juge, tout n’est pas perdu pour le locataire de bonne foi, et le bailleur doit s’y préparer : le juge peut accorder au locataire des délais de paiement qui suspendent la clause résolutoire. L’article 1343-5 du Code civil dispose : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le même texte ajoute deux protections décisives pour le locataire pendant ce délai : La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Pour le bailleur, l’enjeu de l’audience est donc double : démontrer le montant exact de la dette avec un décompte à jour, et convaincre que le locataire n’est pas en mesure ou n’a pas la volonté de respecter un échéancier, afin d’obtenir la constatation de la résiliation plutôt qu’un plan de paiement.
Les deux arrêts rendus en 2026 montrent comment les juges arbitrent. À Versailles, la cour a confirmé que la clause résolutoire était acquise au 29 avril 2024, mais elle a donné au couple de locataires une dernière chance chiffrée : Autorise M. [E] [K] et Mme [H] [W] à se libérer de leur dette par 3 versements mensuels successifs, les deux premiers de 530 euros et le troisième et dernier de 510,38 euros, en sus du loyer et des charges en cours, tout en rappelant la règle du jeu : Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le message pour le bailleur est clair : un échéancier judiciaire strict et à courte durée vaut mieux qu’un long moratoire, car le moindre manquement fait revivre la résiliation sans nouvelle procédure au fond.
À Aix-en-Provence, le 2 avril 2026, la cour a suivi la même logique dans un dossier où la résiliation était déjà acquise : elle a constaté, par l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation le 13 janvier 2025 du bail, après un commandement de payer la somme de 4 266,59 euros en principal visant la clause résolutoire resté infructueux. Elle a condamné la locataire à payer la somme provisionnelle de 5 371 euros à valoir sur les loyers proprement dits impayés au 13 janvier 2025 et indemnités d’occupation échues au 30 mars 2025, avec une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 614,65, à compter du 1er avril 2025 jusqu’au 26 septembre 2025, date de la libération effective des lieux. Mais la cour a aussi fait les comptes dans l’autre sens : elle a condamné la bailleresse à restituer à Mme [L] la somme de 1 440 euros à titre de provision pour les charges récupérables réglées pour la période allant du 10 décembre 2021 au 10 décembre 2024. Un bailleur qui réclame des charges doit donc être capable de justifier que chaque euro était récupérable et appelé à juste titre : à défaut, le trop-perçu vient en déduction de sa créance.
L’erreur la plus coûteuse reste de saisir le juge trop tôt ou avec un dossier approximatif : commandement qui ne vise pas la clause, décompte qui mélange loyers, charges non justifiées et pénalités, assignation notifiée au préfet hors délai. Chacune de ces fautes fait perdre des mois. À l’inverse, un dossier complet — bail avec sa clause, commandement avec son décompte, preuve de la dénonciation à la CCAPEX, assignation notifiée au préfet avec son accusé de réception, décompte actualisé à la date de l’audience — place le bailleur en position de force pour obtenir soit le paiement, soit la résiliation.
II. Récupérer les loyers dus et obtenir le départ du locataire avant la trêve hivernale
A. Se faire payer l’arriéré : échéancier, caution, garantie et indemnité d’occupation
La résiliation du bail ne paie pas les dettes : elle fige seulement la situation. Une fois la clause acquise, le bailleur dispose de plusieurs leviers pour récupérer les loyers dus, à combiner plutôt qu’à opposer. Le premier est l’échéancier, amiable ou judiciaire : tant que le locataire paie le loyer courant en plus des mensualités d’apurement, le bailleur sécurise un flux. L’exemple de Versailles donne l’échelle réaliste d’un plan accordé par une cour d’appel : trois mensualités d’environ 530 euros en plus du loyer courant pour solder 1 570,38 euros de dette. Quand la dette dépasse plusieurs milliers d’euros, le juge peut étaler jusqu’à deux ans en application de l’article 1343-5, mais le bailleur a intérêt à demander des mensualités fermes, l’exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé et la reprise de plein effet de la clause résolutoire au premier manquement, exactement comme l’a formulé la cour d’appel de Versailles.
Le deuxième levier est la caution et les garanties. Si le bail comporte un cautionnement, le bailleur doit mettre la caution en demeure rapidement et l’informer de chaque incident, car les délais et les mentions légales conditionnent le recours contre elle. Si le logement est couvert par une assurance contre les loyers impayés, la déclaration de sinistre doit être faite dans les délais du contrat, avec le décompte et les actes de procédure, sous peine de déchéance de garantie. Si le locataire bénéficiait de la garantie Visale, c’est Action Logement qui prend le relais du paiement puis se retourne contre le locataire : le bailleur doit déclarer chaque impayé dans son espace adhérent et transmettre le commandement et l’assignation. Dans les trois cas, la régularité de la procédure décrite dans la première partie conditionne l’indemnisation : un assureur ou un garant peut refuser de payer si le commandement est nul ou si la résiliation n’a pas été constatée.
Le troisième levier est judiciaire : la condamnation au paiement de l’arriéré et, après la résiliation, d’une indemnité d’occupation. Le principe est constant dans les deux arrêts de 2026 : l’occupant sans droit ni titre depuis la résiliation doit une indemnité égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Versailles l’a formulée ainsi : une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux. Concrètement, le compteur continue de tourner jusqu’à la remise des clés ou à l’expulsion, ce qui protège le bailleur contre les occupations qui s’éternisent. Sur les sommes ainsi condamnées, le bailleur peut ensuite faire exécuter : saisie des comptes bancaires, saisie des rémunérations ou saisie-vente par commissaire de justice, en respectant les sommes insaisissables. C’est d’ailleurs à ce stade que se joue la question de la saisie de l’épargne du locataire, que nous avons traitée dans notre article sur le Livret A saisi pour loyers impayés : ce que le bailleur peut prendre et ce que le locataire peut contester.
Enfin, le bailleur doit vérifier ses propres comptes avant de réclamer : l’arrêt d’Aix-en-Provence qui ordonne la restitution de 1 440 euros de charges récupérables montre qu’un décompte gonflé se retourne contre celui qui le présente. Avant l’audience, il faut isoler les loyers proprement dits, les charges justifiées par la régularisation annuelle et les pièces, et renoncer aux pénalités pendant les délais accordés par le juge, puisque la loi prévoit qu’elles ne sont pas encourues. Un décompte honnête et documenté accélère la condamnation ; un décompte contestable ouvre un débat qui retarde tout.
B. Faire exécuter le départ : commandement de quitter, délai de deux mois et trêve hivernale du 1er novembre
Lorsque le juge a constaté la résiliation et ordonné l’expulsion, le bailleur ne peut pas reprendre son logement par lui-même : changer les serrures ou faire vider l’appartement sans décision de justice constitue une voie de fait qui expose à des poursuites et à des dommages et intérêts. La loi est stricte : Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Le commissaire de justice signifie donc d’abord un commandement de quitter les lieux, qui fait courir un nouveau délai de deux mois : Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. C’est exactement ce qu’a ordonné la cour d’appel de Versailles en prévoyant l’expulsion avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Pendant ce délai de deux mois, le locataire peut encore saisir le juge de l’exécution pour demander des délais supplémentaires afin de se reloger. La loi le prévoit : Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le bailleur doit donc s’attendre à une audience devant le juge de l’exécution et préparer ses arguments : ancienneté de la dette, comportement du locataire pendant la procédure, propositions de relogement restées sans suite, état du marché locatif. Plus le dossier montre un bailleur qui a tout tenté, plus le délai accordé sera court.
Le calendrier est ici décisif, et c’est ce qui rend la rentrée de septembre 2026 si importante : à partir du 1er novembre commence la trêve hivernale, qui suspend les expulsions jusqu’au 31 mars. La loi dispose : Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Ce sursis s’articule avec le régime général rappelé par le Code de la construction et de l’habitation : Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution. Concrètement, un bailleur qui obtient un jugement d’expulsion en octobre mais ne fait exécuter qu’en novembre devra attendre avril, sauf relogement assuré ou occupant entré par fraude, cas dans lesquels le juge peut réduire ou supprimer le sursis. D’où la règle d’or de l’automne : commandement de payer dès le premier ou le deuxième impayé, assignation dès l’expiration des deux mois, et exécution du jugement avant le 1er novembre chaque fois que c’est possible.
À Paris et en Île-de-France, cette mécanique prend un tour particulier. Les juridictions parisiennes et franciliennes appliquent les mêmes textes, mais les délais d’audience devant le juge des contentieux de la protection et devant le juge de l’exécution sont souvent plus longs qu’en province : il faut donc anticiper davantage. La notification au préfet — à Paris, le préfet de police pour Paris, le préfet du département en petite et grande couronne — doit être faite avec une marge supérieure au minimum légal de deux mois, car un renvoi d’audience peut faire retomber l’affaire après la trêve. La CCAPEX de Paris et celles des départements franciliens sont saisies systématiquement, et le concours de la force publique, demandé au préfet après l’échec de l’exécution amiable, fait l’objet d’un examen au cas par cas : en cas de refus ou de silence de l’administration pendant plus de deux mois, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour obtenir une indemnité compensant la perte de loyers. Enfin, les loyers parisiens étant élevés, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges représente des montants importants : chaque mois gagné ou perdu dans la procédure se chiffre en milliers d’euros, ce qui justifie de ne laisser passer aucun délai.
Le jour de l’expulsion, le sort des meubles est lui aussi encadré : Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés puis décrits par le commissaire de justice, avec sommation de les retirer. Le bailleur ne peut ni les jeter ni se les approprier. Après la libération des lieux, il fait établir un procès-verbal de reprise, compare l’état des lieux d’entrée et de sortie, et peut imputer sur le dépôt de garantie les dégradations constatées, en restituant le solde dans les délais légaux avec les justificatifs : toute retenue non justifiée expose à la pénalité mensuelle de dix pour cent du loyer.
Trois erreurs reviennent dans presque tous les dossiers qui s’enlisent. La première est d’attendre le troisième ou le quatrième impayé avant de délivrer le commandement : chaque mois perdu repousse d’autant la date à laquelle la clause pourra jouer et rapproche la trêve. La deuxième est de négliger les notifications — CCAPEX à l’ouverture, préfet à l’assignation — qui sont les causes d’irrecevabilité les plus fréquentes et les plus faciles à éviter. La troisième est de confondre la résiliation et le recouvrement : même après l’expulsion, la dette subsiste et doit être recouvrée par les voies d’exécution, l’indemnité d’occupation courant jusqu’à la libération effective. Un bailleur qui tient ces trois points — agir tôt, notifier à chacun, exécuter jusqu’au bout — traverse la procédure en douze à dix-huit mois ; celui qui les néglige peut attendre deux ans.
Conclusion
Face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur dispose d’un arsenal complet mais séquencé : commandement de payer visant la clause résolutoire avec deux mois pour payer, dénonciation à la CCAPEX, assignation notifiée au préfet au moins deux mois avant l’audience, constat de la résiliation par le juge avec, le cas échéant, un échéancier strict, puis condamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, et enfin expulsion par commissaire de justice après un nouveau délai de deux mois, hors trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Les arrêts de Versailles et d’Aix-en-Provence de 2026 le confirment : les juges valident les procédures régulières et chiffrées, accordent parfois une dernière chance de paiement encadrée, mais sanctionnent les décomptes approximatifs et les notifications manquées. À la rentrée 2026, le temps est le paramètre principal : chaque semaine gagnée avant le 1er novembre rapproche soit du paiement, soit d’une expulsion exécutable. Faites vérifier votre commandement et votre calendrier avant d’assigner : c’est à ce stade que se gagnent les procédures.
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