Introduction

La gestion collective d’un patrimoine immobilier soulève de nombreuses difficultés juridiques, en particulier lorsque les décisions affectent directement les droits de tiers occupants. L’indivision, situation dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien, constitue un terrain d’élection pour ces conflits d’intérêts. Le législateur a organisé un équilibre subtil entre la nécessaire fluidité de la gestion collective et la protection des coïndivisaires minoritaires. Cet équilibre est mis à l’épreuve au quotidien lors du règlement des successions familiales ou de la gestion de sociétés civiles immobilières d’attribution.

Cet équilibre repose principalement sur la distinction classique entre les actes d’administration et les actes de disposition, posée par l’article 815-3 du Code civil. Si les premiers relèvent d’une gestion courante et peuvent être décidés à la majorité qualifiée, les seconds exigent en principe l’unanimité. L’application de ces règles aux baux d’habitation, commerciaux ou ruraux se révèle complexe et suscite un abondant contentieux. La nature duale du contrat de louage, qui est à la fois un acte d’exploitation courante et un acte grevant la valeur du capital, alimente les incertitudes théoriques. Les propriétaires se tournent alors vers un avocat en droit immobilier à Paris pour sécuriser leurs démarches.

L’année 2026 se distingue par une clarification majeure de la jurisprudence de la Cour de cassation sur les conditions d’exercice du congé par les indivisaires. Par un arrêt pivot du 2 juillet 2026, la haute juridiction a rappelé le formalisme rigoureux associé au congé pour vendre d’un logement en indivision. En décidant que l’irrégularité d’un tel congé constitue une nullité de fond, elle a renforcé la sécurité juridique du locataire en place. Cette décision limite considérablement les velléités des indivisaires majoritaires d’imposer leur calendrier d’aliénation sans respecter la minorité familiale.

Parallèlement, la jurisprudence de 2026 a validé des règles de majorité plus souples pour des congés de pure gestion, notamment en matière agricole. Ce double mouvement dessine un cadre cohérent où la nature de l’acte détermine strictement la rigueur de sa validité. Il s’agit de protéger les intérêts financiers des coïndivisaires tout en garantissant la stabilité ou les droits de préemption des locataires. Ce pragmatisme jurisprudentiel évite l’écueil de la paralysie économique des exploitations foncières tout en maintenant le caractère inviolable de la propriété individuelle.

La présente étude se propose d’analyser cette articulation complexe entre la gestion des baux indivis et l’exigence de pouvoir. Nous examinerons d’abord le principe de l’unanimité absolue appliqué aux congés emportant aliénation du bien ou droit de préemption du locataire. Nous aborderons ensuite les tempéraments admis par la jurisprudence pour les congés de gestion ainsi que le sort des actes irréguliers.

I. L’exigence absolue d’unanimité pour le congé valant offre de vente ou de renouvellement d’un bail indivis

A. Le congé pour vendre comme acte de disposition requérant le consentement unanime de tous les indivisaires

Le congé délivré par le bailleur à son locataire constitue une décision grave qui met fin au contrat de location. Lorsque le bien loué appartient à une indivision, la validité de cette décision dépend du respect des règles de pouvoir internes. L’article 815-3 du Code civil dispose de manière claire que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition. Cette règle souffre peu d’exceptions, hormis les cas où un mandat spécial ou une autorisation de justice vient suppléer l’accord manquant.

La qualification du congé pour vendre est au cœur de cette exigence d’unanimité stricte formulée par la jurisprudence civile. Un tel congé, délivré sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas un simple acte de gestion. Il vaut offre de vente au profit du locataire et engage par conséquent l’aliénation future du bien indivis. De fait, l’acceptation de l’offre par le preneur suffit à parfaire la vente immobilière, dessaisissant ainsi définitivement l’ensemble des propriétaires. Pour s’y retrouver, il convient d’être accompagné par un avocat en bail d’habitation à Paris pour éviter des erreurs coûteuses.

Par un arrêt remarquable rendu le 2 juillet 2026, Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188, la troisième chambre civile a censuré une décision d’appel qui validait un congé irrégulier. Dans cette affaire, un logement avait été donné à bail par un père et sa fille, puis le bailleur d’origine était décédé. L’immeuble s’était retrouvé en indivision entre plusieurs héritiers, dont l’un n’avait pas consenti à la délivrance du congé pour vendre. L’acte avait pourtant été notifié au locataire au nom de tous, masquant ainsi l’opposition d’un coïndivisaire.

La Cour de cassation a énoncé une règle stricte, rappelant la nature juridique de cet acte de procédure immobilière : « Il résulte du premier de ces textes que, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. Il résulte du deuxième que le congé vaut offre de vente au profit du locataire. »

Cette solution confirme que la vente projetée, même si elle est subordonnée au non-exercice du droit de préemption, constitue un acte de disposition. Aucun indivisaire ne peut donc imposer unilatéralement cette offre sans le consentement exprès de l’ensemble de ses coïndivisaires. Cette règle protège l’intégrité de la propriété indivise contre toute tentative d’aliénation forcée par une majorité, même écrasante. Elle s’inscrit dans le respect constitutionnel du droit de propriété, lequel interdit d’exclure un propriétaire du processus décisionnel d’aliénation.

Cette rigueur jurisprudentielle n’est pas nouvelle, mais elle trouve en 2026 une formulation particulièrement nette et sans concession. La Cour de cassation avait déjà posé les jalons de cette solution dans un précédent arrêt du 23 janvier 2025, Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-21.610, concernant la gestion des baux. Elle y affirmait que la décision d’aliéner ou de mettre fin au bail d’habitation pour vendre exigeait un accord unanime. La décision du 2 juillet 2026 parachève cette évolution en refusant toute possibilité de régularisation a posteriori sans l’unanimité des voix.

La cohérence de cette jurisprudence se retrouve également dans le domaine commercial. La troisième chambre civile maintient de longue date que le renouvellement ou le refus de renouvellement d’un bail commercial est assimilable à un acte de disposition en raison de son impact sur la valeur vénale des murs. Ainsi, l’arrêt du 5 décembre 2018, Cass. 1ère civ., 5 décembre 2018, n° 16-24.196, rappelait déjà que le congé avec refus de renouvellement délivré sans l’accord unanime des indivisaires était entaché d’une irrégularité de pouvoir flagrante. La Cour de cassation unifie ainsi le régime des baux commerciaux, ruraux et d’habitation autour d’une protection absolue du droit de propriété indivis.

En pratique, la signature de tous les coïndivisaires doit figurer sur l’acte de congé, ou un mandat exprès doit être annexé. Un simple mandat tacite de gestion, admis pour les actes courants, est inopérant pour valider un congé fondé sur la vente. Les professionnels de l’immobilier, négociateurs comme rédacteurs d’actes, doivent faire preuve d’une vigilance extrême lors de la rédaction et de la notification de ces actes de procédure.

Cette rigueur se justifie par le fait que le locataire doit pouvoir lever l’option d’achat en toute sécurité juridique. Si l’un des propriétaires indivis s’oppose à la vente, l’offre de vente devient caduque ou inapplicable, ce qui lèse gravement le preneur. L’unanimité garante de la sincérité et de l’efficacité de l’offre de vente notifiée au locataire d’un bien indivis, évite l’écueil d’une vente boiteuse ou inopposable.

B. La nullité de fond de l’article 117 du Code de procédure civile : une sanction automatique invocable par le locataire

La sanction de la délivrance d’un congé pour vendre sans l’accord de tous les indivisaires a fait l’objet d’un débat jurisprudentiel intense. Certains juges du fond considéraient que cette irrégularité constituait un simple vice de forme, nécessitant la preuve d’un grief par le locataire. D’autres estimaient que l’absence de pouvoir d’un indivisaire entachait l’acte d’une nullité de fond, absolue et automatique. Cette seconde option présentait l’avantage d’une protection objective de l’occupant sans l’assujettir à des conditions de preuve de mauvaise foi.

L’arrêt du 2 juillet 2026, Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188, tranche définitivement cette question au visa de l’article 117 du Code de procédure civile. Cet article dresse la liste des irrégularités de fond affectant les actes de procédure, parmi lesquelles figure le défaut de pouvoir. La Cour de cassation applique rigoureusement cette qualification au congé délivré par un bailleur indivis non habilité, rejetant la théorie du simple vice de forme qui permettait d’esquiver la sanction en l’absence de préjudice démontré.

La haute juridiction énonce de manière solennelle la portée de cette sanction de fond : « Selon le dernier, le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte et les moyens de nullité fondés sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillis sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief. »

Cette distinction entre l’irrégularité de fond et le vice de forme est capitale en pratique contentieuse. En vertu de l’article 114 du Code de procédure civile, la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’adversaire prouve l’existence d’un grief. Les bailleurs indivis plaidaient souvent que le locataire ne subissait aucun préjudice réel du fait de l’absence de signature d’un coïndivisaire passif. La Cour de cassation ferme définitivement cette échappatoire en rattachant le défaut de pouvoir au régime autonome et automatique de la nullité de fond de l’article 117.

Le locataire, bien qu’il soit étranger aux conventions d’indivision, est pleinement recevable à contester la régularité du congé reçu. Il n’a pas à démontrer que cette irrégularité lui cause un préjudice personnel ou perturbe sa recherche de relogement. Le seul constat du défaut de pouvoir d’un coïndivisaire suffit à entraîner l’annulation automatique du congé pour vendre, privant ainsi de tout effet la mise en demeure de libérer les lieux. Le locataire peut ainsi faire appel à un avocat en résiliation de bail à Paris pour soulever cette exception de fond devant le tribunal.

Cette solution censure la cour d’appel de Riom qui avait rejeté la demande de nullité du locataire au motif erroné de l’absence de grief. Les juges du fond avaient considéré que le défaut de consentement d’un indivisaire rendait seulement l’acte inopposable entre coïndivisaires. La Cour de cassation rappelle qu’un acte de procédure nul pour défaut de pouvoir est privé de tout effet juridique envers le locataire, qui peut s’en prévaloir pour demeurer dans le logement.

Il s’ensuit que le locataire dont le congé est annulé retrouve son titre d’occupation et peut exiger le renouvellement de son bail. Cette protection est particulièrement forte car elle fait obstacle à l’expulsion du locataire, même après l’échéance du préavis contractuel. La nullité de fond offre une arme redoutable aux locataires confrontés à des divisions familiales ou successorales complexes, souvent synonymes de gestion approximative ou désordonnée.

Cette sévérité procédurale incite les syndics, notaires et administrateurs de biens à vérifier minutieusement la composition de l’indivision bailleresse. Chaque indivisaire doit exprimer son consentement, sous peine de voir s’effondrer toute la procédure d’expulsion engagée contre le locataire. La sécurité des transactions immobilières dépend directement de ce contrôle rigoureux des pouvoirs de représentation au sein de l’indivision.

La solution retenue par la troisième chambre civile s’aligne sur les principes généraux du droit des obligations et de la représentation. Elle rappelle que le pouvoir de disposer d’un bien d’autrui ou d’un bien collectif ne se présume pas et doit être formellement établi. Le formalisme de la loi de 1989 trouve ici un allié puissant dans la rigueur des règles de procédure civile, érigeant la loyauté des pouvoirs en condition essentielle de validité des actes du bailleur.

II. L’assouplissement de l’unanimité pour les congés de pure gestion et l’opposabilité des baux irréguliers aux tiers

A. Le congé pour cause de retraite en bail rural : un acte d’administration soumis à la majorité des deux tiers

Si le congé pour vendre est qualifié d’acte de disposition requérant l’unanimité, d’autres formes de congé échappent à cette rigueur. La Cour de cassation s’attache à préserver la viabilité économique des biens indivis en facilitant les décisions qui relèvent de leur exploitation normale. Les actes d’administration peuvent ainsi être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis, conformément aux prévisions de l’article 815-3 du Code civil.

La distinction entre acte d’administration et acte de disposition s’illustre perfection en matière de baux ruraux à long terme. Par un arrêt de section publié au Bulletin le 2 avril 2026, Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.613, la troisième chambre civile a apporté une clarification majeure. Elle a examiné la validité d’un congé délivré pour atteinte de l’âge de la retraite par deux indivisaires sur trois, sans l’accord du troisième indivisaire qui se trouvait être lui-même le locataire des parcelles louées.

Dans cette affaire, les parcelles agricoles louées appartenaient à trois frères et sœurs coïndivisaires, dont l’un était le preneur à ferme. Deux des indivisaires, représentant deux tiers des droits, avaient délivré congé au frère exploitant en raison de son âge. L’exploitant contestait la validité du congé, arguant que la résiliation du bail constituait un acte de disposition exigeant l’unanimité, ce qui lui aurait permis de bloquer indéfiniment la reprise des terres indivises à son profit.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et validé le congé en formulant un attendu de principe remarquable : « Le congé pour atteinte de l’âge de la retraite par M. [T] [I] donné par [S] [I] et par M. [Q] [I] relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer, une telle demande relevant de l’exploitation normale des biens indivis, peu important l’absence de péril de l’intérêt commun. »

Cette décision qualifie le congé pour retraite d’acte d’administration car il permet de libérer les terres pour les louer à un nouvel exploitant ou pour les exploiter d’une manière différente et plus conforme aux intérêts de l’indivision. Il s’inscrit dans le cadre de la gestion active et de la valorisation du patrimoine foncier de l’indivision. Exiger l’unanimité dans ce contexte conduirait à paralyser l’exploitation, surtout lorsque le locataire est lui-même un coïndivisaire opposé au congé.

L’arrêt précise également qu’il n’est pas nécessaire de prouver l’existence d’un péril pour l’intérêt commun de l’indivision. La majorité des deux tiers suffit à elle seule à légitimer la décision, sans contrôle d’opportunité par les juges du fond. Cette souplesse favorise la transmission des exploitations agricoles et évite le maintien forcé de locataires âgés sur des terres indivises, favorisant ainsi le renouvellement des générations d’exploitants.

Cette jurisprudence de 2026 montre que la Cour de cassation module la rigueur du droit de l’indivision selon l’impact de l’acte et l’objet de l’exploitation. Contrairement au congé pour vendre, le congé pour retraite n’entraîne pas le transfert de propriété des parcelles indivises louées, mais seulement un changement d’occupant. Il s’agit d’un arbitrage de gestion économique qui doit pouvoir être tranché à la majorité qualifiée de l’article 815-3 du Code civil afin d’assurer l’efficacité économique du patrimoine indivis.

L’assouplissement ainsi consacré offre une sécurité appréciable aux familles gérant des exploitations agricoles sous forme d’indivisions successorales ou de groupements fonciers ruraux. Il convient de saluer cette pragmatique conciliation entre les exigences théoriques du droit des biens et les réalités concrètes du monde agricole. Elle permet d’éviter les situations de blocage familial qui nuisent à la productivité des terres et à l’intérêt patrimonial des coïndivisaires.

B. L’opposabilité des baux irrégulièrement consentis et le sort des promesses de vente unilatérales

Le défaut de pouvoir d’un indivisaire lors de la conclusion d’un bail ou d’une promesse de vente pose de graves questions d’opposabilité. Lorsqu’un seul indivisaire agit seul, sans l’accord des autres, l’acte n’est pas nul mais inopposable aux coïndivisaires minoritaires ou non consentants. La jurisprudence de 2026 est venue préciser les conditions dans lesquelles ces actes irréguliers peuvent néanmoins produire des effets obligatoires à l’égard de ceux qui acquièrent ultérieurement les droits indivis.

En ce qui concerne les baux conclus par un seul indivisaire, l’arrêt du 29 janvier 2026, Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852, apporte une solution novatrice. La Cour s’est prononcée sur l’opposabilité d’un bail rural consenti unilatéralement par un oncle, dont les droits avaient ensuite été donnés à sa nièce, devenue propriétaire exclusive de l’immeuble. La nièce prétendait expulser l’occupant en invoquant l’inopposabilité absolue du bail consenti par son oncle sans l’accord de la coïndivisaire initiale.

La troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’appel au visa de l’article 1743 du Code civil, en formulant la règle suivante : « Lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail. »

Cette décision introduit un critère de bonne foi et de connaissance effective de la situation locative par le nouveau propriétaire du bien. Si le coïndivisaire qui acquiert la pleine propriété connaissait l’existence du bail irrégulier, il ne peut plus s’en prévaloir pour exiger l’expulsion immédiate de l’occupant. L’inopposabilité initiale est ainsi de fait neutralisée par l’acceptation tacite du bail lors de l’acquisition à titre gratuit des droits indivis restants.

Cette règle protège le locataire de bonne foi qui exploite ou occupe le bien depuis de nombreuses années avec l’accord d’un seul propriétaire. Elle fait obstacle aux comportements opportunistes d’héritiers qui utiliseraient l’irrégularité initiale comme prétexte pour évincer un occupant historique. La connaissance du bail au jour du transfert de propriété purge l’irrégularité de pouvoir commise par l’indivisaire d’origine, garantissant l’équité des relations contractuelles.

Pour ce qui concerne les promesses unilatérales de vente, la Cour de cassation a rendu un arrêt important le 22 janvier 2026, Cass. 3e civ., 22 janvier 2026, n° 23-21.495. Dans cette affaire, un indivisaire avait promis de vendre un local commercial en 1989 sans le consentement des autres membres de l’hoirie. L’immeuble d’origine avait ensuite été attribué en pleine propriété à cet indivisaire lors d’un partage successoral survenu en 2010. Les acquéreurs demandaient l’exécution forcée en réitération de la promesse.

La Cour de cassation a rejeté l’action en réitération forcée intentée par les acquéreurs en 2017 pour cause de prescription, mais elle a réaffirmé un principe fondamental de l’inopposabilité : « La cession d’un bien indivis sans le consentement de tous les coïndivisaires n’étant pas nulle mais inopposable aux autres indivisaires, elle a pu en déduire […] que ceux-ci pouvaient agir en vente forcée contre ce dernier dès 1990 sans attendre le résultat du partage »

La promesse de vente consentie par un seul indivisaire est valable entre les signataires, bien qu’elle soit inopposable aux autres coïndivisaires. L’acquéreur peut poursuivre l’exécution forcée de la vente contre le seul promettant, limitée à ses droits indivis, ou solliciter des dommages-intérêts compensatoires. Si le promettant devient ultérieurement propriétaire exclusif du bien par l’effet du partage, la promesse produit alors son plein effet sur l’intégralité de l’immeuble.

Ces décisions s’inscrivent dans un mouvement législatif global de simplification de la gestion de l’indivision immobilière et foncière. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a d’ailleurs modifié l’article 815-6 du Code civil pour permettre au président du tribunal d’autoriser la vente d’un bien indivis en cas de blocage persistant si le refus des minoritaires met en péril l’intérêt commun. Pour toute question sur ces procédures, n’hésitez pas à utiliser le formulaire de contact du cabinet pour solliciter notre expertise.

Conclusion

L’analyse de la jurisprudence de l’année 2026 révèle une volonté constante de la Cour de cassation de rationaliser le droit de l’indivision immobilière. La haute juridiction maintient une distinction stricte et protectrice entre les actes de disposition, soumis à une unanimité sans faille, et les actes d’administration, ouverts à la majorité qualifiée. Cette rigueur pragmatique bénéficie directement à la sécurité des locataires et à la stabilité des transactions immobilières complexes.

L’arrêt du 2 juillet 2026 confirme que le congé pour vendre, en ce qu’il porte en lui le germe d’une aliénation de la propriété collective, ne saurait être délivré de manière unilatérale par une fraction d’indivisaires. La sanction de la nullité de fond de l’article 117 du Code de procédure civile confère au locataire un moyen de défense automatique et d’une efficacité redoutable. Elle rappelle aux professionnels de l’immobilier qu’un contrôle minutieux des pouvoirs de représentation est indispensable avant toute notification de congé d’habitation.

À l’inverse, l’arrêt du 2 avril 2026 apporte une souplesse bienvenue pour les actes d’administration comme le congé pour retraite, permettant d’éviter la paralysie des exploitations agricoles en indivision. De même, l’opposabilité des baux irréguliers en cas de mauvaise foi ou de simple connaissance par l’acquéreur, consacrée le 29 janvier 2026, protège les occupants de bonne foi contre les stratégies d’éviction tardives. Ces solutions équilibrées témoignent d’une maturité de la doctrine jurisprudentielle de la troisième chambre civile.

Les propriétaires indivis et leurs conseils doivent désormais intégrer ces nouvelles exigences dans leurs stratégies de gestion locative et patrimoniale. L’unanimité doit être recherchée systématiquement pour les congés pour vendre, tandis que les congés de gestion courante doivent faire l’objet d’un décompte précis des droits de vote afin d’atteindre le seuil des deux tiers requis par la loi. La fluidité, la sécurité et la pérennité des patrimoines indivis sont à ce prix procédural et légal.