Un fermier qui plante de la vigne sur des terres louées sans le feu vert de l’administration puis transmet son exploitation à la société de ses enfants sans l’agrément du bailleur cumule deux fautes dont chacune suffit à lui faire tout perdre : les ceps d’un côté, le bail de l’autre. Le 17 juillet 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Auxerre a résilié un bail conclu en 1990 sur une parcelle de Chablis, déclaré la société viticole occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion, tout en autorisant le preneur à arracher les vignes en application d’une clause du bail. Cette décision concentre les trois questions que tout exploitant doit régler avant de planter : l’autorisation administrative de plantation, l’accord du bailleur et le sort des ceps à la sortie. Chacune obéit à des règles distinctes, et la méconnaissance de l’une compromet les autres. Planter une vigne engage en effet des investissements lourds, amortis sur plusieurs décennies, sur un fonds qui ne vous appartient pas. Le droit applicable mêle le régime viticole des autorisations de plantation, avec ses sanctions d’arrachage, et le statut du fermage, qui encadre les travaux du preneur, leur indemnisation et la transmission du bail. Cet article expose, à partir des textes en vigueur et de décisions rendues entre 2019 et 2026, la marche à suivre pour planter en sécurité et les recours lorsque le litige est déjà né.
I. Planter une vigne sur des terres louées : obtenir l’autorisation administrative puis l’accord du bailleur
A. L’autorisation de plantation, un préalable dont l’absence conduit à l’arrachage
Planter de la vigne, replanter après arrachage ou convertir une parcelle en vigne suppose une autorisation de plantation délivrée par l’administration, aujourd’hui instruite par FranceAgriMer. Sans cette autorisation, la plantation est illicite et le préfet peut mettre l’exploitant en demeure d’arracher les ceps. La cour administrative d’appel de Bordeaux l’a rappelé le 12 avril 2019 dans une affaire où un propriétaire avait planté des vignes sur la commune de Belvès-de-Castillon : par deux décisions des 19 janvier et 26 novembre 2015, le préfet de la région Aquitaine l’avait mis en demeure de remettre en état ou d’arracher les vignes dans un délai de deux mois. Le contentieux a ensuite porté sur les délais de recours, et la cour a appliqué la règle selon laquelle « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Le viticulteur qui reçoit une mise en demeure d’arracher dispose donc de deux mois à compter de la notification pour saisir le tribunal administratif, et ce délai ne pardonne pas : dans l’affaire bordelaise, l’une des deux requêtes avait été jugée tardive. Concrètement, dès réception d’une mise en demeure, il faut dater précisément la notification, vérifier si la décision vise les bonnes parcelles et saisir le tribunal dans le délai, en contestant à la fois la légalité de la mesure et, le cas échéant, l’exactitude des surfaces visées.
Le refus d’autorisation lui-même peut être contesté, mais il expose à une sanction complémentaire méconnue : la perte de priorité des demandes futures. Le 22 juin 2021, la cour administrative d’appel de Lyon a jugé le recours de la SCEA Domaine des 7 lieux contre une décision de la directrice générale de FranceAgriMer du 26 juillet 2018, qui avait rejeté sa demande d’autorisation de plantation nouvelle et l’avait informée que ses futures demandes perdraient pendant cinq ans la priorité relevant du critère du comportement antérieur. Le tribunal administratif de Dijon avait rejeté la demande par un jugement du 5 mars 2019. L’enseignement pour le fermier est double. D’une part, une demande mal préparée ou une plantation antérieure irrégulière dégrade durablement la situation du demandeur, puisque le comportement antérieur conditionne la priorité des demandes pendant cinq ans. D’autre part, le contentieux relève du tribunal administratif, avec les mêmes délais de deux mois, et doit être mené avec un dossier complet et chiffré : historique des plantations et arrachages, surfaces, cépages et calendrier. Le preneur d’un bail rural est soumis à ce régime au même titre que le propriétaire exploitant : la qualité de fermier ne dispense d’aucune autorisation de plantation, et le bail ne vaut jamais autorisation administrative. Le fermier qui essuie un refus doit donc traiter ce refus comme un contentieux à part entière, avec son propre calendrier : recours devant le tribunal administratif dans les deux mois de la notification, mémoire qui discute précisément le motif retenu par FranceAgriMer, pièces qui établissent l’historique cultural des parcelles et la régularité des plantations antérieures. Dans l’affaire jugée à Lyon, la société contestait à la fois le rejet de sa demande de plantation nouvelle et la perte de priorité de ses demandes futures pendant cinq ans : les deux sanctions se cumulaient et fragilisaient durablement son développement. Attendre ou planter quand même aggrave chaque fois la situation, puisque toute plantation irrégulière alimente le grief du comportement antérieur qui justifiera les refus suivants.
À la sortie du bail, l’administration réapparaît sous la forme des services viticoles de la douane, compétents pour les déclarations d’arrachage et de plantation. Le tribunal d’Auxerre a précisé l’articulation des compétences : « bien qu’une procédure existe en effet auprès des services viticoles de la douane en cas de litige concernant l’arrachage des vignes, celle-ci n’est pas exclusive de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux, qui est en l’espèce compétent pour interpréter le sens des stipulations du bail rural invoquées par le preneur au soutien de ses prétentions. » En pratique, le preneur qui arrache déclare l’opération aux services viticoles et fait juger par le tribunal paritaire son droit d’arracher au regard du bail. Les deux démarches sont complémentaires et doivent être menées en parallèle, car l’autorisation douanière ne règle pas la question de la propriété des ceps entre bailleur et preneur.
B. L’accord du bailleur : une procédure écrite à respecter avant tout coup de pioche
Même muni de l’autorisation administrative, le fermier ne peut pas planter librement : la plantation de vigne constitue une amélioration du fonds qui suppose l’accord du bailleur ou le respect d’une procédure légale. Lorsque le bail ne prévoit rien, la loi dispose que « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes ». Selon la nature des travaux, le preneur doit soit obtenir l’accord préalable du bailleur, soit l’informer par écrit et laisser s’écouler un délai d’opposition avant d’agir. Pour les opérations culturales non prévues au bail, la procédure est précisément balisée : « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. » À défaut d’accord amiable, « il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Et le bailleur qui estime que les travaux dégradent le fonds dispose d’un délai bref pour réagir : « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. » Trois réflexes s’imposent donc au fermier : écrire au bailleur en recommandé avec accusé de réception au moins un mois avant, décrire précisément les travaux avec plans et surfaces, et ne commencer que si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal a rejeté celle du bailleur. Un accord oral ne suffit jamais en cas de litige ultérieur.
Cette mécanique protectrice du bailleur a pour contrepartie une obligation symétrique qui pèse sur lui : la loi met à sa charge la permanence des plantations. Le code civil énonce que le bailleur est obligé « D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Pour les baux ruraux, l’étendue de cette obligation est précisée localement : la commission consultative paritaire des baux ruraux détermine qui, du bailleur ou du fermier, contribue au remplacement des ceps manquants. En Saône-et-Loire, par exemple, l’arrêté préfectoral du 4 novembre 2019 met à la charge du bailleur le travail du sol, l’analyse, les amendements, les greffes et le palissage, tandis que le fermier qui exécute la plantation se fait rembourser la main-d’oeuvre des premières années culturales. Avant de planter, le fermier a donc intérêt à consulter l’arrêté préfectoral de son département : il y trouvera la répartition locale des coûts entre bailleur et preneur, et évitera de payer seul des travaux qui incombent légalement au bailleur. À l’inverse, le bailleur qui néglige durablement le renouvellement d’un vignoble vieillissant s’expose à un manquement à son obligation de délivrer et d’entretenir un bien propre à son usage viticole.
Le dossier d’Auxerre illustre enfin l’erreur qui coûte le bail lui-même : confondre transmission familiale et cession à une société. En l’espèce, un bail rural notarié du 9 mars 1990 portait sur 1 hectare 36 de Chablis à Courgis, apporté ensuite à un groupement foncier agricole. Le preneur, partant à la retraite le 30 septembre 2021, avait informé la bailleresse de son intention de transmettre le bail à la société par actions simplifiée constituée par ses deux enfants, les Vignobles des 2 Vallées. La gérante du groupement avait accepté un transfert aux enfants en personnes physiques, avec mise à disposition à la société, mais pas une cession directe à la société. Le preneur est passé outre, et le groupement a saisi le tribunal paritaire le 5 décembre 2023 sur le fondement des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural. La règle rappelée est stricte : « nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » La cession entre vifs n’est donc admise qu’au profit de ces personnes désignées, avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. Toute cession directe du bail à une société, même familiale et même constituée par les enfants du preneur, sort de ce cadre et encourt la résiliation. La voie régulière consiste à faire agréer la cession aux enfants personnes physiques, puis à mettre le bail à disposition de la société d’exploitation en respectant l’obligation d’information du bailleur. Cette mise à disposition notifiée préserve le bail et permet aux enfants d’exploiter en société ; la cession irrégulière, elle, anéantit le bail et prive en outre le preneur de tout titre pour réclamer une indemnité de sortie, comme le montre la condamnation chablisienne. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail, rejeté la reconnaissance d’un bail verbal au profit de la société, déclaré celle-ci occupante sans droit ni titre de la parcelle, ordonné son expulsion passé un délai d’un mois après signification, avec le concours de la force publique si nécessaire, et condamné preneur et co-preneuse à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le viticulteur qui prépare sa retraite, la leçon est nette : transmettre à ses enfants personnes physiques avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, puis mettre le bail à disposition de la société d’exploitation dans les formes légales, au lieu de céder directement le bail à la société. La mise à disposition, régulièrement notifiée, préserve le bail ; la cession irrégulière l’anéantit et prive en outre le preneur de tout titre pour réclamer une indemnité de sortie.
II. À la sortie du bail : arracher les ceps ou être indemnisé, sans jamais cumuler
A. Arracher les vignes : un droit du preneur enfermé dans le bail et le calendrier
En fin de bail, les ceps plantés par le preneur appartiennent au propriétaire du sol par accession, et le preneur ne peut ni les reprendre d’office ni imposer leur arrachage au bailleur. Le tribunal d’Auxerre l’a formulé ainsi : « De jurisprudence constante, le preneur sortant ne peut, à l’expiration du bail, imposer au bailleur l’arrachage des plants de vigne devenus la propriété de ce dernier par voie d’accession, sauf renonciation au bénéfice de cette accession. » Le fondement se trouve dans le code civil : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. » Autrement dit, c’est le bailleur qui choisit : garder les vignes ou exiger leur enlèvement. Le preneur qui souhaite repartir avec ses ceps, pour les replanter ailleurs ou pour rendre une terre nue conformément à son projet, doit donc s’en réserver expressément le droit dans le bail initial ou obtenir un accord écrit en cours de bail. Dans l’affaire de Chablis, le contrat comportait une clause 10 prévoyant que « Le PRENEUR se réserve expressément le droit d’arracher les vignes en fin de bail pour rendre une terre nue au BAILLEUR », et le tribunal a jugé que le bail avait entériné un accord autorisant le preneur à arracher, de sorte que le preneur pouvait procéder à l’arrachage des vignes plantées pendant le bail. Sans cette clause, le même preneur aurait dû laisser les vignes au bailleur ou négocier.
Ce droit d’arracher, même prévu au bail, s’exerce dans un cadre procédural double. D’une part, l’arrachage doit être déclaré aux services viticoles de la douane, qui gèrent les droits de plantation et peuvent subordonner la replantation ailleurs à la détention d’une autorisation. D’autre part, tout différend sur l’interprétation de la clause relève du tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour dire si le bail autorise l’arrachage et dans quelles conditions. Le preneur doit donc agir tôt : relire le bail dix-huit à vingt-quatre mois avant son terme, écrire au bailleur pour l’informer de son intention d’arracher en visant la clause, accomplir les déclarations douanières et, en cas de contestation du bailleur, saisir le tribunal paritaire avant l’expiration du bail plutôt qu’après. Celui qui arrache sans droit s’expose à devoir indemniser le bailleur de la valeur des ceps détruits ; celui qui laisse passer l’échéance sans avoir exercé la faculté stipulée risque de se voir opposer qu’il a renoncé à arracher en abandonnant les vignes sur pied. Le bon calendrier consiste à relire le bail dix-huit à vingt-quatre mois avant son terme, à notifier par écrit au bailleur l’intention d’arracher en visant la clause, à déposer les déclarations viticoles et à saisir le tribunal paritaire dès la première contestation, sans attendre l’expiration. Ce séquençage évite le piège classique du preneur qui arrache dans l’urgence des dernières semaines, sans déclaration ni accord, et découvre ensuite que le bailleur lui réclame à la fois la valeur des ceps et une indemnité de dégradation. Le calendrier Ruthène de l’affaire d’Auxerre est parlant : bail expirant le 31 décembre 2024, départ du preneur à l’automne 2021, saisine du tribunal en décembre 2023, jugement en juillet 2025. Chaque étape compte en mois, et l’inaction se paie en fermages, en indemnité d’occupation et en frais irrépétibles.
B. Se faire indemniser des plantations : un calcul encadré qui suppose un bail valable
Le preneur qui laisse au bailleur des vignes en bon état a droit à une indemnité, même si le bail s’est terminé par une résiliation prononcée contre lui. La loi dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Pour les plantations, le mode de calcul est fixé avec précision : « En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date », avec un plafond infranchissable : l’indemnité ne peut excéder la plus-value apportée au fonds par ces plantations. Trois paramètres déterminent donc le montant : les dépenses engagées jusqu’à l’entrée en production, y compris la main-d’oeuvre familiale valorisée, l’amortissement couru depuis l’entrée en production, et le plafond de la plus-value apportée au fonds. En pratique viticole, les durées d’amortissement retenues tournent autour de vingt-cinq à vingt-sept ans, et le coût de plantation avoisine plusieurs dizaines de milliers d’euros par hectare. Le preneur doit conserver dès la plantation toutes les factures de plants, de palissage, de main-d’oeuvre et d’entretien jusqu’à la première récolte, car l’expertise judiciaire qui fixera l’indemnité se nourrira exclusivement de ces pièces. À défaut de justificatifs, l’indemnité sera réduite ou refusée, et aucune reconstitution approximative ne palliera des comptes inexistants.
Ce droit à indemnité connaît toutefois une limite radicale, rappelée par la Cour de cassation le 11 juillet 2024 : le preneur dont le bail a été annulé ne peut réclamer aucune indemnité d’amélioration. Dans cette affaire, des baux ruraux consentis par un usufruitier sans le consentement du nu-propriétaire avaient été annulés, et la cour d’appel de Poitiers avait néanmoins ordonné une expertise pour évaluer l’indemnité due aux preneurs sortants. La troisième chambre civile a cassé : après avoir rappelé que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat, elle a jugé « Il s’en déduit que le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime. » L’arrêt du 15 septembre 2022 a été cassé sur ce point, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Riom, et les preneurs condamnés aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le viticulteur, la portée est directe : planter en vertu d’un bail dont la validité est contestable, par exemple un bail consenti par un indivisaire seul, un usufruitier seul ou sans l’autorisation d’exploiter requise, c’est investir à fonds perdus si le bail est ensuite annulé. La vérification du titre d’occupation précède donc toujours l’investissement : qualité du bailleur pour louer, accord de l’indivision ou du nu-propriétaire, autorisation d’exploiter du preneur.
Symétriquement, le bailleur dont le bien revient dégradé dispose de son propre recours : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Des vignes arrachées sans droit, un palissage arraché, des sols épuisés ou compactés ouvrent droit à réparation à hauteur du préjudice démontré. L’état des lieux d’entrée et de sortie prend ici toute son importance : sans comparatif documenté, chacune des parties peinera à prouver l’amélioration ou la dégradation alléguée. La préparation de l’expertise commence le jour de la plantation, pas le jour du litige. Le preneur ouvre un dossier par parcelle : autorisation de plantation, accord écrit du bailleur, factures de plants, de palissage et de main-d’oeuvre jusqu’à la première récolte, date d’entrée en production, rendements constatés. L’état des lieux d’entrée et celui de sortie, contradictoires et datés, fixent le point de départ et le point d’arrivée : sans ce comparatif, l’expert ne peut ni mesurer les dépenses ni vérifier la plus-value, et l’indemnité s’effondre. Le bailleur procède en miroir : état des lieux d’entrée conservé, constats en cours de bail en cas de défaut d’entretien, chiffrage des remises en état à la sortie. Chacune des parties qui néglige cette discipline probatoire perd le procès de l’argent, même avec le bon droit pour elle. Enfin, le preneur ou la société qui se maintient sur les terres après la fin du bail sans titre doit une indemnité d’occupation : dans l’affaire de Chablis, la société a été condamnée à verser au groupement une indemnité équivalente au fermage qui aurait été dû jusqu’à la libération effective des lieux. Rester sur place après résiliation n’est donc jamais une stratégie : chaque mois d’occupation irrégulière accroît la dette et conforte l’expulsion.
Conclusion : planter utile, partir indemne
Planter une vigne sur des terres louées exige de réunir, dans l’ordre, l’autorisation administrative de plantation, l’accord écrit du bailleur obtenu selon la procédure du statut du fermage, et un bail valable dont le signataire avait qualité pour louer. Chacun de ces verrous répond à une logique propre : la police des plantations sanctionne par l’arrachage et la perte de priorité, le statut du fermage sanctionne la cession irrégulière par la résiliation, et la nullité du bail anéantit le droit à indemnité. À la sortie, le preneur choisit entre arracher, s’il s’en est réservé le droit par une clause du bail, et être indemnisé des plantations laissées au bailleur, sur justificatifs et dans la limite de la plus-value. Les deux voies s’excluent et supposent un calendrier maîtrisé : notifier le bailleur un mois avant les travaux, contester une mise en demeure dans les deux mois, saisir le tribunal paritaire en cas d’opposition dans les quinze jours, déclarer l’arrachage aux services viticoles et faire fixer l’indemnité avant que les preuves ne dépérissent. Les décisions rendues à Bordeaux, Lyon, Auxerre et par la Cour de cassation entre 2019 et 2025 montrent que les tribunaux appliquent ces règles sans indulgence pour l’informel : l’accord oral, la cession à la société des enfants sans agrément et la plantation sans autorisation se soldent par l’arrachage, la résiliation et l’expulsion. Le viticulteur qui écrit, déclare et fait autoriser plante en sécurité ; celui qui improvise finance le vignoble de son bailleur avant de devoir le quitter. Pour un éclairage plus large sur le statut du fermage et la préemption, le dossier de référence du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption replace ces solutions dans leur cadre général.
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