La commune a vendu l’espace vert du lotissement. Un immeuble a poussé à la place de la pelouse. Les colotis sortent le cahier des charges : le terrain devait rester un espace vert. Ils assignent en nullité de la vente et en démolition. Cette stratégie, classique entre voisins, se heurte à une limite nette depuis l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 3 septembre 2026, pourvoi n° 24-16.968, publié au Bulletin. Lorsque la totalité des voies et espaces communs a été rétrocédée à la commune, celle-ci n’est pas colotie. Les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables. Après déclassement du domaine public, la vente d’un bien entré dans le domaine privé communal échappe à l’action des colotis.
L’arrêt du 3 septembre 2026, n° 24-16.968 part d’un lotissement dont le cahier des charges décrivait un « Espace vert traversé dans sa largeur par une voie d’accès piétons à la Dordogne », destiné à être cédé à la commune. Celle-ci a vendu le terrain à une société civile immobilière, qui y a édifié un immeuble. La cour d’appel de Bordeaux a débouté les colotis. La Cour de cassation, en formation de section, rejette le pourvoi. Elle écarte comme « erronés mais surabondants » les motifs d’appel tirés de la caducité du cahier des charges. Le clivage n’est pas la caducité décennale. C’est la qualité de la commune après rétrocession, puis le régime du domaine public. Une action civile tardive contre la vente ne rattrape pas un déclassement devenu définitif.
I. La commune qui reçoit les espaces communs d’un lotissement est-elle encore liée par le cahier des charges ?
A. Que devient le cahier des charges quand les voies et espaces verts sont rétrocédés à la mairie ?
Le cahier des charges d’un lotissement n’est pas un document décoratif. La Cour de cassation le dit en termes généraux, avant même d’examiner la rétrocession : « Le cahier des charges d’un lotissement a vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes du lotissement. » Cette phrase, extraite du paragraphe 10 de l’arrêt du 3 septembre 2026, n° 24-16.968, fixe le champ du document. Il organise les rapports entre colotis. Il organise aussi la gestion des parties communes. Il ne dit pas, à lui seul, que la commune devient colotie dès qu’elle accepte les voies et les espaces verts.
Entre colotis, la force contractuelle du cahier des charges demeure, y compris lorsque les règles d’urbanisme du lotissement sont devenues caduques. L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme le distingue avec soin. Le texte prévoit d’abord que « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. » Il ajoute aussitôt : « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. » La caducité atteint les règles d’urbanisme. Elle n’efface pas le pacte entre colotis.
La troisième chambre civile l’avait déjà dit en cassant un arrêt qui avait trop vite tiré de la caducité la disparition des stipulations contractuelles. Dans l’arrêt du 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-21.329, elle vise « l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 », puis censure la cour d’appel « alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ». Le principe reste : entre colotis, le cahier des charges lie. L’article 1103 du code civil, qui a pris la suite de l’ancien article 1134, énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Encore faut-il que la personne visée soit « ceux qui les ont faits », c’est-à-dire un coloti ou un ayant cause d’un coloti.
C’est précisément ce point que l’arrêt du 3 septembre 2026 tranche à propos de la commune. Le code de l’urbanisme connaît deux voies pour les espaces communs. Soit le lotisseur s’engage à constituer une association syndicale des acquéreurs. Soit il justifie d’une convention de transfert à la commune. L’article R. 442-7 du code de l’urbanisme, toujours en vigueur, dispose : « Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 442-8 , complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs. » L’article R. 442-8 du même code écarte cette obligation « lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »
La Cour de cassation tire de ces deux articles une conséquence de qualification. Au paragraphe 11 de l’arrêt n° 24-16.968, elle écrit : « Il résulte des articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme que, lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, il n’a pas à s’engager à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs. » Le transfert à la commune n’est pas un accessoire du lotissement. Il est un mode d’organisation qui dispense de l’association syndicale. La commune reçoit alors la totalité des voies et espaces communs. Elle n’entre pas dans le cercle des colotis.
Le paragraphe 13 de l’arrêt n° 24-16.968 du 3 septembre 2026 en tire la règle d’opposabilité : « Il en résulte, lorsque le cahier des charges du lotissement prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, que la commune, à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée, n’est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, et que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne sont pas applicables à cette situation. » Trois conséquences s’enchaînent. La commune n’est pas colotie. Le cahier des charges ne lui est pas opposable. La procédure de modification des documents du lotissement, prévue pour les colotis, ne s’applique pas.
L’article L. 442-10 du code de l’urbanisme concerne les propriétaires du lotissement, non la commune rétrocédée. Il dispose : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie d’un lotissement le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. » Cette procédure a un sens entre colotis, lorsque le document continue de lier les uns aux autres. La Cour de cassation l’a appliquée, par exemple, à une clause relative à la hauteur des haies, jugée de nature contractuelle. Dans l’arrêt du 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-21.081, publié au Bulletin, elle approuve la cour d’appel qui, « ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n’avait pas une nature réglementaire et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l’article L. 315-3 du code de l’urbanisme, reprise à l’article L. 442-10 », en a déduit que « la modification votée le 7 décembre 2013 n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente ». Ce contentieux-là oppose des colotis. Il ne dit rien de la commune qui a reçu la totalité des espaces communs.
Dans l’espèce du 3 septembre 2026, le cahier des charges prévoyait lui-même, en son article 6, que le terrain litigieux et les ouvrages collectifs « seront cédés à la commune ». La cour d’appel en a déduit que la commune n’avait pas la qualité de colotie. L’arrêt n° 24-16.968 approuve : « En premier lieu, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas contesté que le cahier des charges prévoyait, en son article 6, que le terrain litigieux, défini comme « Espace vert traversé dans sa largeur par une voie d’accès piétons à la Dordogne », ainsi que tous les ouvrages collectifs qui y sont prévus seront cédés à la commune, en a exactement déduit que celle-ci n’avait pas la qualité de colotie et ne pouvait se voir opposer les clauses du cahier des charges. » Le document qui organisait la rétrocession ne peut pas, une fois la rétrocession réalisée, être opposé à la commune comme s’il s’agissait encore d’un pacte entre colotis. La contradiction n’est qu’apparente : le cahier des charges a épuisé son effet à l’égard de la commune en organisant le transfert. Il continue de lier les colotis entre eux pour ce qui reste dans le lotissement. Il ne survit pas, contre la commune, comme une charge réelle indélébile sur l’espace vert transféré.
Les moyens du pourvoi tentaient de retenir la commune dans le pacte. Ils invoquaient l’ancien article 1134 devenu 1103, l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme et l’idée que la caducité décennale ne touche pas l’affectation des parties communes. L’arrêt n° 24-16.968 du 3 septembre 2026 ne discute pas ces moyens comme s’ils étaient le cœur du litige. Il les laisse de côté en relevant que les motifs d’appel relatifs à « la transmission d’un espace commun grevé d’une charge réelle et à la caducité des clauses du cahier des charges » étaient « erronés mais surabondants ». Autrement dit, même si la cour d’appel s’est trompée sur la caducité et sur la charge réelle, sa décision reste légalement justifiée par la seule absence de qualité de colotie de la commune, combinée au déclassement. Un coloti qui construirait tout son dossier sur la caducité ou sur une charge réelle grevant l’espace commun passe à côté de la question décisive.
B. Le déclassement du domaine public permet-il de vendre un ancien espace vert de lotissement ?
La rétrocession à la commune n’est pas qu’un changement de propriétaire privé. Lorsque les terrains et équipements communs sont incorporés au domaine public, un autre régime s’applique, exclusif. Le paragraphe 12 de l’arrêt du 3 septembre 2026 l’énonce : « Dans le cas d’une incorporation de ces terrains et équipements communs au domaine public, ceux-ci relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique, lequel exige, par application des dispositions de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, qu’ils soient affectés à un service public ou à l’usage direct du public, sous réserve des dispositions de l’article L. 2141-1 du même code qui en autorise la désaffectation dans les cas prévus par la loi, et le transfert, subséquent, dans le domaine privé de la commune, sous le contrôle du juge administratif. » Le mot « exclusivement » compte. Le cahier des charges ne se superpose pas au domaine public. Il s’efface devant lui.
L’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques définit le domaine public : « Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public. » Un espace vert de lotissement, ouvert à la promenade, une voie interne ouverte à la circulation, un accès piéton vers un cours d’eau peuvent, une fois transférés, relever de l’affectation à l’usage direct du public. Tant que cette affectation dure, le bien est inaliénable selon les règles du domaine public. On ne le vend pas comme un lot de lotissement. On ne le greve pas, par la seule vertu du cahier des charges, d’une obligation civile de rester pelouse à perpétuité opposable à la commune.
Pour vendre, la commune doit d’abord faire sortir le bien du domaine public. L’article L. 2141-1 du même code pose le mécanisme : « Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 , qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement. » Deux conditions se cumulent. Le bien n’est plus affecté. Un acte administratif constate le déclassement. Ce n’est qu’à compter de cet acte que le bien quitte le domaine public. La désaffectation de fait, à elle seule, ne suffit pas. L’acte de déclassement, à lui seul, ne suffit pas davantage s’il est pris alors que l’affectation demeure.
Dans l’espèce, selon l’arrêt n° 24-16.968 du 3 septembre 2026, la cour d’appel a relevé que la commune avait voté le déclassement « par délibérations des 1er mars 2013 et 19 mars 2015 » « en raison de sa désaffectation avérée » et que « ce déclassement n’avait fait l’objet d’aucun recours ». Le contrôle du déclassement appartient au juge administratif. Le même arrêt le dit expressément : le transfert dans le domaine privé se fait « sous le contrôle du juge administratif ». Le juge judiciaire, saisi plus tard d’une action en nullité de la vente, n’est pas le juge du déclassement. Il constate que le déclassement est intervenu, qu’il n’a pas été attaqué, et que le bien se trouve dans le domaine privé. Il en déduit que la vente échappe aux colotis. Au paragraphe 16, l’arrêt n° 24-16.968 formule le résultat : « Elle a exactement déduit de ces seuls motifs, abstraction faite de ceux, erronés mais surabondants, relatifs à la transmission d’un espace commun grevé d’une charge réelle et à la caducité des clauses du cahier des charges, et sans être tenue de procéder à une recherche sur la commune intention des parties, que ses constatations rendaient inopérante, que la SCI n’avait pas acquis un lot ou une partie commune du lotissement et que cette vente d’un bien faisant partie du domaine privé de la commune ne pouvait être remise en cause par des colotis. »
Trois énoncés doivent être séparés. Premier énoncé : la SCI n’a pas acquis un lot du lotissement. Deuxième énoncé : elle n’a pas davantage acquis une partie commune du lotissement, puisque cette partie commune avait quitté le lotissement pour le domaine public, puis le domaine privé communal. Troisième énoncé : les colotis ne peuvent pas remettre en cause cette vente. L’action en nullité fondée sur le cahier des charges, l’action en démolition, l’action en remise en état d’espace vert se heurtent à cette triple qualification. Le moyen tiré de la commune intention des parties, souvent utile en matière contractuelle, est inopérant : la cour d’appel n’avait pas à le rechercher.
Il ne faut pas confondre cette solution avec une autorisation donnée à la commune de vendre n’importe quel espace vert de lotissement. Si les espaces communs n’ont jamais été transférés, s’ils appartiennent à une association syndicale, si la commune n’a reçu qu’une partie des voies, si le bien n’a jamais été incorporé au domaine public, le raisonnement de l’arrêt du 3 septembre 2026 ne s’applique pas tel quel. De même, un déclassement irrégulier, attaqué à temps devant le tribunal administratif, peut faire tomber la chaîne. L’arrêt ne dit pas que le cahier des charges est lettre morte. Il dit que, dans cette configuration de rétrocession totale suivie d’un déclassement non attaqué, les colotis ont perdu l’action civile contre la vente.
Le contentieux du 3 septembre 2026 met aussi en scène le notaire de la vente, appelé en garantie par la commune. Ce détail procédural rappelle que la sécurité de l’acte de vente dépend de la chaîne de titres : rétrocession, incorporation au domaine public, délibérations de déclassement, absence de recours, entrée dans le domaine privé, puis cession. Un acquéreur, une SCI, un promoteur qui se voit opposer le cahier des charges par les colotis a intérêt à produire cette chaîne, et non à discuter seulement de la caducité de l’article L. 442-9. Les colotis, à l’inverse, ont intérêt à vérifier si la rétrocession a bien porté sur la totalité des voies et espaces communs, si l’incorporation au domaine public est réelle, et si le déclassement a été attaqué. C’est le second volet du dossier.
II. Comment contester la vente d’un espace vert de lotissement par la commune ?
A. Quel recours contre le déclassement et devant quel juge ?
Le premier réflexe de nombreux colotis est d’assigner devant le tribunal judiciaire : nullité de la vente, démolition, remise en état, parfois responsabilité du notaire. L’arrêt du 3 septembre 2026 montre que ce réflexe arrive trop tard lorsque le déclassement est devenu définitif. Le juge judiciaire n’annule pas un déclassement. Il en prend acte. Le paragraphe 12 de l’arrêt n° 24-16.968 situe le contrôle « sous le contrôle du juge administratif ». C’est donc d’abord contre la délibération de déclassement, éventuellement contre la décision de vendre un bien du domaine privé, que le recours utile se forme, devant le tribunal administratif.
Le déclassement est un acte administratif. L’article L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques en fait la condition de sortie du domaine public. Un coloti qui apprend qu’une délibération a constaté la désaffectation d’un espace vert et l’a déclassé dispose, en principe, du recours pour excès de pouvoir contre cette délibération. Le délai de droit commun est de deux mois à compter de la publicité de l’acte. Passé ce délai, le déclassement, s’il n’a pas été attaqué, devient un fait acquis pour le juge judiciaire, comme dans l’espèce où, selon l’arrêt n° 24-16.968, « ce déclassement n’avait fait l’objet d’aucun recours ». Cet arrêt n’invente pas ce délai. Il en tire la conséquence civile : la vente du domaine privé « ne pouvait être remise en cause par des colotis ».
Le moyen d’annulation du déclassement n’est pas le cahier des charges opposé comme contrat à la commune. La commune n’est pas colotie. Le moyen utile est administratif : l’affectation à l’usage du public subsistait-elle ? La désaffectation était-elle réelle ? L’acte de déclassement a-t-il été pris alors que le bien était encore affecté ? La procédure de délibération a-t-elle été respectée ? L’enquête publique, si elle était requise dans la configuration du bien, a-t-elle eu lieu ? Ces questions relèvent du juge administratif. Les invoquer pour la première fois devant la cour d’appel civile, des années après les délibérations, ne suffit pas.
Reste le permis de construire de l’immeuble édifié sur l’ancien espace vert. Ce permis est un autre acte administratif. Un coloti peut, dans le délai de recours des tiers, en demander l’annulation s’il justifie d’un intérêt. Ce recours n’est pas l’action en démolition civile fondée sur le cahier des charges. Il peut néanmoins, s’il aboutit, priver la construction de titre. Il ne rétablit pas pour autant, à lui seul, l’affectation d’espace vert si le déclassement et la vente sont devenus définitifs. Les deux contentieux doivent être articulés, non confondus. Un permis annulé n’efface pas automatiquement une vente du domaine privé. Une vente définitive n’interdit pas, dans certains cas, un recours contre un permis ultérieur, mais ce recours a ses propres conditions d’intérêt et de délai.
Le juge judiciaire conserve un rôle lorsque la rétrocession n’est pas établie, lorsque le bien n’a jamais quitté l’association syndicale, ou lorsque l’acquéreur est lui-même un coloti qui viole le cahier des charges sur son lot. Dans ces hypothèses, l’arrêt du 14 septembre 2017, n° 16-21.329, demeure le guide : le cahier des charges « constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ». L’action en démolition ou en remise en état entre colotis n’est pas morte. Elle est seulement inapte, après l’arrêt du 3 septembre 2026, à atteindre la commune rétrocédée et l’acquéreur de son domaine privé, dès lors que le déclassement n’a pas été attaqué.
La distinction des juges a une conséquence pratique pour le notaire et pour l’acquéreur. Le notaire qui régularise la vente d’un ancien espace vert de lotissement ne peut se contenter de lire le cahier des charges. Il doit retracer la rétrocession, l’incorporation au domaine public, les délibérations de déclassement, leur publicité, l’absence de recours, puis la décision de vendre. L’acquéreur qui bâtit sans cette chaîne s’expose à un contentieux, même si l’arrêt du 3 septembre 2026 lui est favorable lorsque la chaîne est complète. La commune, de son côté, a intérêt à documenter la désaffectation avérée : état des lieux, désusage, fermeture, substitution d’un autre espace public. Dans l’espèce de l’arrêt n° 24-16.968, les délibérations des 1er mars 2013 et 19 mars 2015 se fondaient sur une « désaffectation avérée ». Ce motif n’a pas été discuté utilement devant le juge administratif. Il a ensuite fermé l’action civile.
B. Quelles pièces et quels délais pour les colotis avant que la vente ne soit définitive ?
Un coloti qui découvre un projet de vente ou de construction sur l’espace vert de son lotissement doit reconstituer un dossier avant d’assigner. La première pièce est le cahier des charges, avec le règlement de lotissement et l’autorisation de lotir. Il faut y lire si le transfert de la totalité des voies et espaces communs à la commune était prévu, comme l’article 6 du cahier des charges dans l’affaire du 3 septembre 2026. La deuxième pièce est la convention de transfert mentionnée à l’article R. 442-8 du code de l’urbanisme. Sans cette convention, ou si le transfert n’a porté que sur une partie des espaces, la commune peut n’être qu’un gestionnaire, voire rester étrangère à la propriété. La troisième pièce est l’état de la propriété actuelle : titre de la commune, publication, cadastre, éventuellement délibération d’incorporation au domaine public.
Viennent ensuite les actes de déclassement. Il faut obtenir les délibérations, leur date, leur motif, leur mode de publicité. Le délai de recours de deux mois court à compter de cette publicité. Un coloti qui consulte le dossier cinq ans plus tard, au moment où l’immeuble sort de terre, arrive après l’expiration du recours pour excès de pouvoir. C’est exactement la situation sanctionnée le 3 septembre 2026. La publication au recueil des actes administratifs, l’affichage en mairie, parfois la notification, doivent être vérifiés. Un défaut de publicité peut rouvrir le délai. Il ne se présume pas.
Le certificat d’urbanisme et le permis de construire de l’acquéreur sont la quatrième série de pièces. Ils indiquent si l’espace vert a déjà été traité comme terrain à bâtir par l’autorité d’urbanisme. Un coloti peut alors combiner un recours contre le permis, dans le délai des tiers, et un recours contre le déclassement, s’il est encore recevable. L’action civile en nullité de la vente n’est qu’un troisième étage, utile surtout si la rétrocession ou le déclassement sont contestables, ou si l’acquéreur est un coloti. Après l’arrêt du 3 septembre 2026, fonder cette action civile sur le seul cahier des charges, contre la commune et contre une SCI étrangère au lotissement, est une voie étroite.
Les délais se recoupent mal. Le recours contre le déclassement est un recours administratif de deux mois. Le recours des tiers contre le permis de construire est, en principe, de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain. L’action civile en nullité de la vente suit la prescription de droit commun de l’acte attaqué, mais elle se heurte au fond si le déclassement est définitif. Attendre l’achèvement de l’immeuble pour « voir » revient souvent à laisser expirer les recours administratifs, les seuls qui pouvaient encore empêcher la sortie du domaine public. L’arrêt du 3 septembre 2026 n’est pas un arrêt sur la prescription. Il est un arrêt sur la qualité des parties et sur l’autorité d’un déclassement non attaqué. Sa leçon de calendrier n’en est pas moins claire.
Les pièces à produire devant le tribunal administratif ne sont pas celles du procès civil. Devant le juge administratif, il faut l’acte attaqué, la preuve de sa publicité, la démonstration de l’intérêt à agir du coloti, et les moyens d’illégalité interne ou externe. L’intérêt à agir d’un propriétaire de lot, riverain d’un espace vert destiné à la promenade, sera souvent plus aisé à caractériser au moment du déclassement qu’au moment, beaucoup plus tard, d’une action en démolition. Devant le juge judiciaire, si l’action demeure concevable, il faut le titre de propriété du demandeur, le cahier des charges, la preuve que le défendeur est coloti ou ayant cause d’un coloti, et, le cas échéant, la preuve que la rétrocession n’a pas eu lieu ou n’a pas porté sur la totalité des espaces communs. Confondre les deux dossiers, c’est offrir à la commune l’argument de l’arrêt n° 24-16.968.
Un dernier point de méthode concerne la caducité. L’article L. 442-9 reste un texte central pour les rapports entre colotis et pour les règles d’urbanisme du lotissement. Il n’est pas le levier de l’arrêt du 3 septembre 2026 contre la commune. La Cour de cassation a qualifié d’erronés les motifs d’appel relatifs à la caducité. S’appuyer sur la caducité pour justifier la vente, ou s’appuyer sur l’absence de caducité pour l’annuler, c’est rejouer un débat que la formation de section a relégué au rang du surabondant. Le levier est ailleurs : qualité de colotie, rétrocession totale, domaine public, déclassement, juge compétent.
Les fiches institutionnelles, utiles pour l’acheteur d’un lot, ne couvrent pas cette séquence. La page de Service-Public sur les précautions avant l’achat d’un terrain en lotissement invite à vérifier le règlement, le cahier des charges, le PLU et le certificat d’urbanisme. Elle ne dit pas ce qu’il advient lorsque l’espace vert a déjà quitté le lotissement pour le domaine public communal. Les articles de doctrine pratique sur la contestation d’un projet de construction entre colotis, comme ceux publiés sur des sites professionnels, raisonnent encore dans le cercle du cahier des charges opposable aux voisins. L’arrêt du 3 septembre 2026, publié au Bulletin, déplace le débat vers le droit des propriétés publiques. C’est ce déplacement qu’il faut intégrer au dossier, avant d’assigner.
Pour un permis de construire délivré sur l’ancien espace vert, le silence de la mairie et les délais de recours relèvent d’un autre mécanisme, déjà exposé à propos du permis tacite lorsque la mairie ne répond pas. Ce contentieux d’urbanisme ne remplace pas le recours contre le déclassement. Il peut le compléter. De même, l’acquéreur d’un bien issu du domaine privé communal n’est pas dans la situation de l’acheteur d’un lot à l’intérieur du lotissement : les précautions de l’acte de vente, les servitudes, l’affichage du permis, la publicité foncière ne se lisent plus à travers le seul cahier des charges. Le notaire, la commune et les colotis n’ont plus le même document pour boussole. L’arrêt du 3 septembre 2026 l’a dit en une formule : la commune n’est pas colotie.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 3 septembre 2026, n° 24-16.968, FS-B, ne supprime pas le cahier des charges du lotissement. Il en circonscrit les destinataires. Entre colotis, le document reste un contrat, comme l’avait rappelé l’arrêt du 14 septembre 2017, n° 16-21.329, malgré la caducité des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. En revanche, lorsque le cahier des charges a prévu le transfert de la totalité des voies et espaces communs à la commune, celle-ci n’est pas colotie. Les stipulations du cahier ne lui sont pas opposables. L’article L. 442-10 ne s’applique pas à cette situation. Si les espaces sont incorporés au domaine public, seul le régime de la domanialité publique, défini par les articles L. 2111-1 et L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques, gouverne la suite, sous le contrôle du juge administratif.
Pour le coloti, la conduite à tenir n’est donc pas d’attendre la vente pour assigner en démolition. Elle est de surveiller les délibérations de déclassement, d’agir dans le délai de recours pour excès de pouvoir, et de n’engager l’action civile que si la rétrocession, l’incorporation au domaine public ou le déclassement sont réellement contestables, ou si le défendeur est un coloti. Pour la commune et pour l’acquéreur, la sécurité de la vente se joue dans la chaîne des actes publics, non dans un débat tardif sur la caducité du cahier des charges. La Cour de cassation a écarté ce débat comme surabondant. C’est le déclassement non attaqué, après rétrocession totale, qui a fermé le procès.
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