Un vélo dans le hall, deux dans la cour, trois accrochés à la rampe du parking : l’immeuble n’a pas changé, c’est son usage qui a basculé. La bicyclette est devenue un objet du quotidien, encombrant et précieux à la fois, trop volumineuse pour l’appartement, trop convoitée pour la rue. Les fabricants de mobilier urbain et les syndics proposent la même solution simple, des anneaux, des racks, un local. Puis un matin, le copropriétaire du rez-de-chaussée ne peut plus sortir sa voiture de son garage parce qu’un râtelier bloque sa manoeuvre, ou la copropriétaire du premier étage découvre trois anneaux scellés dans le hall d’entrée qu’elle traverse chaque jour. La promesse disait « rangez vos vélos », elle ne disait pas qui déciderait de l’emplacement, qui paierait, ni qui devrait démonter.
La réponse tient en quelques lignes, avec ses réserves. Dans une copropriété, personne ne pose seul un équipement vélo dans une partie commune : ni le cycliste pressé, ni le syndic de sa propre initiative. La décision appartient à l’assemblée générale, et encore faut-il la bonne majorité, le bon emplacement et le respect du règlement de copropriété. Le copropriétaire gêné dispose d’une gradation de recours : mise en demeure du syndic, contestation de l’assemblée dans un délai de deux mois, juge judiciaire pour obtenir l’annulation du vote, le retrait sous astreinte et des dommages et intérêts. Réserve importante : chaque immeuble a son règlement, chaque hall sa configuration, chaque cour ses droits de jouissance ; les décisions rendues en 2024, 2025 et 2026 montrent comment les juges tranchent concrètement, au cas par cas. Trois affaires jugées à Bordeaux et à Paris l’illustrent : des anneaux annulés dans un hall d’entrée, des racks de cour indemnisés à hauteur de 4 400 euros, et un local à vélos contesté où le demandeur a obtenu ses frais alors même que sa demande était devenue sans objet.
I. Le vélo n’a pas sa place partout dans l’immeuble
A. Le hall et la cour ne sont pas des garages
Le 26 mars 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux a annulé une résolution qui semblait pourtant anodine : l’assemblée générale d’un petit immeuble bordelais avait voté, le 29 mars 2024, la délibération n° 11 prévoyant « l’installation de trois anneaux à vélo dans le hall d’entrée de l’immeuble ». Une société civile immobilière, propriétaire d’un appartement et d’un garage dans l’immeuble, a demandé l’annulation. Le tribunal lui a donné entièrement raison : annulation de la délibération, dispense de participer aux frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens à la charge du syndicat des copropriétaires.
Le raisonnement du tribunal mérite d’être suivi pas à pas, parce qu’il démonte une erreur fréquente. Le syndicat invoquait l’article 24-5 de la loi du 10 juillet 1965, qui organise la création de stationnements vélos dans les immeubles anciens. Ce texte mérite d’être lu en entier : « Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé de stationnements sécurisés pour les vélos, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. » L’obligation de mettre la question à l’ordre du jour existe donc, mais elle est conditionnelle : il faut que l’immeuble possède déjà des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif. Or l’immeuble bordelais comprenait deux garages, lots privatifs, et aucune mention d’emplacement de stationnement à usage privatif. Le tribunal en tire la conséquence sans détour : « les deux garages mentionnés constituent des biens privatifs et non un emplacement de stationnement tel qu’un parking, aussi il y a lieu de constater que la condition exigée par le texte susvisé afin de permettre la création de stationnement sécurisé pour les vélos fait défaut. Dès lors, les dispositions de l’article 24-5 de la loi de 1965 sont inapplicables au cas d’espèce. » Des garages privatifs ne sont pas des places de parking communes à jouissance privative : la nuance fait basculer tout le dossier.
Au surplus, le tribunal relève que l’installation viole le règlement de copropriété, dont l’article 10 impose que les parties communes restent libres en tout temps, et qu’elle méconnaît les normes d’accessibilité ainsi que les règles de sécurité incendie. La formule est nette : « Le hall d’entrée d’un immeuble collectif constitue la voie d’évacuation principale des occupants et la voie d’accès prioritaire pour les services de secours, dès lors les dégagements doivent être libres de tout objet pouvant entraver la circulation. » Le hall n’est pas un local de remisage : c’est une voie d’évacuation, et les cycles, objets par nature potentiellement inflammables, n’y ont pas leur place quand le règlement l’interdit.
Un an plus tôt, le 7 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur le versant cour de la même question. Les consorts propriétaires d’une remise à usage de garage voyaient des racks à vélos installés dans la cour de l’immeuble, devant leur remise, rendant toute manoeuvre de véhicule impossible. Après deux mises en demeure restées sans effet, les 22 octobre 2021 et 1er février 2022, puis le rejet par l’assemblée générale du 15 décembre 2022 d’une résolution demandant le retrait des racks, ils ont assigné en mars 2023. Le tribunal a annulé la résolution, condamné le syndicat à 4 400 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, à 3 000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens, avec dispense de participer aux frais de procédure. La décision rappelle d’abord la méthode du juge : « Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions. » Puis elle définit l’abus de majorité, notion centrale pour le copropriétaire minoritaire : « L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle la décision, bien que respectant les règles de majorité requise, n’est pas inspirée par l’intérêt collectif du syndicat mais par l’intérêt personnel de certains copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires. » En l’espèce, la cour litigieuse était à jouissance privative réservée à certains lots, avec droit de passage, de stationnement et de déchargement : y maintenir des racks qui bloquaient le garage des demandeurs rompait l’égalité entre copropriétaires et méconnaissait la destination des lieux.
Mais la même décision contient une limite que le copropriétaire victorieux doit entendre : le tribunal a débouté les demandeurs de leur demande tendant à interdire au syndicat de réinstaller un rack à vélo dans la cour à l’issue des travaux de ravalement. Gagner le retrait des racks existants ne donne pas un droit acquis à une cour à jamais vide de vélos : une future installation, régulièrement votée et correctement placée, reste possible. La victoire porte sur l’emplacement abusif d’hier, pas sur tous les projets de demain.
B. Ce que le règlement de l’immeuble et la destination des lieux imposent
Avant tout vote, le premier document à ouvrir est le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle et s’impose à tous. Dans l’affaire bordelaise, c’est l’article 10 du règlement, imposant des parties communes libres en tout temps, qui a fondé l’annulation. Dans l’affaire parisienne de 2025, c’est la combinaison du règlement initial et de ses modificatifs, réservant la jouissance de la cour à certains lots avec des droits précis de passage, de stationnement et de déchargement, qui a permis de démontrer que les racks méconnaissaient les droits des occupants du garage.
Le fondement légal de cette lecture est l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que le tribunal parisien cite dans ses motifs : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » User librement des parties communes ne signifie pas les occuper : dès que l’usage d’un copropriétaire porte atteinte aux droits des autres ou à la destination de l’immeuble, il cesse d’être libre. Un vélo entreposé dans un dégagement, un couloir, un hall ou devant un garage n’est pas un usage paisible, c’est une appropriation.
Le même jugement parisien cite l’article 26 de la loi, autre garde-fou : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. » Même un vote unanime ne permettrait pas de transformer durablement la jouissance d’un lot ou d’une cour réservée : la destination fixée par le règlement borne le pouvoir de la majorité.
Concrètement, le copropriétaire qui découvre des vélos gênants doit d’abord établir les faits : photographier l’emplacement et l’entrave, vérifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, identifier qui a décidé l’installation et sur quel vote. Puis écrire au syndic par lettre recommandée, en visant la clause du règlement et en demandant le retrait, exactement comme les mises en demeure d’octobre 2021 et de février 2022 qui ont jalonné l’affaire parisienne avant l’assignation. Sans cette phase écrite, le dossier arrive au tribunal sans histoire ; avec elle, chaque étape est datée.
II. Obtenir un vrai local ou faire retirer l’installation
A. La création d’un local sécurisé suit des règles précises
Le droit distingue nettement l’immeuble neuf de l’immeuble ancien. Pour les constructions neuves, le code de la construction et de l’habitation impose le stationnement sécurisé des vélos : « Toute personne qui construit : 1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé » « le dote des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos. » Dans l’ancien, en revanche, il n’existe aucune obligation générale de créer un local : tout dépend d’un vote, et le bon vote dépend de la nature des travaux.
Lorsque l’immeuble remplit la condition de l’article 24-5, le syndic est tenu d’inscrire la question à l’ordre du jour avec des devis, et l’assemblée se prononce. Lorsque la création du local suppose des travaux de transformation ou d’amélioration des parties communes, c’est la majorité absolue de l’article 25 qui s’applique, comme l’a illustré un ensemble parisien où un projet d’amélioration des locaux communs vélos et poubelles avait été adopté à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires en 2017. Et le copropriétaire qui souhaite réaliser à ses frais un aménagement affectant les parties communes peut solliciter une autorisation individuelle de l’assemblée : « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » relève elle aussi de la majorité de l’article 25. Trois voies, trois majorités possibles : l’erreur sur le fondement du vote est le premier moyen d’annulation, et les jugements de 2024 à 2026 montrent que les tribunaux vérifient.
Le 8 février 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué sur la création contestée d’un local à vélos dans un grand ensemble parisien. Un copropriétaire du rez-de-chaussée attaquait la résolution n° 18 du 25 février 2021, qui modifiait des travaux votés en 2017 et déplaçait le futur local à quelques mètres de ses fenêtres, avec un nouveau flux de circulation jour et nuit. Il invoquait la mauvaise majorité, l’absence de projet de modification du règlement de copropriété joint à la convocation et les nuisances prévisibles. En cours d’instance, une nouvelle assemblée, le 30 juin 2021, a annulé la résolution attaquée. Le tribunal en a tiré une conséquence que tout contestataire doit connaître : « L’annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d’autonomie des assemblées » (avec référence à Civ. 3ème, 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736). Sans objet ne veut pas dire sans effet : le tribunal a examiné le bien-fondé de la demande au jour de son introduction, l’a jugée fondée, et a condamné le syndicat aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700. Contester vite protège donc même quand l’assemblée corrige ensuite : les frais suivent le bien-fondé initial. En revanche, la demande de 1 000 euros de préjudice moral a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice constitué : la crainte de nuisances futures ne suffit pas.
Pour le porteur de projet, la méthode se déduit de ces décisions. Faire établir des devis comparés, vérifier l’emplacement au regard du règlement et des règles d’accessibilité et de sécurité incendie, joindre à la convocation les plans et, le cas échéant, le projet de modification du règlement, faire voter à la bonne majorité, puis notifier le procès-verbal : chaque omission est un moyen d’annulation offert au contestataire. Un local sécurisé, éclairé, accessible sans traverser des parties à jouissance privative et sans bloquer une évacuation a toutes les chances de survivre au contrôle du juge ; un râtelier improvisé dans un passage n’en a presque aucune.
B. Contester utilement : délais, preuves et ce que le juge peut ordonner
Le délai de contestation est impératif et bref. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance : passé ce délai, même une résolution irrégulière devient inattaquable par cette voie. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir ; celui qui a voté pour ne peut pas se raviser. Et le même article ajoute une protection utile au contestataire : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Pendant deux mois, les travaux votés à la majorité absolue ne peuvent pas être exécutés, sauf urgence : le temps de saisir le juge sans se trouver devant le fait accompli.
Les preuves décident de tout. Dans l’affaire des racks de cour, les demandeurs s’appuyaient sur un rapport d’expertise décrivant l’impossibilité de manoeuvrer, sur leurs mises en demeure et sur le règlement et ses modificatifs. Dans l’affaire bordelaise, l’état descriptif de division et le règlement ont établi que les garages étaient des lots privatifs et que le hall devait rester libre. Dans l’affaire du local parisien, les photographies du rez-de-chaussée et l’extrait de plan ont matérialisé la proximité de 3,5 mètres entre la future porte du local et la fenêtre de l’appartement. Le copropriétaire qui se plaint doit donc constituer un dossier de géomètre plutôt qu’un dossier d’humeur : plans, photographies datées, constat de commissaire de justice décrivant l’entrave, échanges écrits avec le syndic, règlement et modificatifs surlignés.
Ce que le juge peut ordonner est désormais bien balisé. L’annulation de la résolution irrégulière, d’abord, avec dispense pour le demandeur qui obtient gain de cause de participer aux frais de procédure. Le retrait des installations, ensuite, le cas échéant sous astreinte : les racks de cour ont été jugés devoir être déposés, et la pratique des référés montre que la dépose d’une installation sauvage s’ordonne sous astreinte journalière aux frais de celui qui l’a posée. Des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, enfin : 4 400 euros pour trois ans de garage inutilisable dans l’affaire parisienne. En revanche, le juge n’interdit pas par avance toute future installation régulière, n’accorde pas de préjudice moral sans preuve, et ne contrôle pas l’opportunité du projet : il vérifie la régularité du vote, la conformité au règlement et l’atteinte aux droits des autres.
Reste la question que tout immeuble se pose : où mettre les vélos quand il n’y a ni local ni cour disponible. La loi ne donne pas de troisième lieu magique. Les parties communes sont définies par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Un hall, un palier, un dégagement sont affectés à la circulation de tous : y entreposer durablement des effets personnels les détourne de leur usage. La seule réponse durable est collective : voter un vrai local, aux frais de la copropriété ou d’un copropriétaire autorisé, à un emplacement qui ne bloque ni une évacuation, ni un garage, ni une fenêtre. Tout le reste est un provisoire qui dure jusqu’à la première mise en demeure.
Conclusion
Le vélo met la copropriété sous pression parce qu’il concentre trois conflits en un seul objet : un conflit d’espace, un conflit de vote et un conflit de preuve. Conflit d’espace, parce que ni le hall ni la cour ni le palier ne sont des remises, et que le règlement qui impose des parties communes libres dit déjà l’essentiel. Conflit de vote, parce que la création d’un stationnement sécurisé suppose la bonne majorité et, parfois, la condition préalable d’emplacements privatifs sécurisés que l’immeuble ne possède pas. Conflit de preuve, enfin, parce que le juge ne tranche ni les intentions ni les craintes, mais des plans, des constats et des dates. Les trois décisions de 2024, 2025 et 2026 convergent : l’installation improvisée est annulée, le garage bloqué est indemnisé, et la contestation diligente est payée même quand l’assemblée se corrige en route. Le copropriétaire avisé ne commence donc ni par déplacer le vélo du voisin ni par sceller un anneau dans le hall : il ouvre le règlement, photographie les lieux, écrit au syndic, vérifie la majorité et, s’il faut contester, assigne dans les deux mois. Pour un éclairage adapté à la configuration exacte de votre immeuble, un avocat en droit immobilier à Paris peut auditer le vote, chiffrer le préjudice de jouissance et engager le recours utile avant l’expiration des délais.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vélos qui bloquent votre garage, anneaux votés dans le hall ou projet de local contesté : une consultation téléphonique en 48 heures avec Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, permet de vérifier votre règlement, la majorité applicable et le recours à engager. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.