La scène se répète chaque printemps dans les copropriétés. Un propriétaire veut profiter de sa terrasse ou de son rez-de-jardin et fait poser une véranda ou une pergola. L’installateur le rassure : une simple déclaration en mairie suffit, voire aucune formalité pour un petit modèle. Les travaux sont réalisés en quelques jours, la famille s’installe sous la verrière, et chacun croit l’affaire réglée. Puis arrive la lettre recommandée du syndic : l’assemblée générale n’a jamais autorisé l’ouvrage, le syndicat des copropriétaires exige la démolition et la remise en état, et menace de saisir le juge.
La réponse du droit est sévère, et elle surprend même les propriétaires de bonne foi. En copropriété, l’autorisation d’urbanisme ne suffit jamais : il faut aussi le vote de l’assemblée générale dès que les travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Quand ce vote manque, le juge ordonne le retrait de la véranda sous astreinte, parfois des années après la pose, comme l’ont confirmé la cour d’appel de Douai le 6 mars 2025 et la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 21 janvier 2026. La bonne foi du constructeur, l’ancienneté de l’ouvrage et même l’offre de payer les charges avec effet rétroactif n’y changent rien. Seule limite pour le syndicat qui tarde à agir : la prescription, qui peut atteindre trente ans lorsque les travaux s’approprient une partie commune. Avant de signer un devis, il faut donc vérifier deux autorisations, pas une seule, et conserver chaque preuve écrite.
I. Véranda et pergola : deux autorisations cumulatives, pas une seule
Le malentendu vient de la superposition de deux régimes indépendants. La mairie raisonne en mètres carrés et en aspect du terrain ; la copropriété raisonne en parties communes et en droits des voisins. Un ouvrage parfaitement régulier au regard de l’urbanisme peut rester illicite au regard de la copropriété, et c’est cette seconde illégalité qui conduit à la démolition.
A. L’autorisation d’urbanisme : déclaration ou permis selon la surface
Le premier réflexe consiste à interroger la mairie, car toute véranda crée de la surface et modifie l’aspect extérieur. Le site officiel Service-Public résume la logique applicable, dans une fiche vérifiée le 13 février 2026 : selon la situation du projet, la mairie exige le dépôt d’un permis de construire (PC), tandis que les travaux et constructions de moindre importance relèvent de la déclaration préalable de travaux (DP).
En pratique, le seuil décisif figure à l’article R421-9 du code de l’urbanisme, en vigueur dans sa version applicable : « En dehors du périmètre des sites patrimoniaux remarquables, des abords des monuments historiques et des sites classés ou en instance de classement, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d’une déclaration préalable, à l’exception des cas mentionnés à la sous-section 2 ci-dessus : a) Les constructions dont soit l’emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètres carrés et répondant aux critères cumulatifs suivants : – une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ; – une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ; – une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés ». Autrement dit, une véranda de 12 ou 18 mètres carrés relève normalement de la déclaration préalable, tandis qu’au-delà de 20 mètres carrés d’emprise ou de surface de plancher, le permis de construire s’impose. Dans les secteurs protégés, les seuils se durcissent et l’avis de l’architecte des bâtiments de France peut s’ajouter.
Ce premier filtre ne protège ni contre le voisin ni contre le syndicat. La déclaration préalable ne purge que le droit de l’urbanisme : la mairie vérifie la conformité au plan local d’urbanisme, pas le règlement de copropriété. Un récépissé de déclaration, et même un permis de construire en bonne et due forme, ne valent jamais autorisation de la copropriété. C’est l’erreur la plus coûteuse du dossier : le propriétaire brandit son autorisation municipale devant le juge, et le juge lui répond que ce n’est pas la question posée.
Du côté de la puissance publique, la sanction existe aussi. L’article L480-14 du code de l’urbanisme prévoit que « La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ». Et le même texte enferme l’action dans le temps : « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. » Dix ans, donc, pour la commune qui voudrait faire démolir une véranda édifiée sans permis. Mais ce délai ne concerne que l’action de la collectivité au titre de l’urbanisme. L’action du syndicat des copropriétaires obéit à d’autres règles, souvent plus redoutables, comme on le verra.
B. L’autorisation de la copropriété : le vote de l’assemblée à la majorité de tous
Le second filtre est celui de la loi du 10 juillet 1965. Une terrasse en jouissance privative, une cour à usage exclusif, un jardin de rez-de-chaussée réservé à un lot restent des parties communes : le copropriétaire en a l’usage, pas la propriété du sol ni des façades. Dès que la véranda s’ancre dans ce sol commun, s’appuie sur la façade ou modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, elle affecte les droits de tous et exige un vote.
L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : », au nombre desquelles figure « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Trois conditions se lisent dans ce texte : des travaux à ses frais, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, et conformes à la destination de l’immeuble. Et une majorité exigeante : non pas la majorité des présents, mais la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une véranda standard sur terrasse commune entre dans ce cadre presque automatiquement, car elle perce ou charge la façade, couvre une surface commune et transforme la silhouette de l’immeuble vu de la cour ou de la rue.
La procédure compte autant que le fond. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 6 mars 2025 dans une affaire où un copropriétaire avait agrandi sa terrasse et modifié sa véranda courant 2021 sur des parties communes : le courrier adressé au président du conseil syndical pour tenter de faire valider les travaux a été jugé inopérant, parce que l’intéressé ne justifiait pas avoir sollicité du syndic l’inscription de sa demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Écrire au président du conseil syndical, en parler au gardien ou obtenir l’accord oral de quelques voisins ne remplace jamais une résolution votée. De même, une résolution ambiguë qui se borne à ordonner une vérification des limites du terrain ne vaut ni autorisation ni transaction : la cour a écarté l’argument tiré d’une résolution du 14 juin 2021, faute de concessions réciproques mettant fin à la contestation au sens de la transaction.
Le réflexe utile avant tout chantier tient donc en quatre gestes. D’abord, lire le règlement de copropriété pour identifier le statut exact de la terrasse ou du jardin : partie commune à jouissance privative ou partie privative véritable, le sort de l’autorisation en dépend. Ensuite, interroger la mairie sur la formalité d’urbanisme et déposer la déclaration ou la demande de permis. Puis écrire au syndic, en recommandé, pour demander l’inscription du projet détaillé à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec plans, matériaux et photographies. Enfin, attendre le vote et conserver le procès-verbal : sans résolution favorable à la majorité requise, le chantier ne doit pas commencer. La demande doit être formulée par écrit au syndic, avec un dossier suffisamment précis pour que les copropriétaires votent en connaissance de cause : nature exacte de l’ouvrage, dimensions, matériaux, teinte des menuiseries, plans de masse et de façade, photographies de l’état actuel et insertion paysagère. Un projet vague ou modifié en cours de chantier expose à une autorisation jugée inapplicable aux travaux réellement exécutés, et donc à une nouvelle action en démolition. Symétriquement, le copropriétaire opposé à la véranda du voisin doit surveiller les délais : l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 enferme la contestation des décisions d’assemblée générale dans un délai bref, puisqu’il dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Autrement dit, l’autorisation irrégulièrement votée se consolide si personne ne la conteste dans les deux mois de la notification du procès-verbal, tandis que l’absence totale de vote laisse la porte ouverte à l’action en démolition pendant des années. D’où l’intérêt, pour le constructeur, d’obtenir un vrai vote même quand le projet semble consensuel, et pour ses voisins, de réagir vite quand un vote leur paraît acquis dans des conditions douteuses. Le coût d’une assemblée reportée se mesure en semaines ; le coût d’une démolition judiciaire se mesure en dizaines de milliers d’euros, comme les décisions récentes l’illustrent.
II. Quand le syndic agit : démolition, astreinte et défenses illusoires
Lorsque les travaux sont réalisés sans autorisation, le syndicat des copropriétaires dispose d’une arme rapide : le référé pour trouble manifestement illicite. Le juge des référés ne tranche pas le fond du droit de propriété, mais il peut ordonner la suppression de l’ouvrage et la remise en état quand la violation du règlement de copropriété et l’absence d’autorisation sont évidentes. Les copropriétaires condamnés découvrent alors que les juridictions n’hésitent plus à assortir ces injonctions d’astreintes dissuasives, y compris pour des ouvrages anciens.
A. Le juge ordonne le retrait sous astreinte, même pour des ouvrages anciens
L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 6 mars 2025 (RG 23/03711) constitue le cas d’école du contentieux actuel. Un copropriétaire d’un rez-de-chaussée, titulaire d’un lot avec véranda et jouissance exclusive d’une cour, avait fait réaliser courant 2021 des travaux d’extension de sa terrasse empiétant sur les parties communes et de modification de sa véranda, sans autorisation de l’assemblée générale. Mis en demeure par le syndic en juillet 2021 puis en mars 2022, assigné en référé en mars 2023, il soutenait que les limites de son lot étaient incertaines et que la résolution votée en 2021 valait arrangement. La cour balaie ces moyens : la terrasse litigieuse est une partie commune à jouissance privative d’après le règlement de copropriété, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire avant tous travaux, et les contestations sur les limites sont indifférentes dès lors qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé.
Le dispositif tombe comme un couperet : la cour infirme l’ordonnance de référé qui avait refusé d’ordonner les travaux et, statuant à nouveau, « Condamne M. [G] [W] à supprimer la terrasse construite sur les parties communes de la copropriété située au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] et à rétablir la véranda située sur le lot n° 10 lui appartenant dans ses limites antérieures au travaux réalisés par lui courant 2021, le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois ». Cent euros par jour pendant trois mois, soit près de 9 000 euros d’astreinte potentielle, auxquels s’ajoutent les dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le message est limpide : construire sans vote, c’est accepter de payer deux fois, la construction puis sa destruction.
Dix mois plus tard, la cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme la même sévérité pour une véranda installée sur la terrasse d’un appartement au quatrième étage (arrêt du 21 janvier 2026, RG 23/00702, confirmant un jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 14 novembre 2022). Le copropriétaire invoquait pourtant tout l’arsenal des défenses de bonne foi : une autorisation d’assemblée générale du 4 septembre 2002 mentionnée dans son acte d’achat, l’harmonie de son ouvrage avec la façade, le fait que la plupart des terrasses de la résidence étaient elles aussi fermées, sa méconnaissance de la législation française, et même son accord pour faire recalculer les tantièmes et payer les charges afférentes avec effet rétroactif. Rien n’y fait. La cour confirme la condamnation à remettre la terrasse en l’état initial par le retrait de la véranda et à restaurer la façade, l’intéressé étant, passé quatre mois après la signification, « condamné à une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois ». Trente euros par jour semblent modestes, mais l’astreinte n’est que l’accessoire : l’essentiel est l’obligation de démonter à ses frais un ouvrage parfois vieux de plusieurs années, sans indemnité. L’astreinte mérite qu’on s’y arrête, car c’est elle qui transforme une injonction abstraite en pression financière quotidienne. Dans les deux affaires, elle est dite provisoire : le juge se réserve de la liquider ensuite en fonction du comportement du condamné, et son montant définitif peut être réduit si l’inexécution n’est pas fautive ou si l’obligation a été partiellement exécutée dans les délais. En pratique, le copropriétaire condamné a donc intérêt à démontrer qu’il a engagé le démontage sans attendre la signification, à faire constater l’avancement par huissier et à saisir le juge de l’exécution en cas de difficulté matérielle, plutôt que de laisser courir les jours à cent ou trente euros. Chaque semaine d’inertie après le délai de grâce se chiffre en centaines d’euros, et l’addition rejoint vite le coût du démontage lui-même. Reste la voie négociée, que l’arrêt aixois éclaire en creux. Le copropriétaire proposait de faire recalculer les tantièmes de copropriété pour intégrer les dix-huit mètres carrés de son extension et d’en payer les charges avec effet rétroactif, comme si l’argent pouvait racheter le défaut d’autorisation. La cour refuse cette transaction unilatérale : payer davantage de charges ne régularise pas une atteinte aux parties communes, car l’autorisation de l’article 25 n’est pas une simple question de quote-part, mais une décision collective sur l’usage et l’aspect de l’immeuble. En revanche, rien n’interdit au constructeur, une fois assigné, de déposer un vrai dossier de régularisation et de demander au syndic de le soumettre au vote : si l’assemblée autorise a posteriori l’ouvrage existant, l’action en démolition perd son objet pour l’avenir, même si les frais déjà exposés et une indemnité pour le trouble passé restent dus. Cette régularisation n’est jamais un droit acquis, elle dépend du vote, mais elle constitue souvent la seule issue honorable quand la véranda est là depuis des années et que les voisins s’en accommodent.
B. Les trois défenses qui échouent : disproportion, ancienneté et prescription mal comprise
Face à une assignation en démolition, les copropriétaires plaident généralement trois moyens : la mesure serait disproportionnée, l’ouvrage existerait depuis trop longtemps pour être attaqué, et l’action du syndicat serait prescrite. Chacun de ces moyens obéit à des règles précises que la jurisprudence récente a resserrées.
La disproportion, d’abord, n’est pas le joker que l’on croit. Dans un arrêt du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-11.576, ECLI:FR:CCASS:2025:C300069), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à connaître d’une loggia et d’un socle en béton construits sans autorisation dans un jardin à jouissance privative. La cour d’appel de Versailles, le 17 janvier 2023, avait rejeté la demande de démolition du syndicat en retenant qu’aucun préjudice particulier ne résultait de l’absence d’autorisation et que « la démolition de la loggia et de son socle en béton constitue une sanction disproportionnée du défaut d’autorisation par rapport à l’objectif poursuivi par cette dernière, qui tend au respect des droits des copropriétaires sur les parties communes concernées ». La Cour de cassation casse, mais sur un terrain procédural qui change tout : « En relevant d’office un moyen pris du caractère disproportionné de la mesure de démolition sollicitée par le syndicat des copropriétaires, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Le texte visé est l’article 16 du code de procédure civile : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. » Et ce texte ajoute : « Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. » Moralité à double tranchant : la disproportion peut se débattre, mais elle doit être plaidée contradictoirement, et surtout la Cour de cassation n’a nullement validé l’idée qu’une démolition serait par principe excessive. Le syndicat renvoyé devant une cour autrement composée conserve toutes ses chances d’obtenir la démolition, et le copropriétaire est condamné aux dépens plus 3 000 euros au titre de l’article 700. Invoquer la disproportion sans la démontrer, chiffres et préjudices à l’appui, reste un pari perdant.
L’ancienneté, ensuite, ne protège que dans des conditions étroites. Beaucoup de propriétaires imaginent qu’une véranda posée depuis dix ou quinze ans devient inattaquable. C’est confondre la prescription de l’action communale en urbanisme, dix ans à compter de l’achèvement des travaux en vertu de l’article L480-14 précité, avec les délais applicables entre copropriétaires. Or la cour d’appel de Paris, le 23 octobre 2025 (RG 25/01075), a posé une distinction redoutable de clarté dans une affaire d’aménagements réalisés sur une courette à usage privatif : « L’action tendant à obtenir la démolition et la remise en état, pour faire cesser une appropriation d’une partie commune, même affectée à la jouissance privative d’un copropriétaire, est une action réelle soumise au seul délai trentenaire. » Trente ans, donc, quand les travaux reviennent à s’approprier la partie commune, comme une véranda qui ferme définitivement une terrasse commune à jouissance privative.
Le raisonnement s’appuie sur des textes qu’il faut citer exactement. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Et l’article 2224 du code civil fixe le principe : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Cinq ans pour les actions personnelles, donc, mais l’article 2227 du code civil réserve le sort des actions réelles : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La qualification fait tout : simple aménagement irrégulier d’une partie commune, cinq ans ; annexion durable qui prive la collectivité de sa chose, trente ans. Et le point de départ court non de la pose des vitres, mais du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits, ce que le juge apprécie concrètement, courriers de mise en demeure et procès-verbaux d’assemblée à l’appui. Dans l’affaire parisienne, la mise en demeure du 8 avril 2022, révélant des travaux entrepris début 2021, a servi de repère, et l’action engagée peu après a été jugée recevable.
Reste une question que chaque copropriétaire condamné se pose : et si l’on achetait déjà la véranda avec l’appartement ? L’acquéreur qui découvre, après la vente, que la verrière du salon a été posée sans autorisation supporte en principe l’obligation de remise en état attachée au lot, quitte à se retourner contre son vendeur pour dol ou garantie des vices cachés s’il prouve avoir été trompé. D’où l’importance, avant d’acheter un rez-de-jardin avec véranda, d’exiger le procès-verbal d’assemblée ayant autorisé l’ouvrage et la déclaration ou le permis correspondant : sans ces deux pièces, l’escompte consenti sur le prix peut se transformer en facture de démolition. Face à un syndic qui exige le démontage ou devant une assignation en référé, l’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier la régularité de la procédure, de contester le montant de l’astreinte, d’explorer la prescription applicable à chaque ouvrage et, quand la démolition paraît inévitable, de négocier un calendrier et une régularisation plutôt que de subir une condamnation.
L’acheteur d’un appartement avec véranda mérite un dernier avertissement concret. Au moment de l’avant-contrat, il doit exiger trois pièces : le procès-verbal de l’assemblée générale ayant autorisé l’ouvrage, l’autorisation d’urbanisme correspondante avec ses plans, et un état daté du syndic mentionnant l’absence de procédure en cours. Si le vendeur ne produit que des photographies anciennes et des affirmations verbales sur une autorisation donnée il y a vingt ans, la prudence commande de faire inscrire dans l’acte une condition ou une garantie : diminution du prix, séquestre d’une somme couvrant le coût d’un démontage éventuel, ou clause de non-recours. Le notaire contrôle la situation hypothécaire et les servitudes, pas la conformité des vitres du rez-de-jardin : cette vérification incombe à l’acquéreur et à son conseil. Un avocat en droit immobilier parisien ne figure dans l’acte que si on l’y invite, et c’est avant la signature qu’il est utile, quand tout se négocie encore. En définitive, la véranda illustre la règle d’or de la copropriété : l’usage exclusif n’est jamais une propriété exclusive. La mairie autorise la surface, seule l’assemblée générale autorise l’atteinte aux parties communes, et le juge sanctionne l’oubli de ce second vote par la démolition sous astreinte. Les décisions de Douai, d’Aix-en-Provence et de Paris, rendues entre 2025 et 2026, convergent : le retrait est ordonné même contre un propriétaire de bonne foi, même pour un ouvrage ancien, et l’action du syndicat peut prospérer pendant trente ans en cas d’appropriation. Avant de transformer sa terrasse en pièce à vivre, le copropriétaire avisé fait voter son projet, conserve le procès-verbal et déclare ses surfaces. Ces trois papiers valent mieux que tous les arguments plaidés après coup.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous avez reçu une mise en demeure du syndic pour votre véranda ou votre pergola, ou vous envisagez ces travaux et voulez sécuriser le vote en assemblée générale ? Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, vous répond au 06 46 60 58 22 et vous reçoit via la page contact du cabinet.