Vous venez de recevoir une convocation devant le tribunal correctionnel pour des travaux réalisés sans permis de construire, ou le procès-verbal dressé sur votre terrain annonce des poursuites. L’angoisse est immédiate : allez-vous payer une amende, devra-t-on démolir l’extension, le garage ou la maison, et combien de temps cette menace va-t-elle peser ? La procédure pénale de l’urbanisme concentre en une seule audience trois enjeux distincts : la peine d’amende, l’avenir physique de l’ouvrage et le coût journalier du retard à exécuter. Cet article explique ce que le tribunal peut prononcer, ce qu’il doit vérifier avant d’ordonner la démolition, et les trois leviers qui changent réellement l’issue : la prescription de l’action publique, la consultation obligatoire du maire et le calibrage de l’astreinte. Les règles sont exposées à partir des textes en vigueur vérifiés le 13 septembre 2026 et de la jurisprudence la plus récente, dont un arrêt de la chambre criminelle du 20 janvier 2026 qui censure deux erreurs fréquentes des cours d’appel. Pour situer ces poursuites dans l’ensemble des recours liés aux autorisations, vous pouvez consulter la page du cabinet consacrée au recours contre les permis de construire à Paris.
I. Ce que le tribunal correctionnel peut prononcer contre vous, et ce qu’il doit vérifier d’abord
A. L’amende : un barème légal précis, qui dépasse le seul propriétaire
Le délit de construction sans permis est d’abord puni d’une amende dont le code fixe à la fois le plancher et le plafond. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme dispose que le fait d’exécuter des travaux soumis à permis ou à déclaration préalable, en méconnaissance des règles ou des prescriptions de l’autorisation, « est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite » (article L. 480-4 du code de l’urbanisme). Hors surface de plancher, le plafond s’établit à 300 000 euros. Rapporté à une maison de 100 mètres carrés, le maximum théorique atteint donc 600 000 euros : le tribunal reste libre dans cette fourchette, mais le montant se calcule mètre par mètre, ce qui rend chaque surface contestée directement chiffrable en euros d’exposition.
En cas de récidive, le texte ajoute une peine d’emprisonnement : « En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. » La récidive suppose une condamnation antérieure pour des faits identiques dans les conditions du droit commun de la récidive ; un simple procès-verbal antérieur sans condamnation ne suffit pas, comme le prévoit article L. 480-4 du code de l’urbanisme. Vérifiez donc votre casier et la nature exacte des condamnations antérieures avant de céder à la panique : beaucoup de prévenus découvrent à l’audience que la récidive alléguée ne tient pas.
Surtout, l’amende ne vise pas que le propriétaire du terrain. Le même article prévoit que les peines « peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux ». L’acquéreur qui a commandé l’extension, l’artisan qui l’a réalisée en connaissance de l’absence d’autorisation, l’architecte qui a dirigé le chantier irrégulier : tous peuvent être poursuivis ensemble, et le tribunal répartit les peines entre eux. Si vous êtes entrepreneur, ne croyez pas que l’ordre du client vous exonère ; si vous êtes maître d’ouvrage, ne comptez pas rejeter toute la faute sur l’entreprise. La défense de chacun passe par la délimitation de son rôle exact dans la décision et l’exécution des travaux, tous étant exposés au titre de article L. 480-4 du code de l’urbanisme.
La procédure commence en général par un procès-verbal. L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme confie la constatation des infractions aux officiers et agents de police judiciaire ainsi qu’aux fonctionnaires et agents commissionnés et assermentés à cet effet (article L. 480-1 du code de l’urbanisme). Le procès-verbal est transmis au procureur de la République, qui décide des poursuites. Dès ce stade, relevez avec précision ce que les agents ont constaté : la description des ouvrages, les mesures relevées, les photos annexées. Toute erreur sur la surface, la nature des travaux ou leur état d’avancement se répercute sur le calcul de l’amende comme sur l’ordre de démolition. Demandez la copie du procès-verbal, comparez-le à la réalité du terrain, et faites constater par huissier tout écart : la contestation des mesures est un moyen de défense concret, pas une argutie.
B. La démolition ou la mise en conformité : un ordre qui suppose la parole du maire
Au-delà de l’amende, le tribunal statue sur le sort de l’ouvrage : mise en conformité ou démolition. L’article L. 480-5 du code de l’urbanisme prévoit qu’en cas de condamnation, le tribunal statue « au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent » (article L. 480-5 du code de l’urbanisme). Cette consultation n’est pas une formalité de politesse : elle éclaire le tribunal sur la position de la commune, sur les possibilités réelles de régularisation au regard du plan local d’urbanisme, et sur l’intérêt local à la démolition ou au maintien. Le tribunal peut passer outre un avis défavorable du maire et ordonner la mise en conformité, ou au contraire ordonner la démolition malgré un avis conciliant, mais il doit avoir recueilli cet avis ou provoqué cette audition.
La chambre criminelle vient de rappeler cette exigence avec une netteté qui profite directement aux prévenus. Le 20 janvier 2026, elle a cassé un arrêt de la cour d’appel de Rennes qui avait ordonné sous astreinte la démolition d’une piste de quad et de bâtiments construits sans permis. La Cour énonce que « en cas de condamnation pour une infraction prévue par l’article L. 480-4 de ce code, la juridiction correctionnelle statue sur la mise en conformité de l’ouvrage, sa démolition ou le rétablissement des lieux en leur état antérieur au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent », puis constate qu’aucune mention de l’arrêt ni de la décision de première instance, ni aucune pièce de la procédure, n’établissait que le maire, le préfet ou son représentant avaient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Cassation et renvoi devant la même cour autrement composée : la démolition tombe avec l’arrêt.
Le réflexe pratique est donc immédiat : dès la convocation reçue, vérifiez si le dossier contient les observations écrites du maire ou la trace de son audition. Si le dossier est muet sur ce point, votre avocat soulèvera l’irrégularité avant tout débat au fond, et demandera au tribunal de surseoir à statuer sur la démolition jusqu’à l’accomplissement de cette consultation. Inversement, si le maire a déjà écrit qu’il s’oppose à toute régularisation, préparez la contre-attaque : démontrez que l’ouvrage respecte en réalité les règles du plan local d’urbanisme, produisez un projet de mise en conformité chiffré, sollicitez un permis de régularisation. Le tribunal choisit entre démolition et mise en conformité en fonction de ce qu’on lui apporte ; un dossier vide appelle la démolition, un dossier documenté ouvre la porte au maintien.
Notez enfin que le choix entre les deux mesures dépend de la régularité objective de l’ouvrage. La mise en conformité suppose que la construction puisse devenir régulière : respect des règles d’urbanisme applicables, permis de régularisation susceptible d’être obtenu. Quand l’ouvrage viole une règle indépassable du plan local d’urbanisme, par exemple une construction en zone strictement inconstructible ou un dépassement que le règlement ne permet pas de régulariser, la démolition devient l’issue probable et la défense doit se concentrer sur l’amende, l’astreinte et les délais. L’évaluation honnête de la régularisabilité, avec un urbaniste ou un avocat qui lit le règlement applicable ligne par ligne, conditionne toute la stratégie d’audience.
II. Les trois leviers qui changent l’issue : prescription, astreinte et contentieux parallèles
A. La prescription : six ans à compter de l’achèvement, et la preuve incombe au parquet
Premier levier, souvent décisif : la prescription de l’action publique. L’article 8 du code de procédure pénale dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise » (article 8 du code de procédure pénale). Le délit de construction sans permis présente toutefois une particularité : tant que les travaux se poursuivent, l’infraction continue. La chambre criminelle rappelle que « le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers ». Le point de départ des six ans se fixe donc à la date d’achèvement des travaux, pas à leur commencement ni à la date du procès-verbal (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Cette règle est rappelée par la fiche officielle du service public consacrée aux délais de prescription des infractions aux règles d’urbanisme (service-public.gouv.fr, infractions aux règles d’urbanisme : délais de prescription).
Le même arrêt du 20 janvier 2026 apporte deux précisions capitales pour la défense. D’abord, « la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public ; il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription ». C’est donc au parquet de prouver que les travaux se sont achevés il y a moins de six ans, et non au prévenu de prouver qu’ils sont plus anciens : la cour d’appel de Rennes avait inversé cette charge en reprochant au prévenu de ne pas démontrer sa date d’achèvement de 2008, et la cassation sanctionne cette inversion (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Ensuite, « il appartenait aux juges de s’assurer du moment où les délits avaient été consommés en fonction de la date d’achèvement des travaux en cause » : le tribunal doit rechercher et fixer cette date avant de statuer sur la prescription, et motiver sa décision sur ce point (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Un jugement qui condamne sans dater l’achèvement encourt la cassation pour défaut de motifs.
Concrètement, si vos travaux sont anciens, rassemblez tout ce qui date leur achèvement : factures d’artisans et de matériaux avec dates de fin de chantier, attestations d’assurance dommage-ouvrage, photographies datées, images satellites horodatées, témoignages de voisins, relevés de compteur d’eau ou d’électricité lors de la mise en service, déclarations fiscales d’achèvement. Chaque pièce qui repousse l’achèvement au-delà de six ans avant les poursuites rapproche de la prescription. Attention toutefois aux travaux par tranches : un agrandissement ou une reprise postérieure fait courir un nouveau délai pour la partie concernée, et le ministère public s’appuiera sur le moindre chantier récent pour soutenir que l’ouvrage n’était pas achevé. Distinguez dans votre dossier ce qui relève de l’achèvement initial et ce qui relève d’aménagements ultérieurs, et datez chaque phase séparément.
Second garde-fou à connaître : l’extinction de l’action publique n’éteint pas tout. La commune peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation, et l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme précise que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Dix ans au civil contre six ans au pénal, à compter du même achèvement : même prescrit au pénal, un ouvrage de moins de dix ans reste exposé à la démolition civile à l’initiative de la commune. La Cour de cassation a validé ce dispositif le 30 septembre 2021 en rejetant le pourvoi de propriétaires condamnés à remettre en état naturel une parcelle occupée depuis 1993, tout en précisant que le juge doit vérifier concrètement la proportionnalité de la mesure au regard du droit au respect du domicile quand les occupants y vivent effectivement (Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-12.940). Dans cette affaire, les occupants ne rapportaient pas la preuve d’une résidence stable et continue sur la parcelle, et la démolition a été maintenue. Si le local irrégulier constitue votre domicile réel et continu, faites-le établir par des preuves d’occupation effective : la proportionnalité se joue sur des faits, pas sur des affirmations.
B. L’astreinte : un montant journalier qui se discute, pas une fatalité
Deuxième levier : l’astreinte qui accompagne l’ordre de démolition ou de mise en conformité. L’article L. 480-7 du code de l’urbanisme prévoit que le tribunal impartit un délai d’exécution et qu’« il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard » (article L. 480-7 du code de l’urbanisme). Cinq cents euros par jour représentent 15 000 euros par mois : à ce rythme, une année d’inexécution dépasse 180 000 euros. Le montant n’est pourtant pas automatique : le tribunal le fixe en fonction de vos ressources, de la gravité de l’illégalité et de la difficulté prévisible des travaux. Plaidez systématiquement le chiffrage : devis de démolition ou de mise en conformité, revenus et charges, impossibilité matérielle de respecter un délai trop bref. Un délai d’exécution réaliste, adossé à des devis, vaut souvent plus qu’une contestation frontale de l’astreinte elle-même (article L. 480-7 du code de l’urbanisme).
Le même texte organise la vie de l’astreinte après le jugement : « Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus. » Passé un an d’inexécution, le plafond de 500 euros saute et le tribunal peut relever le montant sans limite légale. Ne laissez donc jamais courir une astreinte sans rien faire : chaque mois d’inertie aggrave l’exposition et fournit au parquet l’argument du relèvement prévu par article L. 480-7 du code de l’urbanisme. À l’inverse, le texte ménage une porte de sortie pour le condamné de bonne foi : « Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. » Documentez chaque effort : demandes de devis, dépôt du permis de régularisation, début des travaux, difficultés rencontrées avec les entreprises ou l’administration. Le dossier de bonne foi se constitue au jour le jour et se présente au juge de l’exécution le moment venu (article L. 480-7 du code de l’urbanisme).
La nature juridique de ces mesures ouvre un troisième front, celui de l’acquéreur d’un bien irrégulier. La troisième chambre civile juge que « les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 17-14.407).
Les vendeurs, notaires et acquéreurs ont donc intérêt à vérifier avant la vente l’existence des autorisations et la conformité des ouvrages, et à stipuler des garanties adaptées. La même décision précise que l’astreinte de l’article L. 480-7 constitue elle aussi une mesure à caractère réel et non une peine. Cette qualification emporte des conséquences sur la transmission et l’exécution de la mesure que le praticien doit intégrer dès la rédaction de l’acte.
Le troisième levier concerne l’arrêt du chantier lui-même. Quand la mairie constate des travaux irréguliers en cours, elle peut en demander l’interruption : l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme permet d’ordonner l’interruption des travaux sur réquisition du ministère public agissant notamment à la requête du maire (article L. 480-2 du code de l’urbanisme). L’arrêté interruptif fige la situation en attendant le jugement, et sa violation constitue une infraction distincte. Mais il se conteste devant le juge administratif, et cette contestation porte ses fruits quand l’arrêté dépasse sa cible.
La cour administrative d’appel de Bordeaux l’a montré le 11 juin 2026 : saisie d’un arrêté du maire de Tresses interrompant des travaux sur un terrain où coexistaient des ouvrages couverts par un permis de 2018 et des constructions sans autorisation, la cour a annulé l’arrêté et le rejet implicite « en tant qu’ils portent sur l’interruption des travaux autres que la construction du bâtiment en bardage de bois et l’auvent qui lui est adossé » (CAA Bordeaux, 11 juin 2026, n° 24BX00381). L’interruption ne peut frapper que les travaux réellement irréguliers, pas l’ensemble du chantier par commodité. Si vous recevez un arrêté interruptif, faites vérifier sans attendre s’il distingue les ouvrages autorisés des ouvrages litigieux : une annulation partielle rouvre la partie saine du chantier pendant que se joue le sort de la partie contestée. Le recours gracieux préalable contre l’arrêté préserve les délais, et le juge administratif statue au vu de la régularité formelle de l’acte comme de la réalité des infractions alléguées.
Reste une question que chaque prévenu pose : faut-il régulariser avant le jugement ? La réponse est presque toujours oui, sous conditions. Déposer un permis de régularisation pour les ouvrages régularisables ne vaut pas aveu exploitables contre vous au-delà des faits déjà constatés par procès-verbal, et cela offre au tribunal l’option de la mise en conformité au lieu de la démolition. Le dépôt doit être sérieux et complet : un dossier bâclé, déposé la veille de l’audience pour faire patienter le tribunal, produit l’effet inverse. Quand la régularisation est impossible parce que le PLU interdit l’ouvrage, mieux vaut préparer la mise en conformité spontanée partielle ou la remise en état négociée, qui pèsent sur l’amende comme sur l’astreinte. Dans tous les cas, ne démolissez rien sans avis : une démolition spontanée mal exécutée ne met pas fin aux poursuites et peut compliquer la preuve de l’achèvement utile à la prescription.
Conclusion
Convoqué devant le tribunal correctionnel pour une construction sans permis, vous affrontez trois décisions distinctes : une amende calculée selon un barème légal précis, un ordre de démolition ou de mise en conformité qui suppose la consultation préalable du maire, et une astreinte journalière dont le montant et le délai se discutent. Votre défense s’articule autour de trois vérifications préalables : la date d’achèvement des travaux et la prescription de six ans de l’action publique, dont la preuve incombe au ministère public ; la présence au dossier des observations écrites du maire ou de son audition, sans lesquelles la démolition ordonnée encourt la cassation ; le calibrage de l’astreinte et du délai d’exécution, avec la perspective d’une dispense partielle en cas d’efforts réels. Gardez à l’esprit l’action civile de la commune, prescrite par dix ans, qui survit à l’extinction des poursuites pénales, et le contentieux de l’arrêté interruptif, qui peut rouvrir la partie saine du chantier. Rassemblez dès la convocation les pièces qui datent l’achèvement, engagez sans attendre une régularisation sérieuse quand l’ouvrage le permet, et préparez l’audience comme le lieu où se joue non seulement la peine, mais l’avenir physique de votre construction.
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