Un propriétaire confie ses terres à la SAFER pour quelques années, un exploitant s’y installe avec un bail dit SAFER, puis la convention prend fin et l’occupant reste. Ailleurs, la SAFER préempte une parcelle, l’acquéreur pressenti se voit écarté, ou un candidat à la rétrocession apprend que les terres iront à un concurrent. Dans chacun de ces cas, la question pratique est la même : quel contrat s’applique vraiment, qui peut exiger le départ, et devant quel juge contester. La réponse tient à des textes dérogatoires précis et à une jurisprudence récente qui a tranché plusieurs points sensibles entre 2024 et 2026.

Le régime de départ est celui de la mise à disposition organisée par le code rural. Tout propriétaire peut mettre des immeubles ruraux libres de location à la disposition d’une SAFER en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole par des agriculteurs, et ces conventions sont dérogatoires au statut du fermage. La SAFER consent ensuite à l’exploitant retenu un bail qui n’est soumis au fermage que pour le prix. Quand la convention s’achève, le bail s’achève avec elle, et celui qui se maintient devient un occupant sans droit ni titre, exposé à l’expulsion et à une indemnité d’occupation. Symétriquement, l’acquéreur évincé par une préemption et le candidat écarté d’une rétrocession disposent de recours enfermés dans des délais courts, dont le point de départ dépend de la régularité des notifications. Cet article expose d’abord les contrats d’occupation conclus par l’intermédiaire de la SAFER, puis les voies de sortie et de contestation ouvertes aux propriétaires, aux occupants et aux candidats.

I. Les terres occupées par l’intermédiaire de la SAFER relèvent de contrats dérogatoires au fermage

A. La convention de mise à disposition et le bail SAFER ne sont pas des baux ruraux

Le mécanisme de droit commun de l’occupation temporaire via la SAFER figure à l’article L. 142-6 du code rural et de la pêche maritime. Tout propriétaire peut, par convention, mettre à la disposition d’une SAFER, en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole pour autant que cette dernière soit effectuée par des agriculteurs, des immeubles ruraux libres de location. Le texte ajoute que « Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l’article L. 411-1 ». La mise à disposition n’est donc pas un bail rural, alors même que l’article L. 411-1 du même code déclare d’ordre public le statut du fermage pour toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble agricole en vue de son exploitation : « Cette disposition est d’ordre public. » La dérogation résulte ici de la loi elle-même, à condition que l’opération serve l’une des missions confiées aux SAFER, qui « visent à favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable », selon l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime.

La durée de ce montage est strictement bornée : « La durée maximale des conventions est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition. » Au-delà de douze années au total, le propriétaire retrouve en principe un bien libre, qu’il peut exploiter, vendre ou relouer sous statut du fermage. La SAFER verse en contrepartie une redevance au propriétaire et choisit librement l’exploitant, sans procédure d’appel d’offres imposée par le texte. La cour d’appel de Paris l’a confirmé le 29 janvier 2026 : « l’article L. 142-6 précité ne prescrivant pas à la SAFER de procéder au choix de l’occupant par appel d’offre » (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 29 janv. 2026, n° 23/15007).

Le second étage du montage est le bail consenti par la SAFER à l’exploitant. La loi dispose que la SAFER « consent des baux qui ne sont soumis aux règles résultant du statut du fermage que pour ce qui concerne le prix. » L’exploitant paie donc un prix encadré comme un fermage, mais il ne bénéficie ni du droit au renouvellement, ni du congé protecteur de dix-huit mois, ni du droit de préemption du preneur en cas de vente. Autre impératif, posé par le même article : « Ces baux déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s’engage à apporter au fonds et les indemnités qu’il percevra à l’expiration du bail. » Les comptes de sortie doivent être écrits dès l’entrée dans les lieux. L’exploitant qui réalise des plantations, des drains ou des bâtiments sans clause écrite s’expose à quitter les lieux sans compensation, et le propriétaire qui réclame ensuite des dégradations sans état des lieux d’entrée et de sortie perd son procès, comme l’illustre l’arrêt parisien du 29 janvier 2026, qui a rejeté une demande de plus de 60 000 euros de remise en état faute de preuve des désordres.

Le texte protège toutefois l’occupant de longue durée sur un point précis. Lorsque le bail SAFER a excédé six ans, « le propriétaire ne peut donner à bail dans les conditions de l’article L. 411-1 le bien ayant fait l’objet de la convention ci-dessus sans l’avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au preneur en place. » L’exploitant en place depuis plus de six ans dispose ainsi d’une priorité à la relocation sous statut du fermage, mais d’aucune priorité à l’achat. Cette distinction commande toute la stratégie de sortie : négocier la relocation avant l’échéance plutôt que de se maintenir sans titre après.

La contestation la plus fréquente contre ce montage, la requalification en bail rural pour fraude à la loi, échoue dès lors que la SAFER a réellement poursuivi l’un de ses objectifs légaux. Dans l’affaire parisienne, l’occupant soutenait que le propriétaire avait artificiellement scindé un centre équestre entre un bail commercial pour les bâtiments et une convention SAFER pour les terres afin d’éluder le fermage. La cour a rejeté la fraude, relevant que la convention et le bail SAFER avaient permis la création puis le développement de l’activité, donc que la SAFER avait agi dans le cadre de l’objectif légal de favorisation de l’installation et du maintien d’exploitations agricoles. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque la fraude : il doit démontrer le texte contourné, l’intention de l’éluder et l’artifice matériel. Un simple montage dissociant bâtiments et terres ne suffit pas.

B. Les biens en attente de rétrocession et les occupations précaires obéissent à des règles distinctes

Il ne faut pas confondre la mise à disposition volontaire du propriétaire avec la gestion transitoire des biens que la SAFER a elle-même acquis avant de les rétrocéder. Pendant la période nécessaire à la rétrocession, qui ne peut excéder cinq ans, l’article L. 142-4 du code rural et de la pêche maritime autorise la SAFER à prendre toutes mesures conservatoires pour maintenir les biens en état d’utilisation et de production. Elle peut consentir à cet effet les baux nécessaires, lesquels, à l’exception des baux en cours lors de l’acquisition, « ne sont pas soumis aux règles résultant du statut des baux ruraux en ce qui concerne la durée, le renouvellement et le droit de préemption. » Ce bail transitoire suit la durée de la rétrocession, sans pouvoir dépasser cinq ans, et il n’est pas renouvelable. Le preneur installé par la SAFER dans l’attente de la vente définitive sait donc qu’il devra libérer les terres à l’arrivée de l’attributaire, sans pouvoir invoquer le droit au renouvellement ni préempter en cas de cession.

Un troisième régime dérogatoire doit être distingué avec soin : la convention d’occupation précaire de l’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte exclut du statut du fermage, entre autres, les conventions « Tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ». La liste légale est limitative : succession en cours de règlement, maintien du preneur après l’expiration du bail, et changement de destination. Le juge judiciaire a validé le 3 juillet 2025 une convention d’occupation précaire conclue en 2010 pour des terres promises à une zone d’activité, alors même que le projet d’urbanisation avait été abandonné en 2024 : l’abandon postérieur au congé est sans incidence, car la qualification s’apprécie au jour de la conclusion du contrat, au regard du projet concret et notoire de changement de destination (TJ Rennes, juge de la mise en état, 3 juil. 2025, n° 23/07587). La décision retient « que les parties avaient intégré, dans leurs prévisions, un projet concret de changement de destination des parcelles », de nature à justifier la renonciation au statut protecteur. L’enseignement est double : une convention précaire n’est valable que si l’une des trois hypothèses légales existe réellement à sa signature, et sa contestation relève du tribunal judiciaire, non du tribunal paritaire, dès lors qu’aucun bail rural n’est reconnu.

En pratique, le propriétaire qui veut garder la maîtrise de ses terres sans conclure un bail de neuf ans dispose donc de trois outils, aux conditions différentes : confier la gestion à la SAFER pour six ans renouvelables une fois, accepter une occupation transitoire décidée par la SAFER avant rétrocession pour cinq ans au plus, ou signer une occupation précaire adossée à un changement de destination réel. L’exploitant, lui, doit identifier sous quel régime il occupe avant de revendiquer un droit au maintien : le bail SAFER et le bail transitoire ne donnent aucun droit au renouvellement, tandis que toute occupation qui réunit une mise à disposition onéreuse en vue d’une exploitation agricole relève en principe du fermage, sauf à entrer dans l’une des exclusions légales.

II. La fin de l’occupation et la contestation des décisions de la SAFER suivent des voies juridictionnelles précises

A. L’occupant resté après l’échéance s’expose à l’expulsion et à une indemnité, sauf requalification en bail rural

Lorsque la convention de mise à disposition prend fin, le bail SAFER adossé prend fin avec elle. La cour d’appel de Paris l’a jugé sans ambiguïté : « la convention de mise à disposition et le bail SAFER ont valablement trouvé à s’appliquer et, conformément à leurs stipulations et à la résiliation de la convention de mise à disposition par le propriétaire, le bail a été valablement résilié par la SAFER le 31 août 2022. » Celui qui se maintient ensuite sur les parcelles devient occupant sans droit ni titre : « étaient occupantes sans droit ni titre et que leur expulsion pouvait être ordonnée à défaut de départ volontaire » (arrêt précité). L’expulsion peut être demandée au tribunal judiciaire, avec le concours de la force publique et sous astreinte, et le juge alloue une indemnité d’occupation couvrant la période d’occupation indue. La tentative de requalification en bail rural à ferme, qui aurait ouvert le droit au renouvellement et paralysé l’expulsion, suppose de prouver la fraude à la loi, preuve qui fait défaut quand la SAFER a rempli sa mission d’installation ou de maintien d’un exploitant.

La clause de résiliation anticipée que la SAFER stipule fréquemment à son profit résiste au grief de potestativité. La convention prévoyait que la SAFER se réservait la possibilité de mettre un terme unilatéralement à la convention avec un préavis d’un mois, notamment en cas d’impayé du bénéficiaire du bail SAFER. La cour écarte la nullité : la clause n’affecte pas l’existence de l’obligation mais seulement sa durée, et « les seules dispositions impératives s’appliquant à la convention de mise à disposition sont les règles du statut du fermage relatives au prix et la durée maximale de la convention ». Le propriétaire et l’exploitant doivent donc lire ces clauses avant de signer : la SAFER peut interrompre l’opération avant son terme contractuel, sans indemnité au profit du propriétaire, sans que le preneur puisse opposer son paiement régulier des redevances.

Le sort de l’occupant resté sans contrat écrit n’est pourtant pas toujours l’expulsion. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes a jugé le 2 septembre 2025, en premier ressort, que des exploitants installés depuis 2019 sur une parcelle mise à disposition de la SAFER par une communauté de communes, dont la convention s’était achevée le 1er juillet 2019, étaient titulaires d’un bail rural verbal : « un bail rural oral a bien été conclu entre les parties pour une exploitation au 1er juillet 2019. » Le tribunal a estimé que la fourniture régulière de denrées issues de l’exploitation aux cantines des communes membres constituait une contrepartie onéreuse, « cette fourniture devant être considérée comme un fermage », et que le propriétaire connaissait et tolérait l’exploitation, le président de la communauté ayant signé le dossier d’autorisation d’exploiter. Dès lors que le bail rural était reconnu, le congé adressé par simple lettre, donnant quelques jours pour libérer les lieux, était nul : le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit « notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », selon l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime. Le tribunal a constaté la nullité du congé, l’« existence d’un bail rural ayant été retenue », et fixé le fermage à 504 euros par an, montant de la redevance de la convention SAFER, indexé sur l’indice national des fermages (TPBR Rennes, 2 sept. 2025, n° 24/00005). Cette décision, rendue en premier ressort et donc susceptible d’appel, montre l’enjeu central de la preuve : toute tolérance prolongée, tout écrit du propriétaire et toute contrepartie, même en nature, peuvent faire basculer une occupation sans titre en bail verbal protégé.

Le contentieux de l’occupation sans titre appelle enfin une nuance apportée par la cour d’appel de Montpellier le 26 juin 2025. Après avoir préempté des terres en 2015, la SAFER avait laissé les occupants en place trois ans et demi sans manifestation d’opposition, avant de leur signifier de déguerpir en mai 2019. La cour a déduit de cette tolérance prolongée un accord implicite à une mise à disposition gratuite : « Un prêt à usage tacite existait donc entre les parties. » Le commodat prenant fin avec la sommation, les occupants n’étaient redevables d’une indemnité qu’après un préavis raisonnable, soit, en l’espèce, « occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020 » (CA Montpellier, 3e ch. civ., 26 juin 2025, n° 21/01195). Le propriétaire qui laisse un exploitant travailler ses terres sans réagir pendant des années risque ainsi de voir le point de départ de l’indemnité repoussé et, dans le cas rennais, de se voir opposer un véritable bail. La réaction rapide et écrite après l’échéance reste la meilleure protection : sommation de libérer, état des lieux de sortie, puis assignation sans laisser s’installer une tolérance équivoque.

Reste la question du juge compétent. Le tribunal paritaire des baux ruraux est « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux », selon l’article L. 491-1. Quand l’existence même du bail est discutée, c’est le tribunal paritaire qui tranche d’abord ce point, car la compétence dépend de la qualification retenue. En revanche, si le contrat dérogatoire est valable et qu’aucun bail rural n’est établi, le tribunal judiciaire statue sur l’expulsion et l’indemnité. L’exception d’incompétence doit être soulevée d’entrée, en indiquant le juge estimé compétent, sous peine d’irrecevabilité.

B. L’acquéreur évincé et le candidat écarté doivent agir dans six mois à compter d’une information régulière

La préemption et la rétrocession obéissent à des délais de contestation couperets, dont la Cour de cassation a précisé le déclenchement par deux arrêts de 2026. L’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime déclare « sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques ». L’article R. 143-6 du même code organise la publicité : la décision motivée est notifiée à l’acquéreur évincé par lettre recommandée avec avis de réception « dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire », et une analyse de la décision est adressée dans le même délai au maire pour affichage en mairie pendant quinze jours.

Le 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a jugé que la lettre adressée sur la base d’informations inexactes ou incomplètes, qui n’a pas pu être présentée à son destinataire, ne constitue pas une notification régulière. En conséquence, « le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen. » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-15.423). Dans cette affaire, la SAFER avait notifié la préemption partielle à l’adresse figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, adresse incomplète ayant provoqué le retour des plis, puis affiché l’avis en mairie. Les acquéreurs avaient pourtant appris l’existence de la préemption par des échanges de mails dès novembre 2020, mais n’avaient assigné qu’en août 2022. La cour d’appel les avait déclarés forclos en fixant le point de départ à l’affichage ; la cassation partielle censure ce raisonnement au visa du droit au recours effectif : sans notification régulière à personne, le délai ne court pas, même si l’intéressé connaissait la décision par une autre voie. Le renvoi devant la cour d’appel de Nîmes devra trancher le fond de la contestation.

Le pendant de cette solution figure dans un arrêt du 19 mars 2026 : « La notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit. » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301). Le délai de quinze jours ouvert à la SAFER ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire une notification complète et exacte des nom, prénoms et domicile de l’acquéreur. Quand le notaire transmet une adresse erronée, la SAFER qui notifie à nouveau dans les quinze jours de la réception de l’adresse exacte respecte son obligation. L’acquéreur évincé doit donc vérifier deux dates : celle de la notification du notaire à la SAFER, qui conditionne la régularité de la procédure, et celle de sa propre notification, qui conditionne le départ du délai de six mois. Toute assignation tardive se heurte à la fin de non-recevoir, que la SAFER soulève systématiquement devant le juge de la mise en état.

Pour la rétrocession, le schéma est voisin mais le point de départ diffère. L’article R. 142-4 du code rural et de la pêche maritime impose à la SAFER qui a attribué un bien acquis à l’amiable de faire afficher en mairie, dans le mois de l’acte authentique, un avis désignant le bien, le cessionnaire et les conditions financières, puis d’informer « les candidats non retenus des motifs qui ont déterminé son choix » dans le mois du premier jour d’affichage. Et « L’affichage en mairie fait courir le délai de recours prévu à l’article L. 143-14. » Le 10 octobre 2024, la Cour de cassation a jugé que, lorsque le candidat écarté a été informé de la décision, « le fait que cette information ne comprenne pas les motifs ayant déterminé le choix de l’attributaire ou son identité, s’il est susceptible d’affecter la validité de la décision de rétrocession, est sans effet sur le cours du délai pour agir. » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-13.594). Autrement dit, une information même incomplète fait courir les six mois : le candidat doit assigner dans ce délai en invoquant le défaut de motifs, au lieu d’attendre une motivation complète qui ne viendra pas. La solution se combine avec l’exigence de fond posée dès 2018 : « la motivation de la décision de rétrocession notifiée au candidat évincé doit permettre à celui-ci de vérifier la réalité des objectifs poursuivis au regard des exigences légales » (Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-20.937). Une motivation de pure forme expose la rétrocession à l’annulation, à condition d’agir à temps.

Le cahier des charges de la rétrocession mérite une attention particulière quand il impose à l’attributaire de relouer les terres. Le 11 juillet 2024, la Cour de cassation a validé l’exécution forcée d’un engagement de location souscrit par un groupement foncier substitué à la SAFER : en application de l’article L. 141-1 et de l’article R. 142-1 du code rural et de la pêche maritime, qui permet de céder les biens à des personnes s’engageant à les louer à des preneurs agréés pour installer ou maintenir des agriculteurs, « ce dernier peut demander l’exécution forcée de cet engagement. » (Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 22-23.678). Le groupement, qui s’était engagé pour quinze ans à mettre les terres à disposition d’une exploitante désignée, a été condamné sous astreinte à conclure le bail rural. L’exploitant désigné par le cahier des charges dispose donc d’une action directe contre l’attributaire qui refuse de lui consentir le bail promis, sans que le juge ait à ordonner une location dont le prix serait indéterminé, celui-ci étant fixé par référence aux arrêtés de fermage en vigueur.

En synthèse, trois réflexes s’imposent. Le propriétaire qui met ses terres à disposition de la SAFER doit borner la durée, écrire le sort des améliorations et organiser la sortie avant l’échéance, car toute tolérance ultérieure peut créer un bail verbal. L’occupant installé par la SAFER doit dater la fin de son titre, provisionner l’indemnité d’occupation et, s’il revendique un bail, réunir les preuves d’une contrepartie et d’un accord du propriétaire. Le candidat évincé ou l’acquéreur écarté doit faire vérifier sans attendre la régularité des notifications et de l’affichage, puis assigner dans les six mois, en articulant le moyen de forme et le moyen de fond. Pour situer ces règles dans l’ensemble du contentieux du fermage et de la préemption, le lecteur peut se reporter à notre dossier sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Vous occupez des terres dans le cadre d’une convention SAFER, vous voulez récupérer des parcelles à la fin d’une mise à disposition, ou vous contestez une préemption ou une attribution. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre dossier en droit rural et vous indique la voie d’action devant le tribunal compétent. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact.