Le 15 septembre 2026, Bruno Retailleau a promis d’abroger le diagnostic de performance énergétique et de libérer les passoires thermiques et les loyers. Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté un texte qui permettrait de relouer les logements classés F ou G sous condition de travaux. Depuis le 1er janvier 2026, des centaines de milliers de logements chauffés à l’électricité ont changé d’étiquette sans le moindre chantier. Et pourtant, en septembre 2026, l’interdiction de louer un logement classé G reste en vigueur, le gel des loyers des passoires s’applique toujours et le locataire d’un logement énergivore dispose d’un arsenal contentieux que les juridictions appliquent chaque semaine. Entre les promesses politiques, les projets de loi en navette et le droit applicable, la confusion est totale, des deux côtés du bail. Cet article remet chaque règle à sa place : ce qui est interdit aujourd’hui, ce qui a changé le 1er janvier 2026, ce que le texte voté par le Sénat changerait s’il était adopté, et surtout les recours concrets du locataire comme la stratégie de défense du bailleur, pièces et délais à l’appui.

I. Louer un logement classé G en septembre 2026 : l’interdiction demeure, mais le décor a changé

A. L’interdiction de louer un logement G et le gel des loyers restent le droit applicable

La règle de base n’a pas bougé : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, et ce calendrier va continuer de se durcir. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article fixe ensuite un calendrier sans ambiguïté : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » La sanction est mécanique : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Autrement dit, un bail signé en septembre 2026 pour un logement qui affiche l’étiquette G porte sur un logement que la loi qualifie de non décent, avec toutes les conséquences contentieuses que cette qualification emporte pour le bailleur, de la mise en conformité ordonnée par le juge jusqu’à la réduction du loyer. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent décline ce calendrier avec la même précision : « -à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ; -à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ; -à compter du 1er janvier 2034, à la classe D. » Pour les départements et régions d’outre-mer, le calendrier est décalé : la classe F n’est exigée qu’à compter du 1er janvier 2028 et la classe E à compter du 1er janvier 2031. Cette interdiction de mise en location s’accompagne d’un second verrou, financier celui-là, qui frappe les logements des classes F et G tant qu’ils conservent cette étiquette. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, prévoit que « Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » L’article 17-1 de la même loi neutralise toute revalorisation en cours de bail : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » Et l’article 17-2 verrouille également le renouvellement : « Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » Concrètement, le bailleur d’un logement F ou G ne peut ni augmenter le loyer en cours de bail, ni aligner le loyer sur le marché à l’arrivée d’un nouveau locataire, ni obtenir du juge une réévaluation au renouvellement. Ces trois blocages cumulatifs expliquent pourquoi tant de propriétaires ont retiré leurs biens du marché plutôt que de les rénover, et pourquoi le gouvernement cherche aujourd’hui une voie de sortie. Mais en l’état du droit applicable en septembre 2026, signer un nouveau bail pour un logement étiqueté G expose le bailleur à une action en non-décence dès le premier jour du contrat, sans que le paiement régulier des loyers par le locataire n’y change rien. La promesse politique d’abroger le diagnostic, formulée le 15 septembre 2026 dans la presse, n’a strictement aucun effet juridique : elle n’abroge rien, ne suspend rien et ne protège aucun bailleur devant le juge. Seule une loi promulguée peut modifier l’article 6 de la loi de 1989, et une telle loi n’existe pas à ce jour.

B. Le reclassement automatique du 1er janvier 2026 : des logements sortis du statut de passoire sans travaux

Le premier bouleversement de l’année 2026 n’est pas venu du Parlement mais d’un arrêté technique qui a modifié la formule mathématique du diagnostic. L’arrêté du 13 août 2025 a remplacé, dans le calcul de la performance énergétique, le facteur de conversion de l’électricité, passé de 2,3 à 1,9. Ce coefficient traduit la quantité d’énergie primaire nécessaire pour produire un kilowattheure d’électricité consommée dans le logement ; en le faisant passer de 2,3 à 1,9, les pouvoirs publics ont tenu compte d’un mix électrique français largement décarboné, et mécaniquement allégé la note des logements chauffés à l’électricité. L’arrêté est entré en vigueur le 1er janvier 2026. Le nouveau calcul du diagnostic applicable depuis le 1er janvier 2026 a conduit le ministère de la transition énergétique à estimer à environ 850 000 le nombre de logements dont l’étiquette s’est ainsi améliorée d’un cran, souvent d’un F vers un E, c’est-à-dire hors du champ des passoires thermiques. Pour les propriétaires concernés, la conséquence est directe : un logement qui affichait F en décembre 2025 et affiche E depuis janvier 2026 n’est plus soumis ni à l’interdiction de location ni au gel des loyers, et il échappera à l’échéance du 1er janvier 2028. Mais ce reclassement appelle trois mises en garde juridiques que les bailleurs sous-estiment. D’abord, il ne s’agit que d’un effet de calcul : la consommation réelle et les factures des occupants restent identiques, et un locataire qui se plaint du froid ou de charges anormales conserve tous ses recours sur le fondement de la décence entendue au sens classique, clos et couvert, étanchéité à l’air, chauffage normal. Ensuite, le bénéfice du reclassement suppose un document : l’arrêté organise une attestation qui substitue une nouvelle étiquette à l’étiquette initiale, en tirant les seules conséquences du nouveau facteur de conversion, sans remettre en cause les travaux ni les données d’entrée du diagnostic. Sans cette attestation, le diagnostic initial reste valable. Autrement dit, sans attestation générée, l’ancien DPE continue de faire foi, avec son ancienne étiquette ; en cas de litige, c’est le document annexé au bail qui compte. Enfin, le diagnostic reste une pièce centrale du contrat : l’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation impose qu’« En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. » Le même article cantonne la portée des préconisations : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Le locataire ne peut donc pas exiger les travaux suggérés dans le diagnostic au seul motif qu’ils y figurent, mais il peut en revanche se prévaloir de l’étiquette elle-même pour établir que le logement est indécent. Symétriquement, dès la mise en vente ou en location, « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire », ce qui prive le bailleur de toute excuse tirée de l’ignorance : un candidat locataire à qui le DPE n’a pas été présenté avant la signature dispose d’un grief solide. Pour comprendre la portée de ces documents, il faut rappeler ce qu’est le diagnostic : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Les classes vont de A à G par niveau de performance décroissant, et c’est cette classification qui déclenche ou non l’interdiction. Le réflexe du bailleur en septembre 2026 doit donc être triple : vérifier l’étiquette actuelle du logement, générer l’attestation de nouvelle étiquette si le logement est chauffé à l’électricité, et joindre le diagnostic à jour au bail, faute de quoi chaque contentieux ultérieur commencera par une faute de procédure.

II. Contester et se défendre : les recours du locataire et la stratégie du bailleur face à un logement G

A. Le locataire d’une passoire thermique : mise en conformité, conciliation et juge mode d’emploi

Le locataire qui découvre que son logement est classé F ou G, ou qui subit des factures d’énergie manifestement excessives pour la surface occupée, n’est pas condamné à subir ou à déménager : la loi organise un parcours de contestation en trois temps dont chaque étape produit des effets juridiques propres. Premier temps, la demande de mise en conformité adressée au bailleur. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » Cette formulation protège le locataire contre le chantage à l’expulsion : réclamer des travaux ne fragilise pas le bail, et le bailleur ne peut pas donner congé en représailles sur ce fondement. La demande doit être écrite, décrire précisément les désordres et l’étiquette du diagnostic, et fixer un délai raisonnable ; l’envoi en recommandé avec accusé de réception reste la preuve la plus sûre. Lorsque le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois ou refuse, deuxième temps, la commission départementale de conciliation peut être saisie, et elle rend un avis dans les conditions prévues pour les litiges locatifs. La saisine de la commission ne bloque rien : le texte précise qu’elle ne constitue pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, de sorte que le locataire pressé peut assigner directement. Une particularité mérite d’être connue des allocataires d’aides au logement : l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire, ce qui signifie qu’un signalement à la caisse d’allocations familiales peut déclencher la procédure sans démarche supplémentaire du locataire, avec en outre la possibilité pour l’organisme de suspendre le versement des aides. Troisième temps, le juge, statuant en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ses pouvoirs sont étendus : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le juge peut donc ordonner les travaux sous astreinte, diminuer le loyer à proportion du trouble subi, suspendre son paiement en ordonnant ou non sa consignation, et même suspendre la durée du bail, ce qui reporte d’autant son échéance au profit du locataire. Chaque décision constatant la non-décence est en outre transmise au représentant de l’Etat dans le département, ce qui expose le bailleur à un signalement administratif en plus de la condamnation civile. Devant le juge, la charge de la preuve se répartit de façon pragmatique : le locataire établit la mauvaise étiquette par le diagnostic joint au bail ou par un diagnostic qu’il fait établir, et il documente le trouble par les factures d’énergie, les relevés de température, les constats d’huissier et les attestations ; le bailleur qui invoque l’impossibilité de rénover doit en rapporter la preuve, pièces à l’appui. Le décret du 30 janvier 2002 est explicite : « Le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal. » Faute de telles pièces, l’argument de l’impossibilité est rejeté. Les cas d’impossibilité reconnus par le décret du 30 janvier 2002 sur les cas d’impossibilité de travaux sont étroits : des travaux qui « feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art », ou des travaux refusés par l’autorité administrative pour des motifs patrimoniaux ou environnementaux, avec possibilité pour le juge de surseoir à statuer dans l’attente de la décision administrative. En copropriété, le bailleur diligent qui a fait voter des résolutions de travaux en assemblée générale sans les obtenir dispose d’une porte de sortie prévue par la loi, à condition de démontrer ses diligences et d’avoir réalisé les travaux privatifs adaptés. Le contentieux actuel devant les juges des contentieux de la protection suit exactement ce schéma : les tribunaux judiciaires de Paris, Marseille, Toulouse ou Tours rendent chaque mois des décisions qui ordonnent des travaux, réduisent les loyers ou allouent des dommages et intérêts pour jouissance dégradée par le froid et l’humidité. Le locataire d’un logement G dispose enfin d’une arme souvent négligée : le gel des loyers lui permet de refuser toute augmentation, y compris l’indexation annuelle, et de réclamer la restitution de tout trop-perçu si le bailleur a augmenté le loyer malgré l’interdiction. La prescription de l’action en répétition de l’indu court à compter de chaque paiement, de sorte qu’un locataire qui réagit en 2026 peut récupérer plusieurs années de hausses illicites. Face à un congé pour reprise ou pour vente délivré dans un logement indécent, la contestation de la décence peut également servir de moyen de défense pour obtenir des délais ou des dommages et intérêts, même si elle ne fait pas échec par elle-même au congé régulier. En pratique, le dossier gagnant du locataire se construit dès l’entrée dans les lieux : conserver le diagnostic annexé au bail, photographier les désordres, garder chaque facture d’énergie, adresser la mise en demeure en recommandé, saisir la conciliation puis le juge dans cet ordre, et chiffrer chaque préjudice, trouble de jouissance, surcoût énergétique, frais de chauffage d’appoint, voire préjudice de santé médicalement constaté.

B. Le bailleur face à l’étiquette G : contrat de travaux, DPE collectif et faute du diagnostiqueur

Le bailleur d’un logement classé G n’est pas sans ressources, mais ses moyens de défense relèvent aujourd’hui du droit en vigueur, pas des réformes annoncées. La première piste consiste à vérifier que l’étiquette est exacte, car un diagnostic erroné engage la responsabilité de son auteur et peut tout changer au litige. La Cour de cassation a jugé dans un arrêt de principe que le diagnostiqueur qui se trompe commet une faute réparable : « qu’ayant retenu que M. G… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». Cet arrêt du 21 novembre 2019, rendu sous l’empire du diagnostic simplement informatif, garde toute sa portée sur le principe de la faute, mais le contexte a changé depuis : le diagnostic est devenu opposable et les recommandations seules restent indicatives, comme le rappelle le code qui dispose que « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative. » Un contentieux récent l’illustre : le 11 juin 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné un diagnostiqueur et ses assureurs à payer 16 000 euros de dommages et intérêts à des acquéreurs victimes d’un diagnostic erroné ayant entraîné un mauvais classement énergétique, avec 2 500 euros au titre des frais de procédure et les dépens incluant l’expertise judiciaire, en retenant que le diagnostic est un préalable obligatoire destiné à informer sur l’état du bien. Pour le bailleur assigné en non-décence, un diagnostic contestable ouvre donc deux voies : contester l’étiquette par une contre-expertise et, le cas échéant, appeler en garantie le diagnostiqueur dont la faute a provoqué la situation. La deuxième piste tient au diagnostic collectif de l’immeuble : « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26 . Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1 . » Le texte en navette au Parlement prévoit d’ailleurs de faire de ce diagnostic collectif une preuve de décence, ce qui donne au bailleur en copropriété un intérêt immédiat à le faire établir et à le verser aux débats. La troisième piste, la plus commentée, reste à l’état de projet et ne doit être présentée ni comme un droit acquis ni comme un conseil d’attente : le texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, toujours en navette devant l’Assemblée nationale, créerait des dérogations ciblées au critère de décence énergétique. D’abord un répit pour les baux en cours : un logement loué au jour d’une échéance ne serait jugé non décent qu’à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat, et au plus tard trois ans après l’échéance. Ensuite, la dérogation par le contrat de travaux, qui permettrait de relouer malgré une mauvaise étiquette à condition d’avoir signé avant le 1er janvier 2030 avec une entreprise : en copropriété, le contrat conclu par le syndicat ferait présumer le niveau de performance atteint jusqu’à la fin des travaux, dans la limite de cinq ans ; pour une maison individuelle ou des travaux privatifs, le contrat conclu par le propriétaire offrirait le même répit dans la limite de trois ans. S’y ajouteraient des dérogations pour impossibilité technique, coûts disproportionnés ou refus administratif, et pour les travaux refusés en assemblée générale malgré les diligences du bailleur. Tant que ce texte n’est pas promulgué, aucun bailleur ne peut s’en prévaloir devant le juge, et signer aujourd’hui un bail pour un logement G en pariant sur la loi de demain reste une faute stratégique : le juge applique le droit en vigueur au jour où il statue sur la décence, et la bonne foi du bailleur n’efface pas la qualification de logement non décent. La stratégie rationnelle du bailleur en septembre 2026 tient donc en cinq gestes : faire vérifier l’étiquette par un diagnostiqueur certifié et générer l’attestation de nouvelle étiquette issue de la réforme du facteur de conversion ; ne signer aucun nouveau bail pour un logement encore étiqueté G ; engager les travaux privatifs possibles et faire voter les résolutions de travaux collectifs en assemblée générale pour constituer la preuve de ses diligences ; négocier avec le locataire en place un échéancier de travaux plutôt que d’attendre l’assignation ; et préparer, sans l’anticiper, le contrat de travaux qui permettra de relouer dès la promulgation éventuelle de la loi. Le bailleur qui documente chaque diligence transforme un dossier perdu d’avance en dossier négociable, devant le conciliateur comme devant le juge.

Conclusion

En septembre 2026, la règle reste simple et sévère : un logement étiqueté G ne peut pas être reloué, son loyer est gelé, et son occupant peut exiger sa mise en conformité puis obtenir du juge travaux, réduction de loyer et dommages et intérêts. Le reclassement automatique issu du nouveau facteur de conversion de l’électricité a sorti des centaines de milliers de logements du champ de l’interdiction, à condition de générer l’attestation de nouvelle étiquette et de joindre le diagnostic à jour au bail. Le texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 dessine une sortie crédible, contrat de travaux de trois ou cinq ans et dérogations ciblées, mais il n’est pas en vigueur et nul ne peut s’en prévaloir aujourd’hui. Les promesses d’abrogation du diagnostic n’ont aucune valeur juridique tant qu’une loi ne les reprend pas. Dans cet entre-deux, le sort de chaque dossier se joue sur les preuves : le locataire qui écrit, chiffre et fait constater obtient des condamnations ; le bailleur qui vérifie son étiquette, engage des travaux et documente ses diligences en copropriété négocie et limite la casse. Devant le juge des contentieux de la protection comme devant la commission de conciliation, en 2026, le dossier le mieux prouvé l’emporte, et ce dossier se construit dès aujourd’hui, pas au jour de l’audience.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Votre logement est classé F ou G, votre bailleur refuse les travaux ou augmente votre loyer malgré le gel, ou vous êtes bailleur assigné en non-décence pour une passoire thermique. Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier votre étiquette, chiffrer vos droits et engager la mise en demeure, la conciliation ou la procédure adaptée. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. À Paris et en Île-de-France, nous traitons ces dossiers devant le tribunal judiciaire de Paris et les juridictions du ressort, de la conciliation jusqu’au jugement.