Un fermier exploite depuis des années des parcelles appartenues à un père de famille. Au décès de celui-ci, la veuve conserve l’usufruit, les enfants deviennent nus-propriétaires, puis un partage attribue les terres à l’un d’entre eux. Qui est désormais le bailleur ? Le congé signé par la seule usufruitière est-il valable ? Le nouvel attributaire peut-il reprendre une partie des terres seulement, et le fermier peut-il encore réclamer le paiement de ses améliorations plus d’un an après son départ ? Ces questions se posent dans un grand nombre d’exploitations, car le décès, la donation-partage et le démembrement traversent la vie de presque toutes les terres louées. Or le bail rural obéit à des règles propres, d’ordre public, qui ne suivent pas toujours la logique du droit commun des successions. La cour d’appel d’Amiens vient d’en donner une illustration complète dans un arrêt du 2 juillet 2026 qui valide un congé-reprise délivré après une succession et un partage, écarte le grief de reprise partielle, refuse le sursis à statuer lié au contrôle des structures et déclare forclose la demande d’indemnité pour améliorations présentée plus d’un an après la fin du bail. Cet article explique, à partir des textes en vigueur au 15 septembre 2026 et de quatre décisions lues au texte intégral, qui peut conclure le bail sur une terre démembrée, qui peut donner congé et reprendre, et comment le preneur en place organise sa défense sans perdre ses droits.
I. Faire signer le bail à la bonne personne quand la terre est démembrée
A. L’usufruitier ne peut pas louer seul : le concours du nu-propriétaire ou l’autorisation du juge
L’article 595 du Code civil pose une interdiction claire : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. » Le même texte ouvre une porte de sortie : « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » Autrement dit, le bail rural conclu par l’usufruitier seul, sans l’accord du nu-propriétaire et sans autorisation judiciaire, est exposé à la nullité à l’égard du nu-propriétaire. Cette exigence ne porte que sur la conclusion du bail. Elle ne confère pas pour autant au nu-propriétaire la qualité de cobailleur : le bailleur, pour la perception des fermages comme pour la gestion courante, reste l’usufruitier.
La Cour de cassation a fermé une échappatoire fréquente. Dans un arrêt du 29 novembre 2018 (pourvoi n° 17-17.442, publié au Bulletin), une usufruitière avait d’abord consenti un bail à sa fille et à son gendre, bail annulé en justice, puis leur avait consenti une convention pluriannuelle de pâturage sur les mêmes parcelles pour contourner l’annulation. La cour d’appel de Nîmes avait validé ce montage en jugeant que cette convention s’apparentait à une occupation précaire relevant du droit commun. La troisième chambre civile casse : « la condition de concours du nu-propriétaire s’applique à tous les baux portant sur un fonds rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de la conclusion du contrat, et que le droit d’exploiter résultant d’une convention pluriannuelle de pâturage ne se réduit pas à la tolérance d’une occupation précaire ». Le visa conjoint de l’article 595 du Code civil et de l’article L. 481-1 du Code rural et de la pêche maritime, qui prévoit que les conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage « sont conclues pour une durée minimale de cinq ans », montre que changer d’étiquette ne change pas le régime : dès qu’il s’agit d’un fonds rural, le concours du nu-propriétaire reste requis.
Quand le nu-propriétaire refuse son concours, l’usufruitier n’est pas bloqué : il saisit le tribunal judiciaire pour être autorisé à passer seul. Le tribunal judiciaire d’Orléans, dans un jugement du 19 mars 2025 (RG 22/01710), illustre le raisonnement du juge. Un usufruitier, après la liquidation judiciaire de l’EARL preneuse qui avait renoncé à poursuivre le bail, demandait l’autorisation de conclure seul de nouveaux baux ; la nue-propriétaire s’y opposait en invoquant l’absence de besoin financier de l’usufruitier et un projet d’installation de ses propres enfants. Le tribunal écarte ces deux arguments et énonce que « L’article 595 du code civil ne subordonnant l’autorisation de justice à aucune condition, l’usufruitier peut obtenir l’autorisation de conclure des baux ruraux avec les fermiers de son choix ». Ni l’absence de besoin financier, ni un projet familial adverse non étayé par des pièces, ne constituent un motif légitime de refus. Le tribunal précise en outre que « l’usufruitier, autorisé en justice à passer seul un bail, peut conclure des baux ruraux avec le fermier de son choix » et autorise l’usufruitier à louer seul près de 39 hectares de terres et bâtiments. En pratique, l’usufruitier qui se heurte à un refus doit donc documenter sa demande : lettre à la nue-propriétaire, réponse de refus, puis assignation. Le juge statue en premier ressort, sa décision est exécutoire de droit à titre provisoire, et la nue-propriétaire qui succombe supporte les dépens et fréquemment une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de 3 000 euros dans cette affaire.
B. Vente d’herbe, mise à disposition précaire ou bail verbal : le statut du fermage s’impose malgré les étiquettes
Le preneur qui exploite sans bail écrit n’est pas sans droit, et le propriétaire qui encaisse le prix de l’herbe coupée n’est pas à l’abri d’une requalification. « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre », dispose l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, avant d’ajouter : « Cette disposition est d’ordre public. » Le texte vise aussi expressément, sauf preuve contraire apportée par le cédant, toute cession exclusive des fruits de l’exploitation dès lors qu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir. Celui qui se prévaut du statut doit prouver une jouissance exclusive, continue et à titre onéreux des parcelles.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 22 octobre 2020 (pourvoi n° 18-24.558) montre comment ce débat se joue en pratique sur des terres démembrées. Une EARL avait exploité pendant plusieurs années deux parcelles en y récoltant le foin, puis avait saisi le tribunal paritaire pour faire reconnaître l’existence d’un bail rural. La nue-propriétaire et l’usufruitière répliquaient qu’elles avaient seulement recouru aux services de l’exploitant pour couper et presser l’herbe destinée à leurs propres animaux, le surplus seul étant vendu, de sorte que l’exploitant n’aurait jamais eu la jouissance exclusive. Le pourvoi, qui reprochait à la cour d’appel d’Amiens d’avoir inversé la charge de la preuve, est rejeté (décision de rejet). L’enseignement pour les parties est direct : sur une terre en usufruit, la nue-propriétaire et l’usufruitière qui laissent un tiers récolter chaque année doivent s’attendre à une action en reconnaissance de bail, et le litige se gagne ou se perd sur les preuves de la jouissance exclusive, attestations, factures et constats. Symétriquement, l’exploitant qui veut sécuriser sa situation a intérêt à faire constater par écrit la nature de la mise à disposition et à conserver les preuves de paiement.
Une fois le bail reconnu ou conclu, sa durée minimale protège le preneur : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire ». Surtout, l’articulation avec l’article 595 du Code civil mérite l’attention. Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps excédant neuf ans ne s’imposent au nu-propriétaire, en cas de cessation de l’usufruit, que pour le temps restant à courir de la période de neuf ans en cours, de sorte que le preneur n’a que le droit d’achever la jouissance de la période où il se trouve. Le fermier qui signe avec un usufruitier seul, même autorisé par justice, doit donc vérifier la durée convenue et anticiper le risque lié à la fin de l’usufruit. Et le nu-propriétaire qui découvre un bail conclu sans son concours doit agir en nullité sans tarder, au lieu de laisser l’exploitation se poursuivre puis de contester des années plus tard, car l’inaction fragilise sa position devant le tribunal paritaire.
Le cas de l’indivision obéit à une logique voisine mais distincte. L’article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits de conclure et renouveler les baux, à l’exception de ceux « portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Les baux ruraux sont donc exclus de la gestion à la majorité des deux tiers : en indivision, l’unanimité reste en principe requise pour louer une terre agricole. Cette exclusion explique bien des blocages entre cohéritiers avant le partage, et elle renforce l’intérêt de l’autorisation judiciaire de l’article 595 quand la terre est démembrée plutôt qu’indivise.
II. Congé et reprise après un démembrement ou un partage : qui agit et comment le fermier répond
A. Reprendre après une succession ou un partage : indivisibilité du bail, congé total et contrôle des structures
Le preneur jouit d’un droit au renouvellement : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou reprise régulière. Le propriétaire qui veut s’opposer au renouvellement « doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ». La reprise pour exploiter soi-même est ouverte au bailleur « s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé ». Le bénéficiaire doit ensuite exploiter effectivement pendant au moins neuf ans, participer sur place aux travaux de façon effective et permanente, « posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir » et « occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe ».
L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 2 juillet 2026 (RG 25/03499, chambre des baux ruraux, texte intégral Judilibre) constitue désormais la référence la plus récente sur la reprise après succession et partage. Un bail rural de dix-neuf ans portait sur 45 hectares ; en cours de bail, la grand-mère usufruitière décède, le père devient usufruitier d’une parcelle et propriétaire d’une autre, puis une donation-partage attribue à sa fille la nue-propriété puis la pleine propriété des terres. L’usufruitier et sa fille délivrent ensemble congé pour reprise sur deux des trois immeubles loués, soit près de 40 hectares, à effet à l’expiration du bail. Le preneur conteste tout : nullité pour reprise partielle, insuffisance des moyens du repreneur, contrôle des structures non purgé, et demande une expertise sur ses améliorations.
Sur la reprise dite partielle, la cour écarte le grief par l’indivisibilité du bail. Elle rappelle que si un partage des biens loués intervient en cours de bail entre plusieurs propriétaires, le bail reste indivisible jusqu’à son expiration, de sorte que le bailleur devenu propriétaire d’une partie des immeubles peut donner congé au terme du bail en vue d’une reprise totale des biens dont il est devenu propriétaire, sans que l’article L. 411-62 trouve à s’appliquer. Ce texte, qui prévoit que « le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu’il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur », ne concerne donc pas le bailleur qui reprend l’intégralité de ce qui lui appartient après le partage, même si le preneur continue d’exploiter une parcelle restante appartenant à un tiers. En l’espèce, la troisième parcelle appartenait à la tante de la bailleresse : le congé n’était pas partiel au sens de la loi.
Sur le contrôle des structures, la cour confirme le rejet du sursis à statuer. Elle juge que l’installation de la repreneuse relève du régime de la déclaration préalable dite des biens de famille, prévu au II de l’article L. 331-2 (texte en vigueur), dès lors que les biens lui ont été transmis par donation et succession d’un parent proche, qu’ils étaient détenus depuis plus de neuf ans par cumul des détentions successives de la grand-mère usufruitière puis du père, qu’elle justifie de la capacité professionnelle requise et que la surface reprise ne dépasse pas le seuil du schéma régional. La cour précise que les biens sont réputés libres de location dès lors que le congé est validé, et que la déclaration doit seulement être préalable à la mise en valeur, non au congé lui-même. Le recours du preneur et de son EARL devant le tribunal administratif contre la position du préfet ne paralyse donc pas le juge judiciaire.
Sur le fond, la cour infirme le jugement qui avait annulé le congé pour insuffisance de moyens. Elle constate que la repreneuse, domiciliée à huit kilomètres, entend occuper le corps de ferme, a immatriculé son entreprise agricole, porte un projet d’élevage de chevaux et de cultures chiffré à 237 500 euros d’investissements, et disposait à la date d’effet du congé d’un solde bancaire de 310 552,26 euros alimenté par deux contrats d’assurance-vie souscrits à son profit par son père. Les conditions de la reprise, qui « s’apprécient à la date d’effet du congé », sont remplies. Dispositif : congé validé, preneur tenu de libérer après la récolte et au plus tard le 10 novembre 2026 sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens à la charge du preneur.
B. Contester le congé sans perdre l’indemnité de sortie : mentions, moyens du repreneur et forclusion de douze mois
Le fermier qui reçoit un congé après une succession ou un partage dispose de quatre leviers, à manier dans l’ordre et dans les délais. Premier levier, la forme du congé. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 ; la nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission n’est pas de nature à induire le preneur en erreur (article L. 411-47). Quand le congé est signé après un décès ou un partage, le preneur vérifie donc qui signe et à quel titre : usufruitier, nu-propriétaire devenu plein propriétaire, indivisaire. Un congé signé par une personne sans qualité ou visant des parcelles qui ne lui appartiennent pas est vulnérable. Deuxième levier, le délai de réaction : « Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. » Passé ce délai sans opposition ni saisine, le congé s’impose.
Troisième levier, les moyens du repreneur appréciés à la date d’effet du congé. L’arrêt d’Amiens montre que le juge examine concrètement la domiciliation, l’immatriculation de l’entreprise, l’étude économique et les relevés bancaires à la date d’effet, et que des liquidités d’origine successorale justifiées par des pièces font foi. Le preneur qui se borne à suspecter l’origine des fonds, sans apporter d’éléments contraires, échoue. Il doit produire ses propres pièces : échanges sur l’occupation réelle des lieux, absence d’exploitation effective, exercice d’une activité incompatible, insuffisance de trésorerie établie par des documents. Il peut aussi discuter le contrôle des structures, mais la voie des biens de famille, avec cumul des détentions des parents et alliés jusqu’au troisième degré, y compris en qualité d’usufruitiers, offre au repreneur issu de la famille une assise solide que le tribunal administratif contrôle séparément.
Quatrième levier, souvent décisif pour le portefeuille du preneur : l’indemnité des améliorations. « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Drainage, clôtures, amendements de longue durée, bâtiments indispensables réalisés avec l’accord du bailleur, travaux de mise en conformité : tout ce qui a enrichi durablement le fonds ouvre droit à paiement, y compris quand le bail s’achève par un congé-reprise validé. Mais ce droit se perd par l’écoulement du temps : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Dans l’affaire jugée à Amiens, le preneur n’avait demandé l’expertise qu’en cause d’appel, le 1er avril 2026, pour un bail expiré le 10 novembre 2024 : la cour déclare l’action forclose depuis le 10 novembre 2025, jugeant que ce délai est insusceptible d’interruption ou de suspension, et que la contestation du congé en justice n’y change rien. Le preneur qui conteste un congé doit donc, dès la première instance devant le tribunal paritaire, former à titre subsidiaire sa demande d’indemnité ou solliciter l’expertise avant l’expiration du délai d’un an, même s’il espère encore l’annulation du congé. Attendre l’arrêt d’appel pour chiffrer ses améliorations, c’est risquer de tout perdre, comme dans cette espèce où l’expertise est rejetée comme dépourvue d’intérêt.
Pour les litiges de résiliation en cours de bail, le même réflexe probatoire s’impose. Le bailleur ne peut demander la résiliation que pour deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après mise en demeure, pour des agissements compromettant la bonne exploitation ou pour le non-respect des clauses environnementales (article L. 411-31). Après une succession, l’héritier qui découvre des impayés doit reprendre la procédure à zéro avec une mise en demeure régulière rappelant le texte, et non se prévaloir des relances du défunt.
En synthèse, la terre démembrée ou partagée concentre trois contentieux : la validité du bail initial, la validité du congé-reprise et le paiement de la sortie. Le fil conducteur tient en trois dates : le jour de la signature du bail, qui devait réunir l’usufruitier et le nu-propriétaire ou l’autorisation du juge ; le jour de l’effet du congé, auquel s’apprécient les moyens du repreneur ; et le douzième mois après la fin du bail, qui éteint l’indemnité d’améliorations. Pour approfondir le cadre général du statut du fermage, des congés et des préemptions, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et les préemptions. Manquer l’une de ces trois dates coûte le procès, quel que soit le bien-fondé du dossier sur le fond.
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