Un couple d’exploitants se sépare, et les terres louées en bail rural deviennent aussitôt un sujet de dispute. Qui garde les parcelles, qui paie le fermage pendant l’instance, faut-il céder le bail à celui qui reste, et le bailleur peut-il en profiter pour reprendre les terres. La réponse tient en une phrase que beaucoup d’exploitants découvrent trop tard. Le divorce ne met pas fin au bail rural, mais la séparation change profondément qui peut s’en prévaloir et à quelles conditions. Le bail suit son régime propre, distinct du sort du mariage, du partage des biens et de la liquidation du régime matrimonial. Celui qui exploite seul après le départ de son conjoint doit sécuriser son titre d’occupation, pendant que le bailleur guette la moindre cession irrégulière pour demander la résiliation. Cet article explique d’abord pourquoi le divorce laisse le bail intact tout en modifiant la qualité des preneurs, puis comment céder le bail, le mettre à disposition d’une société ou le partager sans commettre la faute qui ferait perdre les terres. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable et à des décisions rendues sur des litiges réels de couples d’exploitants, dont plusieurs arrêts de 2023 à 2026.

I. Le divorce ne met pas fin au bail rural, mais il change qui peut l’invoquer

A. L’article 1751 du Code civil ne s’applique pas au fermage

Le réflexe le plus fréquent consiste à invoquer la cotitularité du bail entre époux. En matière d’habitation, le mécanisme est connu. Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre, et le juge du divorce peut l’attribuer à l’un d’eux. C’est ce que prévoit l’article 1751 du Code civil. La formule décisive figure dans le texte même. Le local visé est celui sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation. Une ferme, des terres labourables, des prés ou des vignes donnés à bail rural servent à l’exploitation agricole, pas à l’habitation. Le bail rural échappe donc à la cotitularité automatique de l’article 1751. Le divorce ne transfère pas le bail comme il transfère parfois le logement familial. Le sort du bail rural se joue exclusivement dans le statut du fermage, c’est-à-dire le titre IV du livre IV du Code rural et de la pêche maritime. Cette distinction commande toute la suite. Celui qui n’est pas preneur au sens du bail rural ne le devient pas par l’effet du mariage ni par l’effet du divorce.

Concrètement, trois situations se présentent. Première situation, le bail a été consenti au seul nom de l’exploitant, avant ou pendant le mariage. Le départ du conjoint, même s’il participait aux travaux, ne modifie pas la titularité du bail. Le preneur reste seul titulaire, seul redevable du fermage envers le bailleur, et le divorce n’ouvre aucun droit au bail au profit du conjoint sortant. La participation passée du conjoint à l’exploitation se règle dans la liquidation du régime matrimonial, par récompense ou indemnité, jamais par un droit sur le bail lui-même. Deuxième situation, les deux époux sont copreneurs du bail, parce que le bail a été conclu à leurs deux noms ou parce que le conjoint a été associé au bail en cours de mariage avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire. Le départ de l’un d’eux déclenche alors les règles propres aux copreneurs, examinées ci-dessous. Troisième situation, les époux exploitent ensemble sans que le conjoint soit copreneur, par exemple dans le cadre d’un groupement agricole d’exploitation en commun auquel les terres ont été mises à disposition. Là encore, le conjoint non preneur ne dispose d’aucun droit propre sur le bail, même s’il a travaillé les terres pendant vingt ans. Cette rigueur surprend, mais elle protège aussi l’exploitant resté sur place contre les revendications tardives, à condition qu’il respecte les formalités qui suivent.

La Cour de cassation a tranché le cas de figure le plus dramatique pour les bailleurs le 6 juillet 2022. Dans cette affaire, un bail rural avait été consenti aux deux époux, renouvelé à trois reprises, en 1997, 2006 et 2015. Les époux avaient divorcé en 1998, l’épouse avait quitté l’exploitation, et le mari avait poursuivi seul la mise en valeur des terres pendant près de vingt ans. Parvenu à l’âge de la retraite, il avait demandé au bailleur l’autorisation de céder le bail à son fils. Face au refus, il avait saisi le tribunal paritaire, et le bailleur avait répliqué par une demande de résiliation pour cession prohibée. Selon le bailleur, l’époux resté seul s’était présenté comme seul fermier après le départ de son ex-épouse et devait être regardé comme le cessionnaire irrégulier du droit au bail de celle-ci. La troisième chambre civile a rejeté cette analyse au visa de l’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose qu’en cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail. La Cour en déduit que lorsqu’en application de ce texte, le bail s’est renouvelé de plein droit au seul nom du copreneur qui a poursuivi l’exploitation, celui-ci ne peut être cessionnaire irrégulier du droit de son conjoint. La demande de résiliation ne pouvait donc qu’être rejetée (Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-12.833). L’enseignement dépasse le cas d’espèce. Le départ du conjoint copreneur, y compris par divorce, n’est pas une cession. C’est un renouvellement légal au profit de celui qui reste et exploite. Le preneur resté sur place n’a pas à se justifier d’une cession qu’il n’a jamais réalisée. En revanche, il doit être en mesure de démontrer qu’il a effectivement poursuivi l’exploitation seul, car c’est cette poursuite qui fonde son droit au renouvellement. Les preuves d’exploitation continue, déclarations de surfaces, factures, attestations de la mutualité sociale agricole, deviennent ici décisives.

B. La lettre des trois mois qui sécurise le preneur resté seul

Le statut du fermage organise la sortie de l’un des copreneurs avec un formalisme précis, issu de la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014. L’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire. La lettre doit, à peine de nullité, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa de l’article et mentionner expressément les motifs de la demande ainsi que la date de cessation d’activité du copreneur. Ces exigences ne sont pas de pure forme. La reproduction intégrale du texte légal dans la lettre a pour objet d’informer complètement le bailleur de ses droits, notamment de sa faculté de saisir le tribunal paritaire. Une lettre qui omettrait cette reproduction ou qui ne préciserait pas la date exacte de cessation de la participation encourt la nullité, et le preneur perdrait le bénéfice de la procédure. En pratique, la date de cessation à retenir est celle où le conjoint a effectivement cessé de participer aux travaux, pas nécessairement la date du jugement de divorce ni celle de l’ordonnance de non-conciliation. Quand le départ physique précède de plusieurs mois la décision judiciaire, le délai de trois mois peut déjà être consommé avant même que le preneur prenne conseil. D’où l’importance d’agir dès la séparation de fait, sans attendre l’issue du divorce.

La Cour de cassation a précisé le 30 novembre 2023 la portée exacte de cette formalité, et sa décision rassure les preneurs qui auraient omis d’écrire. Des bailleurs reprochaient à l’épouse, restée sur l’exploitation après que son mari aurait cessé d’y participer, de ne pas avoir demandé la poursuite du bail à son seul nom. Ils y voyaient une contravention à l’article L. 411-35 justifiant la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31 du même code, qui permet au bailleur de demander la résiliation en cas de toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi. Elle rappelle que la formalité a pour objet de permettre au preneur resté en activité de régulariser la poursuite du bail à son seul nom et de préserver ainsi sa faculté de le céder ultérieurement. Puis elle pose la règle. Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 21-22.539). Autrement dit, l’oubli de la lettre ne fait pas perdre le bail. Le bailleur ne peut pas transformer une faculté offerte au preneur en une obligation sanctionnée par la résiliation. Cette solution doit cependant être bien comprise. Elle ne dispense pas d’écrire. La lettre reste le moyen le plus sûr de figer la situation, d’informer le bailleur et de préparer une future cession au profit d’un enfant, car la cessation non régularisée de la participation d’un copreneur peut faire obstacle à une cession ultérieure du bail. Le preneur avisé envoie donc la lettre recommandée dans les trois mois, avec reproduction intégrale du texte et date précise, même si la Cour de cassation lui pardonnerait son omission. Les dispositions de l’article L. 411-35 sont d’ordre public, ce qui signifie que ni le bail ni la convention de divorce ne peuvent y déroger au détriment du preneur.

II. Céder, mettre à disposition ou partager les terres après la rupture

A. Céder le bail ou le mettre à disposition d’une société sans commettre de cession prohibée

Quand le divorce est prononcé, l’exploitant qui reste veut souvent transmettre le bail à un enfant, à son nouvel associé, ou le mettre à disposition de la société qu’il exploite désormais seul. Le principe de l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime est strict. Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Le texte vise le conjoint du preneur, ce qui inclut l’ex-conjoint après divorce dès lors qu’il participe ou participait à l’exploitation, et les descendants majeurs ou émancipés. En pratique, trois configurations dominent après une séparation. La cession à l’ex-conjoint qui reprend seul l’exploitation, la cession à l’enfant du couple qui s’installe, et la mise à disposition des terres à la société d’exploitation désormais dirigée par un seul des ex-époux. Chacune obéit à des conditions distinctes, et la sanction est commune. Toute contravention expose à la résiliation du bail à la demande du bailleur, sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, qui vise toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35.

La première condition tient à l’agrément du bailleur, et un arrêt récent montre que cet agrément doit émaner de tous les propriétaires indivis. Le 20 mars 2025, la cour d’appel de Douai a prononcé la résiliation d’un bail rural pour cession prohibée dans un dossier où divorce et indivision se combinaient. Les terres appartenaient en indivision à deux ex-époux divorcés, et l’un d’eux avait seul agréé la cession du bail consentie par le preneur à son épouse, sans que l’autre indivisaire en ait eu connaissance. La cour juge que l’autorisation aurait dû être donnée par les deux indivisaires propriétaires des parcelles, et que la cession à laquelle n’a pas consenti l’un des coindivisaires constitue une cession prohibée justifiant la résiliation avec expulsion (CA Douai, ch. 8, sect. 4, 20 mars 2025, n° RG 24/00589). La décision apporte trois précisions utiles aux praticiens. D’abord, seules les règles de l’indivision s’appliquent aux tiers, et une clause de solidarité stipulée dans l’acte d’achat entre les ex-époux ne concerne que leurs relations mutuelles, pas le preneur ni la validité de la cession. Ensuite, aucun délai n’est imposé pour liquider et partager les biens après le prononcé du divorce, car la loi ne prévoit pas de délai pour liquider et partager les biens après le prononcé d’un divorce judiciaire. L’ex-conjoint qui n’a pas provoqué le partage ne commet aucune faute et ne peut se voir opposer sa prétendue connaissance du bail à travers les opérations notariales. Enfin, l’action en résiliation se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des faits, conformément à l’article 2224 du Code civil, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Concrètement, le preneur qui envisage une cession doit identifier tous les indivisaires du côté bailleur, y compris l’ex-conjoint divorcé resté dans l’indivision, et recueillir l’agrément écrit de chacun. Une cession agréée par un seul indivisaire reste une cession prohibée.

Quand le bailleur refuse son agrément, le tribunal paritaire des baux ruraux peut autoriser la cession, et un jugement du 2 juillet 2026 illustre le raisonnement du juge. Saisi par un père souhaitant céder son bail à son fils face à un bailleur qui refusait sans motif explicite, le tribunal paritaire de Saint-Brieuc rappelle que le juge doit rechercher si la cession n’est pas de nature à nuire aux intérêts légitimes du bailleur, cet intérêt devant être apprécié au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel (TJ Saint-Brieuc, TPBR, 2 juillet 2026, n° RG 25/01650). Le critère n’est donc pas l’humeur du bailleur ni ses préférences personnelles. Le tribunal examine la bonne foi du cédant, son respect passé de ses obligations de preneur, et l’aptitude du cessionnaire à mettre correctement les terres en valeur. Un enfant formé à l’exploitation, déjà présent sur place et participant aux travaux, remplit généralement cette condition. Le bailleur qui refuse sans démontrer un risque concret pour ses intérêts légitimes s’expose à voir le tribunal passer outre son refus. La procédure suppose une saisine préalable du tribunal paritaire, après une demande d’agrément adressée au bailleur restée sans suite favorable, et le jugement d’autorisation vaut agrément judiciaire. Pour un exploitant divorcé qui veut installer son enfant, cette voie offre une issue même face à un bailleur hostile qui tenterait d’exploiter la crise familiale pour reprendre les terres.

Reste la situation la plus fréquente dans les couples qui exploitaient en société. Après la séparation, l’un des ex-époux quitte la société, et les terres louées restent mises à disposition de celle-ci. Le bailleur y voit une cession déguisée et assigne en résiliation. La Cour de cassation a fermé cette porte à deux reprises. Le 26 septembre 2024, elle juge que le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun dont ils ne sont pas membres mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à ce groupement et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-14.685). Le 7 mai 2025, elle casse un arrêt qui avait prononcé la résiliation au motif que l’un des copreneurs s’était retiré de la société bénéficiaire de la mise à disposition, alors que les deux autres copreneurs en étaient restés associés et exploitants. La Cour rappelle que le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens loués, et qu’il doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-11.173). La ligne de partage est donc claire. La mise à disposition n’est pas une cession tant que le preneur, ou au moins l’un des copreneurs, reste dans la société et travaille effectivement les terres. Le bailleur ne peut alors agir que sur le fondement de la contravention aux obligations de mise à disposition de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, en démontrant que le manquement lui porte préjudice. En revanche, si tous les preneurs quittent la société tout en lui laissant les terres, la jouissance est abandonnée et la résiliation pour cession prohibée redevient encourue. Après un divorce, l’exploitant qui reste doit donc vérifier deux points avant tout. Qu’il demeure associé de la société utilisatrice des terres, et qu’il continue d’y travailler de façon effective et permanente. A défaut, il doit régulariser par une cession autorisée plutôt que de laisser perdurer une mise à disposition devenue irrégulière.

B. Partager les terres, évaluer le bail et régler le fermage pendant l’indivision

Le divorce laisse souvent les ex-époux en indivision sur les terres dont ils sont propriétaires et bailleurs, ou sur l’exploitation elle-même. Le partage attribue les biens, avec une soulte éventuelle au profit de celui qui reçoit moins. Quand l’exploitation agricole fait l’objet d’une attribution dans le partage au profit de l’exploitant associé de la société titulaire du bail rural, une question d’évaluation se pose. Les terres doivent-elles être estimées libres ou occupées. La première chambre civile y a répondu le 10 décembre 2025 dans un partage successoral dont la solution vaut pour tout partage. Une femme avait reçu par attribution préférentielle des biens ruraux donnés à bail à la société d’exploitation dont elle était associée majoritaire et cogérante. Ses cohéritiers soutenaient que les terres devaient être évaluées libres d’occupation, au motif qu’elle contrôlait la société locataire et maîtrisait la vie du bail. La Cour casse cette analyse. Lorsqu’une exploitation agricole fait l’objet, dans un partage, d’une attribution préférentielle au profit d’un copartageant associé de la société titulaire d’un bail rural portant sur ladite exploitation, cette attribution n’entraînant pas la réunion sur la tête de l’attributaire, fût-il associé majoritaire, des qualités de propriétaire et de locataire, et la société demeurant, par conséquent, titulaire du bail rural, l’exploitation ne peut être évaluée comme libre de toute occupation (Cass. 1re civ., 10 décembre 2025, n° 23-13.978). La personne morale locataire ne se confond pas avec son associée, même majoritaire. Le bail survit à l’attribution, et les terres s’estiment en valeur occupée. Cette solution protège l’exploitant attributaire contre une surévaluation qui majorerait indûment la soulte due aux autres copartageants, et elle protège symétriquement les co indivisaires en rappelant que le bail continue avec la société. Le texte qui fonde l’évaluation figure à l’article 832-4 du Code civil. Les biens faisant l’objet de l’attribution sont estimés à leur valeur à la date fixée conformément à l’article 829. La date de référence est donc celle de la jouissance divise, pas celle du jugement ni celle de l’attribution, et la charge du bail existant à cette date minore la valeur. Pour un divorce, la leçon est directe. Quand l’un des ex-époux reçoit les terres louées à la société qu’il contrôle, ses conseils doivent exiger une estimation en valeur occupée et faire constater par écrit le maintien du bail à la date du partage, faute de quoi la soulte sera calculée sur une valeur libre qui n’existe pas.

Le décès, qui met fin au couple autrement que par le divorce, obéit à un régime voisin mais distinct, que les familles d’exploitants doivent connaître car il se combine souvent avec une séparation en cours. L’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime dispose qu’en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut toutefois être attribué par le tribunal paritaire à l’un des ayants droit réunissant ces conditions, en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir. Les ayants droit peuvent aussi demander la résiliation dans les six mois du décès, et le bailleur peut la demander dans les six mois où le décès est porté à sa connaissance si aucun proche ne remplit les conditions. Ce régime diffère du divorce sur un point essentiel. Le décès ouvre une continuation légale au profit d’un cercle familial large, là où le divorce ne transfère rien par lui-même. Mais les deux situations partagent la même juridiction pour trancher les conflits d’attribution entre proches. Le tribunal paritaire. Quand un divorce est en cours au moment du décès, ou quand des enfants de lits différents revendiquent le bail, la saisine rapide du tribunal paritaire évite que l’exploitation reste sans titulaire incontesté pendant des mois.

Pendant toute la période d’indivision qui suit la séparation, une question pratique domine. Qui paie le fermage, et le bailleur peut-il agir contre les deux ex-époux. La réponse dépend de la titularité du bail. Si le bail est au seul nom de l’exploitant resté, lui seul est débiteur du fermage envers le bailleur, même si le divorce n’est pas encore prononcé. Le conjoint sortant ne peut être poursuivi en paiement par le bailleur, sauf engagement personnel distinct qu’il aurait souscrit. Si les deux époux sont copreneurs, ils restent en principe tous deux tenus envers le bailleur tant que le bail n’a pas été renouvelé au seul nom de l’exploitant ou que la cession n’a pas été régularisée. Le bailleur peut alors réclamer le fermage à l’un comme à l’autre, et c’est entre les ex-époux que se règle la contribution définitive, dans le cadre de la liquidation. L’exploitant qui paie seul pendant l’instance doit conserver chaque preuve de paiement, car ces versements entreront dans les comptes entre époux. Enfin, le bailleur ne peut pas profiter de la séparation pour augmenter le fermage, en modifier les modalités ou imposer un nouveau bail. Le prix reste encadré par les arrêtés préfectoraux pris pour l’application du statut du fermage, et toute modification suppose l’accord du preneur ou une décision du tribunal paritaire. La crise conjugale ne crée aucun droit nouveau au profit du bailleur. Elle ne lui offre que les actions que le statut lui reconnaît déjà, résiliation pour défaut de paiement après mise en demeure, pour agissements compromettant la bonne exploitation, ou pour cession prohibée. Chacune de ces actions se plaide devant le tribunal paritaire des baux ruraux, jamais devant le juge du divorce, et chacune suppose des preuves que le bailleur doit rapporter. Pour suivre l’évolution récente de ces contentieux familiaux du fermage, la synthèse des arrêts qui redessinent le statut du fermage au premier semestre 2026 fournit le cadre d’ensemble dans lequel s’inscrivent les décisions citées ici (l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage).

Conclusion

L’exploitant qui se sépare doit traiter le bail rural comme un dossier autonome, distinct du divorce lui-même. Vérifier d’abord qui est preneur au sens du bail, car l’article 1751 du Code civil ne donne aucun droit sur les terres louées. Envoyer ensuite, dès la cessation de la participation du conjoint, la lettre recommandée de l’article L. 411-35 qui demande la poursuite du bail au seul nom de l’exploitant, avec reproduction intégrale du texte et date précise. Ne céder le bail à l’ex-conjoint ou à un enfant qu’avec l’agrément écrit de tous les propriétaires indivis, ou à défaut avec l’autorisation du tribunal paritaire qui apprécie les intérêts légitimes du bailleur. Maintenir, en cas de mise à disposition d’une société, la qualité d’associé et une participation effective et permanente aux travaux, faute de quoi la mise à disposition devient une cession prohibée. Exiger enfin, lors du partage, une estimation des terres en valeur occupée quand le bail consenti à la société se maintient. Chacune de ces démarches suppose des écrits, des dates et des preuves. Le tribunal paritaire ne pardonne pas l’informalité, mais il protège l’exploitant qui respecte les formes, même face à un bailleur pressé de reprendre les terres.

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