Ouvrir la cuisine sur le séjour en cassant la cloison qui les sépare : sur le devis du maçon, l’opération tient en une ligne, quelques milliers d’euros, poussière comprise. Le vendeur de la perceuse-promesse, artisan ou entreprise pressée de signer, assure que « tout le monde le fait » et que la copropriété « ne regarde jamais ». Puis le syndic fait stopper le chantier, l’assemblée générale refuse de régulariser, et le voisin du dessus, dont le carrelage vient de se fissurer, assigne. La réponse juridique tient en trois phrases. Non, le mur que vous cassez ne vous appartient pas entièrement : s’il porte le bâtiment, c’est une partie commune, et percer un mur porteur sans l’autorisation de l’assemblée générale, c’est construire irrégulièrement, même si l’immeuble tient encore debout. Non, l’assemblée ne peut pas tout refuser n’importe comment, mais le juge confirme son refus dès qu’elle n’a pas pu vérifier la solidité et les droits de chacun, y compris face à une étude technique privée. Et non, l’assurance ne réparera pas l’erreur à votre place : la rénovation du gros œuvre exige une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, et la remise en état se paie, sous astreinte, même quand l’expert constate qu’il n’y a plus de danger. Réserves à lire avant tout : chaque copropriété a son règlement, qui peut imposer l’architecte de l’immeuble et des entreprises agréées ; les montants d’astreinte et de frais cités sont ceux fixés par les décisions de 2025 et 2026 rapportées ici, pas un tarif général ; et si la structure est fragilisée au point de menacer la sécurité, ce n’est plus seulement un litige de copropriété, c’est un possible péril à signaler au maire. Ce qui suit distingue ce que le syndicat et les voisins peuvent vraiment exiger de ce que l’auteur des travaux risque vraiment, décisions récentes à l’appui.
I. Le mur porteur appartient à tout l’immeuble : l’autorisation n’est pas une formalité
A. Le gros œuvre est une partie commune, même à l’intérieur de votre lot
Le premier malentendu est géographique : le mur se trouve dans votre appartement, donc il serait à vous. Le droit de la copropriété raisonne autrement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence le rappelle dans un arrêt du 26 mars 2025 qui confirme la remise en état d’un mur porteur démoli sans autorisation : « Suivant l’article 3 de cette même loi, sont notamment réputées parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros-oeuvre des bâtiments. » Autrement dit, sauf titre contraire, les éléments qui portent l’immeuble appartiennent à tous, y compris le mur de refend qui traverse votre séjour. Dans cette affaire, le règlement de copropriété le disait d’ailleurs noir sur blanc : les murs de refend, c’est-à-dire les murs porteurs intérieurs, étaient des parties communes, tandis que les simples cloisons, parois non portantes, constituaient des parties privatives.
Le service public le dit aux particuliers sans détour : la fiche officielle sur les travaux en copropriété range la perforation d’un mur porteur parmi les interventions susceptibles de toucher des parties communes, au même titre que les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. La perforation d’un mur porteur figure donc, dans la documentation officielle elle-même, parmi les interventions sur parties communes. Conséquence immédiate : avant de signer le devis, il faut déterminer la nature du mur. Une cloison de plâtre se supprime librement, sous réserve du règlement ; un mur porteur, un mur de refend, un élément de la structure ne se touchent qu’avec l’accord collectif. En cas de doute, seul un professionnel, architecte ou bureau d’études structure, peut qualifier le mur, et son rapport écrit devient la première pièce du dossier, celle qui évite de découvrir en plein chantier que la « cloison » porte trois étages.
L’affaire aixoise montre ce que coûte l’erreur de qualification. Le copropriétaire soutenait avoir démoli de simples cloisons, donc des parties privatives dispensées d’autorisation. L’expert judiciaire a constaté trois ouvertures pratiquées dans un mur porteur sans précautions suffisantes pour prévenir les descentes de charges provenant du plancher supérieur, à l’origine de fissures du revêtement de sol et des cloisons de l’appartement du dessus. Le fait que l’immeuble tienne encore debout après reprise n’a rien changé : l’irrégularité était constituée dès l’ouverture sans autorisation, et la reconstruction a été ordonnée.
B. L’assemblée générale autorise avant, à la majorité de l’article 25, sur un dossier de travaux complet
Le principe procédural est simple et la fiche officielle l’énonce en une phrase : l’autorisation doit être obtenue avant le début des travaux. Pas après, pas pendant : avant. Le copropriétaire demande au syndic d’inscrire son projet à l’ordre du jour de l’assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant un dossier complet transmis aux copropriétaires au moins trois semaines à l’avance. Et la décision se prend à un niveau de majorité élevé : la fiche officielle indique un vote à la majorité absolue, dite majorité de l’article 25 La fiche officielle sur les règles de vote en assemblée générale range du reste sous cette même majorité absolue les décisions les plus structurantes de la vie collective, ce qui donne la mesure de l’enjeu : toucher au gros œuvre, c’est décider pour tout l’immeuble.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence énonce la règle applicable : « En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions autorisant certains d’entre eux à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. » Trois conditions cumulatives, donc : une autorisation, des travaux conformes à la destination de l’immeuble, et une majorité calculée sur les voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Un vote acquis à la majorité des seuls présents ne suffit pas.
Le refus de l’assemblée n’est pas la fin de l’histoire : la loi ouvre un recours au juge. Le tribunal de Lorient rappelle que, lorsque l’assemblée refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire peut demander au tribunal judiciaire l’autorisation d’exécuter des travaux d’amélioration, aux conditions fixées par le tribunal. Mais ce recours n’est pas un second tour où le juge donnerait raison au projet simplement parce qu’une étude privée le déclare inoffensif. Le juge vérifie exactement ce que l’assemblée n’a pas pu vérifier : la conformité au règlement de copropriété, l’intervention des professionnels qu’il impose, l’absence d’atteinte aux droits des autres lots. Dans l’affaire de Lorient, les demandeurs ont été déboutés et condamnés à 2 500 euros de frais de procédure adverse, précisément parce que leur dossier, pourtant étoffé, laissait l’architecte de l’immeuble et le bureau de contrôle sur le bord du chemin et gênait les projets identiques des voisins. Pour mettre toutes les chances de son côté devant le juge, il faut donc présenter le dossier que l’assemblée aurait dû accepter : étude structurelle sans contradiction, validation par un bureau de contrôle, engagement écrit de respecter les droits des autres appartements, y compris ceux situés à l’aplomb du mur. Le recours judiciaire se prépare dès la demande à l’assemblée, pas après son refus.
Le contenu du dossier de travaux fait toute la différence entre une autorisation et un refus. Le tribunal judiciaire de Lorient, dans un jugement du 9 juin 2026 qui rejette la demande d’autorisation judiciaire de copropriétaires pourtant munis d’une étude privée, pose le cadre : « Les murs porteurs dans un immeuble en copropriété sont considérés comme des parties communes car ils soutiennent la structure du bâtiment » Puis il rappelle la logique de l’article 30 de la loi de 1965, qui confie à l’assemblée le contrôle des travaux de transformation, avant de trancher : « L’assemblée générale est fondée à refuser un projet de travaux si elle n’est pas en mesure de vérifier le respect des intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires. » Dans cette espèce, les demandeurs produisaient bien une étude de renfort avec note de calculs, un devis de maçon assuré en béton armé et même une attestation structurelle postérieure au refus. Le tribunal a néanmoins validé le refus, parce que le règlement de copropriété exigeait la surveillance de l’architecte de l’immeuble et des entrepreneurs agréés par le syndic, que le bureau de contrôle recommandé par l’architecte n’avait jamais vérifié les calculs, et que l’attestation privée se contredisait sur la possibilité pour les voisins du dessus et du dessous de réaliser la même ouverture. Moralité : une étude payée par le demandeur ne remplace ni l’architecte de l’immeuble, ni le bureau de contrôle, ni le respect du règlement. Lisez votre règlement de copropriété avant de commander une étude : beaucoup imposent l’architecte choisi par le syndicat, dont les honoraires restent à votre charge, et des entreprises agréées pour la maçonnerie.
II. Travaux déjà réalisés sans autorisation : ce que le syndicat peut exiger et ce que l’assurance ne fera pas
A. La remise en état s’ordonne même sans dommage prouvé, et le refus de régulariser n’est pas abusif
C’est le point que les forums comprennent le moins bien : l’absence de danger constaté ne sauve pas les travaux irréguliers. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a jugé le 25 mars 2025 à propos d’un mur porteur percé entre une salle de bains et une chambre, sans autorisation ni, semble-t-il, conséquence sur la structure relevée par l’expert : « Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles en copropriété », le tribunal ordonne la reconstruction du mur à l’identique de son état initial, sous astreinte, aux frais des auteurs, avec constat de la bonne exécution par commissaire de justice. Et la condamnation ne s’arrête pas devant un appel : « En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. » Et il écarte l’argument central des défendeurs d’une formule qui mérite d’être retenue : juger autrement reviendrait, écrit le tribunal, à ajouter des conditions à l’application de la loi, « sauf à ajouter des conditions à l’application de la loi ». L’autorisation préalable est exigée par la loi ; exiger en plus la preuve d’un dommage pour sanctionner son absence, ce serait réécrire la loi.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence va dans le même sens et y ajoute une précision procédurale majeure pour les voisins : « C’est également à juste titre que le tribunal a ordonné la remise des lieux en leur état antérieur, cette mesure étant la conséquence de l’irrégularité des travaux entrepris, étant précisé que la recevabilité de l’action du syndicat n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice. » Le syndicat n’a donc pas à démontrer que l’immeuble a souffert pour agir : l’irrégularité suffit. Dans cette affaire, le premier juge avait condamné à remettre en état le mur porteur sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et la cour a ajouté 1 800 euros de remboursement des honoraires du bureau d’études missionné par le syndic pour contrôler la reprise, plus 3 000 euros de frais de procédure et les dépens d’appel. L’addition finale dépasse très largement le devis initial d’ouverture.
Reste la porte de sortie que beaucoup espèrent : la régularisation a posteriori. Elle existe, l’assemblée peut voter après coup, mais rien ne l’y oblige. Dans l’affaire aixoise, l’assemblée a voté trois résolutions : refus d’autoriser a posteriori, demande de remise en état, habilitation du syndic à agir en justice. L’auteur a contesté ces résolutions en les disant abusives, puisque l’expert confirmait l’absence de danger pour la structure. La cour a validé le refus : dès lors que les travaux requéraient une autorisation préalable et portaient atteinte à la solidité ainsi qu’aux droits d’un autre copropriétaire, le refus ne revêtait aucun caractère abusif. L’expert avait pourtant indiqué qu’il n’y avait plus de danger après reprise ; la cour relève que « Bien que l’expert ait indiqué qu’il n’y avait plus de danger pour la structure de l’immeuble en l’état des ouvrages de reprise réalisés conformément à ses préconisations, il conclut néanmoins au terme de son rapport à la nécessité de rétablir le mur porteur, sauf dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires déciderait d’autoriser les travaux a posteriori. » Autrement dit, même un immeuble consolidé doit retrouver son mur d’origine tant que l’assemblée n’a pas voté : la sécurité retrouvée ne vaut pas autorisation. Et le jugement de Lorient montre l’autre face : même la demande d’autorisation judiciaire formée après un refus d’assemblée échoue quand le dossier ne respecte pas le règlement et les droits des autres occupants. Comptez donc sur une autorisation demandée à temps, pas sur un pardon voté après.
Un mot du syndic, souvent pris entre deux feux. Il ne peut pas autoriser seul des travaux sur le gros œuvre, mais il peut et doit agir quand ils sont réalisés sans autorisation : mise en demeure, convocation d’une assemblée pour faire voter la remise en état, et action en justice sur habilitation de l’assemblée, comme les trois résolutions votées dans l’affaire aixoise. Sans habilitation, son action est fragile ; avec elle, il agit au nom du syndicat et les frais qu’il engage, expertise, bureau d’études de contrôle, constat, peuvent être mis à la charge de l’auteur des travaux. Et si c’est votre locataire qui a fait ouvrir le mur, la chaîne des responsabilités s’allonge : le locataire répond envers vous de toute transformation sans votre accord écrit, et vous, bailleur, répondez envers le syndicat de la remise en état de la partie commune. Réglez le litige avec votre locataire, bail, dépôt de garantie et autorisation écrite à l’appui, sans attendre que le syndicat vous assigne : le syndicat, lui, n’attendra pas.
Du côté des voisins, l’urgence se traite au plus vite. Dans l’affaire aixoise, la propriétaire de l’appartement du dessus avait obtenu en référé, dès le mois de mars suivant le début du chantier, l’arrêt immédiat des travaux et la désignation d’un expert. Face à des travaux en cours sur un mur porteur, le voisin gêné a intérêt à faire constater sans délai par commissaire de justice, à alerter le syndic par écrit et, si le chantier continue, à saisir le juge des référés pour faire stopper les travaux et ordonner une expertise. Chaque jour de chantier irrégulier aggrave la reprise et brouille les responsabilités. L’expertise judiciaire est la clé de ces procès, et elle se prépare dès le premier jour. Dans les trois affaires rapportées ici, tout s’est joué sur un rapport d’expert : à Aix, l’expert a établi que les ouvertures avaient été pratiquées sans précautions suffisantes pour les descentes de charges et qu’elles causaient les fissures de l’étage supérieur ; à Lyon, l’expert a constaté l’absence d’incidence sur la structure, ce qui n’a pas empêché la condamnation ; à Lorient, l’absence de validation par un bureau de contrôle a pesé dans le refus. Pour le voisin comme pour le syndicat, la séquence utile est donc : constat de commissaire de justice dès l’apparition des fissures ou la découverte du chantier, avec photos datées et description précise, puis demande d’expertise judiciaire en référé pour faire établir la nature du mur, l’origine des désordres et les travaux de reprise nécessaires. L’expertise coûte plusieurs milliers d’euros, avancés par le demandeur, mais le perdant supporte en principe les dépens, expertise comprise, en plus des frais de procédure de son adversaire. C’est ce qui rend la transaction précoce rationnelle des deux côtés : l’auteur qui régularise ou remet en état vite économise l’expertise, l’astreinte et les frais adverses, tandis que le syndicat qui obtient un engagement écrit de remise en état sous contrôle d’un bureau d’études évite des années de procédure pour un résultat identique.
B. L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le gros œuvre, et la décennale ne couvre pas l’irrégularité
C’est la conséquence inattendue la plus chère : l’ouverture d’un mur porteur touche au gros œuvre, et la rénovation du gros œuvre fait entrer dans le champ de l’assurance construction. La fiche officielle sur l’assurance dommages-ouvrage l’énonce clairement : dès lors qu’une entreprise réalise des travaux de construction, d’extension ou de rénovation du gros œuvre, c’est-à-dire de l’ossature du bâtiment, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier Cette assurance préfinance, sans recherche de responsabilité, les réparations des dommages relevant de la garantie décennale, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs. Sans elle, le propriétaire qui découvre des fissures deux ans plus tard devra poursuivre l’entreprise et son assureur, attendre l’expertise judiciaire et avancer les travaux, au lieu d’être indemnisé rapidement par son propre assureur dommages-ouvrage.
Le défaut d’assurance est lourdement sanctionné par les textes : la même fiche officielle rappelle une peine possible de 6 mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende au plus, ou l’une de ces deux peines seulement. Avec une réserve importante, que la même fiche précise : ces sanctions pénales ne s’appliquent notamment pas au particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même ou y loger un membre de sa famille. Autrement dit, le particulier qui rénove pour lui-même échappe aux sanctions pénales, mais pas aux conséquences civiles : sans dommages-ouvrage, pas de préfinancement rapide, et à la revente, l’absence d’assurance se voit dans le dossier et pèse sur le prix comme sur la confiance de l’acheteur. Vérifiez donc avec votre assureur, avant le chantier, si votre opération sur mur porteur appelle une dommages-ouvrage, et exigez par écrit sa réponse.
Quant à l’entreprise qui réalise l’ouverture, elle engage sa garantie décennale : selon la fiche officielle dédiée, cette garantie couvre la responsabilité du constructeur pour les dommages apparus dans les dix ans qui suivent la réception des travaux Fissures graves, affaissement, impropriété à destination : pendant dix ans, le maçon répond des désordres qui compromettent la solidité. D’où deux réflexes : ne confier l’ouverture qu’à une entreprise assurée en béton armé et en règle de garantie décennale, attestation en main avant le premier coup de masse, et réceptionner les travaux par écrit avec les notes de calcul et les plans de renfort. Le devis le moins cher, signé avec une entreprise sans assurance identifiable, devient le plus cher dès la première fissure chez le voisin.
Pensez enfin à la revente. Un appartement avec une ouverture non autorisée dans un mur porteur se vend mal et se vend à risque : l’acheteur qui découvre après coup des travaux irréguliers sur les parties communes, une action du syndicat en cours ou une absence d’assurance dommages-ouvrage dispose d’arguments sérieux pour agir contre son vendeur. Conservez donc l’intégralité du dossier, procès-verbaux d’assemblée, autorisation, études, attestations d’assurance, procès-verbal de réception, et transmettez-le à l’acquéreur. Un dossier complet et une autorisation en règle sont un argument de prix ; un mur ouvert sans papier est une décote, voire un contentieux qui voyage avec le bien.
Dernier étage de la fusée, celui que personne n’envisage en signant le devis : si l’ouverture fragilise réellement la structure, le litige de copropriété peut devenir une affaire de sécurité publique. Le service public définit le péril comme la situation où les murs, bâtiments ou édifices ne présentent plus les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants ou des tiers (fiche officielle) Et il impose une vigilance collective : toute personne qui a connaissance de faits révélant un péril doit le signaler au maire ou au président de l’intercommunalité, par tous moyens (même fiche) Le maire peut faire visiter les lieux, demander au tribunal la désignation d’un expert et prendre un arrêté de mise en sécurité avec travaux sous délai, voire interdiction d’habiter. Un mur porteur éventré qui menace, ce n’est plus seulement une astreinte à payer au syndicat, c’est un immeuble qui peut se vider.
Conclusion : la check-list avant de toucher au mur
Percer un mur porteur en copropriété n’est ni impossible ni libre : c’est une opération sur une partie commune, le gros œuvre, qui exige l’autorisation préalable de l’assemblée à la majorité de l’article 25, un dossier de travaux complet avec architecte ou bureau d’études, et une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Retenez la check-list. Premièrement, faites qualifier le mur par écrit avant tout devis : cloison ou porteur, c’est un avis technique, pas une impression. Deuxièmement, lisez le règlement de copropriété : architecte de l’immeuble imposé, entreprises agréées, surveillance du chantier, tout s’y joue. Troisièmement, saisissez le syndic en recommandé avec un dossier complet, étude structurelle, notes de calcul, attestation d’assurance décennale de l’entreprise, et laissez l’assemblée voter avant de casser. Quatrièmement, souscrivez la dommages-ouvrage quand l’opération touche au gros œuvre et conservez chaque document pour la revente. Cinquièmement, si vous êtes le voisin : constatez par commissaire de justice, écrivez au syndic et, en cas de poursuite du chantier, saisissez le juge des référés pour faire stopper les travaux et désigner un expert. Sixièmement, si vous avez déjà ouvert sans autorisation : ne comptez ni sur l’absence de danger constaté, qui ne fait pas obstacle à la remise en état, ni sur une régularisation que l’assemblée peut refuser sans abus, et parlez-en à un avocat avant que l’assignation n’arrive. Entre le devis qui promet une cuisine ouverte en une semaine et l’immeuble qui se fissure passe la voie utile : une autorisation demandée à temps, des professionnels assurés, et un chantier que le syndicat a accepté de voir naître. Pour approfondir vos recours en matière de travaux et de copropriété, vous pouvez consulter le pôle droit immobilier du cabinet à Paris.
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