En ce mois de septembre 2026, les premières pluies d’automne réveillent un contentieux qui ne dort jamais vraiment : le plafond de la chambre se couvre d’auréoles brunes, la peinture cloque au-dessus de la fenêtre, l’eau ruisselle le long d’une canalisation encastrée. Locataire, votre premier réflexe est l’inquiétude : allez-vous devoir payer les réparations, votre assurance va-t-elle vous laisser seul face au bailleur, et que faire si le voisin du dessus refuse d’ouvrir sa porte ? Bailleur, votre crainte est symétrique : le locataire vous réclame des travaux coûteux pour un désordre dont vous estimez ne pas être responsable. La Cour de cassation a tranché un litige de ce type le 22 mai 2025, en rappelant que le bailleur tenu à son obligation de délivrance ne peut se réfugier derrière une clause du bail ni derrière le défaut d’assurance du preneur pour échapper à l’indemnisation. Cet article expose qui paie quoi après un dégât des eaux en location, comment déclarer le sinistre dans les délais, quelles preuves réunir et comment obtenir la réparation, y compris en référé, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Dégât des eaux en location : qui paie les réparations et les dommages
A. Le bailleur paie les réparations structurelles et répond de son manquement à la délivrance
Le point de départ est l’obligation de délivrance du bailleur. Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », puis « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ce texte s’applique de plein droit, même si le bail ne le rappelle pas. Concrètement, la toiture qui fuit, la façade fissurée qui laisse passer l’eau, la colonne d’évacuation collective bouchée, les canalisations encastrées corrodées et l’étanchéité défaillante de la terrasse relèvent du bailleur. L’article 1720 du code civil le confirme : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une infiltration venue du gros œuvre ou des parties communes n’est donc jamais, par principe, à la charge du locataire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé avec netteté le 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-16.844, rejet). Dans cette affaire, des inondations répétées trouvaient leur origine dans des désordres structurels du bâtiment loué, mis en lumière par l’expert judiciaire. La bailleresse soutenait que la locataire, qui n’avait pas souscrit l’assurance dégâts des eaux imposée par le bail pendant une partie de la période, devait l’indemniser. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir écarté cette demande : « les inondations trouvaient leur origine dans les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme d’un local, liés à des désordres structurels du bâtiment loué », de sorte que la bailleresse « n’apportait pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec le manquement ponctuel du preneur ». La Cour énonce en outre que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Moralité pratique : quand l’eau vient de la structure, le bailleur paie les réparations et indemnise le préjudice de jouissance, même si le locataire a lui-même commis un manquement accessoire sans lien causal avec le sinistre.
Le même arrêt règle le sort des clauses de renonciation à recours que contiennent beaucoup de baux commerciaux et certaines polices d’assurance. La Cour précise qu’une clause de non-recours qui ne met aucun travail d’entretien ou de réparation à la charge du preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de délivrance. Autrement dit, une clause qui organise la répartition des recours entre assureurs ne transforme pas le locataire en responsable des désordres structurels. Si l’expertise démontre que les infiltrations viennent d’un défaut du bâtiment, le bailleur reste tenu, et son assureur ne peut pas renvoyer la charge définitive sur le preneur au seul motif qu’une renonciation à recours figure au contrat. Pour le locataire d’habitation, la leçon est directe : conservez le rapport d’expertise, le constat d’huissier devenu constat de commissaire de justice, les photographies datées et les échanges avec le bailleur, car l’origine structurelle du désordre fait basculer la charge des travaux et ouvre droit à indemnisation du trouble de jouissance, voire à une réduction du loyer pendant la période d’inutilisation partielle du logement.
Lorsque l’eau provient des parties communes de la copropriété, le bailleur n’est pas seul en scène. L’article 1244 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Le syndicat des copropriétaires, propriétaire des parties communes, répond ainsi des infiltrations nées d’un défaut d’entretien de la toiture, des chéneaux ou des colonnes communes. En pratique, le locataire agit contre son bailleur pour la remise en état et le trouble de jouissance, tandis que le bailleur appelle en garantie le syndicat des copropriétaires et son assureur. Cette chaîne de responsabilités explique pourquoi la recherche de fuite doit être menée sans tarder et par écrit : chaque acteur tente de démontrer que l’origine du sinistre se situe chez un autre, et seule une traçabilité rigoureuse (constat amiable de dégât des eaux signé par les voisins concernés, rapport du plombier mandaté, courrier au syndic) permet de fixer l’origine et d’adresser la réclamation à la bonne personne.
B. Le locataire paie l’entretien courant et répond seulement de sa faute établie
Le pendant de l’obligation du bailleur est l’obligation du preneur d’occuper correctement les lieux. L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». De cette exigence d’usage raisonnable découlent les menues réparations d’entretien courant : joints de robinetterie usés, flexible de douche percé, siphon à nettoyer, purge des radiateurs, entretien des joints de la baignoire. Quand le dégât des eaux naît d’un défaut d’entretien courant que le locataire a négligé alors qu’un occupant diligent l’aurait traité, le coût de la réparation locative et les dommages qui en résultent pour les voisins peuvent lui être imputés. La frontière est factuelle : un joint silicone noirci que le locataire n’a jamais refait depuis cinq ans relève de l’entretien courant, tandis qu’une canalisation d’alimentation encastrée qui éclate relève du bailleur. En cas de doute, l’état des lieux d’entrée, les factures d’entretien et l’avis écrit d’un plombier départagent les responsabilités, et le locataire avisé photographie les ouvrages avant et après chaque intervention.
Le régime de l’incendie éclaire la logique applicable aux sinistres en location, sans s’y confondre. L’article 1733 du code civil prévoit que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » L’article 1734 du code civil ajoute que « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf preuve du point de départ ou de l’impossibilité que le feu ait commencé chez eux. Ce régime dérogatoire, propre à l’incendie, ne s’étend pas tel quel au dégât des eaux : pour une fuite, c’est à celui qui invoque la faute du locataire d’en rapporter la preuve, conformément au droit commun de la responsabilité. Le bailleur ou le voisin qui prétend que le locataire a laissé déborder sa baignoire ou n’a pas fermé son arrivée d’eau doit le démontrer par des éléments objectifs, et non par de simples affirmations. Cette différence change tout en pratique : face à un dégât des eaux dont l’origine est indéterminée, le locataire n’est pas présumé responsable, et l’expertise technique devient l’instrument décisif pour localiser le point de départ de la fuite.
L’assurance habitation constitue la troisième pièce du dispositif. Le bail impose presque toujours au locataire de s’assurer contre les risques locatifs, dont le dégât des eaux, et d’en justifier chaque année au bailleur. Cette assurance couvre les dommages causés aux voisins et au bâtiment par un sinistre trouvant son origine chez le locataire, ainsi que, selon les garanties souscrites, ses propres biens mobiliers. Mais l’arrêt du 22 mai 2025 précité montre les limites de l’argument tiré du défaut d’assurance : la bailleresse, qui reprochait à sa locataire l’absence d’assurance dégâts des eaux entre février 2016 et novembre 2017, a vu sa demande indemnitaire rejetée et son pourvoi rejeté, la Cour relevant que la bailleresse ne démontrait ni préjudice ni lien de causalité avec le défaut d’assurance ponctuel de la locataire. Autrement dit, l’absence d’assurance du preneur ne crée pas à elle seule un préjudice indemnisable au profit du bailleur responsable du désordre structurel, et la Cour a prononcé : « REJETTE le pourvoi », en condamnant la bailleresse aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le locataire, la prudence reste de mise : être assuré protège son mobilier et ses recours, et évite au bailleur un motif de résiliation pour défaut d’assurance. Pour le bailleur parisien qui loue un bien exposé, vérifier chaque année l’attestation d’assurance du locataire et souscrire une assurance propriétaire non occupant pour les périodes de vacance ou les désordres de structure reste la combinaison la plus sûre.
Un cas particulier mérite l’attention des occupants de locaux précaires, garages, boxes ou dépendances consentis sans véritable bail. Le 11 janvier 2024, la troisième chambre civile a jugé (pourvoi n° 22-16.974, cassation partielle) à propos d’un dégât des eaux dans un local de stockage occupé sous convention d’occupation précaire : « Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail (3e Civ., 19 novembre 2014, pourvoi n° 13-20.089, Bull. 2014, n° 150), l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles. » La Cour rappelle au passage que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », avant de censurer la cour d’appel qui avait appliqué l’obligation de délivrance à une simple convention d’occupation précaire, régie « par les prévisions contractuelles des parties » : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société » à indemniser l’occupant. La portée pratique est claire : l’occupant précaire victime d’infiltrations ne bénéficie pas du régime protecteur du bail et doit démontrer une faute contractuelle précise de son cocontractant, tandis que le locataire titulaire d’un bail d’habitation dispose du socle des articles 1719 et 1720. Avant d’agir, vérifiez donc la nature exacte de votre titre d’occupation.
II. Dégât des eaux : comment déclarer le sinistre et obtenir réparation en 2026
A. Déclarer dans les cinq jours ouvrés, prouver l’origine et mettre en demeure
La première urgence est conservatoire : coupez l’arrivée d’eau si la fuite vient de chez vous, protégez meubles et appareils, photographiez et filmez chaque trace en cadrant large puis en détail, avec la date visible, et conservez les objets endommagés jusqu’au passage de l’expert. Prévenez immédiatement le voisin concerné, le gardien et le syndic, et faites établir un constat amiable de dégât des eaux, signé par chaque occupant touché : ce document, même succinct, fixe l’origine apparente, la date et les pièces atteintes, et conditionne la rapidité de la prise en charge par les assureurs. Si le voisin refuse d’ouvrir ou conteste l’origine, faites dresser un constat par un commissaire de justice, dont les constatations font foi jusqu’à preuve contraire, et demandez au syndic d’organiser la recherche de fuite dans les parties communes. Chaque appel téléphonique doit être doublé d’un écrit, car les assureurs et les juges tranchent sur pièces, jamais sur souvenirs.
La déclaration à l’assureur obéit à un délai strict. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » En pratique, déclarez dans les cinq jours ouvrés de la découverte du sinistre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou via l’espace en ligne de l’assureur en conservant l’accusé d’enregistrement, en joignant le constat amiable, les photographies, la description des dommages et la liste des biens détériorés. Le même article prévoit que la déchéance pour déclaration tardive « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et jamais « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure », mais ne jouez pas avec ce filet de sécurité : une déclaration tardive complique l’expertise et retarde l’indemnisation. Locataire et bailleur déclarent chacun à leur propre assureur, et le bailleur déclare en outre au syndic, dont l’assurance de l’immeuble prend le relais quand l’origine se situe dans les parties communes.
L’indemnisation obéit ensuite au principe indemnitaire. L’article L. 121-1 du code des assurances dispose que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », avec une possible franchise restant à votre charge. Faites donc chiffrer vos préjudices avec méthode : devis de remise en état, factures des biens à remplacer à valeur d’usage comparable, justificatifs des frais engagés (relogement temporaire, pressing, garde-meubles), et, pour le trouble de jouissance, un journal daté des désagréments subis (pièce inutilisable, coupures d’eau, bruit des travaux). Si l’assureur missionne un expert, assistez à l’expertise, remettez-lui vos pièces en double exemplaire contre récépissé et faites-vous assister de votre propre expert d’assuré quand les montants sont significatifs. Quand l’expert conclut à une origine structurelle, adressez sans délai au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée de réaliser les travaux, avec un délai raisonnable et l’avertissement des suites judiciaires.
Si le bailleur reste inerte après la mise en demeure, l’article 1222 du code civil offre une voie d’exécution : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » Le locataire peut ainsi, après une mise en demeure restée vaine, faire réaliser à ses frais avancés les travaux urgents nécessaires pour stopper le dommage, puis en réclamer le remboursement au bailleur, en justice si nécessaire. Cette faculté suppose trois conditions cumulatives : une mise en demeure préalable et explicite, un délai et un coût raisonnables, et des travaux strictement nécessaires. Faites établir plusieurs devis comparables, choisissez une entreprise qualifiée, photographiez chaque étape et conservez toutes les factures. Cette voie convient aux réparations urgentes et limitées, comme le remplacement d’un tronçon de canalisation fuyard ou la reprise d’un joint d’étanchéité, mais pas à la réfection complète d’une toiture, qui relève d’une décision judiciaire après expertise.
B. Saisir le juge des référés et faire exécuter les travaux, à Paris et en Île-de-France
Quand l’amiable échoue, le référé est l’arme du sinistré. L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection, « Dans tous les cas d’urgence », d’ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». L’article 835 du code de procédure civile va plus loin : le juge peut, « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et « ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». En matière de dégât des eaux, le référé sert à trois fins : ordonner une expertise judiciaire qui fixera l’origine, la cause et le coût des désordres ; enjoindre au bailleur ou au syndicat de réaliser les travaux sous astreinte ; allouer au locataire une provision sur son préjudice de jouissance et sur ses frais. L’assignation en référé s’obtient en quelques semaines, contre des mois ou des années au fond, ce qui en fait la procédure adaptée aux infiltrations actives qui dégradent le logement jour après jour.
La demande doit être construite comme un dossier d’urgence. Joignez à l’assignation le bail, l’état des lieux, le constat amiable ou le constat de commissaire de justice, les photographies datées, les échanges avec le bailleur et le syndic, la mise en demeure restée sans effet, les devis de réparation et les justificatifs du préjudice. Demandez au juge, à titre principal, une expertise avec mission précise : décrire les désordres, déterminer leur origine et leur cause, dire s’ils relèvent de la structure ou de l’entretien courant, chiffrer les travaux et évaluer le trouble de jouissance. Demandez en outre, sur le fondement de l’article 835, les mesures provisoires indispensables : bâchage, coupure ciblée, travaux conservatoires et provision. Attirez l’expert sur les lieux dès sa désignation en lui adressant vos pièces, assistez aux opérations avec votre technicien et répondez point par point à ses notes d’étape, car le rapport d’expertise judiciaire conditionne presque toujours l’issue du procès au fond. Si le bailleur exécute les travaux en cours d’instance, ne vous désistez pas avant d’avoir obtenu l’indemnisation du préjudice passé, dont la preuve dépérit avec le temps.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs réflexes locaux augmentent les chances de succès. Saisissez le tribunal judiciaire de Paris lorsque le logement s’y trouve, en visant le juge des contentieux de la protection pour les litiges locatifs relevant de sa compétence et le président du tribunal pour les demandes d’expertise et les provisions les plus lourdes. Mettez en cause l’ensemble des acteurs dès le premier acte : bailleur, syndic de copropriété et assureurs, car l’oubli d’une partie oblige à recommencer et laisse l’eau continuer son œuvre. Dans les immeubles haussmanniens et les copropriétés anciennes de la petite couronne, exigez que l’expert se prononce sur l’état des colonnes communes et de l’étanchéité des toitures-terrasses, points faibles récurrents des sinistres franciliens d’automne. Si le logement devient partiellement inhabitable, demandez au juge de constater la réduction de jouissance et d’en tirer les conséquences financières, en chiffrant mois par mois la période concernée. Enfin, anticipez la trêve hivernale et l’encombrement des juridictions de fin d’année : un référé assigné en septembre ou octobre 2026 aboutit avant l’hiver, période où les infiltrations s’aggravent et où les entreprises du bâtiment deviennent indisponibles.
Conclusion
Le dégât des eaux en location obéit à une répartition claire : au bailleur les réparations de structure et l’indemnisation du trouble né de son manquement à la délivrance, au locataire l’entretien courant et la réparation de sa seule faute démontrée, aux assureurs la prise en charge indemnitaire une fois le sinistre déclaré dans les cinq jours ouvrés. Les deux arrêts récents de la troisième chambre civile encadrent le contentieux : le 22 mai 2025, la Cour a rejeté le pourvoi d’une bailleresse qui voulait faire payer à sa locataire les conséquences d’inondations nées de désordres structurels, et le 11 janvier 2024, elle a rappelé que l’occupant précaire ne bénéficie pas du régime protecteur du bail. Pour le locataire comme pour le bailleur, la méthode gagnante est identique : écrire vite, photographier, déclarer dans les délais, faire constater par un professionnel, mettre en demeure puis saisir le juge des référés avant que le désordre ne s’aggrave. L’eau ne négocie pas, mais le droit locatif donne au créancier de l’obligation de délivrance tous les moyens d’obtenir la réparation, y compris en faisant exécuter les travaux urgents puis en en réclamant le prix.
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