Vous avez décidé de vendre votre appartement alors que votre locataire est encore dedans, et depuis la rentrée de septembre 2026 le marché francilien est reparti : entre avril et juin 2026, 31 750 ventes ont été enregistrées en Île-de-France, soit une progression de 10 % en un an et de 15 % par rapport à la même période de 2025, selon les Notaires du Grand Paris. Dans ce marché qui redémarre, chaque semaine sans visite est une perte sèche, et chaque congé pour vente mal rédigé est une année de procédure perdue. Or vendre occupé concentre les deux difficultés les plus contentieuses du bail d’habitation : contraindre un locataire qui refuse d’ouvrir sa porte aux acquéreurs, puis délivrer un congé pour vente qui survive à la contestation du locataire. Le 24 août 2026, le tribunal judiciaire de La Rochelle a annulé un congé pour vente délivré le 23 mai 2025 parce que les bailleurs ne justifiaient d’aucune démarche réelle de vente, ni publicité, ni annonce, ni visite, et se contentaient d’un mandat expiré depuis 2023. Le 20 juin 2024, la cour d’appel de Paris a confirmé qu’un locataire peut être condamné sous astreinte à laisser visiter son logement trois soirs par semaine, même après l’annulation d’un congé pour vente frauduleux. Et le 21 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a refusé d’ordonner les visites demandées par un bailleur institutionnel, faute de clause dans les baux. Cet article expose les deux faces de la vente occupée : comment imposer les visites au locataire qui s’y oppose, et comment délivrer un congé pour vente qui ne sera pas annulé. À Paris et en Île-de-France, où les congés pour vendre se multiplient avant la trêve hivernale du 1er novembre, ces règles décident du sort de la vente.
I. Vendre un appartement occupé : obliger le locataire à laisser visiter deux heures par jour
A. Sans clause de visite dans le bail, le juge des référés refuse d’ordonner l’accès au logement
Premier réflexe du bailleur qui met en vente : croire que la loi impose au locataire de laisser visiter. C’est faux. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Est réputée non écrite toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce texte n’oblige personne à ouvrir sa porte : il plafonne une obligation qui doit d’abord exister dans le bail. Le tribunal judiciaire de Paris, le 21 novembre 2024 (RG n° 24/06514), l’a rappelé sans détour : « l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas une obligation légale de laisser l’accès au logement pour visiter les lieux, mais encadre seulement les modalités de cette obligation en cas de stipulation au contrat de bail. » Dans cette affaire, une société propriétaire de dizaines de lots assignait son locataire en référé pour obtenir les visites en vue de la vente. Le juge a constaté que le locataire avait signé deux baux pour deux lots réunis en un seul appartement, qu’aucun des baux d’origine ne contenait de clause de visite, et que le seul renouvellement écrit qui en prévoyait une ne portait que sur une partie du logement. Résultat : « [I] [S] soulève donc une contestation sérieuse en remettant en question l’existence d’une obligation contractuelle et légale permettant l’accès aux lieux », et le tribunal a conclu : « DIT n’y avoir lieu à référé », en condamnant la société bailleresse à verser au locataire « la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile » ainsi qu’aux dépens. La leçon est directe : avant toute mise en vente, le bailleur doit relire son bail ligne par ligne. Si aucune clause de visite n’y figure, l’assignation en référé est vouée à l’échec et se retourne contre lui. La parade consiste alors à négocier un avenant écrit avec le locataire, en proposant des créneaux précis et limités, plutôt que de saisir un juge qui constatera l’absence d’obligation. Le propriétaire qui achète un logement déjà loué doit vérifier ce point dès l’acte d’acquisition, car il reprend le bail en l’état et ne pourra pas inventer après coup une clause que le bail ne contient pas.
Le même jugement parisien ajoute un second piège pour les grands bailleurs : les accords collectifs de 1998 et 2005. Ces accords protègent les locataires « lorsqu’un même bailleur souhaite leur donner congé pour mettre en vente plus 10 logements libres ou occupés dans un même immeuble » (ordonnance du 21 novembre 2024) et concernent les bailleurs des secteurs locatifs II et III, notamment les sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts, les filiales d’organismes collecteurs, les entreprises d’assurance, les établissements de crédit et les sociétés immobilières d’investissement. Quand ces accords s’appliquent, le bailleur ne dispose pas librement du droit de vendre sans respecter leurs modalités, et le refus du locataire ne constitue alors aucun trouble. Le juge parisien a estimé que vérifier l’applicabilité de ces accords supposait d’examiner « l’habitabilité des logements, la décence, l’éventuelle modification des lots par la propriétaire, l’existence ou non d’un bail exclusivement commercial », autant d’éléments qui « nécessitent un examen au fond » et excluent le référé. En pratique, le bailleur qui détient plusieurs lots dans une copropriété parisienne doit donc vérifier, avant d’assigner, s’il ne relève pas de ces accords collectifs : c’est un moyen de défense que le locataire ne manquera pas de soulever, et qui suffit à faire échec à la procédure d’urgence. Pour les bailleurs personnes physiques qui vendent un seul appartement, ces accords ne s’appliquent pas, et le débat se concentre sur la clause du bail.
Le juge parisien rappelle enfin la procédure applicable : l’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » (article 834 du code de procédure civile). Sans clause de visite, la contestation du locataire est sérieuse par définition, et le juge des contentieux de la protection ne peut pas passer outre. Le bailleur doit donc soit produire une clause claire, soit renoncer au référé et négocier. Cette première décision délimite le terrain : le droit de visite en vue de la vente est un droit contractuel encadré par la loi, jamais un droit automatique du propriétaire. Celui qui prépare sa vente commence par son bail, pas par une assignation.
B. Avec une clause de visite, le refus du locataire devient un trouble manifestement illicite sanctionné par l’astreinte
Quand le bail contient une clause de visite, la situation s’inverse complètement. La cour d’appel de Paris, le 20 juin 2024 (RG n° 23/18651), a confirmé l’ordonnance qui enjoignait à un locataire parisien de laisser visiter son appartement en vue de la vente « chaque semaine les mardi, mercredi et jeudi de 17 heures à 19heures sauf s’il s’agit d’un jour férié », avec un préavis de l’agence « par mail ou par SMS au moins 48 heures à l’avance », sous astreinte de « 200 euros par infraction constatée par un commissaire de justice, pendant une durée de six mois à compter de la signification de l’ordonnance ». La cour retient que « aux termes de l’article 7 des conditions générales du contrat de bail, le locataire est obligé en cas de vente ou de nouvelle location de laisser visiter son logement deux heures par jour pendant les jours ouvrables », et que les stipulations du bail combinées à l’article 4 de la loi de 1989 « font obligation à M. [S] de laisser libre accès au logement qu’il occupe, dans les conditions définies à juste titre par le premier juge soit les mardi, mercredi et jeudi de 17h à 19h ». Le point remarquable de cet arrêt est que le locataire se défendait en invoquant l’annulation du congé pour vente que la bailleresse lui avait délivré : le juge des contentieux de la protection avait en effet « déclaré frauduleux le congé délivré » parce qu’il « mentionne un prix volontairement « dissuasif » ». La cour répond que la bailleresse, « en faisant délivrer ce congé puis en interjetant appel », a justifié « de son intention de vendre », de sorte que l’obligation de visite subsiste malgré la fraude du congé. Autrement dit, un congé pour vente annulé ne dispense pas le locataire de laisser visiter : dès lors que le propriétaire démontre une intention réelle de vendre, par un mandat de vente actif et des démarches suivies, la clause du bail s’applique. La cour conclut que le locataire « ne conteste pas avoir fait obstruction », ce qui, selon la cour, « constitue un trouble manifestement illicite », car « M. [S] ne conteste pas avoir fait obstruction ce qui dans ces conditions constitue un trouble manifestement illicite […] alors que le refus de laisser […] accès au logement est une violation évidente de la règle de droit applicable, eu égard aux obligations pesant sur lui ». Le fondement est l’article 835 du code de procédure civile, aux termes duquel le juge « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile).
Le tribunal judiciaire de Melun, le 7 novembre 2025 (RG n° 25/00391), a suivi la même logique dans une ordonnance de référé qui constitue un modèle de ce que le bailleur diligent peut obtenir. Le bail prévoyait de « laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués deux heures par jour, les jours ouvrables. » Les locataires, qui ne comparaissaient pas, n’avaient donné aucune suite aux demandes de visite ni d’accès aux diagnostiqueurs. Le président a ordonné aux occupants « de permettre l’accès au logement […] à la SCI House ainsi qu’aux agences immobilières mandatées, pendant les jours ouvrables, pour une durée maximale de deux heures par jour, dans le délai de 15 jours à compter de la signification […] », en précisant qu’« à défaut d’accord entre les parties sur les horaires, les visites auront lieu entre 17h et 19h du lundi au samedi inclus », avec une astreinte de « 150 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois » passé le délai de quinze jours. Il a en outre déclaré : « Autorisons la réalisation des photographies nécessaires à la commercialisation du bien », et condamné les occupants à 800 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile selon lequel « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » (article 696 du code de procédure civile). Cette ordonnance donne la méthode complète : sommation de laisser visiter par acte de commissaire de justice, assignation en référé devant le président ou le juge des contentieux de la protection, demande d’injonction avec délai d’exécution volontaire, astreinte journalière, autorisation de photographier et constats d’infractions par commissaire de justice pour liquider l’astreinte. Le bailleur parisien saisira le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, territorialement compétent pour les logements situés à Paris, et fera constater chaque refus par un commissaire de justice, puisque l’astreinte parisienne se liquide par infraction constatée. Les décisions sont exécutoires de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » (article 514 du code de procédure civile). Le locataire qui fait appel n’échappe donc pas à l’obligation de laisser visiter pendant l’instance d’appel, comme le montre l’affaire parisienne où l’appelant a été confirmé dans sa condamnation et condamné aux dépens d’appel.
En pratique, le bailleur qui veut vendre occupé suit cet ordre : vérifier la clause de visite et les accords collectifs éventuels, confier un mandat de vente écrit à une agence, faire réaliser les diagnostics par un diagnostiqueur que le locataire doit laisser entrer dans les mêmes conditions, adresser au locataire une sommation de laisser visiter par commissaire de justice en proposant des créneaux de deux heures sur jours ouvrables avec un préavis d’au moins quarante-huit heures, puis, en cas de refus persistant, assigner en référé. Le locataire, de son côté, n’est pas sans droits : il peut exiger le respect strict des deux heures les jours ouvrables, refuser les dimanches et jours fériés, exiger d’être prévenu à l’avance, refuser les visites sans lien avec la vente, et contester une clause qui imposerait plus de deux heures par jour en la faisant réputer non écrite sur le fondement de l’article 4. Mais le refus pur et simple, établi par constats, expose à l’injonction sous astreinte et à une condamnation aux dépens et à l’article 700. À Paris et en Île-de-France, où les agences programment les visites en fin de journée, les créneaux de 17 heures à 19 heures validés par les deux juridictions constituent la référence que les parties ont intérêt à reprendre dans leurs accords : ils concilient la commercialisation du bien et la vie du locataire, et le juge les homologue volontiers.
II. Congé pour vente : prix, préavis de six mois et nullité quand la vente n’est pas réelle
A. Un congé pour vendre valable indique le motif, le prix et vaut offre pendant deux mois
Le congé pour vendre est l’acte le plus contrôlé du bail d’habitation. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pose d’abord l’exigence de motivation : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué », et le délai : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé, et le délai court à compter de la réception ou de la signification. Tout congé notifié moins de six mois avant le terme du bail est inefficace pour cette échéance : le bail se poursuit jusqu’au terme suivant. Quand le congé est fondé sur la décision de vendre, l’article 15 ajoute une condition couperet : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Pendant ces deux mois, le locataire peut accepter et acheter en priorité. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer l’acte, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt, et le bail est prorogé jusqu’à la vente ; si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, l’acceptation est nulle de plein droit. S’il n’accepte pas, « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » Le bailleur qui, après le refus du locataire, décide de vendre moins cher doit faire notifier les nouvelles conditions au locataire par le notaire, « à peine de nullité de la vente » : cette seconde offre est valable un mois. Le prix indiqué dans le congé n’est donc pas une formalité : un prix volontairement dissuasif, sans rapport avec le marché, fait présumer la fraude, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 7 juin 2021 en annulant un congé dont le prix était destiné à décourager le locataire d’acheter, jugement confirmé dans son analyse par la cour d’appel de Paris le 20 juin 2024. Le bailleur parisien fixe son prix à partir d’une estimation écrite d’agence ou de notaire, conserve ce document, et l’annexe à son dossier : c’est la première pièce que le juge réclamera en cas de contestation.
Plusieurs situations particulières méritent l’attention à la rentrée 2026. Quand le bailleur vient d’acheter un logement occupé, il ne peut pas donner congé pour vendre immédiatement : si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après l’acquisition, il peut donner congé pour le terme en cours ; s’il intervient moins de trois ans après, il doit attendre la première reconduction ou le premier renouvellement ; et le congé pour reprise donné au terme du bail en cours ne prend effet qu’après deux ans à compter de l’acquisition si le terme intervient moins de deux ans après l’achat. L’acquéreur d’un appartement loué à Paris en 2025 qui voudrait vendre libre en 2026 doit donc calculer ces délais avant tout projet, sous peine de nullité. Ensuite, le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes bénéficie d’une protection renforcée avec offre de relogement, et le congé notifié pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, ne peut pas être exécuté par l’expulsion avant son expiration : le bailleur qui délivre son congé en septembre 2026 pour un terme de décembre doit intégrer que l’expulsion éventuelle attendra avril. Enfin, les ventes entre parents jusqu’au troisième degré, à condition que l’acquéreur occupe le logement au moins deux ans, échappent au droit de préemption du locataire. Chaque congé pour vente doit être construit comme un dossier : acte de commissaire de justice ou recommandé avec accusé de réception, motif précis, prix justifié par écrit, conditions de la vente, reproduction des dispositions légales, et notice d’information jointe. L’oubli d’une seule mention entraîne la nullité, et la nullité fait repartir le bail.
Le locataire qui reçoit un congé pour vente dispose d’une palette d’actions graduées. Dans les deux premiers mois du préavis de six mois, il peut accepter l’offre et acheter, y compris avec un prêt qui lui donne quatre mois pour signer. S’il n’achète pas, il peut contester la validité du congé devant le juge des contentieux de la protection : le juge « peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » et « peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » Le locataire demande au bailleur la justification du prix, recherche les indices de fraude comme une relocation rapide après son départ ou l’absence de toute annonce, et sollicite du juge la nullité du congé avec reconduction du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). S’il se maintient après un congé valable, il devient occupant sans droit ni titre et s’expose à l’expulsion avec une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à son départ effectif. Le choix entre acheter, négocier un départ amiable contre une indemnité, ou contester se fait dans les premières semaines : attendre la fin du préavis pour réagir est l’erreur qui coûte le logement.
B. Un congé sans démarches réelles est annulé et le bail repart pour trois ans
Le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 24 août 2026 est la décision la plus récente et la plus pédagogique sur le congé pour vente de complaisance. Des bailleurs avaient fait délivrer le 23 mai 2025 un congé pour vente pour un départ au 27 décembre 2025, puis assigné leur locataire restée dans les lieux afin de faire valider le congé, ordonner l’expulsion et obtenir une indemnité d’occupation. Le tribunal a d’abord rappelé le droit applicable : « Aux termes de l’article 15 I la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement », et « L’article 15 II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée », ajoutant que « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Puis le tribunal a appliqué la grille de la Cour de cassation : « Il est constant (Civ. 3e, 7 mai 2002, n°00-14.128) que la fraude ne se présume pas et qu’il appartient (Civ 3e, 14 juin 2006, n°05-12.559) au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur », et « Le juge du fond, pour caractériser l’absence d’intention sérieuse de vendre, peut notamment prendre en considération l’absence de démarches sérieuses pour trouver un acquéreur (Civ. 3e, 5 juill. 1995, n°93-16.774), telles qu’un mandat de vente pour une durée de trois mois, suivi d’aucune diligence effective, ni visite, ni publicité ». Ces trois arrêts structurent tout le contentieux : le 7 mai 2002, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une bailleresse et validé les condamnations prononcées contre elle pour congé frauduleux ; le 14 juin 2006, elle a confirmé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre ; le 5 juillet 1995, elle a admis que le juge caractérise l’absence d’intention sérieuse par l’absence de démarches effectives. C’est cette grille que le tribunal judiciaire de La Rochelle, le 24 août 2026 (RG n° 26/00389), applique point par point.
En l’espèce rochelaise, la locataire a apporté cette preuve : « il sera relevé que suite à la délivrance du congé, les demandeurs ne justifient d’aucune démarche menée dans un objectif de vente du logement – ni publicité, ni annonce, ni visite. » La seule pièce des bailleurs était « un mandat exclusif de vente, conclu en date du 31 juillet 2023 avec l’agence Stéphane Plaza Immobilier Surgères, expirant au 30 septembre 2023, bien antérieurement à la délivrance du congé pour vente », et les bailleurs confirmaient « n’avoir réalisé aucun autre mandat de vente depuis la délivrance du congé ». Pire, leurs déclarations d’audience évoquaient leurs difficultés avec la locataire et « surtout, leur souhait de […] récupérer la maison […], sans évoquer aucune démarche en lien avec la vente. » Le tribunal en déduit qu’« au-delà de la seule intention de vente exprimée par le congé délivré le 23 mai 2025, aucun élément extérieur ne vient justifier de l’intention réelle de vente des demandeurs, causant nécessairement grief à la locataire eu égard au risque d’expulsion locative », et « il sera prononcé la nullité du congé pour vente délivré le 23 mai 2025 ». La nullité produit un effet radical : « en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat s’est par conséquent tacitement reconduit à compter du 28 décembre 2025, sous les mêmes conditions antérieurement conclues entre les parties, lesquelles retrouvent leurs pleines obligations réciproques y compris le paiement d’un loyer ». L’article 10 dispose en effet : « Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. » (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un congé nul équivaut à l’absence de congé : le bail repart pour trois ans pour un bailleur personne physique, et toutes les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont rejetées, avec condamnation des bailleurs aux dépens (jugement du 24 août 2026). Pour le bailleur, l’enseignement est comptable : un mandat expiré depuis deux ans, aucune annonce, aucune visite, et des propos d’audience qui trahissent la volonté de reprendre le logement plutôt que de le vendre, c’est l’annulation assurée. Le bailleur qui veut vendre signe un mandat en cours de validité, publie des annonces dont il conserve les captures datées, fait visiter et conserve les bons de visite, archive les échanges avec l’agence et le notaire, et ne tient à l’audience que le langage de la vente. Pour le locataire, la méthode miroir consiste à exiger ces preuves : sommation de justifier des démarches, recherche d’annonces en ligne, attestation de l’absence de visites, et rappel que la nullité doit causer grief, ce qui est nécessairement le cas face à un risque d’expulsion.
Au-delà de la nullité, le congé frauduleux expose le bailleur à des dommages-intérêts. Dans l’arrêt du 7 mai 2002, la cour d’appel avait alloué aux anciens locataires le remboursement de leurs frais de déménagement et de réinstallation ainsi qu’une indemnité pour leur préjudice moral subi du fait de la fraude, et la Cour de cassation a validé ces condamnations en rejetant le pourvoi. Le locataire expulsé sur la base d’un congé ensuite jugé frauduleux peut donc réclamer ses frais de déménagement, le surcoût de son nouveau logement, ses frais d’installation et la réparation de son préjudice moral, avec une prescription de cinq ans. À Paris et en Île-de-France, où les écarts de loyer entre l’ancien bail et le marché atteignent plusieurs centaines d’euros par mois, ces condamnations sont lourdes : un déménagement contraint dans Paris intra-muros coûte plusieurs milliers d’euros, et le différentiel de loyer sur trois ans se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Le bailleur tenté par un congé de complaisance pour récupérer son bien avant de le relouer plus cher mesure le risque : nullité du congé, reconduction du bail pour trois ans, dépens, article 700, et dommages-intérêts. Le contentieux du congé pour vente frauduleux, dont le cabinet traite l’autre versant avec les recours en nullité et en indemnisation (congé du bailleur pour reprendre ou vendre : contester, obtenir la nullité et être indemnisé), se gagne sur les preuves de la vente réelle, pas sur les affirmations.
Conclusion
Vendre un appartement occupé à la rentrée 2026 suppose de tenir les deux bouts de la chaîne sans en lâcher un seul. Côté visites, tout dépend du bail : sans clause de visite, le juge des référés constate une contestation sérieuse et refuse d’ordonner l’accès, comme l’a fait le tribunal judiciaire de Paris le 21 novembre 2024 ; avec une clause de deux heures par jour les jours ouvrables, le refus du locataire est un trouble manifestement illicite que le juge fait cesser sous astreinte, comme l’ont décidé la cour d’appel de Paris le 20 juin 2024 et le tribunal de Melun le 7 novembre 2025, avec des astreintes de 200 euros par infraction constatée ou de 150 euros par jour de retard. Côté congé, tout dépend de la réalité de la vente : un congé motivé, avec un prix justifié par écrit, notifié six mois avant le terme et valant offre pendant deux mois, permet de vendre libre ; un congé sans mandat actif, sans annonce et sans visite est annulé par le juge, et le bail repart pour trois ans, comme l’a décidé le tribunal de La Rochelle le 24 août 2026. Le bailleur prépare donc sa vente comme un dossier contentieux : clause vérifiée, mandat écrit en cours, prix documenté, annonces archivées, visites constatées, congé notifié dans les formes. Le locataire répond avec les mêmes armes : respect de la clause dans ses limites, exigence des preuves de la vente, contestation rapide du congé. À Paris et en Île-de-France, où le juge des contentieux de la protection statue en quelques semaines en référé et où chaque mois de retard fait manquer la fenêtre de vente avant la trêve hivernale, la rapidité de ces démarches conditionne le prix final. Celui qui agit en septembre vend en hiver ; celui qui improvise plaide au printemps.
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