Votre bailleur vous rend la moitié de votre dépôt de garantie, factures de nettoyage et réfection du parquet à l’appui, alors que vous avez occupé le logement paisiblement pendant trois ans. Ou, à l’inverse, vous êtes bailleur et votre ancien locataire vous réclame l’intégralité de la caution, majoration de 10 % par mois de retard comprise, alors que l’appartement a été rendu sale et abîmé. Qui a raison ? La réponse tient en une phrase : le bailleur ne peut retenir que des sommes dûment justifiées, comparées entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, et il doit restituer le solde dans un délai d’un à deux mois ; passé ce délai, chaque mois de retard lui coûte 10 % du loyer mensuel. Deux décisions parisiennes de 2026 viennent d’en faire une démonstration grandeur nature, des deux côtés de la barre.
Réserves à lire avant tout : cet article ne remplace ni la lecture de votre bail ni un examen de vos états des lieux. Les plafonds et délais rappelés ici concernent les locations d’habitation soumises à la loi du 6 juillet 1989 ; les locations meublées obéissent au même article 22 mais avec un plafond de deux mois de loyer au lieu d’un. Et si votre état des lieux de sortie a été établi sans vous, ou si aucun état des lieux d’entrée n’existe, les règles du jeu changent : sans comparatif possible, la retenue devient presque impossible à défendre pour le bailleur.
Ajoutez un premier réflexe chiffré : pour une location vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; pour une location meublée, deux mois. Tout euro versé au-delà est indu dès l’origine et doit être restitué, indépendamment de l’état du logement. Vérifiez donc votre bail avant même de discuter des dégradations : un dépôt surévalué donne au locataire une créance immédiate, et au bailleur une première faute difficile à défendre ensuite.
Autre cas limite à connaître : l’absence d’état des lieux d’entrée. Sans ce document, le bailleur ne peut pas prouver que le logement était en meilleur état à l’arrivée qu’au départ, et toute retenue pour dégradation devient fragile. Inversement, un état des lieux de sortie établi sans le locataire, ou refusé par lui sans motif, affaiblit le camp qui s’est passé du contradictoire. Les juges parisiens de 2026 n’ont tranché que parce que les deux états existaient et permettaient, selon la cour, « une comparaison précise de l’état du logement » (source). Sans cette base, le procès change de nature : ce n’est plus le montant des retenues qui se discute, c’est leur principe même.
I. Ce que le bailleur peut retenir, et ce qu’il doit prouver
A. Le comparatif d’états des lieux, seule boussole admise par les juges
Tout commence par deux documents : l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, établis contradictoirement. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 14 avril 2026 dans un arrêt qui confirme un jugement du 10 janvier 2024 : les bailleurs produisaient « l’état des lieux d’entrée en date du 1er septembre 2021 ainsi que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 31 mai 2022, lesquels permettent une comparaison précise de l’état du logement » (source). C’est cette comparaison, et elle seule, qui autorise le juge à trancher.
Dans cette affaire, « L’examen comparatif de ces documents fait apparaître plusieurs dégradations excédant la seule usure normale, lesquelles sont expressément mentionnées dans l’état des lieux de sortie » (source). Le raisonnement est limpide : ce qui figure dans l’état de sortie sans figurer dans celui d’entrée, et qui dépasse l’usure normale, peut être imputé au locataire. Le reste ne le peut pas. Les locataires demandaient la restitution de 3 396 euros de solde, intérêts et majoration de 10 % inclus ; la cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et les a déboutés, ajoutant 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Autrement dit, des retenues contestées avec méthode peuvent être intégralement validées.
La leçon pratique est double. Pour le locataire, tout ce qui n’est pas écrit dans l’état des lieux de sortie est perdu : un parquet rayé mais non mentionné à la sortie ne pourra plus être facturé, et une saleté non relevée ne justifiera aucun forfait de nettoyage. Pour le bailleur, la précision de l’état des lieux de sortie conditionne tout : mentions localisées (des rayures localisées sur trois lames du parquet du séjour plutôt qu’une mention vague de type parquet abîmé), photographies datées annexées, signature des deux parties. Le 25 juin 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné un bailleur à verser 1 688,57 euros « au titre des comptes entre parties suite à la fin du bail » (source), précisément parce que les comptes n’étaient pas justifiés avec cette rigueur.
Concrètement, dès la remise des clés, chaque camp doit photographier chaque pièce sous plusieurs angles, conserver les deux états des lieux originaux et relever les compteurs. Ces pièces feront foi ; les attestations de complaisance et les dénégations, elles, ne pèsent rien face à un comparatif écrit et signé.
Le constat par commissaire de justice mérite une mention particulière. Quand le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ou quitte les lieux sans laisser d’adresse, le bailleur avisé fait dresser un constat : huissier, photographies, description pièce par pièce. Ce constat ne remplace pas l’état contradictoire, mais il fige la preuve et évite que le débat ne devienne parole contre parole. Son coût, en revanche, ne peut pas être imputé au locataire sur le dépôt : ce sont des frais de preuve du bailleur, pas une dégradation du logement.
B. Usure normale, dégradations et réparations locatives : la frontière qui décide de tout
Le locataire n’est pas responsable de tout ce qui a vieilli. Il répond, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tel que rappelé par le tribunal le 25 juin 2026, « des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive » (source), et il doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret » (source). Trois catégories en découlent : l’usure normale (le passage du temps : peinture qui jaunit, moquette tassée dans l’axe de passage), que le bailleur supporte seul ; les dégradations (trou dans le mur, plan de travail brûlé, parquet inondé), imputables au locataire ; les menues réparations et l’entretien courant (joints, vis, graissage, détartrage), à la charge du locataire pendant le bail.
L’arrêt parisien du 14 avril 2026 illustre la frontière poste par poste. Frais de nettoyage : l’état de sortie mentionnait expressément un appartement rendu sale, corroboré par des photographies, et « La retenue forfaitaire de 650 euros, prévue au contrat de bail, apparaît proportionnée au regard de l’état de restitution du logement, étant en outre confortée par un devis de nettoyage d’un montant supérieur » (source). Parquet : des dommages localisés, confirmés par photographies, « nécessitant des travaux de ponçage et de remise en état » (source), dont « Le coût de réparation, justifié par pièce, ne procède pas d’une vétusté normale mais de dégradations imputables aux locataires » (source). Plan de travail, linge de lit, canalisations bouchées juste avant la restitution : à chaque fois, mention à l’état de sortie plus preuve photographique ou facture, et la retenue est validée.
Reste la question des justificatifs. Le tribunal parisien pose le principe : « Il est admis que le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. » (source) Mais il nuance aussitôt, au visa de trois arrêts de la Cour de cassation : « La Cour de cassation considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ. III 03/04/2001, n°99-13668 ; Cass. Civ. III 02/10/07, n°06-18142). » (source) Mieux encore pour les bailleurs : « Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois, prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d’une certaine somme au motif que le bailleur n’avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ. III, 08/12/2009, n°08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs. » (source)
Traduction pratique : un devis suffit, même transmis après le délai de restitution, pourvu que l’envoi intervienne dans un délai raisonnable. En revanche, une retenue forfaitaire sans le moindre devis, facture ou constat sera retoquée. Locataires, exigez donc systématiquement les justificatifs par écrit ; bailleurs, faites établir des devis poste par poste dès l’état des lieux de sortie, même si les travaux ne sont pas encore réalisés.
La durée d’occupation change tout dans l’appréciation de la vétusté. Une moquette posée à neuf et remplacée après douze ans de location n’a plus de valeur résiduelle à facturer au sortant ; une peinture refaite à neuf deux ans avant l’entrée et rendue défraîchie après dix-huit mois d’occupation peut, elle, justifier une retenue partielle. C’est ce raisonnement au prorata que les juges appliquent quand aucune grille de vétusté n’est annexée au bail. Les grilles conventionnelles, lorsqu’elles existent, fixent une durée de vie par équipement et un abattement annuel : elles lient les parties et simplifient radicalement le décompte. Bailleur, si votre parc est important, adosser une grille à vos baux est l’investissement le plus rentable qui soit ; locataire, vérifiez si une grille figure dans votre bail, car elle plafonne mécaniquement ce qu’on peut vous retenir.
Sur les devis, la jurisprudence rapportée par le tribunal mérite d’être bien comprise : un devis suffit à justifier la retenue, mais il doit être sincère, détaillé et contemporain du litige. Un devis manifestement gonflé, établi par un proche du bailleur ou sans visite des lieux, sera écarté, et la retenue tombera avec lui. À l’inverse, exiger une facture acquittée dans tous les cas reviendrait à obliger le bailleur à avancer les travaux avant d’être payé : c’est précisément ce que la Cour de cassation refuse depuis 2001. L’équilibre est donc le suivant : devis précis et honnête dès la sortie, facture ensuite si les travaux sont réalisés, et envoi au locataire dans un délai raisonnable même après l’expiration des deux mois.
II. Quand la retenue devient une faute du bailleur
A. Un mois, deux mois, puis 10 % par mois de retard
Le calendrier est impératif. Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, tel que cité par le tribunal le 25 juin 2026, « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. » (source) La cour d’appel de Paris énonce la même règle en d’autres termes dans son arrêt du 14 avril 2026 : « Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai déterminé, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (source)
Le point de départ, c’est la restitution des clés, pas la fin du préavis ni l’envoi d’un courrier. Et la sanction du retard est automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (source) Pour un loyer de 1 200 euros, quatre mois de retard ajoutent 480 euros, sans que le locataire ait à démontrer le moindre préjudice. Cette majoration court sur le solde restant dû : si le bailleur a restitué une partie dans les temps et retient indûment le reste, la pénalité s’applique à ce reste.
Attention aux idées reçues. Le bailleur ne peut pas attendre les factures pour ne rien verser : il doit restituer dans le délai le solde non contesté et ne retenir que le justifié. Il ne peut pas non plus compenser avec des loyers impayés sans les déduire formellement du décompte. Et le locataire ne peut pas exiger la majoration s’il n’a pas restitué les clés ou s’il bloque l’état des lieux de sortie : sans remise des clés, le délai ne court pas.
Le cas de la restitution partielle mérite d’être précisé, car il est le plus fréquent. Le bailleur restitue 800 euros sur 1 500 dans les temps et conserve 700 euros pour des reprises de peinture sans envoyer le moindre devis. La majoration de 10 % ne porte alors que sur les 700 euros indûment conservés, soit 70 euros par mois de retard pour un loyer de 700 euros : elle ne sanctionne pas le principe de la retenue, mais son défaut de justification et le retard. D’où l’intérêt, pour le bailleur qui hésite sur un poste, de restituer le solde incontesté immédiatement et de ne retenir que le poste documenté : la pénalité ne mord que sur l’indu.
Le point de départ du délai appelle la même rigueur : la restitution des clés. Ni la date de fin du préavis, ni celle du dernier loyer, ni l’envoi du congé ne comptent. Si le locataire rend les clés avec deux semaines de retard, le délai court à compter de cette remise tardive. Et si le bailleur refuse de les recevoir ou organise l’état des lieux de sortie un mois après le départ, le juge appréciera qui a fait obstacle à la restitution : faire traîner la sortie pour allonger ses propres délais est une stratégie qui se retourne systématiquement contre son auteur.
B. Le parcours gagnant, côté locataire comme côté bailleur
Côté locataire, la séquence est la suivante. D’abord, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, chiffrée et pièces jointes (bail, deux états des lieux, photos, RIB), rappelant le délai d’un ou deux mois et la majoration de 10 %. Ensuite, en cas d’échec, la saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite, qui convoque les deux parties. Enfin, l’action devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui statue comme le 25 juin 2026 : condamnation au solde, 1 500 euros au titre de l’article 700 et dépens, avec exécution provisoire de droit. Conservez tout : échanges écrits, preuves de la remise des clés, justificatifs du bailleur ou leur absence.
Côté bailleur, la discipline est symétrique. Faites établir l’état des lieux de sortie contradictoirement, même si le locataire est pressé ; un état unilatéral vaut peu. Commandez immédiatement des devis poste par poste auprès d’artisans, photographiez chaque désordre avec un témoin daté, et adressez au locataire un décompte détaillé dans le délai légal, même si les devis définitifs arrivent après : rappelez-vous qu’un devis suffit et que son envoi peut suivre dans un délai raisonnable. Si le locataire conteste, ne restez pas silencieux : le silence transforme une retenue défendable en majoration de 10 % par mois.
Un dernier point, souvent décisif : l’usure normale s’apprécie en fonction de la durée d’occupation. Un parquet ciré qui a tenu dix ans sans vitrification ne se refacture pas comme un parquet neuf ; une peinture de huit ans ne se repeint pas aux frais du sortant. Les grilles de vétusté conventionnelles, quand le bail ou un accord collectif les prévoit, donnent une méthode de calcul que les juges accueillent favorablement. Sans grille, c’est le bon sens rapporté à la durée qui l’emporte, et les décisions de 2026 montrent que les tribunaux parisiens l’appliquent poste par poste, sans indulgence ni pour les retenues gonflées ni pour les contestations systématiques.
La commission départementale de conciliation mérite le détour avant tout procès : gratuite, rapide, elle convoque les deux parties et propose un accord. Un bailleur qui refuse la conciliation sans motif puis perd au tribunal s’expose à une appréciation sévère des frais ; un locataire qui la saisit avec un dossier chiffré obtient souvent un chèque en quelques semaines. Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection est compétent pour les dépôts de garantie des baux d’habitation, et ses décisions sont exécutoires de plein droit : le bailleur condamné doit payer sans attendre l’appel, comme le rappellent les deux décisions parisiennes de 2026.
N’oubliez pas les intérêts : le solde indûment conservé produit les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et la capitalisation peut être ordonnée. Sur une consignation d’un an et demi, intérêts et majorations mensuelles se cumulent et transforment une retenue de quelques centaines d’euros en condamnation de plusieurs milliers. C’est ce qui explique les 1 688,57 euros du jugement du 25 juin 2026, assortis de 1 500 euros d’article 700 : le principal, les accessoires et les frais irrépétibles.
Enfin, pensez au calendrier de la preuve : les photographies prises le jour de l’état des lieux de sortie, horodatées et conservées dans leur format d’origine, valent infiniment plus que des clichés reconstitués des semaines plus tard. De même, les devis sollicités dans les jours qui suivent la restitution des clés inspirent davantage confiance au juge que ceux commandés à la veille de l’audience. La diligence se voit, se date et se paie au jour du litige.
Conclusion
Le dépôt de garantie n’est ni une prime de sortie pour le locataire ni une provision pour travaux pour le bailleur : c’est une somme consignée dont chaque euro retenu doit être justifié par la comparaison des états des lieux et par des pièces. Les décisions parisiennes de 2026 fixent la méthode : comparatif écrit et signé, photographies, devis poste par poste, décompte adressé dans un ou deux mois à compter de la remise des clés, puis majoration de 10 % du loyer par mois de retard en cas de manquement. Locataire, mettez en demeure par écrit avant d’agir ; bailleur, documentez chaque retenue dès le jour de sortie. Dans les deux cas, celui qui a constitué son dossier le jour de l’état des lieux gagne presque toujours, car les juges tranchent sur pièces : comparatif signé, photographies datées et devis détaillés valent mieux que toutes les explications données après coup. Et lorsque les montants ou la mauvaise foi l’exigent, un avocat en droit immobilier à Paris chiffre le préjudice, sécurise la mise en demeure et porte l’affaire devant le juge compétent.
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