Un chemin rural se referme, une clôture neuve barre l’accès à la parcelle, le voisin refuse toute discussion ou le bailleur aménage les abords de sa grange au point de supprimer l’entrée historique des terres louées. Pour l’exploitant, la question n’est pas théorique : sans accès, il ne peut ni faire entrer ses engins, ni sortir ses récoltes, ni faire pâturer son troupeau. Le bail rural continue pourtant de produire ses effets, et le fermage reste dû tant que le juge ne l’a pas réduit. Ce dossier répond à trois questions concrètes : qui peut exiger le passage lorsque des terres louées sont enclavées ou privées d’accès, qui paie l’indemnité due au propriétaire du fonds traversé, et devant quel tribunal agir, avec quels délais et quelles preuves.
La réponse tient en une distinction que les plaideurs confondent souvent. La servitude légale de désenclavement appartient au propriétaire du fonds enclavé, jamais au fermier lui-même : seul le bailleur peut la réclamer aux voisins sur le fondement de l’article 682 du code civil. Mais le preneur n’est pas démuni. Contre son bailleur, il dispose de la garantie de jouissance paisible de l’article 1719 du code civil et du juge des référés du tribunal paritaire pour faire cesser rapidement un trouble manifestement illicite. Contre le tiers qui obstrue l’accès, il peut agir en référé pour faire retirer l’obstacle. Et lorsque le passage doit être créé sur les fonds voisins, l’indemnité se chiffre poste par poste, sous le contrôle d’une expertise que le juge reste libre d’écarter. Les décisions rendues en 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation et par la chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens, ainsi qu’un jugement minutieusement chiffré du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens du 31 mars 2026, donnent la mesure exacte de ces solutions.
I. Le passage des terres louées appartient au propriétaire, mais le fermier dispose d’armes propres
A. La servitude légale de désenclavement : un droit du propriétaire, jamais du preneur
L’article 682 du code civil ouvre le droit au passage en des termes qui ne laissent aucune place au doute sur son titulaire : seul le propriétaire du fonds enclavé peut l’invoquer. Le texte vise expressément l’exploitation agricole parmi les usages protégés, ce qui place les terres labourables et les pâtures au coeur du dispositif. Le bénéficiaire ainsi désigné est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins, je cite, un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Le fermier qui exploite des terres louées ne remplit pas cette condition de titularité : il jouit d’un droit personnel issu du bail, non d’un droit réel sur le fonds. Il ne peut donc pas assigner lui-même les voisins en désenclavement. C’est au bailleur, propriétaire, qu’il revient d’agir, et le preneur doit l’y contraindre au besoin sur le terrain contractuel, comme on le verra.
Deux précisions du code civil commandent la suite du raisonnement. D’abord, l’article 683 du code civil fixe la méthode de tracé : le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, puis, correctif essentiel, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Le trajet le plus court ne l’emporte donc pas automatiquement : le juge arbitre entre brièveté et moindre dommage, souvent au vu d’un rapport d’expert qui compare les variantes. Ensuite, l’article 684 du code civil règle le cas fréquent en milieu rural de l’enclave née d’une division : si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Autrement dit, après un partage familial ou une vente par lots, le propriétaire enclavé doit d’abord chercher le passage sur les parcelles issues de la division, et ce n’est que si aucun passage suffisant ne peut y être établi que l’article 682 retrouve son empire. Pour le fermier, cette règle a une conséquence pratique : avant d’écrire au bailleur, il identifie sur le plan cadastral l’origine de l’enclave, car l’assignation dirigée contre le mauvais voisin serait vouée à l’échec.
L’article 685 du code civil ajoute deux règles de temps que les dossiers anciens doivent intégrer. D’une part, l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu : un passage emprunté paisiblement pendant trente ans fige son tracé, sans qu’un titre soit nécessaire. D’autre part, l’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable. Le voisin qui a laissé passer les tracteurs pendant des décennies ne peut donc plus ni fermer le chemin ni réclamer l’indemnité initiale, mais le passage, lui, subsiste. Dans un litige rural, le fermier a tout intérêt à rassembler les attestations d’usage ancien : calendriers de récolte, factures d’entreprise de travaux agricoles, photographies aériennes du portail Géoportail. Ces pièces feront le lien avec l’exigence de preuve qui pèse sur le demandeur.
La Cour de cassation a précisé l’articulation entre convention et servitude légale dans un arrêt du 28 juin 2018 qui mérite l’attention des bailleurs. Dans cette affaire, des propriétaires avaient concédé à une commune, puis à la société Télédiffusion de France, un droit de passage conventionnel pour desservir un pylône enclavé, avant de vouloir en restreindre l’usage aux seuls besoins initiaux. La troisième chambre civile a cassé au visa de l’article 682, en posant qu’une servitude conventionnelle conserve un fondement légal si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant et si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement de la desserte (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.111). La leçon pour la pratique rurale est directe : lorsqu’un acte ancien a fixé un chemin de desserte parce que la parcelle était enclavée, le bénéficiaire ne peut pas voir son passage réduit au bon vouloir du voisin sous prétexte qu’il s’agirait d’une simple tolérance contractuelle. Le fondement légal protège la desserte complète, y compris lorsque l’exploitation évolue, tant que l’aggravation reste dans l’objet de la desserte. À l’inverse, le propriétaire du fonds servant ne peut pas aggraver unilatéralement la situation en déplaçant le passage à son gré : le tracé fixé, par titre ou par trente ans d’usage, s’impose aux deux fonds.
B. Le bailleur doit garantir l’accès : faute, trouble manifestement illicite et fermage
Si le preneur ne peut pas réclamer lui-même la servitude aux voisins, son bailleur lui doit en revanche l’accès effectif aux parcelles louées. L’article 1719 du code civil, applicable au bail rural par le renvoi du statut du fermage au droit commun du louage, impose au bailleur, et je cite le troisième alinéa du texte, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1721 du code civil ajoute la garantie des vices et défauts : il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Un défaut d’accès qui empêche l’exploitation entre dans ce champ : des terres que les engins ne peuvent atteindre ne servent pas à l’usage pour lequel elles ont été louées. Le preneur peut donc mettre son bailleur en demeure de rétablir l’accès, puis saisir le tribunal paritaire, sans attendre l’issue d’un éventuel procès en désenclavement entre propriétaires, qui peut durer des années.
La chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens l’a rappelé avec fermeté le 28 janvier 2025 dans un litige exemplaire (CA Amiens, ch. baux ruraux, 28 janvier 2025, RG 23/04859). Un fermier exploitait dix parcelles dans la Somme en vertu d’un bail cédé par ses parents. Après avoir délivré congé pour reprise par son époux, congé contesté par le preneur, la bailleresse avait rénové la grange de son manoir en bordure d’une pâture louée : dépôt de matériaux, puis aménagements définitifs prenant sur la parcelle, terrasse empierrée, pelouse, haie de charmilles et clôture neuve en poteaux bois et fils barbelés. Ces aménagements privaient le fermier de la moitié d’une parcelle et, surtout, condamnaient son accès direct depuis la voie publique aux pâtures attenantes. La cour a qualifié ces faits de trouble manifestement illicite du droit de jouissance paisible du preneur, alors même que le troupeau continuait de pâturer et que le preneur pouvait encore entrer par une parcelle voisine : peu importait qu’un accès de substitution subsiste, le bailleur n’avait pas le droit de s’approprier une partie des terres louées ni de supprimer l’entrée historique. Elle a enjoint à la bailleresse, sous astreinte de 200 euros par jour pendant trois mois après un délai de deux mois, de libérer la parcelle, d’enlever les aménagements, de restaurer le pré dans son état d’origine et de laisser au fermier l’accès direct depuis la voie publique, tout en confirmant une provision de 1 000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance.
Trois enseignements se dégagent de cet arrêt pour les exploitants. Premièrement, le trouble n’a pas besoin d’être total pour être manifestement illicite : une amputation partielle et la condamnation de l’accès direct suffisent, même si l’exploitation se poursuit par un autre chemin. Deuxièmement, la preuve repose sur des constats d’huissier, aujourd’hui de commissaire de justice, répétés dans le temps : en l’espèce, trois constats étalés sur plus d’un an ont établi l’empiétement et la persistance du trouble malgré la fin des travaux. Le fermier qui constate la pose d’une clôture ou le dépôt de matériaux doit donc faire dresser constat sans attendre, puis renouveler l’opération pour démontrer la permanence. Troisièmement, la provision suppose une obligation non sérieusement contestable : la cour l’a maintenue à 1 000 euros faute d’éléments nouveaux, mais a refusé de l’augmenter, et elle a jugé que la réduction du fermage relevait du juge du fond, non du juge des référés. Le preneur pressé obtient en référé la cessation du trouble et une avance sur son préjudice, mais c’est devant le tribunal paritaire statuant au fond qu’il fera réviser le fermage à proportion des surfaces dont il a été privé et réclamer l’intégralité de ses dommages et intérêts, frais vétérinaires et pertes d’exploitation compris.
Le statut du fermage protège au passage le preneur contre un renversement des rôles. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants, qu’il énumère limitativement : défauts persistants de paiement après mise en demeure, agissements du preneur compromettant la bonne exploitation, non-respect des clauses environnementales et, au second paragraphe du texte, contraventions à l’interdiction de cession et de sous-location ou aux obligations de mise à disposition et d’entretien. Le défaut d’accès imputable au bailleur lui-même ou à un voisin n’y figure pas : le bailleur ne peut ni résilier le bail au motif que le preneur exploite mal des terres devenues inaccessibles par son fait, ni se prévaloir de cette situation pour reprendre les parcelles. Symétriquement, le preneur qui cesserait purement et simplement de payer le fermage au prétexte du trouble commettrait une faute : la voie correcte consiste à payer sous réserve, à mettre en demeure par écrit, puis à demander au juge la réduction du prix et la réparation.
II. Agir vite et chiffrer juste : la procédure et l’indemnité
A. Saisir le bon juge : tribunal paritaire en référé contre le bailleur, tribunal judiciaire contre les voisins
La première erreur des dossiers d’accès tient à l’aiguillage. L’action en désenclavement proprement dite, qui crée un droit réel sur le fonds du voisin, relève du tribunal judiciaire statuant en matière civile : c’est ce qu’illustre le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens du 31 mars 2026, rendu par la chambre civile après expertise, qui fixe l’assiette d’une servitude légale de passage et l’indemnité correspondante (TJ Saint-Gaudens, ch. civ., 31 mars 2026, RG 19/00712). Le demandeur y est le propriétaire du fonds dominant, les défendeurs sont les propriétaires des fonds servants, et le tribunal tranche au fond après une mesure d’instruction qui a duré plusieurs années. Le fermier n’est pas partie à ce procès, sauf à y intervenir pour faire valoir son préjudice d’exploitation, mais il en subit directement le résultat : tant que le passage n’est pas judiciairement fixé, ses allées et venues restent précaires.
Le contentieux du preneur contre son bailleur suit une voie différente et beaucoup plus rapide : le tribunal paritaire des baux ruraux, y compris en référé. L’article 893 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 894 du même code va plus loin : le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Et le texte ajoute que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. C’est sur ce double fondement que le fermier de la Somme a obtenu la libération de sa pâture et une provision : l’obligation de jouissance paisible du bailleur n’était pas sérieusement contestable, et l’empiétement caractérisait un trouble manifestement illicite que le juge pouvait faire cesser malgré les dénégations de la bailleresse.
Contre le tiers qui bloque matériellement l’accès, une troisième voie existe : le référé de droit commun devant le président du tribunal judiciaire. La Cour de cassation l’a confirmé le 23 janvier 2025 au profit de simples locataires : des preneurs à bail d’une villa, dont la voisine obstruait par une chaîne et un écriteau le chemin qu’ils empruntaient en véhicule pour rejoindre leur logement, l’avaient assignée en référé pour trouble manifestement illicite, et le pourvoi formé contre l’arrêt qui avait fait droit à leur demande a été rejeté (Cass. civ. 3, 23 janvier 2025, n° 23-19.970). La solution vaut pour le fermier dont le voisin clôture le chemin d’exploitation ou dépose des obstacles : locataire d’un bail rural comme locataire d’une villa, le preneur peut agir lui-même en référé contre l’auteur de l’obstruction pour en obtenir le retrait, sans attendre que son bailleur engage l’action en désenclavement. Il devra établir l’illicéité manifeste du trouble, c’est-à-dire démontrer un droit de passage existant, par titre, par trente ans d’usage ou par la destination des lieux, et une obstruction incontestable, par constat. Si le droit de passage est lui-même discuté au fond, le juge des référés pourra se déclarer impuissant à trancher la contestation sérieuse et renvoyer les parties au procès en désenclavement : d’où l’importance de ne pas se contenter d’allégations et de verser dès le référé le titre, le plan cadastral et les attestations d’usage ancien.
En pratique, le calendrier du fermier privé d’accès s’ordonne donc en trois temps. D’abord, dans les jours qui suivent le blocage, faire dresser un constat détaillé, adresser au bailleur une mise en demeure de rétablir l’accès et au voisin une mise en demeure de retirer l’obstacle, chacune par lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les parcelles cadastrales concernées et les conséquences sur l’exploitation. Ensuite, saisir en référé le président du tribunal paritaire contre le bailleur pour obtenir la remise en état et une provision, et parallèlement le président du tribunal judiciaire contre le tiers obstruteur si l’obstacle est matériel et actuel. Enfin, inviter le bailleur à engager au fond l’action en désenclavement contre les voisins, et à défaut l’y contraindre dans le cadre de l’instance paritaire en invoquant la garantie de jouissance paisible. Cette articulation évite l’écueil majeur : attendre des années la fin du procès entre propriétaires en laissant l’exploitation se dégrader, ou au contraire engager le procès au fond sans avoir sécurisé par le référé la poursuite de l’exploitation.
B. L’indemnité et les frais : assiette, calcul poste par poste et partage des dépens
Lorsque la servitude doit être créée, tout se joue sur deux tableaux : où passe le chemin, et combien vaut le préjudice du voisin traversé. Le jugement de Saint-Gaudens du 31 mars 2026 offre un modèle de chiffrage que les plaideurs ruraux peuvent reprendre point par point. Dans cette affaire née d’une division parcellaire, le tribunal a retenu le tracé proposé par l’expert judiciaire : un chemin existant desservant déjà l’habitation du propriétaire du fonds servant, sur une longueur d’environ 44 mètres et une largeur portée à 5 mètres pour assurer la desserte complète du fonds dominant, constructible en zone UC du plan local d’urbanisme. Ce choix illustre l’application concrète de l’article 683 : le trajet le plus court, empruntant une voie déjà existante, coïncidait avec l’endroit le moins dommageable, et les parties elles-mêmes s’accordaient sur ce tracé. Pour des terres agricoles, la largeur et la portance devront être calibrées sur les engins : un passage de 3 mètres peut suffire à une desserte piétonne ou à un petit tracteur, mais la moissonneuse-batteuse et la remorque exigent 4 à 5 mètres et un chemin empierré. Le fermier a intérêt à produire dès l’expertise les gabarits de son matériel et le calendrier des passages, car l’assiette fixée servira pendant toute la durée du bail et au-delà.
L’indemnité fixée par le tribunal s’est élevée à 6 375 euros, décomposée en cinq postes que l’expert avait documentés et que le juge a repris après discussion contradictoire : 2 025 euros au titre de la perte de jouissance et de la moins-value du terrain grevé, calculés sur 225 mètres carrés à 18 euros le mètre carré d’après les prix réels issus de la base Demande de valeurs foncières de l’administration fiscale, avec un abattement de moitié pour tenir compte de la charge réelle du passage ; 500 euros pour le trouble de jouissance lié au passage accru, au trouble visuel et à l’emprise de la voie sur les espaces verts ; 350 euros pour la destruction des plantations situées sur l’assiette ; 2 000 euros de contribution aux frais de construction et d’entretien des ouvrages ; et 1 500 euros pour les nuisances des futurs travaux de construction sur le fonds dominant. Chaque poste enseigne une règle de preuve. La moins-value se prouve par des transactions réelles, et le tribunal a écarté une simple annonce de vente à 24,73 euros le mètre carré, sans date ni détail, au profit des données fiscales : le plaideur qui réclame ou conteste une évaluation doit donc produire des mutations comparables, jamais une seule offre. Le trouble de jouissance se chiffre forfaitairement mais doit être motivé : perte de tranquillité, fréquence accrue des passages, atteinte visuelle. Les frais d’ouvrages obéissent aux articles 697 et 698 du code civil : celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, et ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire. Le tribunal en a déduit une solution nuancée : lorsque le propriétaire du fonds servant use lui aussi du chemin, comme c’était le cas avec la voie desservant son habitation, il doit contribuer aux frais, et cette contribution entre dans l’indemnité. Pour un chemin d’exploitation partagé entre le fermier du fonds dominant et le voisin qui l’emprunte pour ses propres parcelles, l’entretien se partagera dans la même logique, et le jugement qui le fixe évitera les litiges annuels de réfection.
Deux règles de procédure complètent le tableau financier. D’abord, l’article 246 du code de procédure civile rappelle que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. Le tribunal de Saint-Gaudens l’a appliqué sans détour : il a rejeté la demande d’homologation du rapport d’expertise, qui n’est ni un accord ni une transaction, puis s’est écarté de l’évaluation initiale de l’expert pour porter l’indemnité globale de 4 375 à 6 375 euros en intégrant la contribution aux ouvrages. Les parties doivent donc discuter le rapport pied à pied après son dépôt, par des dires à l’expert puis des conclusions au fond, au lieu de le subir. Ensuite, sur les dépens, le tribunal a partagé par parts égales entre les quatre parties les frais de l’instance, y compris le coût de l’expertise, au motif que toutes avaient intérêt à la procédure et à la mesure d’instruction, et il a refusé toute indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ce partage égalitaire, fréquent dans les litiges de servitude où chacun gagne et perd à la fois, tempère l’idée reçue selon laquelle le perdant paierait tout : en matière de désenclavement, le propriétaire qui obtient son passage paie l’indemnité et supporte en général une part des frais. Le jugement a enfin ordonné l’exécution provisoire, eu égard à l’ancienneté du litige : le passage pouvait être utilisé sans attendre l’appel. Pour le fermier, cette exécution provisoire est décisive, car elle rend l’accès effectif dès le jugement de première instance.
Reste la question que tout exploitant pose : qui, du bailleur ou du preneur, supporte en définitive l’indemnité versée au voisin ? La servitude profite au fonds et grève le fonds servant au bénéfice du fonds dominant : l’indemnité de l’article 682 incombe au propriétaire du fonds dominant, donc au bailleur des terres louées. Le preneur, lui, supporte les conséquences d’exploitation : remise en état des lieux si le tracé traverse ses cultures, perte de récolte pendant les travaux, adaptation de ses assolements. Si le bailleur répercute l’indemnité sur le fermage ou refuse d’engager l’action en désenclavement nécessaire à l’exploitation, le preneur peut s’en plaindre devant le tribunal paritaire sur le fondement de la jouissance paisible et demander la prise en charge du surcoût. La rédaction du bail mérite donc une clause d’accès : désignation des chemins de desserte sur le plan annexé, engagement du bailleur de maintenir et au besoin de faire reconnaître judiciairement le passage, et répartition des frais d’entretien du chemin entre bailleur et preneur. À défaut d’une telle clause, les règles légales exposées ici suppléent, mais au prix d’un procès que la prévention contractuelle aurait évité.
Pour situer ces solutions dans l’ensemble du statut du fermage, on se reportera à notre analyse des arrêts 2026 rendus en matière de baux ruraux, de fermage et de préemption, qui présente les décisions récentes de la troisième chambre civile et leurs conséquences pratiques. En somme, le fermier privé d’accès ne doit ni subir ni improviser. Au propriétaire la servitude, au bailleur la garantie, au preneur l’action rapide : mise en demeure écrite, constats répétés, référé paritaire contre le bailleur pour la remise en état et la provision, référé civil contre le tiers obstruteur, puis action au fond en désenclavement portée par le bailleur avec une expertise discutée poste par poste. L’indemnité ne se devine pas, elle se prouve par des transactions réelles et des troubles décrits, et le juge la contrôle souverainement sans être lié par l’expert. Menée dans cet ordre, la procédure rend l’accès aux terres avant de solder les comptes, ce qui est exactement ce qu’attend une exploitation qui ne peut pas attendre la fin d’un procès pour faire passer ses engins.
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