Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, dont l’examen par l’Assemblée nationale est prévu à l’automne dans le cadre d’une procédure accélérée. Son titre II, consacré à l’accélération des rénovations, rebat les cartes du contentieux de la décence énergétique : le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques est assoupli pour les baux en cours, de nouveaux cas d’exemption sont créés et les pouvoirs du juge qui sanctionne l’indécence sont encadrés. Le texte vise à remettre en location près de 700 000 logements, dans un marché locatif sous tension, sans renoncer aux objectifs de rénovation du parc.
Dans le même temps, la Cour de cassation resserre l’étau autour des bailleurs : le 4 juin 2026, la troisième chambre civile, en formation de section et avec publication au Bulletin, a rendu deux arrêts de principe qui privent le bailleur d’un logement indécent du recours au congé pour travaux et qui consacrent le caractère continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Le 1er septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ordonné des travaux sous astreinte et alloué des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, tout en refusant la suspension du loyer. Entre assouplissement législatif annoncé et fermeté prétorienne confirmée, bailleurs et locataires doivent ajuster leur stratégie. Ce décryptage présente d’abord le calendrier applicable et les droits actuels du locataire, puis les changements préparés par le projet de loi et la conduite à tenir devant le juge.
I. Passoire thermique : quand un bailleur peut-il encore louer et que peut exiger le locataire ?
A. Interdiction de louer un logement classé G, F ou E : quel calendrier s’applique en 2026 ?
Le diagnostic de performance énergétique classe chaque logement sur une échelle de A à G. Aux termes de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, les logements les moins performants sont ainsi désignés : « Peu performants Classe E Très peu performants Classe F Extrêmement peu performants Classe G ». Ce classement, exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an pour la consommation et en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an pour les émissions, découle du diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du même code, qui comporte la quantité d’énergie consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre induites, avec des recommandations de travaux.
Depuis la loi du 22 août 2021 dite Climat et Résilience, ce classement commande l’accès au marché locatif. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D ». Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées « sont considérés comme non décents ». Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine ; les classes F puis E suivront en 2028 et 2034. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé, avec une exigence comprise entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2028, puis entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2031.
Parallèlement, l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E », avec des exonérations pour les bâtiments soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et ceux dont le coût des travaux serait manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Pour les copropriétés en difficulté, notamment celles sous plan de sauvegarde, en opération programmée d’amélioration de l’habitat ou sous administrateur provisoire, l’obligation ne s’applique qu’à compter du 1er janvier 2033. Dès la vente ou la location d’un bien non conforme, l’obligation doit être mentionnée dans les publicités, les actes de vente et les baux.
Le diagnostic irrigue toute la relation locative. L’article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation impose au propriétaire qui offre un immeuble à la vente ou à la location de tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat, et l’article L. 126-29 exige qu’en cas de location, le diagnostic soit joint au contrat lors de sa conclusion, à l’exception des baux ruraux et des locations saisonnières. Le locataire ne peut toutefois se prévaloir contre le bailleur des simples recommandations accompagnant le diagnostic, qui n’ont qu’une valeur informative. Les caractéristiques générales du logement décent, au-delà de l’énergie, restent fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui détaille la sécurité, la santé et les équipements exigés.
Pour le bailleur, la conséquence est directe : louer en 2026 un logement classé G, ou maintenir en location un tel bien sans engager de travaux, expose à une action en mise en conformité, à une réduction ou une suspension du loyer et à des dommages-intérêts. Pour le locataire, la lettre du diagnostic annexé au bail constitue la pièce fondatrice de toute contestation : un classement G établi par un diagnostiqueur suffit à caractériser la non-décence énergétique et à ouvrir les recours présentés ci-après.
B. Logement indécent : comment obtenir la mise en conformité, la baisse du loyer et des dommages-intérêts ?
Le socle de l’action du locataire tient en une phrase du code civil, article 1719 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Le même texte ajoute que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Autrement dit, l’indécence ne fait pas disparaître le bail : elle arme le locataire.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la procédure. Le locataire peut d’abord demander au propriétaire la mise en conformité sans que la validité du contrat en cours soit affectée. A défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, mais cette saisine ne constitue pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Puis « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » L’ordonnance ou le jugement qui constate l’indécence est transmis au représentant de l’Etat dans le département, et l’information du bailleur par l’organisme payeur des aides au logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Deux arrêts de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, rendus en formation de section avec publication au Bulletin, renforcent considérablement cette protection. Dans l’arrêt n° 339 FS-B du 4 juin 2026, pourvoi n° C 24-11.437, la Cour juge que « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Le fondement rejoint l’article 1221 du code civil, selon lequel « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». La prescription de trois ans des actions dérivant du bail, prévue à l’article 7-1 de la loi de 1989, n’efface donc pas le passé récent : tout locataire peut réclamer trois années de préjudice de jouissance en arrière et exiger les travaux pour l’avenir, tant que le désordre dure.
Dans l’arrêt n° 476 F-D du 16 octobre 2025, pourvoi n° D 24-16.682, la Cour avait déjà fermé la principale échappatoire des bailleurs : ni la connaissance des lieux par le locataire à la signature, ni une clause d’état des lieux interdisant toute réserve, ni les réparations urgentes déjà accomplies ne purgent l’obligation de délivrance. Statuant « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Seule la force majeure exonère : ni l’âge de l’immeuble, ni son classement, ni le coût des travaux ne suffisent en l’état du droit applicable.
Le levier financier des aides au logement redouble cette protection. Dans l’arrêt du 14 décembre 2023, pourvoi n° 22-23.267, publié au Bulletin, la Cour déduit des articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation que « lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail ». Et « le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». Le bailleur d’un logement indécent ne peut donc ni récupérer l’allocation conservée, ni s’en servir pour faire résilier le bail.
La pratique des juges du fond illustre l’usage actuel de ces armes. Dans un jugement du 1er septembre 2026, RG 26/01605, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, après avoir rappelé que le juge « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux », a condamné le bailleur « à réaliser, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 15,00 euros par jour de retard, dans une limite de 90 jours » les travaux de réfection ordonnés, et à payer « la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance », tout en déboutant la locataire de sa demande de suspension du loyer. Travaux sous astreinte, indemnisation du trouble de jouissance, mais refus de suspendre le paiement : chaque mesure se plaide et se dose, pièce par pièce.
II. Projet de loi relance-logement : comment contester ou sécuriser un logement énergivore ?
A. Bail en cours et nouveaux cas de décence : quel délai pour réaliser les travaux ?
Le cœur du projet adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, texte adopté n° 157, tient dans la réécriture du calendrier pour les locations en cours. Le nouvel article 6 de la loi de 1989 prévoirait que que tout logement loué sous un contrat en cours à l’une des échéances serait regardé comme non décent seulement à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat, avec un butoir de trois ans après l’échéance. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement classé G ne basculerait donc dans la non-décence qu’à sa date anniversaire de renouvellement ou de reconduction, avec un plafond de trois ans après l’échéance. Les dispositions précisent qu’elles s’appliquent aux contrats en cours d’exécution à la date d’entrée en vigueur de la loi. Pour les bailleurs, c’est un répit procédural qui laisse le temps de voter et de réaliser les travaux ; pour les locataires en place, c’est un report de la qualification d’indécence qui retarde l’action en mise en conformité énergétique, sans affecter les autres fondements de la décence tirés du décret du 30 janvier 2002.
Le projet crée en outre une série d’exemptions qui feraient échec à la qualification de passoire. Le logement resterait décent lorsque lorsque les travaux requis se sont révélés impossibles du fait de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, de coûts manifestement disproportionnés au regard de la valeur du bien ou d’un refus administratif, et que le propriétaire établit avoir réalisé tous les travaux d’amélioration envisageables compte tenu de ces contraintes. En copropriété, l’exemption jouerait lorsque les travaux ont été refusés par un vote de l’assemblée générale datant de moins de dix-huit mois alors que le bailleur justifie de ses démarches pour faire adopter les résolutions nécessaires, et qu’il a par ailleurs réalisé tous les travaux possibles dans les parties privatives de son lot. Deux mécanismes de répit s’y ajouteraient : le logement en copropriété dont le syndicat a conclu avant le 1er janvier 2030 un contrat de travaux de nature à atteindre le niveau exigible serait réputé conforme jusqu’à leur réalisation, dans la limite de cinq ans ; pour une maison individuelle ou un immeuble collectif avec un contrat de travaux conclu avant la même date, la présomption jouerait dans la limite de trois ans. Enfin, le logement situé dans un bâtiment collectif dont le diagnostic de performance énergétique d’immeuble établit que l’immeuble atteint le niveau exigé serait lui aussi préservé.
Le texte comporte également un volet parc social et confort d’été. Un article 6 bis nouveau permettrait au représentant de l’Etat d’autoriser, après travaux d’amélioration énergétique de logements sociaux anciens, l’augmentation par avenant des loyers et redevances maximaux des conventions, avec application aux seules remises en location. La prise en compte du confort d’été dans les référentiels, l’adaptation des dispositifs de soutien à la rénovation du parc social et la révision du facteur de conversion de l’électricité dans le diagnostic, intervenue par arrêté du 13 août 2025, complètent un ensemble qui cherche à concilier crise du logement et transition énergétique. Le dossier législatif est consultable sur le dossier législatif du Sénat (pjl25-801) et le texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026, en attendant la lecture de l’Assemblée nationale à l’automne.
En pratique, le bailleur avisé ne reste pas immobile en attendant le vote définitif. Il fait établir ou actualiser le diagnostic, saisit l’assemblée générale des copropriétaires de résolutions de travaux en conservant la preuve de ses diligences, chiffre les devis pour documenter une éventuelle disproportion manifeste et, si les travaux sont décidés, conclut le contrat avant le 1er janvier 2030 afin de bénéficier de la présomption de conformité. Le locataire, de son côté, vérifie la date anniversaire de son bail, conserve le diagnostic annexé et toute mesure de consommation, et adresse une mise en demeure de mise en conformité qui fera courir les délais et fondera l’astreinte : l’exécution en nature suppose une mise en demeure préalable, et c’est elle qui ouvre aussi la voie aux dommages-intérêts.
B. Juge, loyer suspendu et congé pour travaux : quelle stratégie pour le bailleur et le locataire ?
Le projet resserre l’office du juge statuant sur la décence énergétique. Les trois derniers alinéas de l’article 20-1 seraient remplacés par un alinéa unique selon lequel que la réduction ou la suspension de loyer prononcée jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité énergétique tiendrait compte de la diligence du propriétaire et serait plafonnée au surcoût énergétique effectivement supporté par le locataire. Deux bornes inédites encadreraient donc la sanction : la diligence du bailleur, qui suppose des assemblées générales provoquées, des devis sollicités et des travaux privatifs réalisés, et le surcoût énergétique réellement supporté par le locataire, qui suppose des factures et des relevés. Le contentieux se déplacerait du principe de la sanction vers sa mesure, et la bataille d’expertise, factures de chauffage contre devis de travaux, deviendrait centrale. Cette réécriture ne concernerait que la mise en conformité énergétique : les autres désordres de décence, humidité, fissures, équipements dangereux, resteraient soumis au régime actuel sans plafond.
Face à un logement indécent, la tentation du bailleur est parfois de reprendre la main par un congé pour travaux. L’arrêt n° 338 FS-B du 4 juin 2026, pourvoi n° S 24-16.993, lui barre cette voie lorsque l’indécence était connue dès l’origine : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». En l’espèce, un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés avait été jugé indécent par un jugement définitif de 2019 ; le congé délivré pour réaliser des travaux de mise aux normes et obtenir l’expulsion a été annulé. Le bailleur qui loue un logement indécent en connaissance de cause ne peut donc pas expulser pour réparer sa propre faute : il doit exécuter son obligation, locataire en place, sous le contrôle du juge de l’article 20-1. La portée dépasse le cas des petites surfaces : tout bailleur qui a annexé au bail un diagnostic classé G, F ou E a connaissance de la performance du bien, et un congé motivé par des travaux de rénovation énergétique s’expose à la même censure.
La stratégie du locataire s’articule en quatre temps. D’abord, la mise en demeure de mise en conformité, qui conditionne l’exécution forcée et fait courir le délai de deux mois avant une éventuelle conciliation. Ensuite, au choix, la saisine de la commission départementale de conciliation ou la saisine directe du juge des contentieux de la protection, territorialement compétent, en référé ou au fond selon l’urgence. Devant le juge, trois demandes se cumulent : les travaux sous astreinte, la réduction ou la suspension du loyer avec ou sans consignation, et l’indemnisation du préjudice de jouissance sur trois ans, outre les frais et l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, le signalement à la caisse d’allocations familiales, qui peut conserver l’aide au logement jusqu’à la mise en conformité, et la transmission systématique de la décision au préfet par le juge, accentuent la pression. Le jugement de Melun du 1er septembre 2026 montre que le juge dose : astreinte de 15 euros par jour pendant 90 jours et 800 euros de préjudice de jouissance accordés, suspension du loyer refusée faute de démonstration suffisante. Chaque demande doit être chiffrée et prouvée.
La stratégie du bailleur, symétrique, privilégie l’anticipation et la preuve de diligence. Contester le diagnostic par une contre-expertise lorsqu’il est erroné, réaliser sans attendre les travaux privatifs possibles, provoquer régulièrement l’assemblée générale sur les parties communes en conservant procès-verbaux et devis, conclure un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030 pour bénéficier de la présomption à venir, répondre dans les deux mois à toute demande de mise en conformité et proposer un échéancier : autant de diligences qui, aujourd’hui, convainquent le juge de modérer la sanction et qui, demain, la plafonneraient au surcoût énergétique. A l’inverse, donner congé pour reprendre ou vendre sans projet réel, laisser un logement G en location sans travaux ni démarche, ou ignorer une mise en demeure, nourrit l’astreinte, les dommages-intérêts et, le cas échéant, la conservation des aides par la caisse, sans espoir de résiliation : le paiement partiel du locataire pendant la procédure de conservation ne constitue pas un défaut de paiement et ne fonde aucune résiliation.
Conclusion
Le droit de la décence énergétique vit un moment charnière. D’un côté, le projet de loi relance-logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et attendu à l’Assemblée nationale à l’automne, reporte l’exigibilité aux dates anniversaires des baux en cours, multiplie les exemptions et plafonne la sanction du juge diligent. De l’autre, la Cour de cassation, par ses deux arrêts de section du 4 juin 2026 publiés au Bulletin, interdit au bailleur de se débarrasser par congé du locataire d’un logement indécent connu dès l’origine et garantit l’exécution forcée des travaux tant que le manquement dure, avec trois ans de préjudice indemnisable. Entre ces deux mouvements, la période actuelle récompense les diligents : bailleurs qui font voter les travaux et locataires qui mettent en demeure et chiffrent leur préjudice. Le texte restant en discussion, chaque situation doit être appréciée au regard du droit applicable au jour de la demande, bail, diagnostic et diligences à l’appui, avant que le juge ne tranche.
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