Un développeur propose au fermier d’installer des panneaux solaires sur dix hectares loués, avec un loyer annuel sans rapport avec le fermage. Le même mois, le bailleur écrit au preneur qu’il refuse toute installation et menace de demander la résiliation du bail rural. Qui décide vraiment : le propriétaire du sol, l’exploitant titulaire du bail, ou les deux ensemble ? La réponse conditionne la validité du projet, le maintien du bail et l’indemnité due à la sortie. Poser des panneaux sur une toiture de hangar loué, couvrir une parcelle de structures hautes ou conclure un nouveau contrat avec un énergéticien obéissent à des règles différentes, et l’erreur la plus fréquente consiste à signer un document avec le développeur avant d’avoir sécurisé l’accord du bailleur et l’autorisation d’urbanisme. Le tribunal paritaire des baux ruraux annule régulièrement des résiliations ou refuse des indemnités parce qu’une autorisation préalable manquait ou qu’une notification était imprécise. Cet article expose la méthode applicable en 2026 : qualifier le projet, obtenir les autorisations dans le bon ordre, puis traiter la résiliation partielle ou la sortie du bail avec l’indemnité exacte.
I. Installer des panneaux sur une terre louée ne relève jamais d’une décision unilatérale
A. Le bail rural impose le maintien d’un usage agricole que les panneaux remettent en cause
Le bail à ferme porte sur un immeuble à usage agricole et oblige le preneur à l’exploiter conformément à cet usage. L’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil ». Le renvoi n’est pas formel : l’article 1766 du Code civil permet au bailleur de « faire résilier le bail » lorsque le preneur « emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur ». Couvrir une parcelle de modules, même espacés, change l’usage convenu dès lors que la production d’électricité devient l’activité dominante du terrain. Le contentieux naît presque toujours de cette requalification : le bailleur soutient que le fonds n’est plus exploité agricole, le preneur répond que la culture continue sous les panneaux, et le tribunal examine la réalité de l’exploitation restante.
Le droit distingue à cet égard l’agrivoltaïsme du simple photovoltaïque au sol. L’article L. 314-36 du Code de l’énergie définit l’installation agrivoltaïque comme « une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole ». La même disposition exclut la qualification lorsque « Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole » ou lorsque l’installation « n’est pas réversible ». Le texte ajoute que les modalités d’application doivent respecter « le strict respect des règles qui régissent le marché du foncier agricole, notamment le statut du fermage ». Autrement dit, même un projet présenté comme agrivoltaïque reste soumis au statut du fermage : la qualification énergétique ne purge ni l’autorisation du bailleur ni, le cas échéant, la procédure de résiliation pour changement de destination. Le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 relatif au développement de l’agrivoltaïsme précise les conditions techniques de ces installations, et une proposition de loi créant un bail rural à clauses agrivoltaïques a été déposée au Sénat sans aboutir à ce jour : en l’état du droit applicable, aucun contrat type ne permet de court-circuiter l’accord des deux parties au bail en cours.
En pratique, la première vérification porte sur la nature exacte du projet. Des panneaux posés sur la toiture d’un hangar loué affectent un bâtiment d’exploitation sans soustraire de surface cultivée, tandis que des tables au sol, même hautes, occupent durablement la parcelle et modifient les conditions d’exploitation : accès des engins, ombrage, portance des sols, remise en état en fin d’exploitation. Le preneur qui envisage seulement d’améliorer les conditions culturales sans changer la destination du fonds peut recourir à la procédure allégée de l’article L. 411-29 du Code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ». Mais cette tolérance suppose qu’il n’y ait pas de changement de destination : dès que les panneaux deviennent l’objet principal de l’occupation, le régime des améliorations ne suffit plus et il faut passer par l’autorisation formelle des travaux puis, si la destination agricole disparaît, par la résiliation encadrée. Le preneur doit donc qualifier son projet avant d’écrire au bailleur : toiture ou sol, emprise exacte, hauteur et espacement des structures, maintien mesurable d’une production agricole, réversibilité et durée d’occupation. Une description précise du projet évite la requalification en changement occulte d’usage, qui expose à une demande de résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds.
B. Le preneur doit obtenir l’accord du bailleur ou l’autorisation du tribunal avant tout travaux
Aucune installation ne peut être posée sur le fonds loué sans respecter la procédure des travaux d’amélioration. L’article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe applicable aux opérations les plus lourdes : « Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. » Le preneur notifie sa proposition au bailleur ainsi qu’au comité technique départemental, le bailleur dispose de deux mois pour répondre ou décider d’exécuter les travaux à ses frais, puis le comité rend son avis et le tribunal paritaire tranche en cas d’opposition. Pour les plantations, les constructions liées à une production hors sol et les travaux de méthanisation, le même article prévoit une notification au bailleur et, en cas de refus ou de silence de deux mois, une autorisation possible du tribunal paritaire, sauf si le bailleur exécute les travaux à ses frais dans le délai convenu. Les panneaux photovoltaïques au sol relèvent de ces procédures renforcées dès qu’ils modifient durablement le fonds : le preneur ne peut pas les assimiler à des travaux librement exécutés, et le bailleur ne peut pas non plus s’y opposer sans motif sérieux et légitime soumis au contrôle du tribunal. La notification doit décrire précisément les ouvrages, leur emprise, leur durée et leurs effets sur l’exploitation, faute de quoi le tribunal jugera l’opposition du bailleur fondée.
Le formalisme protège aussi le bailleur. À défaut d’accord amiable sur un simple changement de pratiques culturales, le même article L. 411-29 exige que le preneur fournisse « au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre », et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours s’il estime que l’opération dégrade le fonds. Pour des panneaux, cette information minimale ne remplace jamais l’autorisation requise : le preneur qui installe sans accord s’expose à une demande de résiliation et perd toute chance d’être indemnisé à la sortie. La Cour de cassation l’a rappelé le 4 juillet 2019 dans un litige relatif à l’indemnité du preneur sortant (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-15.082) : les juges du fond avaient refusé d’indemniser des travaux exécutés « sans information ou autorisation préalable » du bailleur, et la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi par la formule « REJETTE le pourvoi ». La leçon vaut pour le photovoltaïque : toute dépense engagée sans respecter la procédure d’autorisation risque de rester à la charge du preneur, sans report possible sur le bailleur ni sur l’indemnité de sortie.
Deux interdictions d’ordre public complètent le tableau. D’une part, l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « toute cession de bail est interdite » hors les cas familiaux avec agrément du bailleur ou autorisation du tribunal, et que « Toute sous-location est interdite » sauf les exceptions limitées prévues par le texte. Le preneur ne peut donc ni céder son bail au développeur, ni lui sous-louer la parcelle pour y exploiter une centrale, même en conservant formellement la qualité de fermier. D’autre part, l’article L. 411-38 du même code prévoit que « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier ». Les montages qui consistent à apporter le bail à une société créée avec l’énergéticien exigent donc l’agrément personnel du bailleur, qui conserve son droit de reprise. Signer d’abord avec le développeur une promesse, une convention d’occupation ou un apport en société avant d’avoir obtenu cet agrément expose le preneur à une action en résiliation pour contravention aux articles L. 411-35 et L. 411-38, sanctionnée par l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime qui vise « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » et « Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ». L’ordre des démarches n’est pas négociable : décrire le projet, notifier au bailleur, saisir le tribunal en cas de refus, purger l’urbanisme, puis seulement contracter avec l’opérateur.
II. Quand le projet aboutit ou échoue, la résiliation et l’indemnité suivent des règles strictes
A. La résiliation pour changement de destination exige un acte précis et, hors zone urbaine, une autorisation préalable
Lorsque les panneaux font disparaître la destination agricole de tout ou partie des parcelles, le bailleur peut recourir à la résiliation spéciale pour changement de destination. L’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ». Hors zone urbaine, ou en l’absence de plan local d’urbanisme, « le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative ». La même disposition impose que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », laquelle doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou faire changer la destination dans les trois années qui suivent. Si la résiliation partielle compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le preneur peut exiger qu’elle porte sur la totalité du bien loué, et « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ». Le preneur ne peut être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité due ou d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal paritaire statuant en référé. Ce régime s’applique aussi aux projets photovoltaïques : la construction d’une centrale, même dite agrivoltaïque, constitue un changement de destination dès que l’usage énergétique devient prépondérant ou exclusif.
Deux arrêts récents montrent que le formalisme de cette résiliation est contrôlé à la lettre. La cour d’appel de Douai a annulé une résiliation notifiée le 7 novembre 2022 par une communauté de communes au motif que l’autorisation préfectorale de changement de destination, donnée par arrêté du 18 janvier 2023, était postérieure à la notification (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 18 septembre 2025, RG 24/04093). Les juges relèvent que « L’autorisation du préfet permettant le changement de destination des biens n’ayant ainsi pas été obtenue antérieurement à la délivrance de la notification de résiliation du bail en méconnaissance des dispositions de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime », puis disposent : « ANNULE la notification de résiliation du bail délivrée à M. [P] [J] à la demande de la Communauté de communes du Pays d’Opale le 7 novembre 2022 ». Pour un projet solaire hors zone urbaine, la chronologie est donc impérative : obtenir d’abord l’arrêté préfectoral autorisant le changement de destination, notifier ensuite par acte d’huissier, puis laisser courir le délai d’un an. Inverser l’ordre expose à l’annulation pure et simple, même si le projet énergétique est par ailleurs autorisé au titre de l’urbanisme.
La cour d’appel de Riom sanctionne avec la même sévérité l’imprécision de l’acte (CA Riom, 1re ch., 17 mars 2026, RG 24/01576). Le bailleur avait notifié la résiliation au motif que « l’objet de la location est désormais classé, pour partie, en zone constructible à la suite de la publication du plan local d’urbanisme », sans désigner les parcelles concernées. La cour « constate que la notification ainsi délivrée ne précise en aucun cas les parcelles concernées par le changement de destination », alors que « l’acte vise l’objet de la location dans son ensemble sans restriction », et juge cette irrégularité de nature à induire le preneur en erreur quant aux conséquences de la résiliation. Pour des panneaux qui n’occupent qu’une partie du bien loué, la notification doit donc identifier chaque parcelle cadastrale concernée, sa contenance et le sort du surplus : le preneur doit comprendre s’il conserve le reste, s’il peut exiger la résiliation totale pour déséquilibre économique, et quelle indemnité provisionnelle demander avant la fin de l’année culturale. Une résiliation globale et vague, qui englobe des terres restées agricoles, sera annulée et fera perdre au bailleur le bénéfice du délai d’un an.
À l’inverse, l’installation sauvage de panneaux par le preneur, sans autorisation du bailleur ni du tribunal, ouvre au bailleur l’action en résiliation-sanction de droit commun. L’article L. 411-31 précité n’autorise la résiliation que pour des motifs énumérés, parmi lesquels « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et vise aussi le non-respect des clauses environnementales de l’article L. 411-27. Une occupation durable des terres par des structures de production d’électricité, avec compactage des sols, ombrage et entrave au travail cultural, entre dans cette catégorie lorsque la production agricole cesse d’être l’activité principale. Le bailleur devra prouver la réalité du changement d’usage et le préjudice : constats d’huissier, photographies datées, relevés de production, refus d’accès des engins, attestations de voisins ou de la coopérative. Le preneur, de son côté, se défendra en démontrant le maintien d’une production significative, le caractère réversible de l’installation et le respect de la procédure d’autorisation. Les motifs de résiliation « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes », ce qui laisse peu de place à l’argument tiré de la seule pression du développeur ou de la promesse d’un loyer élevé.
B. La sortie du bail se règle par l’indemnité exacte et par le choix du contrat qui succède au fermage
Lorsque le bail prend fin, l’indemnité du preneur sortant ne couvre que les améliorations régulièrement autorisées. Le principe posé par l’arrêt du 4 juillet 2019 précité (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-15.082) s’applique directement aux panneaux : les juges du fond avaient limité l’indemnité aux seuls travaux exécutés avec information et autorisation préalables du bailleur, et la Cour de cassation a confirmé en rejetant le pourvoi. Un fermier qui finance lui-même des longrines en béton, des pistes d’accès, des tranchées de câbles ou des postes de transformation sans avoir suivi la procédure de l’article L. 411-73 ne pourra pas en réclamer le coût au bailleur à la sortie, même si ces ouvrages augmentent durablement la valeur du fonds. À l’inverse, les travaux autorisés ouvrent droit à indemnité selon les règles de l’amélioration du fonds, et le preneur doit conserver les notifications, les accords écrits, les avis du comité technique et les décisions du tribunal paritaire : à défaut de preuve de l’autorisation, l’expertise judiciaire retiendra des travaux non indemnisables. Pour le bailleur, cette exigence justifie de répondre par écrit à chaque demande, dans les délais légaux, et de saisir le tribunal en cas de désaccord plutôt que de laisser s’installer une situation de fait : le silence gardé pendant deux mois dans les procédures où il vaut autorisation peut coûter cher.
Le choix du contrat appelé à succéder au fermage mérite le même formalisme. La Cour de cassation a jugé le 11 juillet 2024, à propos de panneaux photovoltaïques posés sur les toitures de deux bâtiments agricoles, que le bail emphytéotique transfère au preneur, sauf stipulation contraire, les actions en garantie décennale afférentes aux ouvrages donnés à bail (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-12.491, publié au Bulletin). L’arrêt, rendu sur pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 15 décembre 2022, se termine par « REJETTE le pourvoi » et retient que l’emphytéose, régie par les articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, « emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci », transfert des actions en garantie et en réparation des désordres affectant les ouvrages. L’enseignement dépasse le contentieux de la garantie décennale : l’emphytéose confère un droit réel de longue durée, avec une répartition des charges, des assurances et des responsabilités très différente du fermage. On ne superpose pas un bail rural et un bail emphytéotique sur le même volume : le passage de l’un à l’autre suppose la résiliation amiable ou judiciaire du fermage sur les parcelles concernées, la purge des droits du preneur, puis la conclusion du nouveau contrat avec le bailleur et l’opérateur. Toute promesse de bail emphytéotique signée par le seul preneur, ou par le seul bailleur sans règlement du sort du fermage en cours, crée un conflit de titres que le tribunal tranchera en faveur du bail rural existant.
Pour replacer ces règles dans l’ensemble du contentieux du fermage, le lecteur pourra consulter notre bilan 2026 du bail rural : statut du fermage et préemptions devant la troisième chambre civile, qui présente les arrêts récents relatifs au statut du fermage et aux droits de préemption. Ce rappel montre que les solutions applicables aux panneaux s’inscrivent dans une jurisprudence d’ensemble : formalisme des notifications, contrôle des autorisations préalables et indemnisation exacte du preneur.
En conclusion, trois réflexes protègent les deux parties. Premièrement, qualifier le projet par écrit avant tout engagement : toiture ou sol, surface et puissance, maintien mesurable d’une production agricole principale, réversibilité, durée et remise en état. Deuxièmement, suivre l’ordre des autorisations sans l’inverser : notification détaillée au bailleur, avis du comité et autorisation du tribunal paritaire si nécessaire, autorisation préfectorale de changement de destination hors zone urbaine, permis et raccordement, et seulement ensuite signature avec l’énergéticien. Troisièmement, traiter la sortie du bail comme un dossier indemnitaire autonome : désignation cadastrale des parcelles reprises, résiliation totale si l’équilibre de l’exploitation est gravement compromis, indemnité calculée comme en matière d’expropriation en cas de résiliation pour changement de destination, et indemnité du preneur sortant limitée aux travaux autorisés. Le fermier démarché par un développeur doit exiger que l’opération respecte son bail et son exploitation restante ; le bailleur sollicité doit répondre vite, par écrit et devant le tribunal en cas de désaccord. À ces conditions, le solaire peut coexister avec le fermage, et le litige, s’il survient, se plaidera sur des actes réguliers plutôt que sur des faits accomplis.
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