À la fin du mois d’août 2026, les avis de taxe foncière ont commencé à arriver dans les boîtes aux lettres et les espaces en ligne des 33 millions de propriétaires. Pour la plupart des familles, c’est une formalité désagréable : on vérifie le montant, on paie avant le 15 ou le 20 octobre, on passe à autre chose. Mais pour celles dont un parent est entré cette année en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée, l’avis reçu pose une question angoissante : l’ancien logement, resté vide depuis le départ, doit-il encore payer la taxe foncière plein pot, alors même que son occupant vit désormais ailleurs et que l’exonération liée à l’âge ou aux revenus modestes semblait acquise ?
La réponse courte tient en trois points, à lire avant tout le reste. D’abord, oui : la loi prévoit que l’exonération peut suivre la personne dans l’établissement et continuer de s’appliquer à l’ancien logement, grâce à un dispositif dédié, l’article 1391 B bis du code général des impôts, commenté par l’administration fiscale dans un document officiel toujours en vigueur. Ensuite, ce maintien n’est ni automatique ni définitif : le logement doit être resté libre de toute occupation, l’hébergement doit être durable, et les conditions d’âge et de revenus doivent rester remplies chaque année. Enfin, deux pièges guettent les familles : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due même quand la taxe foncière est effacée, et prêter ou louer l’ancien logement fait perdre le bénéfice du dispositif. Réserve importante : les seuils de revenus et les dates cités dans cet article sont ceux des textes applicables à l’imposition 2026, vérifiés à leur source ; chaque situation familiale et chaque avis d’imposition a ses particularités, et les montants individuels se vérifient ligne par ligne.
I. L’exonération peut survivre au départ en établissement
A. Un ancien logement resté libre et un hébergement durable
Le point de départ du raisonnement est simple et l’administration fiscale le formule ainsi : L’article 1391 B bis du code général des impôts organise la survie de l’exonération au déménagement en établissement, à condition de rester dans le cadre qu’il a dessiné : les personnes qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale en entrant durablement dans un établissement pour personnes âgées ou dans un établissement de soins de longue durée peuvent conserver l’exonération de taxe foncière afférente à ce logement, si elles remplissent par ailleurs les conditions prévues pour les personnes modestes. C’est ce qu’explique le commentaire officiel de l’administration fiscale consacré aux redevables hébergés.
La première condition porte sur le logement quitté. L’administration exige qu’il s’agisse bien de l’ancienne résidence principale, celle occupée avant le départ pour l’établissement, comme le précise le même commentaire officiel. La résidence secondaire que l’on occupait quelques semaines par an n’ouvre pas ce dispositif ; en revanche, comme on le verra, les plus de 75 ans disposent d’un autre chemin pour leur résidence secondaire. Surtout, le contribuable doit conserver la jouissance de ce logement, ce que le commentaire officiel définit sans détour : Le contribuable doit en conserver la jouissance, c’est-à-dire que le logement ne doit pas devenir la résidence principale d’une autre personne, même hébergée gratuitement, selon le commentaire de l’administration. Prêter l’appartement à un enfant qui s’y installe avec ses meubles, le louer même à un prix modeste pour « couvrir les charges », y loger un proche à demeure : tout cela fait sortir du dispositif, car le bien n’est plus libre. C’est la conséquence inattendue la plus fréquente : un geste de solidarité familiale, prêter le logement vide à quelqu’un qui en a besoin, coûte l’exonération.
Une seule présence reste compatible avec le maintien : celle des personnes qui partageaient déjà la vie du logement au jour du départ. Le texte officiel l’admet expressément : L’administration admet toutefois que la condition reste remplie quand le conjoint, le partenaire de Pacs, les personnes à charge du foyer fiscal ou le concubin, déjà présents dans le logement au jour du départ, continuent de l’occuper, comme indiqué dans le commentaire applicable aux personnes hébergées. Le conjoint qui reste dans l’appartement après l’entrée de son époux en Ehpad ne fait donc pas obstacle au dispositif. On notera au passage que la loi de finances pour 2023 a assoupli ce volet : La loi de finances pour 2023 a supprimé l’ancienne condition d’occupation à titre exclusif, comme le rappelle le commentaire officiel sur l’exonération des plus de 75 ans. Avant cette réforme, la cohabitation avec un tiers pouvait fragiliser l’exonération ; depuis, la présence du conjoint ou du concubin déjà en place est admise.
La deuxième condition porte sur le nouvel hébergement, et elle écarte deux faux espoirs. D’un côté, les établissements visés sont ceux qui accueillent des personnes âgées au sens de la législation sociale, ainsi que les établissements de santé autorisés à dispenser des soins de longue durée avec hébergement, publics ou privés, pour des personnes ayant perdu leur autonomie et nécessitant une surveillance médicale constante. De l’autre, l’hébergement doit présenter un caractère durable, même s’il peut aussi être définitif : une convalescence de quelques semaines suivie d’un retour à domicile ne déclenche pas le dispositif, qui ne joue qu’à compter de l’année suivant l’installation, comme on le verra. Prouver le caractère durable de l’hébergement repose en pratique sur des pièces simples, à conserver dès l’entrée dans l’établissement : le contrat de séjour signé avec la maison de retraite, les attestations d’hébergement délivrées par la direction, les avis d’échéance des frais d’hébergement et, le cas échéant, la décision d’orientation ou la notification d’aide sociale. Ces documents serviront deux fois : d’abord pour obtenir l’application de l’exonération, ensuite pour répondre si l’administration demande des justifications une ou deux années plus tard. Les familles ont intérêt à constituer ce dossier dès le déménagement, quand les papiers circulent encore, plutôt qu’à reconstituer l’historique dans l’urgence d’une réclamation. De la même façon, photographier l’état vide du logement et conserver les factures d’énergie au minimum, qui attestent d’une occupation réduite, peut aider à démontrer que le bien n’est pas devenu la résidence de quelqu’un d’autre.
Et surtout, partir vivre chez ses enfants ne compte pas : Le texte ne s’applique pas quand le contribuable quitte son domicile pour s’installer définitivement chez un membre de sa famille, précise le même commentaire officiel. La famille qui accueille durablement un parent âgé sous son toit ne peut donc pas invoquer ce texte pour l’ancien logement devenu vide ; c’est l’hébergement en établissement spécialisé, et lui seul, qui ouvre le maintien.
B. Les mêmes conditions d’âge et de revenus, vérifiées chaque année
Le dispositif de l’article 1391 B bis ne crée pas une exonération nouvelle : il prolonge, pour l’ancien logement, celle à laquelle la personne peut prétendre. Trois portes d’entrée existent, et il faut en franchir une chaque année, car le droit se réexamine annuellement en fonction de la situation de la personne.
La première porte est celle des allocations : « Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées mentionnée à l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité mentionnée à l’article L. 815-24 du même code sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale. » Les bénéficiaires de l’Aspa, de l’ASI ou, dans des conditions proches, de l’allocation aux adultes handicapés entrent par cette voie, sans condition d’âge supplémentaire.
La deuxième porte est celle de l’âge : Les redevables « âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition » sont exonérés pour l’immeuble qu’ils habitent quand leurs revenus de l’année précédente restent sous « la limite prévue à l’article 1417 ». Deux précisions comptent ici. D’abord, l’âge s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition : une personne qui fête ses 75 ans en mars 2026 n’ouvre l’exonération qu’au titre de 2027. Ensuite, la limite de revenus est celle de l’article 1417 dans sa version applicable au 1er janvier 2026, soit un revenu fiscal de référence de l’année 2025 qui « n’excède pas la somme de 12 793 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 3 416 € pour chaque demi-part supplémentaire ». Pour un couple représentant deux parts, cela donne 12 793 euros plus deux fois 3 416 euros, soit 19 625 euros à ne pas dépasser. Ce sont les montants de l’article 1417 dans sa version en vigueur, repris à l’identique par la presse de consommateurs début septembre : en matière fiscale, seule compte la version du texte applicable à l’année d’imposition, et c’est elle que l’administration appliquera à l’avis reçu fin août.
Le bénéfice de l’exonération suppose en outre que l’immeuble soit habité par celui qui la demande. L’administration le rappelle pour les plus de 75 ans : l’exonération implique que l’immeuble soit habité par le propriétaire ou l’usufruitier. Cette précision compte dans les familles où la maison a déjà été transmise en nue-propriété aux enfants, le parent âgé n’en conservant que l’usufruit : c’est l’usufruitier, redevable de la taxe foncière pour le bien qu’il habite, qui peut prétendre au maintien après son entrée en établissement, pas les nus-propriétaires qui n’y résident pas. En cas de démembrement, la réclamation doit donc être présentée au nom de l’usufruitier, avec les justificatifs d’âge et de revenus propres à celui-ci, et non au nom des enfants.
La troisième porte concerne les 65-75 ans aux revenus modestes : Les 65-75 ans aux revenus modestes bénéficient « d’un dégrèvement d’office de 100 € » sur la taxe afférente à leur habitation principale. Cent euros seulement, appliqués d’office, mais cumulables avec le maintien en établissement : une personne entrée en Ehpad à 70 ans conserve ce dégrèvement pour son ancien logement si ses revenus restent sous le plafond.
Et lorsque les revenus finissent par dépasser légèrement les seuils, tout n’est pas perdu d’un coup. Les contribuables qui sortent de l’exonération bénéficient d’un amortisseur sur quatre ans : exonération maintenue les deux premières années suivant la dernière année exonérée, puis abattement des deux tiers de la valeur locative la troisième année et d’un tiers la quatrième. Ce mécanisme de sortie en douceur s’applique aussi à l’ancien logement conservé après l’entrée en établissement. Mieux encore, le dispositif n’est pas réservé à ceux qui étaient déjà exonérés avant de partir : l’administration admet que des personnes qui remplissent les conditions depuis leur entrée en maison de retraite, sans les remplir auparavant, bénéficient de l’allègement pour leur ancien logement. L’exemple officiel est parlant : une propriétaire qui entre en établissement sans allocation, puis devient titulaire de l’ASI deux ans plus tard, peut obtenir l’exonération pour son ancien logement à compter de l’année suivante. Une baisse de revenus concomitante ou postérieure à l’entrée en établissement — retraite qui diminue, veuvage, perte d’un complément — peut donc ouvrir un droit qui n’existait pas au jour du départ.
Un dernier mécanisme mérite d’être connu des familles dont les revenus frôlent les plafonds : la sortie progressive. Quand l’exonération des plus de 75 ans cesse parce que les revenus dépassent légèrement la limite, la loi maintient l’exonération les deux années suivantes, puis applique un abattement des deux tiers de la valeur locative la troisième année et d’un tiers la quatrième, selon l’article 1391 du code général des impôts. Deux années d’exonération maintenue, puis deux années d’abattement dégressif : ce coussin de quatre ans s’applique aussi à l’ancien logement conservé après l’entrée en établissement, et il explique pourquoi un avis qui augmente doucement après une petite hausse de revenus n’est pas forcément une erreur.
Autre situation fréquente en 2026 : la personne vivait encore chez elle au 1er janvier, y était déjà exonérée au titre de l’exonération classique, puis est entrée en établissement au printemps. Dans ce cas, l’avis 2026 reçu fin août doit déjà porter l’exonération, puisque les faits s’apprécient au 1er janvier ; si un montant plein y figure alors que l’âge et les revenus étaient réunis à cette date, c’est une anomalie à réclamer sans attendre. Et pour 2027, le relais sera pris par le dispositif de maintien, à condition que le logement soit resté libre entre-temps. Les deux régimes se succèdent ainsi sans rupture, pourvu que chaque étape soit déclarée et documentée.
Reste la question du calendrier, décisive pour l’avis 2026. Puisque les taxes foncières « sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition », l’entrée en établissement en cours d’année ne change rien à l’imposition de l’année en cours. Le commentaire officiel en tire la conséquence : l’allègement pour les personnes hébergées s’applique à compter de l’année suivant l’installation dans l’établissement, comme l’explique la doctrine administrative. Concrètement, une personne entrée en Ehpad au printemps 2026 et dont le logement est resté vide ne verra l’exonération de maintien s’appliquer qu’à l’avis 2027. Pour l’avis 2026, reçu fin août, c’est la situation au 1er janvier 2026 qui compte : si elle occupait encore son logement à cette date et remplissait les conditions d’âge et de revenus, l’exonération classique s’applique déjà ; sinon, la taxe 2026 reste due, et c’est l’année prochaine qu’il faudra être vigilant.
Avant d’en venir aux démarches de l’automne, un mot sur les années passées, car beaucoup de familles découvrent le dispositif avec retard. Une personne entrée en établissement en 2023 ou 2024, dont l’ancien logement est resté vide et qui a payé la taxe foncière plein tarif depuis, peut encore agir pour certaines années et plus pour d’autres. Le délai de réclamation court jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement : l’imposition 2025 reste donc réclamable jusqu’au 31 décembre 2026, tandis que l’imposition 2024, dont le délai s’est fermé fin 2025, est en principe prescrite. Autrement dit, à l’automne 2026, il reste quelques semaines pour sauver l’année 2025, et plus d’un an pour l’année 2026. Vérifier les anciens avis, et pas seulement celui qui vient d’arriver, peut ainsi rapporter deux années de dégrèvement au lieu d’une. Passé le délai, l’administration oppose la prescription même quand le droit au fond était certain, et le juge ne relève pas d’office ce que le contribuable n’a pas demandé à temps.
II. Ce qu’il faut faire concrètement pour l’avis 2026
A. Déclarer la nouvelle occupation et surveiller les pièges
Le premier réflexe est déclaratif. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’administration ne sait plus automatiquement qui occupe quoi : les propriétaires de locaux d’habitation doivent déclarer chaque année à l’administration fiscale, « avant le 1er juillet de chaque année », la nature de l’occupation de ces locaux. Cette déclaration, souscrite dans l’espace « Biens immobiliers » du site des impôts, doit refléter la réalité : logement vacant conservé par une personne entrée en établissement, ou occupation par le conjoint resté sur place. Une déclaration fausse ou oubliée ne fait pas seulement courir le risque d’une imposition erronée ; elle prive l’administration des informations qui lui permettraient d’appliquer l’exonération d’office quand elle le peut. Les familles qui gèrent les affaires d’un parent diminué ont donc intérêt à vérifier, dès réception de l’avis, que le statut d’occupation enregistré est exact, et à le corriger pour l’année suivante si l’entrée en établissement est intervenue en 2026.
Le deuxième point de vigilance concerne l’usage du logement conservé. Tant qu’il reste vide, ou occupé uniquement par le conjoint, le concubin ou les personnes à charge déjà présents au jour du départ, le maintien joue. Dès qu’un tiers s’y installe à demeure, même gratuitement et même pour rendre service, la condition de jouissance exclusive tombe et l’exonération avec elle. Avant de confier les clés à un petit-enfant étudiant ou à un proche en difficulté, la famille doit donc chiffrer ce que ce geste coûte : une année de taxe foncière pleine, parfois plusieurs milliers d’euros à Paris et en Île-de-France, contre l’économie d’un loyer pour l’hébergé. Il n’y a pas de bonne réponse universelle, mais il faut choisir en connaissance de cause, car l’administration ne reviendra pas sur l’imposition une fois le tiers installé.
Au moment de déclarer, deux erreurs matérielles reviennent souvent dans les dossiers des personnes âgées. La première est l’avis établi au nom d’un conjoint décédé, quand le survivant n’a pas fait mettre à jour la situation : l’exonération personnelle du défunt ne se transmet pas, et c’est la situation du nouveau redevable, seul propriétaire ou usufruitier, qui doit être examinée. La seconde est l’adresse d’envoi restée celle de l’ancien logement alors que toute la famille a déménagé : l’avis se perd, les délais courent quand même, et la majoration pour retard s’ajoute à une taxe qui aurait peut-être dû être effacée. Un changement d’adresse signalé à temps au service des impôts vaut souvent plus cher qu’on ne l’imagine.
Un cas particulier mérite d’être connu des plus de 75 ans modestes : la résidence secondaire. Contrairement à une idée reçue, l’exonération des personnes âgées n’est pas limitée à la résidence principale. L’administration l’écrit noir sur blanc : Le contribuable déjà exonéré pour sa résidence principale peut l’être aussi pour sa résidence secondaire, dès lors qu’elle est affectée à son habitation : c’est la position de l’administration, confirmée par le Conseil d’État dès le 20 octobre 2000. Pour une personne entrée en établissement qui conservait, outre son ancien logement principal, une petite maison de campagne, les deux biens peuvent donc être exonérés si les conditions d’âge et de revenus sont remplies. En revanche, que l’on ne s’y trompe pas : lorsque la taxe foncière est effacée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle, survit presque toujours. Le code prévoit en effet que la taxe porte sur les propriétés soumises à la taxe foncière « ou qui en sont temporairement exonérées », et seules des exceptions étroites, décidées localement, en dispensent. L’avis 2026 d’un logement exonéré affichera donc le plus souvent un solde résiduel correspondant à la TEOM : ce n’est pas une erreur, et elle n’est pas réclamable au même titre.
B. Payer dans les délais, puis réclamer jusqu’à fin 2027
Le calendrier 2026 est désormais connu avec précision grâce aux informations officielles : l’avis est mis en ligne à partir du 27 août pour les contribuables non mensualisés, puis à partir du 19 septembre pour les mensualisés, avec une date limite fixée au 20 octobre à minuit en cas de paiement en ligne et au 15 octobre à minuit pour les autres moyens de paiement, selon l’actualité de service-public.fr sur la taxe foncière 2026, ces derniers n’étant possibles que si la taxe n’excède pas 300 euros. Ces dates s’imposent même quand on conteste : la bonne méthode, rappelée par la presse de consommateurs et conforme à la pratique de l’administration, consiste à payer dans le délai puis à réclamer, plutôt que de laisser passer l’échéance en espérant un geste. Les pénalités de retard s’appliqueraient en effet même si la réclamation ultérieure s’avère fondée.
Car le délai de réclamation est confortable : les réclamations sur les impôts locaux doivent être présentées « au plus tard le 31 décembre de l’année suivant » la mise en recouvrement, ce qui, pour la taxe foncière 2026, conduit jusqu’au 31 décembre 2027. La famille qui découvre en octobre, en novembre ou même au printemps suivant que l’ancien logement aurait dû être exonéré n’a donc rien perdu : elle adresse une réclamation au service des impôts dont dépend le bien, en joignant les justificatifs d’hébergement durable, de vacance du logement et de revenus, et l’administration restitue le trop-versé si les conditions sont remplies. Pour les dossiers simples — âge et revenus établis, établissement identifié, logement manifestement libre — la régularisation intervient sans juge. Une réclamation efficace suit toujours le même plan : rappeler l’identité du redevable et les références de l’avis contesté, viser le fondement — l’article 1391 B bis combiné à l’exonération dont la personne remplit les conditions —, exposer les faits dans l’ordre, date d’entrée dans l’établissement, vacance continue du logement, situation de revenus, puis joindre les pièces dans le même ordre, contrat de séjour, attestation d’hébergement, avis d’imposition sur le revenu, taxe foncière contestée. L’envoi en recommandé avec accusé de réception, ou le dépôt dans la messagerie de l’espace en ligne avec conservation de l’accusé, fait courir la preuve du dépôt dans le délai. Et si l’administration rejette tout ou partie de la demande, sa décision motivée indique les voies et délais de recours devant le tribunal administratif : ne pas la laisser dormir, car le délai contentieux, lui, est bref. Lorsqu’un désaccord persiste, par exemple sur le caractère durable de l’hébergement, sur la réalité de la jouissance conservée ou sur l’appréciation des revenus, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de structurer la réclamation, de viser les bons textes et, si nécessaire, de saisir le tribunal administratif dans les formes et délais requis, sans laisser passer la prescription.
Conclusion : l’exonération se conserve, elle ne se suppose pas
Reprenons le fil de cette fin d’été 2026 : l’avis est arrivé, le parent vit en établissement depuis le printemps, le logement est vide et la taxe semble pleine. Dans cette configuration, le droit offre une porte de sortie réelle mais encadrée : l’article 1391 B bis prolonge l’exonération des personnes modestes sur l’ancien logement, à compter de l’année suivant l’installation, tant que le bien reste libre et que les conditions d’âge et de revenus sont remplies chaque année. Les familles retiendront trois gestes : déclarer l’occupation réelle avant chaque 1er juillet, ne prêter ni ne louer le logement conservé sans mesurer le coût fiscal du geste, et payer l’avis 2026 dans les délais avant de réclamer jusqu’à fin 2027 si l’exonération aurait dû s’appliquer. Vérifiée à sa source, la règle protège les plus modestes ; ignorée, elle se paie plein tarif, TEOM comprise.
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