Le notaire ou le propriétaire vient d’ajouter au projet de bail une page intitulée « clauses environnementales » : plus de retournement des prairies, interdiction des produits phytosanitaires, haies à maintenir, contrôle annuel. Parfois l’écrit parle de « bail rural environnemental ». Le fermier se demande s’il doit signer, s’il peut rayer le chapitre, et ce qui se passera s’il cultive comme avant. Le bailleur, de son côté, croit souvent qu’une clause « verte » suffit à faire résilier le bail dès le premier écart.
Le statut du fermage ne laisse pas les parties libres de tout écrire. Toute mise à disposition onéreuse d’un immeuble agricole en vue de l’exploiter entre dans ce statut, d’ordre public. Les clauses environnementales n’existent que dans les cas que la loi énumère. Un propriétaire privé ne peut pas, en principe, imposer un cahier des charges agroécologique inédit. Une clause de chasse, une obligation réelle environnementale ou un projet de panneaux ne se confondent pas avec ces stipulations. Quand la clause est valable, son manquement ouvre une résiliation propre ; quand elle ne l’est pas, le bailleur doit encore prouver que la bonne exploitation du fonds est compromise. L’article dit dans quels cas la clause est opposable, comment l’insérer ou la refuser, et ce que le tribunal paritaire des baux ruraux peut sanctionner.
I. Quand le bailleur peut vraiment imposer une clause environnementale
A. Les trois cas de l’article L. 411-27 et la liste des pratiques autorisées
Le preneur n’est pas libre de traiter le fonds comme il l’entend. Ses obligations d’utilisation sont d’abord celles des articles 1766 et 1767 du code civil, auxquels renvoie le premier alinéa de l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime. L’article 1766 vise notamment le preneur qui abandonne la culture, ne cultive pas raisonnablement, emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou n’exécute pas les clauses du bail, lorsqu’il en résulte un dommage pour le bailleur.
La même disposition protège ensuite le fermier qui, de lui-même, adopte des pratiques de préservation. L’article L. 411-27 dit que le fait d’appliquer sur les terres « des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion » ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application de cet article. Un passage en agriculture biologique, un enherbement ou une réduction d’intrants, s’ils relèvent du choix du preneur, ne sont donc pas, à eux seuls, un motif de rupture.
La clause environnementale proprement dite est autre chose : c’est une stipulation qui oblige le preneur. Elle n’est licite que « dans les cas suivants ». Le premier cas est le maintien, sur les parcelles louées, de pratiques ou d’infrastructures déjà là. Le deuxième cas vise un bailleur personne morale de droit public, association agréée de protection de l’environnement, personne morale agréée « entreprise solidaire », fondation reconnue d’utilité publique ou fonds de dotation. Le troisième cas concerne des parcelles situées dans certains espaces protégés du code de l’environnement, du code de la santé publique ou de l’article L. 114-1 du même code, à condition qu’un document de gestion officiel existe et que les clauses s’y conforment.
Hors ces trois portes, le propriétaire privé d’une terre ordinaire n’a pas de titre pour imposer un nouveau régime cultural « pour l’environnement ». Il peut proposer. Le preneur peut refuser. Un avenant signé des deux reste possible ; une lettre unilatérale n’en tient pas lieu.
Le décret prévu par la loi a été transposé aux articles R. 411-9-11-1 et suivants. La liste des pratiques est close. Elle comprend notamment le non-retournement des prairies, la création, le maintien et les modalités de gestion des surfaces en herbe, les modalités de récolte, l’ouverture d’un milieu embroussaillé, la mise en défens, la limitation ou l’interdiction des fertilisants et des produits phytosanitaires, la couverture végétale, les couverts à vocation environnementale, l’interdiction de l’irrigation, du drainage et de l’assainissement, la gestion des niveaux d’eau, la diversification de l’assolement, les haies, talus, bosquets, arbres, bandes tampons, mares, fossés, terrasses et murets, les techniques de travail du sol, le cahier des charges de l’agriculture biologique, et les pratiques associant agriculture et forêt, notamment l’agroforesterie. Une clause qui sortirait de cette liste, par exemple une interdiction générale d’élevage ou une obligation de céder le bail à un tiers « vert », n’est pas une clause de l’article L. 411-27.
Le règlement précise encore le premier cas, celui du maintien. L’article R. 411-9-11-2 dit que les pratiques à maintenir sont choisies parmi celles de la liste « qui étaient mises en œuvre par le précédent exploitant », ou qui sont de nature à garantir le maintien des infrastructures constatées dans l’état des lieux. Les infrastructures écologiques visées sont notamment les haies, bosquets, arbres isolés ou alignés, jachères, bordures de champs, fossés, murets, banquettes, mares et vergers de haute tige. Le taux minimal, s’il est stipulé, se calcule d’après cet état des lieux. Un bailleur privé qui n’était pas confronté à du bio chez le précédent fermier ne peut donc pas, sous couvert de « maintien », inventer une conversion intégrale.
Pour les espaces protégés, l’article R. 411-9-11-3 n’autorise que des pratiques de la même liste, conformes au document de gestion officiel. Hors de ces parcelles, les bailleurs publics, associations et structures solidaires choisissent, toujours dans la liste, les pratiques qui répondent aux préoccupations environnementales du lieu. La liberté n’est donc pas celle d’écrire n’importe quelle charte : elle reste une liberté de menu, dans un cadre fixé.
Ces règles s’articulent avec d’autres textes du statut, qu’il ne faut pas lire comme s’ils les effaçaient. L’article L. 411-29 permet au preneur, « afin d’améliorer les conditions de l’exploitation », de retourner des terres en herbe, de mettre des terres en herbe ou d’employer des moyens culturaux non prévus au bail, nonobstant l’article 1766, sous réserve d’une information du bailleur et d’une éventuelle saisine du tribunal paritaire. Ce texte ne mentionne pas les clauses de l’article L. 411-27. Lorsqu’une clause valable de non-retournement des prairies a été stipulée, le preneur qui l’écarte s’expose au manquement propre de l’article L. 411-31, I, 3°, et non seulement au débat de l’article L. 411-29. Inversement, sans cette clause, un enherbement ou un retournement se juge d’abord à l’aune de L. 411-29 et de la compromission de la bonne exploitation.
La cour d’appel de Grenoble, le 10 mars 2026, a rappelé ensemble l’article 1766, l’article L. 411-31, I, et l’article L. 411-29, puis a refusé la résiliation demandée pour un enherbement en prairie temporaire et pour des plantations que le bail autorisait : il n’était établi ni que la pratique fût contraire au bail, ni qu’elle compromît la bonne exploitation du fonds. L’arrêt montre la méthode. Il ne dispense pas de lire, dans chaque dossier, si une clause environnementale valable a réellement été insérée.
B. Ce qui n’est pas une clause environnementale : chasse, ORE, souhait unilatéral du propriétaire privé
La pratique mélange souvent trois instruments. Le premier est la clause environnementale de l’article L. 411-27. Le deuxième est l’obligation réelle environnementale du code de l’environnement. Le troisième est une stipulation de conservation des bandes, haies ou bois, rédigée pour la chasse, le voisinage ou la seule volonté du propriétaire.
La cour d’appel d’Amiens, le 13 mai 2025, a tranché un cas fréquent. Un groupement foncier rural, bailleur d’un bail à long terme, demandait la résiliation pour non-respect de bandes herbeuses et de haies, en se fondant sur l’article L. 411-31, I, 2°, c’est-à-dire sur des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il soutenait qu’un bail « ordinaire », non environnemental, peut contenir des clauses environnementales, et que leur violation compromet nécessairement l’exploitation. La cour a d’abord défini la clause. « La clause environnementale est au sens de l’article L.411-27 du code rural et de la pêche maritime celle qui vise au respect par le preneur de pratiques culturales respectueuses de l’environnement », a-t-elle écrit. Elle a ensuite relevé que la stipulation relative aux bandes herbeuses et aux haies servant de postes d’agrainage avait « pour seul objectif » d’attirer et de maintenir les oiseaux en vue de « l’activité de chasse développée à titre commercial », et non de maintenir, gérer ou restaurer des éléments de biodiversité ou des fonctions écologiques des parcelles cultivées. La demande de résiliation a été rejetée. Le bailleur ne démontrait pas non plus en quoi le non-respect d’une bande d’un mètre le long des chemins compromettait la bonne exploitation des parcelles.
Cette solution a une conséquence pratique. Une clause de chasse, même « verte » en apparence, n’ouvre pas la résiliation automatique du 3° de l’article L. 411-31, I, réservée aux clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. Elle ne dispense pas davantage de prouver, au titre du 2°, un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation et, le cas échéant, un préjudice pour les biens loués. Les constats d’huissier sur des dépassements de labour, s’ils peuvent établir un écart, ne tiennent pas lieu de cette preuve.
L’obligation réelle environnementale est un autre régime. L’article L. 132-3 du code de l’environnement permet au propriétaire de faire naître, à sa charge et à celle des propriétaires ultérieurs, des obligations réelles pour le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques, pour une durée qui ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans. Le contrat est authentique. Le même article ajoute une règle propre au fermage : « Le propriétaire qui a consenti un bail rural sur son fonds ne peut, à peine de nullité absolue, mettre en œuvre une obligation réelle environnementale qu’avec l’accord préalable du preneur et sous réserve des droits des tiers. » L’absence de réponse dans les deux mois vaut acceptation. Tout refus doit être motivé. Une ORE signée sans cet accord est nulle. Elle ne se substitue pas à une clause de l’article L. 411-27, et elle ne permet pas de contourner le statut du fermage.
Le souhait unilatéral du bailleur privé n’est pas davantage une clause. Une lettre recommandée, un avenant non signé, un « cahier des charges environnemental » annexé après coup, un engagement pris vis-à-vis d’une collectivité ou d’un financeur, restent inopposables au preneur tant qu’ils n’entrent pas dans l’un des trois cas légaux et n’ont pas été acceptés. Le statut est d’ordre public : on ne le contourne pas en intitulant le document « bail rural environnemental ».
Il faut aussi distinguer le changement de destination et les travaux sur les bâtiments. L’article 1766 et l’article L. 411-31, I, 2°, concernent l’usage du fonds et la bonne exploitation. Ils ne transforment pas toute clause de paysage en clause environnementale. Ils n’autorisent pas non plus à traiter un projet agrivoltaïque ou une centrale au sol comme une « pratique culturale » de la liste réglementaire. Ces dossiers relèvent d’autres textes, déjà examinés par ailleurs, et d’un accord du preneur ou d’une résiliation pour changement de destination lorsque ses conditions sont réunies.
Enfin, l’article L. 411-28 permet au preneur, pendant le bail et sous réserve de l’accord du bailleur, de faire disparaître, pour réunir des parcelles attenantes, des talus, haies, rigoles et arbres, lorsque l’opération améliore les conditions de l’exploitation. Le bailleur a deux mois pour s’opposer ; son silence vaut accord. Si le bail contient une clause valable de maintien des haies, talus ou arbres, au titre de l’article L. 411-27 et de la liste réglementaire, l’arrachage n’est plus seulement une question d’accord de l’article L. 411-28 : il peut constituer le manquement du 3° de l’article L. 411-31, I. Les deux lectures doivent être faites ensemble, à partir de l’écrit et de l’état des lieux.
II. Comment insérer, contrôler, refuser et faire sanctionner
A. Bail nouveau, renouvellement, état des lieux et prix du fermage
La clause ne s’improvise pas en cours de jouissance. Pour un bail nouveau, les parties la rédigent dans l’acte. L’article L. 411-4 impose un écrit et un état des lieux contradictoire, à frais communs, dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant. Passé ce délai, la partie la plus diligente notifie un projet ; l’autre a deux mois pour observer ou accepter ; le silence vaut accord. L’état des lieux constate « avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres ». C’est ce document que l’article R. 411-9-11-2 prend pour référence des infrastructures écologiques. Sans haie, mare ou bande décrite à l’entrée, le « maintien » d’un taux minimal devient un débat de preuve, souvent perdu par celui qui s’en prévaut tardivement.
L’article R. 411-9-11-4 ajoute une exigence de rédaction : le bail qui inclut ces clauses « fixe les conditions dans lesquelles le bailleur peut s’assurer annuellement du respect par le preneur des pratiques culturales convenues ». Une clause qui interdit les phytosanitaires sans dire comment, quand et sur quelles parcelles le contrôle a lieu laisse les deux parties sans boussole. Le règlement n’édicte pas, à lui seul, la nullité de la clause ; il impose que le contrat organise le contrôle. En pratique, on y trouve souvent une visite annuelle, un calendrier cultural, des factures d’intrants, des photographies géolocalisées ou un constat. Ce qui n’est pas prévu se discute ensuite, tard et mal, devant le tribunal.
Le prix du fermage peut tenir compte de la contrainte. L’article L. 411-11 dit que le prix est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, de l’état des bâtiments, de la qualité des sols, de la structure parcellaire et, le cas échéant, « de l’obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27 ». Le dernier alinéa de ce texte va plus loin : « Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. » Un fermage inférieur au minimum préfectoral n’est donc pas, en présence de telles clauses, un fermage illicite par le seul effet du minimum. Il reste un prix, qui se discute, et qui n’autorise pas le bailleur à écrire n’importe quelle clause pour « acheter » un loyer bas. Sans clause valable, le minimum redevient la règle.
Au renouvellement, le preneur a droit au maintien du statut. L’article L. 411-46 le dit, nonobstant toute clause contraire, sauf motif grave et légitime de l’article L. 411-31 ou reprise dans les conditions prévues. L’article L. 411-50 ajoute qu’à défaut de congé, le bail est renouvelé pour neuf ans et que, sauf conventions contraires, « les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent » ; à défaut d’accord, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail. Un bailleur qui veut ajouter au renouvellement un chapitre environnemental absent du bail précédent ne peut pas se contenter d’un congé pour « clause verte ». Il lui faut l’accord du preneur, ou une décision du tribunal sur des clauses contestées, dans le cadre de ce texte. Le preneur qui refuse un cahier des charges nouveau n’est pas, par ce seul refus, un fermier fautif.
Le congé, s’il est donné pour s’opposer au renouvellement, reste un acte extrajudiciaire, délivré dix-huit mois au moins avant l’expiration, et doit mentionner expressément les motifs, à peine de nullité, sous la réserve prévue par l’article L. 411-47. Un motif « environnemental » qui ne correspond ni à un manquement caractérisé de l’article L. 411-31, ni à une reprise, expose le congé à la contestation.
Les améliorations suivent leur régime. L’article L. 411-69 donne au preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds, droit à une indemnité à l’expiration du bail, quelle que soit la cause qui y a mis fin. Haies plantées, couverts, ouvrages de retenue d’eau, travaux rendus nécessaires par la réglementation peuvent entrer dans ce débat, selon leur nature et les procédures de l’article L. 411-73. Une clause environnementale n’efface pas cette indemnité. Elle peut, à l’inverse, expliquer des travaux que le preneur n’aurait pas faits pour son seul compte.
Refuser une clause, concrètement, c’est d’abord lire si l’on est dans l’un des trois cas. Si le bailleur est un particulier, si les parcelles ne sont pas dans un espace protégé doté d’un document de gestion, et si la stipulation n’est pas le maintien de pratiques ou d’infrastructures déjà décrites, le refus est fondé sur la loi. Si l’un des cas est réuni, le débat se déplace sur le contenu : la pratique est-elle dans la liste, est-elle conforme au document de gestion, est-elle réellement un maintien, le fermage tient-il compte de la charge, le contrôle annuel est-il organisé, l’état des lieux existe-t-il. Signer « pour avoir les terres » un cahier que l’on ne pourra pas tenir, c’est offrir au bailleur le 3° de l’article L. 411-31, I.
B. Contrôle annuel, manquement, résiliation et tribunal paritaire
Lorsque la clause est valable, le manquement a un régime propre. L’article L. 411-31, I, 3°, permet au bailleur de demander la résiliation pour « Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 ». Ce motif s’ajoute aux deux défauts de paiement de fermage, après mise en demeure de trois mois, et aux agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Les trois motifs du I « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ».
La distinction entre le 2° et le 3° n’est pas académique. Le 3° suppose une clause environnementale au sens du troisième alinéa de l’article L. 411-27. Le 2° suppose un agissement qui compromet la bonne exploitation, par exemple le défaut de main-d’œuvre nécessaire. Dans l’affaire d’Amiens du 13 mai 2025, le bailleur avait choisi le 2°, faute, selon la cour, d’une vraie clause environnementale. Il a échoué sur la compromission. Un bailleur qui dispose d’une clause valable de non-retournement, d’interdiction de drainage ou de maintien de haies n’a pas à démontrer, pour le 3°, que le rendement agricole a chuté. Il doit démontrer le non-respect de la clause. Le preneur, de son côté, peut opposer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes : intempérie caractérisée, injonction administrative contradictoire, impossibilité d’accéder à une parcelle, interprétation raisonnable d’une stipulation ambiguë. Ces causes ne s’inventent pas à l’audience ; elles se préparent par des écrits, des constats et, le cas échéant, une expertise.
La preuve est celle des pratiques. L’état des lieux d’entrée, les photographies, les déclarations PAC, les cahiers d’enregistrement, les factures d’intrants, les analyses de sol, les constats de commissaire de justice, le rapport d’un homme de l’art, les arrêtés de protection, le document de gestion de l’espace protégé, forment le dossier. Un unique dépassement de labour sur quelques mètres, dans l’affaire d’Amiens, n’a pas suffi, sur le terrain du 2°. Un retournement total d’une prairie dont le maintien était contractuellement imposé se discute autrement, sur le terrain du 3°, si la clause est bien une clause de l’article L. 411-27.
Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 le dit : il est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV. La validité d’une clause environnementale, le fermage inférieur au minimum, le congé fondé sur un manquement, la résiliation, l’indemnité d’améliorations, l’opposition à un retournement de prairie, relèvent de ce juge, non du juge de l’exécution ni du juge de l’environnement. Une ORE, contrat authentique de droit de l’environnement, peut poser des questions distinctes ; dès qu’elle touche le bail rural, le statut et l’accord du preneur reviennent au tribunal paritaire.
La procédure n’est pas une lettre au préfet. Le bailleur qui veut la résiliation assigne. Le preneur qui veut faire juger qu’une clause est hors des cas légaux, ou qu’un contrôle annuel n’est pas organisé, ou qu’un congé est nul, saisit le même tribunal. Les délais de congé de dix-huit mois, les formes de l’acte extrajudiciaire, la mention des motifs, restent des conditions de validité. Un manquement ancien, toléré pendant des années sans protestation, se discute aussi au regard des raisons sérieuses et légitimes et de la mesure de la sanction. La résiliation n’est pas automatique : le I de l’article L. 411-31 ouvre une demande, que le tribunal apprécie.
La cour d’appel de Grenoble, le 10 mars 2026, a refusé de résilier pour des travaux sur un bâtiment, des plantations autorisées par le bail et un enherbement en prairie temporaire, au motif que la compromission de la bonne exploitation n’était pas établie. Elle a rappelé que le défaut d’autorisation de certains travaux peut se résoudre, selon les cas, par l’indemnité ou la remise en état à la sortie, plutôt que par la rupture. Cette mesure n’efface pas le 3° de l’article L. 411-31 lorsque la clause environnementale est réelle. Elle rappelle seulement que chaque motif a ses conditions, et que l’on ne peut pas les empiler sans les caractériser.
Le preneur poursuivi a donc une grille courte. La clause est-elle dans l’un des trois cas ? Est-elle dans la liste réglementaire ? L’état des lieux et le contrôle annuel existent-ils ? Le manquement est-il établi, parcelle par parcelle ? Une force majeure ou une raison sérieuse et légitime peut-elle être opposée ? Le bailleur n’a-t-il pas, en réalité, une clause de chasse, une ORE irrégulière ou un projet d’un autre ordre ? Le fermage a-t-il tenu compte de la charge, et les minima ont-ils été écartés à bon droit ? Cette grille évite deux erreurs symétriques : signer ce que l’on ne pourra pas tenir, et croire qu’une mention « environnement » dans un bail ordinaire suffit à chasser le fermier.
Les arrêts récents rendus en matière de statut du fermage montrent déjà que la Cour de cassation lit ces textes à la lettre, motif par motif. La clause environnementale n’échappe pas à cette lecture. Elle n’est ni un label, ni un droit de reprise déguisé.
Conclusion
Le « bail rural environnemental » n’est pas un contrat à part, inventé pour faire plier le fermier. C’est un bail rural dans lequel, et seulement dans les cas de l’article L. 411-27, des clauses prises dans la liste de l’article R. 411-9-11-1 obligent le preneur à des pratiques de préservation. Le propriétaire privé n’impose pas un cahier inédit : il peut garantir un maintien déjà constaté, ou s’entendre. Le bailleur public, l’association agréée, la structure solidaire et le fonds situé dans un espace protégé doté d’un document de gestion ont un champ plus large, toujours borné par le règlement. L’ORE exige l’accord du preneur, à peine de nullité absolue. Une clause de chasse n’est pas une clause environnementale ; l’arrêt d’Amiens du 13 mai 2025 l’a dit. Quand la clause est valable, le manquement ouvre la résiliation du 3° de l’article L. 411-31, I, sauf force majeure ou raisons sérieuses et légitimes. Quand elle ne l’est pas, il reste à prouver la compromission de la bonne exploitation. L’état des lieux, le contrôle annuel, le fermage et, le cas échéant, l’indemnité d’améliorations font partie du même dossier. Le juge de ce conflit est le tribunal paritaire. La méthode utile est donc de qualifier l’écrit, de vérifier le cas légal, de mesurer la pratique et la preuve, puis d’agir avant la campagne suivante, plutôt qu’après la résiliation.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous venez de recevoir un projet de bail, un avenant ou une assignation visant des clauses environnementales sur les terres que vous louez ou que vous donnez à bail, ou vous vous interrogez, en droit rural, sur le refus, le contrôle annuel, le fermage et la résiliation. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine les pièces du dossier et vous indique la marche à suivre. Pour une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via le formulaire de contact.