Septembre, le locataire rallume sa chaudière individuelle après des mois d’arrêt et rien ne se passe : plus de chauffage, plus d’eau chaude. Le dépanneur parle d’un défaut d’entretien, le bailleur d’une facture à adresser au locataire, et chacun attend que l’autre paie pendant que le logement refroidit. Cette scène de rentrée, décrite noir sur blanc dans plusieurs décisions rendues en 2025 et 2026, finit régulièrement devant le juge des contentieux de la protection, avec des additions qui se comptent en milliers d’euros.
La réponse courte tient en quatre constats, à lire avant tout devis. D’abord, l’entretien annuel de la chaudière individuelle incombe en principe au locataire, mais le remplacement d’un appareil vétuste ou hors service incombe au bailleur : la frontière passe entre l’entretien courant et la vétusté, et c’est elle que les juges examinent pièce par pièce. Ensuite, le locataire privé de chauffage ne peut ni suspendre son loyer de lui-même ni exiger un dépannage immédiat sans preuve : il doit signaler la panne, mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, puis saisir s’il le faut la commission départementale de conciliation ou le juge. Ensuite, le juge des référés peut ordonner la réparation ou le remplacement sous astreinte, et le juge du fond indemnise le trouble de jouissance au vu des preuves : dans les affaires jugées ici, de 4 877,74 euros à 5 000 euros pour le trouble de jouissance, plus des indemnités pour préjudice moral et perte de temps. Réserve importante : ces montants sont ceux d’affaires précises, avec leurs durées de panne et leurs preuves, pas des barèmes applicables à votre dossier. Chaque bail a ses clauses, chaque panne a sa cause, et la part de responsabilité du locataire qui n’a pas fait entretenir l’appareil change tout.
I. La panne de septembre : qui doit quoi avant de parler d’argent
A. Le locataire : l’entretien annuel, la purge et les petites pièces, avec la facture pour preuve
Quand le logement est équipé d’une chaudière individuelle, la loi désigne l’occupant pour prendre l’initiative de l’entretien. L’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail, dispose l’article R. 224-41-5 du code de l’environnement, qui vise aussi bien le logement que le local ou le bâtiment équipé d’une chaudière individuelle. Et cet entretien n’est pas facultatif : les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW font l’objet d’un entretien annuel. Concrètement, le locataire doit souscrire un contrat d’entretien ou faire intervenir chaque année un professionnel, conserver l’attestation et pouvoir la présenter au bailleur qui la demande.
Le contenu de cet entretien courant est précisé par la liste des réparations locatives : le locataire doit entretenir les installations de chauffage et d’eau chaude, et notamment remplacer les bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries. La même fiche officielle ajoute que le locataire doit faire faire l’entretien annuel de la chaudière, sauf si le bail prévoit le contraire, ainsi que le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz. La purge des radiateurs, le désembouage léger et le nettoyage des grilles relèvent du même registre : ce sont des gestes d’occupant, pas des travaux de propriétaire.
L’attestation d’entretien est la pièce qui fait basculer un dossier. Dans un jugement du 15 mai 2025, le tribunal de proximité du Raincy a donné raison à une locataire notamment parce qu’elle produisait une facture d’entretien annuel de la chaudière de 130 euros et que l’appareil, mis en service en 2006, montrait des signes de vétusté attestés par un professionnel (décision du tribunal de proximité du Raincy du 15 mai 2025, RG 24/05065). À l’inverse, quand le locataire ne fait pas entretenir l’appareil, c’est le bailleur qui peut s’en prévaloir : le 26 mai 2026, le juge des référés de Béziers, constatant que le dernier entretien remontait au 24 octobre 2022, a autorisé l’office HLM à pénétrer dans le logement en présence d’un commissaire de justice pour faire procéder à l’entretien de la chaudière aux lieu et place de la locataire défaillante, dépens et coût de la sommation à sa charge (ordonnance du tribunal judiciaire de Béziers du 26 mai 2026, RG 26/00116). Le contrat d’entretien annuel mérite qu’on s’y arrête, car c’est lui que le juge réclame en premier. Un contrat sérieux comprend la visite annuelle avec vérification, nettoyage et réglage de l’appareil, le contrôle des émissions et du rendement, l’évaluation des organes de sécurité et la remise d’une attestation mentionnant les opérations effectuées et, le cas échéant, les anomalies relevées avec les travaux conseillés. Quand le technicien note par écrit que telle pièce est usée ou que l’appareil approche de sa fin de vie, ce compte rendu devient la meilleure protection du locataire : il prouve à la fois que l’entretien a été fait et que la panne relève d’autre chose que de sa négligence. À l’inverse, un contrat au rabais sans visite réelle ou une attestation antidatée se retournent contre celui qui les produit, car le prestataire du bailleur et l’expert savent lire un historique d’entretien. Notez aussi que certains baux, notamment en logement social, organisent l’entretien via le prestataire du bailleur avec récupération du coût dans les charges : dans ce cas, vérifiez que l’entretien a bien été réalisé avant d’en imputer le défaut au locataire, comme l’a fait le tribunal de Bordeaux en passant au crible la succession d’interventions du prestataire sans résultat durable.
À la remise en route, trois gestes d’occupant évitent la moitié des pannes facturées comme des dépannages. D’abord, vérifier la pression du circuit sur le manomètre : entre 1 et 1,5 bar à froid pour la plupart des chaudières murales, avec un réajustement par le robinet de remplissage suivi d’une purge des radiateurs pour chasser l’air accumulé pendant l’été. Ensuite, purger chaque radiateur jusqu’à l’écoulement franc de l’eau, resserrer sans forcer, puis recontrôler la pression : un radiateur froid en haut et chaud en bas signale de l’air, un radiateur froid en bas signale un embouage qui relève, lui, d’un professionnel. Enfin, tester le thermostat d’ambiance et ses piles, vérifier que le programmateur n’est pas resté en mode été ou hors gel, et s’assurer que les bouches d’aération du local ne sont pas obstruées, car une chaudière privée d’air se met en sécurité et le dépanneur facturera le déplacement. Ces gestes, photographiés et datés, prouvent aussi votre diligence si le litige naît : le locataire qui a purgé, réglé la pression et changé les piles avant d’appeler le bailleur arrive au dossier en occupant soigneux, pas en plaignant passif.
Moralité pratique : gardez chaque attestation annuelle, exigez une facture détaillée à chaque visite, et répondez par écrit aux demandes du bailleur au lieu de les laisser sans suite.
B. Le bailleur : délivrer un logement chauffé et remplacer l’appareil vétuste ou hors service
Le pendant de l’obligation d’entretien du locataire, c’est l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur, qui est une obligation de résultat. Le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, puis d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, énonce l’article 1719 du code civil. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, ajoute l’article 1720 du même code. Pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 reprend ce partage : comme le rappelle le tribunal du Raincy dans l’affaire citée plus haut, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c’est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, confirme service-public.fr. Et la vétusté ne se négocie pas : lorsque des réparations normalement locatives sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, elles retombent à la charge du propriétaire. C’est exactement ce qui s’est joué au Raincy : face à une chaudière de 2006 dont un professionnel préconisait le remplacement pour vétusté, avec un devis de dépannage de 298,06 euros qui signalait des pièces indisponibles, le tribunal a imputé la panne au bailleur et condamné la SCI à payer 4 877,74 euros, soit un tiers des loyers sur la période de panne du 12 février 2024 au 31 janvier 2025.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a poussé la même logique jusqu’au bout le 13 juillet 2026 dans un dossier où la chaudière était hors service dès l’entrée dans les lieux, le 6 septembre 2024, avec un ballon d’eau chaude provisoire installé en mars 2025 que le constat d’huissier décrivait comme vétuste, cabossé, non fixé et fuyant, puis un remplacement effectif seulement en septembre 2025 et une mise en service complète le 15 décembre 2025. Le bailleur doit délivrer un logement en bon état, l’entretenir et en garantir la jouissance paisible, et l’obligation de délivrance est une obligation de résultat dont seule la force majeure peut exonérer le bailleur, rappellent les motifs du jugement. Le bailleur social, qui plaidait sa diligence à travers les interventions répétées de son prestataire, a été condamné pour manquement à ses obligations légales. Reste la question que tout bailleur pose en septembre : l’appareil a quel âge et qui a la charge de le prouver. La vétusté ne se décrète pas, elle s’établit par des éléments objectifs : année de mise en service, indisponibilité des pièces de rechange dans la nomenclature du fabricant, corrosions et déformations constatées par un professionnel, succession de pannes malgré un entretien suivi. Dans l’affaire du Raincy, la facture d’entretien de mars 2023 mentionnait une mise en service en 2006, le dépanneur signalait des pièces indisponibles et préconisait le remplacement, et une attestation décrivait les signes de vétusté : le faisceau a convaincu. À Bordeaux, c’est le constat d’huissier du ballon d’appoint, vétuste, cabossé, non fixé, fuyant et dépourvu de groupe de sécurité, qui a achevé de démontrer que les solutions d’attente du bailleur n’étaient pas des réparations sérieuses. Pour le bailleur, la parade consiste à faire établir très tôt, par un professionnel indépendant de son prestataire habituel, un diagnostic écrit qui distingue ce qui relève de l’entretien courant non fait par le locataire et ce qui relève de l’usure normale de l’appareil : ce document, versé au dossier dès la mise en demeure, vaut mieux que dix courriers d’excuses. Et pour le chauffage collectif, précisons que le partage est différent : l’entretien des chaudières collectives est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, si bien que le locataire d’un immeuble chauffé collectivement n’a pas à assumer l’entretien de la chaufferie, seulement les gestes intérieurs comme la purge de ses radiateurs.
Promesse commerciale à écarter au passage : aucun contrat d’entretien, aucune intervention répétée du prestataire du bailleur ne vaut délivrance d’un logement chauffé tant que l’appareil ne fonctionne pas durablement.
II. Quand personne ne bouge : prouver, mettre en demeure, saisir le juge
A. La méthode qui paie : signaler vite, mettre en demeure en recommandé, concilier avant d’assigner
La première erreur du locataire sans chauffage, c’est de cesser de payer son loyer pour faire pression. Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu’il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer, prévient service-public.fr : la consignation des loyers n’est possible que sur autorisation du juge, et le tribunal d’Annecy l’a refusée en août 2025 à une locataire pourtant privée de chauffage et d’eau chaude depuis près de neuf mois (ordonnance du tribunal judiciaire d’Annecy du 7 août 2025, RG 25/00357). La bonne séquence commence par un signalement écrit et daté au bailleur, avec photos, relevés de température et copie du dernier entretien de la chaudière : ce courrier fige la date à partir de laquelle le bailleur ne peut plus dire qu’il ignorait la panne.
Si le bailleur ne réagit pas, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter ses obligations par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure n’est pas une formalité : elle conditionne la suite, y compris la possibilité de faire exécuter l’obligation par un tiers. Après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation et en demander le remboursement au débiteur, prévoit l’article 1222 du code civil. En pratique, faites établir un devis par un professionnel indépendant, gardez la preuve de l’envoi et du délai laissé, et ne lancez des travaux à vos frais qu’après avis juridique, car le juge vérifiera le caractère raisonnable du coût et du délai.
Si, deux mois après la mise en demeure, aucun accord n’est trouvé, la voie normale passe par la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice avant le tribunal. Pendant les travaux eux-mêmes, un droit souvent ignoré s’applique : si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à leur durée. Et pour l’urgence, le référé reste l’arme rapide : le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et ordonner l’exécution de l’obligation quand elle n’est pas sérieusement contestable. C’est sur ce fondement que la locataire d’Annecy a obtenu l’ordre de remise en état ou de remplacement de sa chaudière. La conciliation mérite mieux que l’image d’une formalité. Devant la commission départementale de conciliation, le locataire expose la chronologie avec ses pièces, le bailleur présente ses devis et son calendrier de travaux, et un accord écrit peut fixer qui commande quoi, à quelle date et à quel prix, avec une baisse de loyer négociée pour la période de panne. Cet accord, signé des deux parties, évite des mois de procédure et vaut titre en cas d’inexécution. Le conciliateur de justice, saisi gratuitement, joue le même rôle à l’échelle du litige individuel. Dans les deux cas, apportez le même dossier que pour le juge : bail, états des lieux d’entrée, attestations d’entretien, signalements, mise en demeure et accusés de réception, devis et constats, relevés de température et factures des solutions de fortune comme les chauffages d’appoint, dont le surcoût électrique peut entrer dans le préjudice. Le tribunal de Bordeaux a d’ailleurs valorisé ces démarches répétées : courriers recommandés répétés, saisine des services municipaux et de la commission de conciliation pendant plus d’un an ont fondé l’indemnité de 500 euros pour perte de temps, distincte du trouble de jouissance et du préjudice moral.
Pendant la panne, organisez la preuve du préjudice comme un expert le ferait. Relevez chaque jour la température intérieure pièce par pièce avec un thermomètre, notez les heures sans eau chaude, conservez les factures d’électricité des chauffages d’appoint et les tickets des douches prises ailleurs, et faites constater par commissaire de justice l’absence de chauffage et d’eau chaude avec relevés : ce constat, daté et contradictoire quand le bailleur est convoqué, vaut mieux que dix attestations de proches rédigées après coup. Si la mairie ou l’agence régionale de santé se déplace, conservez le rapport : dans l’affaire bordelaise, les services municipaux avaient constaté une température intérieure extrêmement basse, et cette mesure officielle a pesé dans l’évaluation du trouble de jouissance. Gardez enfin la trace de tout hébergement extérieur et des périodes où l’accueil des enfants a été empêché, car le préjudice moral se prouve par ces empêchements concrets, pas par des formules générales sur le stress ou la fatigue.
Si vous devez agir vite, un avocat en droit immobilier à Paris peut cadrer la mise en demeure, la saisine en référé et le chiffrage des demandes avant que les positions ne se figent.
B. Ce que le juge accorde vraiment : quatre affaires, quatre leçons chiffrées
Première leçon, l’astreinte fait avancer les travaux. À Annecy, pour un appartement loué depuis octobre 2019 dont la chaudière était en panne depuis le 1er septembre 2024, le juge a ordonné tous travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement ou au remplacement de la chaudière, dans un délai de six semaines à compter de la signification, sous astreinte de 60 euros par jour de retard pendant 30 jours. Mais la même ordonnance déboute la locataire de sa demande de provision de 5 000 euros : si le manquement du bailleur est établi, la locataire ne démontre pas l’existence ni l’ampleur de son préjudice, n’en précise pas la nature et n’établit pas les mesures prises pour pallier l’absence de chauffage malgré quatre enfants en bas âge. Leçon : l’urgence s’obtient avec un devis et des constats, l’argent s’obtient avec des preuves de préjudice.
Deuxième leçon, la vétusté documentée paie un tiers du loyer. Au Raincy, la combinaison d’une attestation d’entretien annuel, d’une mise en demeure du 26 février 2024 après une panne constatée le 12 février, et d’une attestation professionnelle de vétusté d’une chaudière de 2006 a conduit à une réparation fixée à un tiers des loyers sur près d’un an de panne, soit 4 877,74 euros. Le tribunal a aussi rappelé que la liste des réparations locatives du décret du 26 août 1987 se limite, pour le chauffage au gaz, à des pièces précises comme les bilames, membranes ou joints : tout le reste, et surtout le remplacement de l’appareil, relève du bailleur.
Troisième leçon, la carence longue et totale se paie en trois préjudices distincts. À Bordeaux, quinze mois de dysfonctionnements dont douze mois sans chauffage opérationnel et plus de six mois sans eau chaude utilisable ont valu 5 000 euros de trouble de jouissance, 1 000 euros de préjudice moral pour l’impossibilité d’accueillir l’enfant et la vie dans un logement très froid constatée par les services municipaux, 500 euros pour la perte de temps liée aux courriers, démarches municipales et saisine de la commission de conciliation pendant plus d’un an, et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens à la charge du bailleur. Le jugement, exécutoire de droit à titre provisoire, illustre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Quatrième leçon, le manquement peut venir du locataire. À Béziers, c’est l’office HLM qui a obtenu l’autorisation de faire entretenir la chaudière aux lieu et place de sa locataire, avec entrée dans les lieux en présence d’un commissaire de justice, parce que le dernier entretien datait de plus de trois ans. La locataire a supporté les dépens, y compris le coût de la sommation de justifier de l’entretien. Autrement dit, le bailleur qui fait preuve de diligence procédurale, sommation puis référé, retourne l’argument de l’entretien contre l’occupant négligent.
Un mot enfin sur les demandes qui échouent, car elles coûtent cher en temps et en crédibilité. À Annecy, la locataire demandait aussi la mise en conformité électrique, le détalonnage des portes et la remise du dossier de diagnostic technique : le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur ces points, faute d’urgence ou de trouble manifestement illicite caractérisé comme pour la chaudière. Elle demandait encore l’autorisation de consigner les loyers : déboutée, car la consignation suppose une autorisation judiciaire préalable qu’on ne s’octroie pas seul. Ces refus dessinent la discipline du dossier de rentrée : une demande par fondement, une preuve par demande, et rien d’accessoire qui dilue l’urgence de l’essentiel. Le bailleur diligent appliquera la discipline miroir : répondre par écrit à chaque signalement, dater chaque intervention de son prestataire, conserver les bons de passage et, quand le remplacement s’impose, le commander sans attendre la fin de la procédure, car le juge tient compte des efforts réels même tardifs pour moduler les indemnités, comme l’a fait Bordeaux en limitant le trouble de jouissance à 5 000 euros au lieu des 8 000 réclamés.
Retenons l’essentiel en une phrase opérationnelle : en septembre, le locataire prouve son entretien et signale par écrit, le bailleur diagnostique vite et remplace sans attendre quand l’appareil est condamné, et le juge tranche au vu des attestations, des constats et des durées. Ce partage, issu de quatre décisions de 2025 et 2026 et des textes en vigueur, ne promet aucun montant à l’avance, mais il donne à chaque occupant et à chaque propriétaire la conduite qui maximise ses chances : diligence documentée d’un côté, diligence réparatrice de l’autre. En septembre, face à une chaudière muette, retenez donc l’ordre des opérations : relisez qui doit l’entretien dans votre bail, sortez la dernière attestation, faites constater la panne par un professionnel, signalez puis mettez en demeure en recommandé, et ne suspendez jamais le loyer sans décision du juge. Le bailleur, lui, a intérêt à répondre vite, à faire établir un diagnostic indépendant distinguant défaut d’entretien et vétusté, et à remplacer sans attendre un appareil condamné par son prestataire : chaque mois de chauffage manquant se convertit en préjudice indemnisable, et l’astreinte du référé rend l’attente plus coûteuse que la réparation.
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