Vous louez un appartement à Paris avec un loyer supérieur au plafond légal, grâce à un complément de loyer que vous pensiez solide. Puis arrive le chiffre qui change tout : selon le sixième baromètre de la Fondation pour le logement, publié le 2 septembre, 46 % des annonces parisiennes dépassent désormais les plafonds, contre 31 % un an plus tôt, un record depuis la mise en place de l’encadrement en 2019. Votre locataire peut donc contester, la Ville de Paris recueille les signalements, et le préfet peut sanctionner. La réponse tient en une phrase : oui, un bailleur peut conserver son complément de loyer, mais seulement s’il prouve que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort vraiment déterminantes, non prises en compte dans le plafond, et sans double facturation via les charges. Cet article s’adresse au bailleur parisien qui veut auditer son complément avant qu’on l’attaque : ce que le droit exige, ce que les juges valident concrètement depuis fin 2025, comment répondre à une saisine de la commission de conciliation ou du tribunal, et quel risque administratif vous courez si vous ignorez la mise en demeure. Réserves d’emblée : la charge de la preuve pèse sur vous, certaines caractéristiques sont interdites depuis 2022, et aucune décision ancienne ne garantit l’issue de votre dossier, qui dépendra de votre bail, de vos pièces et du secteur exact du logement.
I. Le complément de loyer n’est pas un supplément libre : trois conditions cumulatives
A. La règle d’or : une caractéristique propre, déterminante et non déjà payée
Le point de départ est le même pour tous les baux parisiens signés depuis le 1er juillet 2019 : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié. Pour la période en cours, l’ADIL de Paris indique que l’arrêté du 12 juin 2026 encadrant les loyers parisiens est entré en vigueur le 1er juillet 2026, jusqu’au 24 novembre 2026, terme annoncé de l’expérimentation instaurée par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Concrètement, si vous avez signé ou renouvelé un bail cet été, c’est cet arrêté qui fixe votre plafond, avec des montants qui varient selon le secteur géographique parisien, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.
Ce mécanisme parisien repose sur l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dont le tribunal judiciaire de Paris rappelait le 26 février 2026 les termes applicables : « B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. » Et Paris est couvert intégralement : le décret du 12 avril 2019 a mis en place le dispositif sur tout le territoire de la ville de Paris, ce que confirme la page officielle de la Ville de Paris consacrée à l’encadrement. Retenez enfin la phrase qui fait tout le procès : « En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. » C’est donc à vous, bailleur, de démontrer, avec des pièces comparatives, pas avec des adjectifs. (TJ Paris, 26 février 2026, RG 25/05963)
Au-dessus de ce plafond, seul le complément de loyer peut sauver votre niveau de loyer, et ses conditions sont posées par l’article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, dans sa rédaction applicable à Paris : le texte subordonne le complément à trois conditions cumulatives : « 1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; 2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; 3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. » Trois adjectifs à retenir pour votre audit : la caractéristique doit être extérieure au calcul du plafond, déterminante par comparaison avec les voisins de même catégorie, et non déjà facturée par ailleurs. Si l’un des trois piliers manque, le complément tombe.
La forme compte autant que le fond. Selon service-public.fr, le bail doit contenir le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient. Un complément prévu oralement, griffonné en marge ou ajouté après coup par avenant de complaisance ne résistera pas à une contestation : le juge lira d’abord votre bail. Vérifiez donc dès aujourd’hui que votre contrat mentionne le montant exact du complément et décrit précisément les caractéristiques invoquées, avec des termes concrets et vérifiables plutôt que des formules vagues sur le charme ou le standing. Et notez ce garde-fou souvent oublié, déjà cité plus haut depuis l’article 140 : aucun complément ne peut s’appliquer à un loyer de base inférieur au plafond. Autrement dit, le complément ne sert qu’à dépasser le plafond, jamais à habiller un loyer qui serait déjà en dessous.
Enfin, sachez que le terrain de jeu se rétrécit à mesure que l’échéance approche : l’arrêté annuel en vigueur court jusqu’au 24 novembre 2026, date annoncée de fin de l’expérimentation, et la Fondation pour le logement indique qu’un débat au Sénat sur la prolongation est promis pour octobre 2026. Pour un bail signé à la rentrée 2026, votre complément sera donc jugé sous l’empire de l’arrêté du 12 juin 2026, mais dans un contexte politique où chaque dépassement est scruté : les annonces analysées par le baromètre montrent que les bailleurs dépassent de plus en plus souvent, et les locataires contestent de plus en plus volontiers. Anticiper, c’est constituer votre dossier de justification maintenant, pas après la lettre de la commission de conciliation.
B. Les justifications interdites : ce que la loi et les juges refusent déjà
Avant de chercher ce qui justifie votre complément, écartez ce qui le tue à coup sûr. Depuis la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, le complément est interdit, pour un bail signé depuis le 18 août 2022, dès que le logement présente l’une des caractéristiques listées par service-public.fr : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, mauvaise exposition de la pièce principale, mais aussi classe énergétique F ou G, vis-à-vis à moins de dix mètres ou installation électrique dégradée. Si votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, ou si la pièce principale est mal exposée, inutile d’invoquer la vue ou le calme pour compenser : le complément est d’emblée fragilisé, et c’est même votre exposition globale qui devient attaquable. Vérifiez donc votre DPE avant toute chose, car un logement énergivore cumulant un complément élevé est la cible idéale d’une contestation.
Deuxième filtre, celui du double paiement, directement issu de la troisième condition du décret : tout ce que le locataire paie déjà via les charges ou la contribution aux économies d’énergie ne peut pas resservir à justifier le complément. L’ascenseur en est l’illustration classique : son entretien est récupéré sur le locataire au titre des charges, de sorte que l’existence même de l’ascenseur ne peut pas fonder le complément. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 4 décembre 2025, où le locataire reprochait à la cour d’appel d’avoir retenu l’ascenseur alors qu’il payait 75 euros de charges en sus du loyer : la troisième chambre civile n’a validé le raisonnement d’appel qu’en précisant que l’équipement n’était pris en compte que de façon accessoire, comme ce qui permet de profiter d’un étage élevé sans en subir les inconvénients, et non comme une caractéristique autonome. Moralité pour le bailleur : ne listez jamais dans votre bail, comme justification du complément, un équipement ou un service dont le coût est répercuté sur le locataire, qu’il s’agisse du gardiennage, du chauffage collectif ou de l’entretien des parties communes.
Troisième filtre, celui de la banalité locale : une qualité partagée par tous les logements du secteur ne distingue pas le vôtre. Dans ce même arrêt du 4 décembre 2025, le locataire d’un studio parisien soutenait que le calme invoqué profitait à toute la rue et que l’étage élevé était la situation normale des chambres de bonnes de ce type. La Cour a rejeté le pourvoi parce que la cour d’appel avait fait le travail comparatif : elle avait relevé des caractéristiques rares et recherchées, propres au logement par son étage, et non déduites de la situation géographique générale. L’enseignement est direct : votre dossier doit comparer, pas affirmer. Une simple mention logement calme et lumineux ne vaut rien sans éléments montrant que, à catégorie et secteur équivalents, votre bien sort du lot. Photos datées, plans, attestations de professionnels, descriptifs d’annonces voisines sans ces atouts : c’est ce faisceau qui transforme une qualité banale en caractéristique déterminante.
Quatrième point de vigilance, la cohérence entre le loyer de base et le plafond : si votre loyer de base est déjà inférieur au loyer de référence majoré, le complément est sans objet et sa mention au bail devient une anomalie que le juge supprimera. De même, un complément d’un montant sans rapport avec l’atout invoqué attire l’attention : 760 euros mensuels de complément pour une colocation, comme dans une affaire jugée à Paris en 2025, ont été annulés avec restitution de plusieurs milliers d’euros, faute de justification à la hauteur. Proportionnez donc votre complément à la valeur réelle de la caractéristique, et gardez les pièces qui permettent au juge de comprendre le prix : sans chiffrage crédible, le montant lui-même devient suspect.
Le tribunal judiciaire de Paris vient d’en donner, le 26 février 2026, l’illustration la plus parlante pour un bailleur : un complément de 303 euros pour un loyer de base de 1 037 euros, justifié au bail par la proximité des transports et commerces, une rue en sens unique, le charme de l’ancien avec poutres apparentes, le double vitrage, une cuisine ouverte équipée et un plan optimisé. Tout a été balayé : la proximité du métro est une caractéristique générale du marché parisien déjà intégrée aux loyers de référence, le calme d’une rue en sens unique n’a rien d’exceptionnel, le charme de l’ancien est fréquent, la cuisine équipée est un confort courant et le double vitrage tend à devenir un standard. Pire pour la défense : le tribunal a jugé que la production par le bailleur d’avis de location relatifs à des appartements comparables est dépourvue de pertinence dans le cadre du contrôle du complément de loyer. Et il ajoute : « Les annonces ou avis de location ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et ne peuvent en aucun cas se substituer aux loyers de référence légalement opposables. » Seul « un avantage propre au logement, exceptionnel, déterminant et non pris en compte dans les loyers de référence » peut justifier le complément. Verdict : « Il y a lieu dès lors d’annuler le complément de loyer depuis la prise d’effet du bail », avec 4 818,68 euros à rembourser, un avenant de suppression imposé et 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. (TJ Paris, 26 février 2026, RG 25/05963) N’apportez donc jamais au juge des liasses d’annonces : apportez la preuve d’un avantage propre et exceptionnel.
II. Quand le locataire attaque : prouver, répondre et limiter la casse
A. Les preuves qui font gagner : deux arrêts de décembre 2025 à méditer
Le 4 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le même jour deux arrêts de rejet qui dessinent, en creux, le portrait du complément qui survit. Premier cas : un studio parisien de seize mètres carrés loué avec un loyer de base de 440 euros majoré d’un complément de 120 euros. Le locataire demandait l’annulation et la restitution, en soutenant que le calme et la lumière profitaient à tout le secteur et que l’ascenseur, payé via les charges, ne pouvait pas compter. La Cour a validé la cour d’appel de Paris, et sa motivation mérite d’être lue par tout bailleur : « Ayant relevé que le logement était lumineux et calme, caractéristiques rares et particulièrement recherchées à [Localité 3], provenant non pas de la situation géographique ayant donné lieu à la fixation du loyer de référence mais de l’étage élevé du logement, et que l’immeuble étant, en outre, doté d’un ascenseur, cet équipement n’étant considéré qu’en tant qu’il permet de bénéficier des avantages d’un étage élevé sans en souffrir les inconvénients, la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu en déduire que le complément de loyer était fondé et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. » Retenez la méthode : rareté établie, origine propre au logement et non au quartier, équipement accessoire seulement. Le pourvoi rejeté, le locataire a en outre été condamné aux dépens et à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Second cas, plus haut de gamme : un appartement parisien loué 5 200 euros par mois, dont les locataires demandaient lors du renouvellement la diminution au plafond. La bailleresse a réclamé en appel un complément fondé sur une vue dégagée sur une église monument historique, et la cour d’appel a fixé le loyer à 5 356,14 euros avec un complément de 6,20 euros par mètre carré. Nouveau rejet du pourvoi : la cour d’appel avait d’abord constaté que le loyer indexé dépassait, lors du renouvellement, le loyer de référence majoré. Elle a, ensuite, « retenu que le logement litigieux bénéficiait d’une vue dégagée sur l’église [Localité 4], monument historique prestigieux et emblématique du quartier de [Localité 4], caractéristique propre au logement loué du fait de sa localisation à proximité immédiate de l’église à laquelle il faisait face et de sa situation au quatrième étage de l’immeuble, ce dont elle a pu déduire que la bailleresse était fondée à réclamer, en sus du loyer de référence majoré applicable, un complément de loyer dont elle a souverainement apprécié le montant. » Ici, c’est la combinaison d’une proximité immédiate et d’un étage précis qui fait la caractéristique propre, et le juge du fond apprécie souverainement le montant : un complément modéré et documenté passe, un complément massif et vague casse. Les locataires ont eux aussi été condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le contre-exemple vient de la cour d’appel de Paris, le 6 février 2026, dans un dossier de colocation : un complément mensuel de 760 euros annulé, avec restitution des trop-perçus, d’abord 5 320 euros puis 3 040 euros supplémentaires au titre du complément versé de mai à septembre 2022. L’arrêt montre aussi que la procédure se joue sur des détails que le bailleur doit surveiller : la bailleresse contestait la recevabilité en soutenant que la saisine de la commission, réceptionnée le 30 novembre 2021 pour un bail du 27 août 2021, était tardive, tandis que les locataires faisaient valoir l’envoi du 26 novembre. Autrement dit, même quand le fond vous semble favorable, la bataille des dates peut tout emporter : conservez chaque enveloppe, chaque accusé, chaque preuve d’envoi et de réception, des deux côtés.
Concrètement, voici le dossier que le bailleur avisé constitue dès la signature, avec l’aide d’un avocat en droit immobilier à Paris lorsque l’enjeu le justifie : le bail mentionnant le montant et les caractéristiques du complément, l’arrêté annuel applicable avec le calcul du plafond, le DPE à jour, un comparatif d’annonces de même catégorie dans le même secteur, des photographies et plans établissant l’atout invoqué, les factures des équipements installés à vos frais sans répercussion en charges, et toute expertise ou attestation professionnelle. Et si vous recevez une contestation, ne répondez jamais seul dans la précipitation : comme le rappelle service-public.fr, c’est au propriétaire de prouver devant la commission que le complément est justifié, en apportant la preuve de caractéristiques particulières de confort ou de localisation, par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. C’est à vous de démontrer, avec des pièces, pas avec des adjectifs.
B. Le double risque de 2026 : l’amende administrative et la fin de l’expérimentation
Le risque judiciaire n’est que la moitié du tableau : l’autre moitié est administrative, et elle s’est déplacée près de chez vous. Depuis le 1er janvier 2023, ce n’est plus le préfet mais la Ville de Paris qui recueille les signalements de dépassement, et la procédure est balisée : après instruction et confirmation du dépassement, la Ville adresse au bailleur une mise en demeure de rectifier et de restituer le trop-perçu sous deux mois, puis, à défaut, l’informe des sanctions encourues. La Ville de Paris l’écrit noir sur blanc : à l’issue d’un dernier délai d’un mois, elle peut prononcer une amende allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, et ce pour chaque logement concerné. Notez ce par-logement : un bailleur multi-lots qui généralise des compléments fragiles multiplie l’exposition. Et ne vous y trompez pas sur la portée de l’amende : même sanctionné, le bail reste à régulariser et les trop-perçus à restituer, car seul le juge judiciaire peut contraindre le propriétaire à modifier le bail et à reverser les sommes. Payer l’amende n’éteint donc ni la contestation du locataire ni la restitution : les deux procédures courent en parallèle.
Face à un signalement, la stratégie du bailleur se joue dans les deux mois de la mise en demeure : soit votre complément est justifiable et vous produisez immédiatement le dossier comparatif décrit plus haut, soit il ne l’est pas et il faut rectifier vite pour couper court à l’amende et limiter le trop-perçu à restituer. L’inertie est la pire option, car le silence après mise en demeure est précisément ce qui déclenche le second courrier puis la sanction. Répondez par écrit, de façon motivée, en joignant vos pièces, et conservez la preuve de chaque envoi : en cas de contentieux ultérieur devant le juge judiciaire, cette diligence jouera en votre faveur, tandis qu’un dossier vide scellera votre sort des deux côtés.
Le calendrier rend cette vigilance urgente. D’un côté, les chiffres de septembre 2026 montrent une dégradation inédite : 46 % de dépassements à Paris, jusqu’à 62 % dans certains arrondissements de l’ouest et du centre, 36 % à Est-Ensemble et 61 % à Plaine-Commune en petite couronne. De l’autre, le cadre actuel expire : selon l’ADIL de Paris, l’arrêté du 12 juin 2026 vaut jusqu’au 24 novembre 2026 et, selon la Fondation pour le logement, une prolongation devrait être débattue au Sénat en octobre 2026, sans garantie sur son contenu. Pour le bailleur, cela signifie deux choses : tout bail signé à la rentrée 2026 reste intégralement soumis au dispositif, avec sa contestation possible dans les trois mois de la signature via la commission puis, en cas d’échec, dans les trois mois de l’avis devant le tribunal judiciaire, avec effet rétroactif au début du bail ; et toute stratégie qui consisterait à attendre la fin de l’encadrement pour ignorer les règles est un pari perdant, car les actions engagées avant l’échéance suivront leur cours et les trop-perçus resteront dus.
Un mot enfin sur le terrain parisien, car la géographie procédurale compte. À Paris, la contestation passe par la commission départementale de conciliation de Paris, puis devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les litiges de loyer, avec une jurisprudence locale fournie qui tranche vite quand le dossier est clair : les décisions parisiennes de 2024 à 2026 citées dans cet article montrent des juges qui comparent les logements du même secteur et sanctionnent les compléments disproportionnés, mais qui valident les compléments modestes adossés à une caractéristique propre démontrée. Si votre bien est en Île-de-France hors Paris, vérifiez que votre commune est bien couverte par un arrêté local : l’encadrement ne s’applique que là où il a été mis en place, et les plafonds comme les secteurs diffèrent. Dans tous les cas, faites dater et localiser chaque pièce : un dossier parisien se gagne rue par rue, pas par des généralités sur la capitale.
Conclusion
Le record de septembre 2026 ne condamne pas votre complément de loyer, mais il vous oblige à le mériter : caractéristique propre au logement, déterminante par comparaison avec le même secteur, non déjà payée par le locataire, mentionnée précisément au bail, et proportionnée dans son montant. Les deux arrêts de la Cour de cassation du 4 décembre 2025 le montrent : le calme et la lumière d’un étage élevé comme la vue sur un monument historique peuvent justifier le dépassement, à condition de le prouver rue par rue et pièce par pièce. À l’inverse, un complément de 760 euros sans justification à la hauteur finit annulé avec des milliers d’euros à restituer, et le silence face à la mise en demeure de la Ville de Paris ajoute l’amende administrative à la restitution judiciaire. Avec l’échéance du 24 novembre 2026 et le débat sénatorial d’octobre, la fenêtre des contestations est grande ouverte : auditez votre bail maintenant, constituez votre comparatif sectoriel, et répondez à toute mise en demeure dans les deux mois. Ce qui se joue n’est pas seulement un supplément de loyer, c’est la sécurité juridique de votre location pour les années qui viennent.
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