Quand un exploitant agricole entre en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, ses terres louées ne suivent pas le sort ordinaire des baux commerciaux. Le bail rural est un contrat en cours soumis au droit des procédures collectives, mais son attribution en liquidation obéit à une règle propre, l’article L. 642-1 du code de commerce, que la Cour de cassation vient de réinterpréter par un revirement remarqué du 23 octobre 2024. Bailleur qui veut récupérer ses parcelles, fermier qui veut sauver son exploitation, candidat à la reprise qui a déposé une offre au tribunal : chacun joue sur un terrain différent selon la procédure ouverte, et une erreur de calendrier peut coûter le bail. Ce guide pratique expose, phase par phase, qui décide du sort du bail rural, à quelles conditions, et devant quel juge contester.
Le point de départ ne change pas : l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 », avant d’ajouter que « Cette disposition est d’ordre public. » Le statut du fermage protège donc le preneur en place aussi longtemps que le bail dure. Mais l’ouverture d’une procédure collective fait entrer un autre corps de règles dans la danse, celles du livre VI du code de commerce, et en liquidation judiciaire, l’alinéa 3 de l’article L. 642-1 autorise expressément le tribunal à transmettre le bail par dérogation au statut du fermage. Tout l’enjeu pratique tient dans l’articulation entre ces deux blocs, et dans le nouveau mode d’emploi fixé par la chambre commerciale le 23 octobre 2024 au pourvoi n° 23-50.013.
I. En sauvegarde et en redressement judiciaire, le bail rural se poursuit sauf décision contraire de l’administrateur
Tant que l’entreprise n’est pas en liquidation, le principe est la continuation des contrats en cours. Le bail rural du fermier en difficulté ne s’éteint pas par l’effet du jugement d’ouverture, et le bailleur ne peut pas s’en servir comme d’un prétexte pour reprendre ses terres. Encore faut-il distinguer les loyers dus avant l’ouverture, qui rejoignent le passif déclaré, des fermages nés après, que l’administrateur doit assumer s’il exige la poursuite, ainsi que le droit pour chaque camp de provoquer une décision claire sur l’avenir du bail.
A. Aucune résiliation automatique : les fermages antérieurs se déclarent, les fermages postérieurs s’exigent
La règle de base figure au I de l’article L. 622-13 du code de commerce : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. » Concrètement, une clause du bail qui prévoirait sa résiliation de plein droit en cas de procédure collective est privée d’effet, et le bailleur ne peut pas donner congé au seul motif que son fermier est placé sous sauvegarde ou en redressement. Le même texte ajoute que « Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture », puis que « Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif. » Pour le bailleur, cela signifie que les fermages impayés avant le jugement d’ouverture ne peuvent plus être réclamés au preneur lui-même ni justifier une résiliation immédiate : ils doivent être déclarés au passif dans les délais, faute de quoi ils s’éteignent. Si votre fermier vous devait deux années de fermage au jour de l’ouverture, votre premier réflexe doit donc être la déclaration de créance, pas la mise en demeure de payer.
En sens inverse, lorsque l’administrateur judiciaire exige la poursuite du bail parce que les terres restent nécessaires à l’activité, le paiement des fermages postérieurs devient la contrepartie de cette continuation. Le II du même article L. 622-13 encadre cette option, puisque l’article L. 622-13 du code de commerce précise que « Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. » L’administrateur ne peut donc pas maintenir artificiellement le fermier sur les parcelles sans trésorerie pour payer le bailleur, et le bailleur impayé des loyers postérieurs dispose des voies d’exécution et de résiliation du droit commun des procédures collectives. La frontière temporelle est ainsi nette : avant l’ouverture, déclaration au passif ; après l’ouverture, paiement comptant contre continuation effective de l’exploitation.
Un arrêt de la chambre commerciale du 7 octobre 2020, rendu au pourvoi n° 19-14.807, illustre ce que le juge attend de l’administrateur avant de trancher. Dans cette affaire, une société en sauvegarde ne payait déjà plus ses loyers avant l’ouverture, l’administrateur avait été informé dès le 22 février 2013 de l’impayé, la sauvegarde avait été convertie en redressement le 6 mai 2013, et l’administrateur n’avait renoncé à la poursuite du bail que le 30 mai suivant, avant la liquidation du 9 juillet et la remise des clés le 12 juillet. Le bailleur reprochait à l’administrateur d’avoir tardé à résilier et lui réclamait 144 450 euros de dommages-intérêts pour faute. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait retenu une faute, en jugeant qu’elle aurait dû vérifier si l’administrateur n’était pas en droit d’attendre l’achèvement du diagnostic de l’entreprise, mission légale qui lui incombait, avant de se prononcer sur l’avenir du bail. L’enseignement vaut pour le bail rural : l’administrateur a le droit de prendre le temps du diagnostic avant d’opter pour la continuation ou la résiliation, et le bailleur doit composer avec ce délai d’analyse au lieu d’exiger une décision dès l’ouverture.
B. L’option de l’administrateur entre continuation, cession et résiliation, et les moyens d’action du bailleur
Le sort du bail rural en période d’observation dépend donc d’un choix : aux termes du II de l’article L. 622-13 du code de commerce, « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. » Trois issues sont possibles. Premièrement, la continuation pure et simple : le fermier reste sur les terres, exploite et paie le fermage courant, ce qui suppose la trésorerie vérifiée par l’administrateur. Deuxièmement, la cession du bail dans le cadre d’une reprise de l’exploitation : hors liquidation, une telle cession reste soumise au statut du fermage, et l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », avec la précision qu' »A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Troisièmement, la résiliation à l’initiative de l’administrateur, qui met fin au bail et libère les terres pour le bailleur, sous réserve des règles de déclaration et de paiement des sommes dues.
Face à l’inertie, le bailleur n’est pas démuni. Il peut mettre en demeure l’administrateur de prendre parti sur la continuation, et l’absence de réponse dans le délai légal emporte des conséquences que le juge de la procédure collective tire au profit du bailleur. Surtout, il doit surveiller la conversion éventuelle de la sauvegarde en redressement puis en liquidation, car chaque changement de procédure rouvre la question du sort du bail et fait courir de nouveaux délais, notamment le délai de trois mois de l’article L. 641-12 examiné ci-après. Le preneur, de son côté, a intérêt à démontrer que les parcelles restent indispensables à la poursuite de l’activité et que le fermage courant est finançable : un plan de continuation qui intègre le paiement du fermage a d’autant plus de chances d’être arrêté que l’administrateur peut attester disposer des fonds nécessaires. Enfin, le candidat à la reprise de l’exploitation doit déposer une offre en bonne et due forme plutôt que de négocier en coulisses avec le bailleur, car seules les offres recueillies dans les conditions des articles L. 642-2, L. 642-4 et L. 642-5 du code de commerce comptent devant le tribunal, comme le montre la seconde partie.
II. En liquidation judiciaire, le tribunal attribue les baux ruraux et le bailleur ne choisit plus seul
La liquidation judiciaire change de logique : il ne s’agit plus de sauver le contrat du débiteur, mais de céder l’exploitation comme un ensemble, terres louées comprises, pour maintenir l’activité, préserver les emplois et apurer le passif. L’article L. 642-1 du code de commerce organise cette cession, et son alinéa 3 vise le cas où « Lorsqu’un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural ». Le tribunal peut alors transmettre le bail par dérogation au statut du fermage, soit en autorisant la reprise par le bailleur et sa famille, soit en attribuant le bail à un nouveau preneur. Pendant trente ans, les juges ont lu dans ce texte une priorité automatique au candidat du bailleur ; l’arrêt de la chambre commerciale du 23 octobre 2024, pourvoi n° 23-50.013, arrêt n° 584 FS-B, y met fin et redonne au tribunal un véritable pouvoir d’appréciation entre les candidatures.
A. Le revirement du 23 octobre 2024 : le tribunal compare les candidatures au lieu d’entériner celle du bailleur
L’affaire concernait la liquidation d’une exploitation agricole organisée en EARL et une vingtaine d’hectares répartis en plusieurs baux ruraux consentis par plusieurs propriétaires. Le tribunal avait attribué les baux à la société repreneuse qui avait déposé une offre globale de reprise de l’exploitation. Plusieurs bailleurs, qui proposaient une autre société pour leurs propres parcelles, avaient fait appel, et la cour d’appel de Poitiers, le 27 juin 2023, avait infirmé le jugement et attribué les baux litigieux au preneur désigné par ces bailleurs, au motif que le législateur avait instauré une hiérarchie faisant primer le choix du bailleur au nom du droit de propriété. Le procureur général près la cour d’appel de Poitiers s’est pourvu en cassation, et la Cour a censuré l’arrêt d’appel sur deux terrains : la recevabilité de l’appel formé par la société proposée par les bailleurs, et surtout l’interprétation de l’article L. 642-1, alinéa 3.
Sur l’appel d’abord, la Cour juge, au visa de l’article L. 661-6, III du code de commerce, que le recours contre un jugement arrêtant un plan de cession d’exploitation agricole n’est pas ouvert au simple candidat proposé par les bailleurs sur le fondement de l’article L. 642-1, alinéa 3. Rappelons le texte visé, l’article L. 661-6, III du code de commerce : « Ne sont susceptibles que d’un appel de la part soit du débiteur, soit du ministère public, soit du cessionnaire ou du cocontractant mentionné à l’article L. 642-7 les jugements qui arrêtent ou rejettent le plan de cession de l’entreprise. » Le candidat simplement proposé par le bailleur, qui n’est ni cessionnaire retenu ni cocontractant au sens de l’article L. 642-7, ne peut donc pas contester lui-même le plan de cession devant la cour d’appel. En pratique, le bailleur mécontent doit agir par les voies qui lui sont ouvertes, et le repreneur évincé ne peut pas multiplier les recours : seuls le débiteur, le ministère public, le cessionnaire retenu et le cocontractant visé à l’article L. 642-7 ont qualité pour appeler.
Sur le fond ensuite, l’arrêt opère un revirement assumé. La Cour rappelle d’abord la jurisprudence antérieure : elle jugeait depuis un arrêt du 30 novembre 1993, pourvoi n° 91-20.358, que le tribunal ne pouvait attribuer un bail rural à un repreneur choisi par lui qu’à défaut pour le bailleur de demander l’attribution au preneur qu’il proposait, et un arrêt du 9 juin 1998, pourvoi n° 96-11.717, avait étendu cette priorité au cas de plusieurs baux consentis par plusieurs propriétaires. Cette lecture reposait sur la nature particulière du bail rural, contrat marqué par le choix personnel du preneur par le bailleur, et par des règles d’ordre public très protectrices du fermier qui exorbitent du louage ordinaire. Puis la Cour expose pourquoi elle l’abandonne : cette priorité automatique favorise le démantèlement de l’exploitation agricole, notamment lorsque celle-ci repose sur plusieurs droits au bail, et méconnaît les objectifs affichés au premier alinéa de l’article L. 642-1, maintien de l’activité susceptible d’exploitation autonome, des emplois et apurement du passif, seuls motifs pour lesquels la loi organise la transmission dérogatoire du bail. Elle permet en outre au bailleur de faire désigner un nouveau preneur en dehors des règles du contrôle des structures, alors même que la proposition retenue n’assure pas la transmission des terres comme support d’une exploitation autonome, et elle pousse les candidats à démarcher directement les propriétaires sans déposer d’offre, ce qui les soustrait aux priorités du schéma directeur régional des exploitations agricoles.
La solution nouvelle tient en une idée que tout praticien doit connaître : lorsque l’exploitation agricole est un ensemble constitué pour l’essentiel d’un ou plusieurs droits au bail rural, consentis par un ou plusieurs propriétaires, le tribunal attribue ces baux soit au preneur unique soutenu par le ou les bailleurs, soit au repreneur auteur d’une offre régulière, en retenant l’option la mieux à même de satisfaire les objectifs du premier alinéa de l’article L. 642-1. Autrement dit, le tribunal compare : d’un côté le candidat unique soutenu par le ou les bailleurs, de l’autre le repreneur auteur d’une offre régulière, et il choisit en fonction du maintien d’une activité susceptible d’exploitation autonome, des emplois attachés et de l’apurement du passif. La Cour casse en conséquence l’arrêt de Poitiers, qui avait refusé d’examiner si l’offre de la société proposée par les bailleurs ou celle de la société cessionnaire répondait le mieux à ces objectifs, et renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Angers. Pour les dossiers en cours, le message est clair : une offre globale sérieuse, finançable et préservant l’emploi peut désormais l’emporter sur le candidat du bailleur, même quand plusieurs propriétaires soutiennent ce dernier.
B. Reprise par le bailleur, indemnité du preneur sortant, contrôle des structures et réflexes des trois camps
Le revirement ne supprime pas les droits du bailleur, il les recadre. Première option toujours ouverte : l’article L. 642-1 du code de commerce permet au tribunal de « soit autoriser le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants à reprendre le fonds pour l’exploiter ». Le bailleur qui exploite déjà ou dont l’enfant s’installe peut donc demander la reprise pour exploiter lui-même, et cette demande s’apprécie elle aussi à l’aune des objectifs de maintien de l’activité et des emplois. Deuxième garde-fou : l’attribution se fait « sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant et nonobstant les autres dispositions du statut du fermage ». Le fermier liquidé conserve sa créance d’indemnité pour les améliorations apportées au fonds, et l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose à cet égard que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Plantations, drainages, constructions régulièrement autorisées et ouvrages incorporés ouvrent donc droit à indemnité même quand le bail s’achève par une liquidation judiciaire : notre analyse détaillée de l’indemnité du preneur sortant, de son calcul et de sa contestation expose la méthode et les preuves à réunir. Le liquidateur doit intégrer cette créance dans ses comptes, et le repreneur attributaire doit savoir qu’elle grève économiquement la reprise.
Troisième particularité, décisive en pratique : l’article L. 642-1 du code de commerce énonce que « Les dispositions relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles ne sont pas applicables. » L’attributaire désigné par le tribunal n’a donc pas besoin d’une autorisation d’exploiter préalable, ce qui accélère la reprise. Mais il ajoute aussitôt que « le tribunal tient compte des priorités du schéma directeur régional des exploitations agricoles mentionné à l’article L. 312-1 du code rural et de la pêche maritime » lorsque plusieurs offres sont en concurrence : le tribunal arbitre entre les offres en regardant les priorités du SDREA, installation des jeunes, confortation des exploitations et maintien de l’élevage selon les orientations régionales. C’est une différence majeure avec la cession amiable du bail en dehors de toute procédure collective, où l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime prévient que « Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2 , la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. » Celui qui reprend des terres par accord avec le fermier doit purger le contrôle des structures ; celui qui est attributaire d’un plan de cession judiciaire en est dispensé, mais doit convaincre le tribunal que son offre sert le mieux l’exploitation autonome.
En liquidation, le bailleur dispose en outre d’un levier propre, la résiliation du bail des immeubles d’exploitation, organisée par l’article L. 641-12 du code de commerce : elle intervient, notamment, « Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail », ou lorsque le bailleur demande la résiliation pour des causes antérieures au jugement de liquidation, sachant qu' »Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ». Le bailleur qui veut reprendre ses terres libres plutôt que de les voir attribuées à un repreneur doit donc agir vite : écrire au liquidateur pour connaître sa position sur la continuation, puis, si la réponse est négative ou si des causes antérieures justifient la résiliation, saisir le tribunal dans le délai de trois mois à compter de la publication du jugement. Passé ce délai, la résiliation pour causes antérieures devient irrecevable et le bail suit le destin du plan de cession. Pour une vision d’ensemble du contentieux des baux ruraux tranché en 2026, notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption replace ces solutions dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale.
De ces règles découlent des réflexes simples pour chaque camp. Le fermier en difficulté a intérêt à anticiper : déclarer ses créances de fermage à jour dans le dossier d’ouverture, chiffrer ses améliorations pour préserver son indemnité de preneur sortant, et, s’il envisage une poursuite d’activité, démontrer que le fermage courant est finançable. Le bailleur doit déclarer ses fermages antérieurs au passif, interroger par écrit l’administrateur puis le liquidateur sur la continuation, respecter scrupuleusement le délai de trois mois de l’article L. 641-12 pour toute demande fondée sur des causes antérieures, et, s’il propose un repreneur, constituer un dossier qui tient la comparaison avec les offres concurrentes au regard du maintien de l’activité et des emplois, au lieu de compter sur une priorité automatique qui n’existe plus. Le candidat à la reprise, enfin, doit déposer une offre complète et régulière dans les conditions des articles L. 642-2, L. 642-4 et L. 642-5, chiffrée, finançable et argumentée sur l’exploitation autonome et l’emploi, car c’est désormais sur ce terrain que le tribunal arbitre. Le contentieux se joue devant le tribunal de la procédure collective pour l’attribution et devant la cour d’appel, dans le cercle fermé des appelants de l’article L. 661-6, pour la contestation du plan.
En définitive, la procédure collective du fermier ne fait pas disparaître le statut du fermage, elle le suspend partiellement au profit d’un juge unique, celui de la procédure collective, armé depuis le 23 octobre 2024 d’un pouvoir d’appréciation plein et entier entre le candidat du bailleur et le repreneur offrant. Bailleur, preneur et candidat ont chacun une fenêtre d’action courte et des délais couperets, déclaration au passif, mise en demeure de l’administrateur, délai de trois mois de l’article L. 641-12, dépôt d’une offre régulière, appel réservé. Manquer l’une de ces étapes, c’est laisser le tribunal décider sans vous. Les faire valoir à temps, avec un dossier chiffré et des pièces d’exploitation solides, c’est peser réellement sur l’attribution des terres.
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