À Tonnay-Charente, en Charente-Maritime, les habitants de la cité de la Coudre ont reçu cet été un courrier cosigné par la préfecture et l’agence régionale de santé. Selon ce courrier, rapporté par l’AFP puis par Le Monde, près de la moitié des 92 parcelles analysées présentent « un état des sols incompatible avec les usages résidentiels et l’autoproduction alimentaire ». Plomb, cadmium, zinc et arsenic ont été relevés dans des jardins voisins d’un site industriel créé en 1915 par la Compagnie royale asturienne des mines, qui y a exploité une raffinerie de zinc et une fonderie de plomb, puis repris en 1979 par la société Timac Agro pour la fabrication d’engrais, activité cessée en mars 2023.
Par un arrêté préfectoral complémentaire du 28 juillet 2026, le préfet a demandé à Timac Agro de lui remettre, dans un délai de six mois, un plan de gestion de la pollution du quartier. Le 10 septembre 2026, selon Sud Ouest, la société a annoncé un recours devant le tribunal administratif et conteste sa responsabilité. Les riverains, eux, redoutent pour leur santé et constatent que leurs maisons se vendront mal, ou pas du tout.
La procédure est en cours. Aucune juridiction n’a statué sur l’origine de la pollution, sur la responsabilité de l’exploitant ni sur celle de l’État, et la société mise en cause conteste les prescriptions qui lui sont adressées. Cet article ne prend pas parti sur ces questions de fait. Il examine, à partir de la jurisprudence publiée, les règles qui gouvernent la situation d’un propriétaire dont le terrain est pollué par une installation industrielle voisine.
La question posée est double. Il faut savoir qui doit dépolluer, ce qui relève de la police administrative des installations classées, puis qui doit indemniser le propriétaire, ce qui relève pour l’essentiel du juge judiciaire. Nous examinerons d’abord le cadre administratif et la désignation du responsable de la pollution (I), puis les actions ouvertes aux propriétaires devant le juge civil (II), les préjudices que les juridictions acceptent de réparer (III), et enfin les questions de preuve, de délai et de revente qui conditionnent toute démarche (IV).
I. Qui doit dépolluer : le cadre administratif et ses limites pour les riverains
A. L’arrêté du 28 juillet 2026 et le recours de l’exploitant
Le préfet dispose d’un pouvoir permanent d’adaptation des prescriptions imposées à une installation classée. L’article L. 181-14 du code de l’environnement prévoit que l’autorité administrative « peut imposer toute prescription complémentaire nécessaire au respect des dispositions des articles L. 181-3 et L. 181-4 » non seulement à l’occasion d’une modification de l’installation, « mais aussi à tout moment s’il apparaît que le respect de ces dispositions n’est pas assuré par l’exécution des prescriptions préalablement édictées ».
Le dossier de Tonnay-Charente s’inscrit dans une suite d’actes administratifs publiés. Un arrêté préfectoral complémentaire du 18 mars 2019, disponible sur le site de la préfecture, vise un arrêté du 13 décembre 2017 « mettant en demeure la société TIMAC AGRO de respecter les dispositions de l’arrêté préfectoral d’autorisation », relève que « les dépassements des valeurs limites enregistrées sur les années 2016 et 2017 rendent nécessaire une interprétation de l’état des milieux » et impose la remise de cette étude au plus tard le 30 juin 2019. La préfecture a publié par ailleurs un arrêté du 10 février 2025 portant mise en demeure de la même société. L’arrêté du 28 juillet 2026 intervient après la finalisation de cette interprétation de l’état des milieux.
L’exploitant dispose d’un recours de pleine juridiction. L’article R. 514-3-1 du code de l’environnement ouvre ce recours « par les demandeurs ou exploitants, dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle la décision leur a été notifiée ». Ce recours ne suspend pas par lui-même l’exécution de l’arrêté. L’article L. 4 du code de justice administrative pose que, « sauf dispositions législatives spéciales, les requêtes n’ont pas d’effet suspensif s’il n’en est autrement ordonné par la juridiction ». Une suspension suppose un référé fondé sur l’article L. 521-1 du même code, qui exige à la fois l’urgence et un moyen « propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». La presse ne fait pas état, à la date de rédaction, d’une telle demande.
Il faut aussi mesurer ce que prescrit l’arrêté. Un plan de gestion à remettre dans six mois n’est pas une dépollution. Le constat d’un sol incompatible avec l’usage résidentiel n’est pas davantage une interdiction administrative d’habiter : les mesures de précaution diffusées par la préfecture portent sur l’absence de cultures potagères et d’élevage en pleine terre, sur le maintien d’un couvert végétal et sur le lavage des mains après contact avec le sol.
B. Le dernier exploitant, débiteur de la remise en état
La loi désigne un responsable de la pollution des sols. Aux termes du II de l’article L. 556-3 du code de l’environnement, on entend par responsable, par ordre de priorité, « pour les sols dont la pollution a pour origine […] une installation classée pour la protection de l’environnement […], le dernier exploitant de l’installation à l’origine de la pollution des sols ». Ce n’est qu’à titre subsidiaire, en l’absence d’un tel responsable, que la charge peut peser sur « le propriétaire de l’assise foncière des sols pollués […] s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution ».
La Cour de cassation applique cette logique dans les rapports de droit privé. Elle juge que, « lorsqu’une installation classée pour la protection de l’environnement est mise à l’arrêt définitif, la mise en sécurité et la remise en état du site incombent au dernier exploitant, les mesures nécessaires devant être prises ou prévues dès l’arrêt de l’exploitation » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-16.348). Elle a précisé que cette obligation « s’impose au dernier exploitant indépendamment de tout rapport de droit privé » (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-15.237).
Le Conseil d’État retient la même construction et y ajoute la question, centrale ici, de la succession des exploitants. Il juge que « l’obligation de remise en état du site pèse sur l’ancien exploitant ou, si celui-ci a disparu, sur son ayant droit. Lorsque l’exploitant ou son ayant droit a cédé le site à un tiers, cette cession ne l’exonère de ses obligations que si le cessionnaire s’est substitué à lui en qualité d’exploitant ». L’administration peut faire procéder d’office aux mesures nécessaires « en tenant compte, le cas échéant, d’exploitations ultérieures sur le même site par d’autres personnes » (CE, 17 oct. 2022, n° 444388).
La pollution hors clôture n’échappe pas à ce régime. Dans une affaire de solvants chlorés retrouvés dans l’air de maisons riveraines, la cour administrative d’appel de Paris a jugé que les mesures prescrites à l’exploitant « peuvent concerner, le cas échéant, des terrains situés au-delà du strict périmètre de l’installation en cause, dans la mesure où ceux-ci présentent des risques de nuisance pour la santé publique ou la sécurité publique ou la protection de l’environnement, se rattachant directement à l’activité présente ou passée de cette installation ». Elle a retenu que la société qui avait racheté l’exploitant précédent puis repris l’activité « doit ainsi être regardée comme possédant la qualité de dernier exploitant du site en cause » (CAA Paris, 2 févr. 2023, n° 21PA03157).
Cette jurisprudence éclaire le débat que le recours de Timac Agro portera vraisemblablement devant le juge administratif. Le site a connu plusieurs activités successives, dont une fonderie de plomb antérieure à l’arrivée de l’exploitant actuel. La qualité de dernier exploitant ne se présume pas : elle suppose d’identifier l’installation à l’origine de chaque polluant, de vérifier si l’exploitant actuel s’est substitué juridiquement à l’ancien ou a seulement acquis le terrain, et de rattacher la contamination des parcelles voisines à une activité déterminée. Ces éléments de fait ne sont pas publics à ce jour.
Le temps joue enfin un rôle. La cour administrative d’appel de Bordeaux juge que l’obligation de remise en état « se prescrit par trente ans à compter de la date à laquelle la cessation d’activité a été portée à la connaissance de l’administration, sauf dans le cas où les dangers ou inconvénients présentés par le site auraient été dissimulés » (CAA Bordeaux, 7 mai 2024, n° 22BX01606). Pour une activité cessée en 2023, cette prescription n’est pas en cause ; elle peut l’être pour des installations plus anciennes du même site.
C. Les servitudes d’utilité publique et leur indemnisation
Lorsque la dépollution complète n’est pas envisageable, l’État peut restreindre durablement l’usage des terrains. L’article L. 515-12 du code de l’environnement permet d’instituer des servitudes « sur des terrains pollués par l’exploitation d’une installation », comportant notamment « la limitation des usages du sol, du sous-sol et des nappes phréatiques ».
Ces servitudes ouvrent un droit à indemnité à la charge de l’exploitant. L’article L. 515-11 du même code dispose que, lorsqu’elles entraînent « un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit ». La demande « doit être adressée à l’exploitant de l’installation dans un délai de trois ans à dater de la notification de la décision instituant la servitude » et, à défaut d’accord amiable, l’indemnité est fixée par le juge de l’expropriation.
La Cour de cassation veille à ce que cette indemnisation ne soit pas refusée pour de mauvaises raisons. Elle a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande de perte de valeur vénale d’un propriétaire au motif qu’il ne prouvait pas avoir envisagé de vendre ou de louer, jugeant qu’elle avait statué « par un motif inopérant pour exclure tout préjudice du propriétaire à ce titre » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-23.129). Aucune servitude n’a toutefois, à notre connaissance, été instituée à Tonnay-Charente à ce stade.
II. Obtenir réparation devant le juge judiciaire
A. La compétence du juge judiciaire et le choix du fondement
L’autorisation administrative dont bénéficie une installation ne prive pas les voisins de leur juge naturel. La troisième chambre civile rappelle que « le juge judiciaire est seul compétent pour statuer sur l’indemnisation des préjudices causés aux tiers par l’implantation ou le fonctionnement d’une installation ou d’une activité autorisée […] même sur le fondement d’une responsabilité pour faute, sous réserve que, pour apprécier l’existence de cette faute, le juge ne s’immisce pas dans l’exercice des pouvoirs reconnus à l’administration » (Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, n° 24-10.959).
Deux voies coexistent donc pour un propriétaire. La contestation de l’arrêté préfectoral, ou la mise en cause de l’État, relève du tribunal administratif. L’action en réparation dirigée contre l’exploitant, personne privée, relève du tribunal judiciaire. Devant ce dernier, le propriétaire peut invoquer le trouble anormal de voisinage, qui dispense de prouver une faute, ou la responsabilité pour faute de droit commun.
B. Le trouble anormal de voisinage et l’exception d’antériorité
Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, ce régime figure dans le code civil. L’article 1253 dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». La même loi a abrogé l’article L. 113-8 du code de la construction et de l’habitation, qui portait la règle d’antériorité.
L’action n’est pas réservée aux propriétaires. La Cour de cassation juge que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage « est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit », et qu’un époux « a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.342). Elle ajoute que « la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-11.778).
La principale défense d’un industriel implanté de longue date tient à l’alinéa 2 de l’article 1253. La responsabilité « n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ». Le texte ajoute aussitôt une double condition : « ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».
Les juges du fond appliquent ces conditions de manière cumulative. La cour d’appel de Limoges énonce que « trois conditions s’avèrent nécessaires pour admettre l’exception de pré-occupation permettant de ne pas voir engager la responsabilité de l’auteur de prétendus troubles de voisinage, à savoir : l’antériorité de l’activité génératrice du trouble, l’absence de modification des conditions d’exploitation, et l’exercice de l’activité en conformité avec la législation en vigueur ». Elle a écarté le seul argument d’antériorité d’une scierie dont l’activité « a donc connu des modifications dans ses conditions d’exploitation, ce qui ne permet pas de retenir la seule antériorité pour exclure toute responsabilité de l’entreprise », avant de rejeter néanmoins la demande faute de preuve de l’anormalité du bruit mesuré selon les normes applicables aux installations classées (CA Limoges, 13 nov. 2025, n° 24/00522).
La charge de la preuve pèse sur le voisin arrivé après l’activité. La cour d’appel de Besançon juge que l’antériorité prive le demandeur de la possibilité d’agir « sauf à démontrer que l’exploitation […] contreviendrait aux lois et réglements qui lui sont applicables, ou qu’elle s’est poursuivie, depuis son arrivée, dans des conditions différentes de celles en vigueur antérieurement, et ayant entraîné une aggravation des troubles » (CA Besançon, 14 avr. 2026, n° 25/00365). Sous l’empire de l’ancien article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel d’Amiens rappelait déjà qu’« aucune indemnisation n’est due » au riverain installé près d’un site industriel préexistant « dès lors que l’activité économique occasionnant ce trouble anormal s’exerce en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur », avant de rejeter l’ensemble des demandes des voisins d’une sucrerie (CA Amiens, 5 juin 2025, n° 24/00263). Le texte applicable dépend de la date des faits et de l’instance, mais la question de droit transitoire perd une partie de son intérêt : l’ancienne règle exigeait déjà la conformité de l’activité aux lois et règlements et sa poursuite dans les mêmes conditions.
Appliquée à Tonnay-Charente, cette grille conduit à un examen parcelle par parcelle. Le lotissement a été construit sur des terrains cédés par l’industriel au début des années 1960, et les propriétaires actuels ont acquis leurs maisons à des dates diverses. L’antériorité de l’activité industrielle est probable pour la plupart d’entre eux. Le débat se déplacera donc sur la conformité et sur l’aggravation : les actes publiés font état d’une mise en demeure de 2017, de dépassements de valeurs limites en 2016 et 2017 et d’une nouvelle mise en demeure en 2025. Leur portée exacte sur les rejets à l’origine de la pollution des sols reste à établir, ce qui suppose d’obtenir ces arrêtés et les rapports d’inspection correspondants.
C. La responsabilité pour faute et l’exigence de causalité
L’article 1240 du code civil demeure disponible : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Il échappe à l’exception d’antériorité, mais impose de prouver une faute et un lien de causalité.
La méconnaissance de l’obligation légale de remise en état constitue une faute civile. La cour d’appel de Bordeaux, statuant sur renvoi après cassation, juge qu’« il est constant que la remise en état d’un site pollué imposée par les dispositions des articles R. 512-39-1 à R-512-39-6 du code de l’environnement au dernier exploitant de l’installation classée, résultant d’une obligation légale particulière, est à la charge du locataire, dernier exploitant », et que « le dernier exploitant engage sa responsabilité […] chaque fois qu’il ne respecte pas l’obligation légale particulière de remise en état du site ». Elle a alloué 38 928,45 euros de préjudice matériel et 50 000 euros de préjudice économique au propriétaire du terrain (CA Bordeaux, 12 mai 2026, n° 25/04041). Cette décision concerne un bailleur, non un voisin, mais elle montre comment une obligation administrative se traduit en dette de réparation.
La causalité est l’obstacle le plus fréquent. La Cour de cassation a approuvé le rejet d’une action en responsabilité délictuelle au motif qu’aucun des rapports produits « ne permettait d’établir avec certitude que cette pollution avait existé antérieurement ni de la rattacher à l’activité » de la société mise en cause, « ces documents n’excluant pas que des polluants en provenance d’autres sites à risques eussent été transportés par les eaux souterraines ». Elle relève que la cour d’appel statuait sans qu’« aucune mesure d’expertise » ait été demandée (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-26.209). Sur un site où se sont succédé une fonderie, une raffinerie et une usine d’engrais, cette exigence prend un relief particulier.
III. Les préjudices que les juges acceptent de réparer
A. La perte de valeur vénale et le trouble de jouissance
La dépréciation d’une maison est indemnisable lorsqu’elle est chiffrée et rattachée à la pollution. Dans le contentieux des riverains de l’ancienne usine Métaleurop Nord, la cour administrative d’appel de Douai a jugé que les biens des requérants « subissent du fait de la pollution par des métaux lourds et des restrictions urbanistiques auxquelles ils sont soumis, une perte de valeur vénale qui est en lien direct avec la faute commise par l’Etat », et l’a fixée à 22 275 euros « compte tenu, notamment, de l’expertise immobilière produite au dossier d’appel » (CAA Douai, 23 mai 2024, n° 22DA00328). La condamnation totale s’élevait à 29 475 euros.
Cette série d’arrêts appelle une réserve importante. Le Conseil d’État a annulé l’un d’eux, qui accordait 46 800 euros à d’autres riverains, en jugeant que la cour devait « caractériser les manquements que l’administration aurait commis, en dépit des prescriptions et contrôles successifs », et a renvoyé l’affaire (CE, 24 juill. 2025, n° 496331). Le raisonnement sur l’évaluation du préjudice reste instructif, mais la faute de l’État doit être démontrée précisément.
Le trouble de jouissance est apprécié dans sa durée. Dans une affaire de pollution d’un jardin par du fioul, le tribunal judiciaire de Nîmes a reconnu que les propriétaires avaient été « privés de la jouissance normale de l’extérieur de leur maison », tout en limitant l’indemnité à 3 000 euros au motif qu’« ils ne démontrent pas que ce préjudice de jouissance soit toujours actuel, plus de trois ans après les faits » (TJ Nîmes, 5 août 2026, n° 24/04027). À Tonnay-Charente, la persistance des restrictions d’usage des jardins sera un élément de fait déterminant.
B. Le préjudice d’anxiété
La première chambre civile vient de clarifier la définition de ce préjudice. Elle juge que « constitue un préjudice indemnisable l’anxiété résultant de l’exposition à un risque élevé de développer une pathologie grave et que ce préjudice est caractérisé par la seule connaissance par la victime d’un tel risque » (Cass. 1re civ., 18 févr. 2026, n° 21-23.415). L’arrêt concerne l’exposition in utero au distilbène ; sa transposition à des riverains exposés à des métaux lourds supposera d’établir l’existence d’un risque élevé de pathologie grave, et non la seule présence de polluants.
Le juge administratif se montre exigeant sur ce point. La cour administrative d’appel de Douai a rejeté la demande des riverains de Métaleurop en exigeant des « éléments visant à établir l’existence de risques élevés de pathologie grave qu’induirait l’exposition incriminée tels qu’ils ne pourraient que générer chez la plupart des personnes, une angoisse quant à sa réalisation » (CAA Douai, 23 mai 2024, n° 22DA00328). Elle a relevé que « la pollution ne présente de risque pour la santé publique qu’en cas d’ingestion ou de consommation des végétaux et ce risque peut être jugulé par des mesures de précaution ».
Le juge judiciaire du fond admet plus volontiers une inquiétude légitime. Le tribunal judiciaire de Nîmes a alloué 3 000 euros au titre du préjudice moral en jugeant qu’« il est en revanche certain que la pollution de leur jardin par une substance éminemment nocive pour la santé est de nature à causer une inquiétude et une anxiété légitimes », alors même que le lien avec l’état de santé de la demanderesse n’était pas établi (TJ Nîmes, 5 août 2026, n° 24/04027). Les données sanitaires produites par l’agence régionale de santé et les éventuelles campagnes de dépistage pèseront sur l’appréciation de ce poste.
C. La responsabilité de l’État
Les riverains peuvent aussi rechercher l’État devant le tribunal administratif, après une réclamation préalable. Le Conseil d’État rappelle qu’il lui appartient, dans l’exercice de ses pouvoirs de police des installations classées, « d’assurer la protection des intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement », d’abord en assortissant l’autorisation de prescriptions adaptées, ensuite en exerçant sa mission de contrôle, enfin en tenant compte « des indications dont ils disposent sur les facteurs de risques particuliers affectant les installations ou sur d’éventuels manquements commis par l’exploitant » (CE, 24 juill. 2025, n° 496331).
La même décision fixe la limite de cette action. Le constat d’une pollution persistante ne suffit pas : il faut identifier, au regard des connaissances disponibles à chaque époque, les prescriptions qui auraient dû être imposées ou les contrôles qui auraient dû être conduits. Dans un dossier où l’État a exigé une étude dès 2019, prononcé des mises en demeure et imposé un plan de gestion en 2026, la carence éventuelle devra être recherchée dans les délais et le contenu de ces mesures, non dans leur absence.
IV. Preuve, délais et revente : les conditions pratiques de toute démarche
A. La prescription des actions
L’action en réparation dirigée contre l’exploitant obéit en principe à l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de cassation précise que ce délai « court à compter du jour où le demandeur à l’action a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, n° 24-10.959). Pour le trouble de voisinage, la cour d’appel d’Amiens retient que la prescription court « à compter de la première manifestation des troubles, leur seule répétition sur une longue période ne faisant pas courir un nouveau délai de prescription » (CA Amiens, 5 juin 2025, n° 24/00263).
Le point de départ ne se calcule donc pas en bloc. Des riverains qui soupçonnaient une pollution depuis des années pourront se voir opposer une connaissance ancienne ; d’autres soutiendront n’avoir connu l’état de leur parcelle et son origine qu’à réception des résultats individuels de 2026. Deux autres délais doivent être distingués : l’article 2226 du code civil fixe à dix ans, à compter de la consolidation, l’action née d’un dommage corporel, et l’article L. 152-1 du code de l’environnement soumet à dix ans « les obligations financières liées à la réparation des dommages causés à l’environnement par les installations, travaux, ouvrages et activités régis par le présent code ». Face à l’État, la prescription est quadriennale ; la cour administrative d’appel de Douai a jugé que la seule publication d’un projet d’intérêt général n’avait « pas par elle-même été suffisante pour porter à leur connaissance l’ensemble des risques sanitaires encourus » (CAA Douai, 23 mai 2024, n° 22DA00328).
B. L’expertise judiciaire avant tout procès
La causalité se prouve rarement sans expert. L’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner une mesure d’instruction « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », et précise que, « lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Une expertise judiciaire permet de faire analyser les sols de chaque parcelle, de dater et d’attribuer les polluants, et de chiffrer la dépréciation.
Cette démarche protège aussi contre la prescription. L’article 2239 du code civil dispose que « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès », le délai recommençant à courir « pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ». La cour d’appel d’Amiens en a fait application en retenant que le délai avait été suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise (CA Amiens, 5 juin 2025, n° 24/00263).
C. Vendre une maison dont le terrain est pollué
La revente n’est pas interdite, mais elle engage le vendeur. L’article L. 514-20 du code de l’environnement impose au vendeur d’un terrain « lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée » sur ce terrain d’en informer l’acheteur par écrit. La Cour de cassation l’applique à une parcelle comprise dans l’ancien périmètre d’une usine, dès lors que « le terrain vendu était inclus dans le périmètre de l’installation classée soumise à autorisation », même s’il abritait une maison (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-21.933). À l’inverse, le texte suppose « qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu » (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-26.209) : la seule proximité ne suffit pas.
Pour un lotissement bâti sur une partie cédée d’un ancien site industriel, la question de l’implantation historique des installations sur chaque parcelle devra être vérifiée. Si l’État crée un secteur d’information sur les sols, l’article L. 125-7 du même code imposera en outre au vendeur d’en informer l’acquéreur. Dans tous les cas, la pollution étant désormais connue du vendeur, son silence exposerait la vente à une action en garantie des vices cachés ou pour dol. La même jurisprudence protège le vendeur qui informe : l’acquéreur informé de la nature et de l’ampleur de la pollution « n’était pas fondé à invoquer la garantie du vendeur au titre du vice de pollution qui lui était connu avant la vente » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-21.933).
Les locataires sont concernés à leur tour. Une restriction d’usage du jardin peut caractériser un trouble de jouissance dans les rapports entre bailleur et locataire, indépendamment de l’action que le bailleur conserve contre l’auteur de la pollution. Si des servitudes d’utilité publique venaient à être instituées sur les parcelles, leur existence et leur portée devraient être vérifiées avant toute cession, comme pour toute question de servitudes immobilières.
Conclusion
Le dossier de Tonnay-Charente se trouve à son début. La procédure administrative est ouverte, l’exploitant conteste l’arrêté du 28 juillet 2026 et sa responsabilité, et aucune juridiction ne s’est prononcée sur l’origine de la pollution ni sur les responsabilités de l’exploitant ou de l’État. Ce qui précède décrit l’état du droit, non l’issue de ce litige.
Trois enseignements s’en dégagent pour tout propriétaire voisin d’une installation polluante. Le premier tient à la dualité des voies : la dépollution relève de la police administrative et du dernier exploitant, l’indemnisation des préjudices privés relève en principe du juge judiciaire. Le deuxième tient à la preuve : l’antériorité de l’activité, la conformité réglementaire, l’aggravation et la causalité se démontrent pièce par pièce, ce qui rend l’expertise avant procès difficile à éviter. Le troisième tient au temps : le point de départ de la prescription dépend de la date à laquelle chacun a connu le dommage et son auteur, ce qui impose de conserver les courriers de la préfecture, les résultats d’analyse et toute estimation immobilière.
Le propriétaire qui envisage d’agir gagnera à réunir sans attendre son titre de propriété et sa date d’acquisition, les résultats individuels d’analyse de sa parcelle, les arrêtés préfectoraux publiés, et un avis de valeur de son bien. Ces éléments permettent de choisir entre une demande d’expertise, une réclamation amiable, une action contre l’exploitant et, le cas échéant, une réclamation préalable adressée à l’État.
Le volet pénal de ce type de pollution, et la place que peuvent y tenir les riverains et les associations, sont examinés dans notre article consacré à la plainte pénale contre une usine polluante.
Références
Textes : C. civ., art. 1253 ; C. civ., art. 1240 ; C. civ., art. 2224 ; C. civ., art. 2226 ; C. civ., art. 2239 ; CPC, art. 145 ; C. env., art. L. 556-3 ; C. env., art. L. 181-14 ; C. env., art. R. 514-3-1 ; C. env., art. L. 515-12 ; C. env., art. L. 515-11 ; C. env., art. L. 514-20 ; C. env., art. L. 125-7 ; C. env., art. L. 152-1 ; CJA, art. L. 4 ; CJA, art. L. 521-1 ; loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.
Jurisprudence judiciaire : Cass. 1re civ., 18 févr. 2026, n° 21-23.415 ; Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-11.778 ; Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.342 ; Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, n° 24-10.959 ; Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-15.237 ; Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-23.129 ; Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-21.933 ; Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-16.348 ; Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-26.209 ; TJ Nîmes, 5 août 2026, n° 24/04027 ; CA Bordeaux, 12 mai 2026, n° 25/04041 ; CA Besançon, 14 avr. 2026, n° 25/00365 ; CA Limoges, 13 nov. 2025, n° 24/00522 ; CA Amiens, 5 juin 2025, n° 24/00263.
Jurisprudence administrative : CE, 24 juill. 2025, n° 496331 ; CE, 17 oct. 2022, n° 444388 ; CAA Bordeaux, 7 mai 2024, n° 22BX01606 ; CAA Douai, 23 mai 2024, n° 22DA00328 ; CAA Paris, 2 févr. 2023, n° 21PA03157.
Actes et sources publiques : arrêté préfectoral complémentaire du 18 mars 2019 (préfecture de la Charente-Maritime) ; arrêté préfectoral du 10 février 2025 portant mise en demeure ; Le Monde, 21 août 2026 ; L’Hebdo de Charente-Maritime ; Sud Ouest, 11 septembre 2026.
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