La résidence principale du débiteur surendetté face à la saisie immobilière : entre obligation de cession et protection du logement
Le surendettement des particuliers, régi par les articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation (code de la consommation, Titre III), poursuit un objectif de redressement financier du débiteur de bonne foi. Or, lorsque ce débiteur est propriétaire de sa résidence principale, un conflit fondamental apparaît entre le droit au logement et les droits des créanciers. La Cour de cassation, par un arrêt de principe du 22 mai 2025, a posé une règle claire : la commission de surendettement ne peut imposer un effacement partiel des créances sans subordonner cette mesure à la vente préalable du bien immobilier du débiteur. Par exception, lorsque ce bien constitue la résidence principale, l’effacement peut être prononcé sans cession si le débiteur établit une impossibilité manifeste de relogement (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). Cette articulation délicate mérite un examen approfondi, tant dans ses fondements textuels que dans sa mise en œuvre jurisprudentielle.
I. Le principe de la cession du bien immobilier comme condition de l’effacement des créances
A. Le cadre légal : la subordination de l’effacement à la vente préalable
L’article 2284 du code civil pose le principe selon lequel « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » (code civil, article 2284). Ce droit de gage général du créancier trouve sa pleine expression dans le cadre du surendettement : le débiteur propriétaire ne saurait obtenir un effacement de ses dettes tout en conservant un patrimoine immobilier susceptible de désintéresser ses créanciers.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 22 mai 2025, a posé la règle en ces termes : « il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). Cette formulation de principe s’appuie sur la combinaison des articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 733-13 du code de la consommation (code de la consommation, Titre III).
L’article L. 733-4 du code de la consommation organise deux hypothèses distinctes. En premier lieu, « en cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due » après imputation du prix de vente (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). En second lieu, « l’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1 » peut être imposé. À cet égard, le Conseil constitutionnel a jugé que ces dispositions poursuivaient « un motif d’intérêt général de règlement des situations de surendettement » et que le législateur n’avait « pas porté une atteinte disproportionnée au droit de propriété » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900, citant Cons. const., 17 novembre 2016, n° 2016-739 DC).
En conséquence, l’article L. 733-7 du code de la consommation confère au juge le pouvoir de subordonner les mesures de rééchelonnement « à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ». La vente du bien immobilier constitue le premier de ces actes. La cour d’appel de Montpellier a ainsi pu rappeler que « si le juge doit faire en sorte de préserver le logement principal du débiteur lorsque celui-ci dispose d’une capacité de remboursement, en revanche il n’en est pas de même lorsque celui-ci est propriétaire d’une résidence secondaire, dont la vente permettrait de désintéresser en tout ou partie le créancier immobilier et de réduire voire de supprimer l’endettement du débiteur » (CA Montpellier, 2e ch. civ., 28 mai 2025, n° 24/02797).
B. La mise en œuvre contentieuse de l’obligation de cession
Le contentieux de la cession du bien immobilier dans le cadre du surendettement se caractérise par la diversité des situations personnelles. Plusieurs décisions récentes illustrent les modalités pratiques retenues par les juges du fond.
La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 28 janvier 2026, a fait application du principe posé par la Cour de cassation à propos d’une débitrice âgée de 74 ans, propriétaire de sa résidence principale d’une valeur estimée à 80 000 euros pour un passif de 197 277 euros. La cour a relevé que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire sauf lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement » (CA Riom, ch. com., 28 janvier 2026, n° 25/01135). Des lors, la cour a infirmé le jugement qui avait maintenu la débitrice dans son logement et ordonné un effacement partiel des dettes, estimant que « la seule perspective du paiement d’un loyer et donc d’une augmentation de ses charges n’est pas suffisante pour caractériser cette impossibilité » (CA Riom, ch. com., 28 janvier 2026, n° 25/01135).
Par ailleurs, la cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 28 mai 2025, a statué sur le cas d’une débitrice propriétaire d’un bien immobilier qui ne constituait plus sa résidence principale. La cour a jugé que « l’immeuble en cause ne saurait pourtant pour l’heure être considéré comme sa résidence principale alors que la location en question existe depuis au moins quatre ans » (CA Montpellier, 2e ch. civ., 28 mai 2025, n° 24/02797). La qualification de résidence principale s’apprécie au jour où le juge statue, et non en fonction des projets de réintégration allégués par le débiteur. La cour a ajouté que la débitrice « n’a produit aucune des pièces demandées par la cour, se contentant d’adresser un compte-rendu de scanner relatif à son état de santé, au demeurant non communiqué à l’appelant, datant au surplus de 2019 » (CA Montpellier, 2e ch. civ., 28 mai 2025, n° 24/02797).
En conséquence, le juge subordonne fréquemment les mesures de rééchelonnement à la vente amiable dans un délai déterminé. La cour d’appel de Montpellier a ainsi laissé « un délai de 8 mois pour procéder à cette vente » et ordonné qu’à l’issue de ce délai, la débitrice « devra ressaisir la commission de surendettement du lieu de son domicile afin que celle-ci procède à l’examen des mesures définies aux articles L. 733-1 et suivants du code de la consommation » (CA Montpellier, 2e ch. civ., 28 mai 2025, n° 24/02797). Cette articulation entre vente amiable et réexamen de la situation traduit le souci du juge d’adapter les mesures à l’évolution de la situation du débiteur.
II. L’exception protectrice de la résidence principale : conditions et limites
A. Le déplafonnement de la durée du plan au bénéfice du logement
L’article L. 733-3 du code de la consommation prévoit que « la durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années ». Des lors, cette disposition institue un plafond temporel destiné à éviter que le débiteur ne demeure indéfiniment sous le régime du surendettement. Le même article ouvre cependant une exception remarquable : « les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale » (CA Paris, pôle 4, ch. 9-B, 15 décembre 2022, n° 20/00215).
La cour d’appel de Paris a interprété cette disposition de manière extensive en jugeant « qu’il résulte de ces textes qui instituent une dérogation à la limitation du plan à une durée de sept ans, que les mesures du plan peuvent excéder ce délai non seulement pour le remboursement des prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur, mais également pour le remboursement intégral de ses autres dettes et ce, afin d’éviter la cession du bien immobilier qui constitue sa résidence principale » (CA Paris, pôle 4, ch. 9-B, 15 décembre 2022, n° 20/00215). Cette interprétation permet d’englober dans le déplafonnement l’ensemble des dettes, y compris celles qui ne sont pas liées à l’acquisition du bien, dès lors que le plan vise à éviter la cession de la résidence principale.
En application de ce principe, la cour d’appel de Paris a adopté un plan sur 259 mois, soit plus de vingt et un ans, au bénéfice d’un couple dont le passif s’élevait à 144 804 euros. La cour a estimé que « la vente de ce bien immobilier qui a été évalué à 220 000 euros, ne permettra pas de rembourser intégralement les dettes » et a constaté que « les charges augmentées du coût de relogement (de l’ordre de 700 euros par mois) ne permettraient de dégager qu’une capacité de remboursement de l’ordre de 700 à 750 euros par mois qui serait insuffisante en cas de vente de l’immeuble » (CA Paris, pôle 4, ch. 9-B, 15 décembre 2022, n° 20/00215). À cet égard, la vente n’apparaissait pas « opportune » dès lors qu’elle ne permettait pas « d’apurer intégralement le passif » des débiteurs.
L’article L. 731-2, alinéa 2, du code de la consommation renforce cette protection en disposant qu’« en vue d’éviter la cession de la résidence principale, le montant des remboursements peut, avec l’accord du débiteur et dans des limites raisonnables, excéder la somme calculée par référence à la quotité saisissable du salaire ». Le débiteur peut ainsi accepter des mensualités supérieures au plafond légal pour préserver son logement, sous le contrôle du juge qui vérifie le caractère raisonnable de cet effort accru (CA Aix-en-Provence, ch. 8, sect. 2, 12 juin 2025, n° 25/00194).
B. Les limites du maintien dans les lieux : proportionnalité et situation du débiteur
La protection de la résidence principale n’est pas absolue. Le juge procède à un examen de proportionnalité qui tient compte de la situation personnelle du débiteur, de la valeur du bien, du montant du passif et de la capacité de remboursement.
La Cour de cassation a précisé dans son arrêt du 22 mai 2025 que l’exception au principe de la vente préalable suppose que « le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). Deux conditions cumulatives sont ainsi exigées : l’impossibilité manifeste de relogement et l’absence de situation irrémédiablement compromise. En effet, si la situation du débiteur est irrémédiablement compromise, la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire s’impose, ce qui implique la liquidation de l’ensemble du patrimoine.
La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 14 avril 2026, a ordonné la vente de la résidence principale d’une débitrice âgée de 78 ans en relevant qu’un « dépassement des délais doit rester raisonnable et doit prendre en compte l’âge du débiteur » et qu’en l’espèce, « un tel dépassement est complètement déraisonnable alors que la vente immédiate du logement principal permettra d’apurer totalement et immédiatement son passif ou à défaut de réduire de manière significative celui-ci » (CA Montpellier, 1re ch. civ., 14 avril 2026, n° 25/05205). La cour a ajouté que « s’il est exact que la vente de son logement engendrera une charge nouvelle de loyer, cette charge apparaît compatible avec la situation financière actuelle » de la débitrice dont les revenus avaient augmenté. Le caractère déraisonnable d’un plan dépassant 94 mois pour une personne de 78 ans a ainsi justifié la cession.
En revanche, la cour d’appel de Pau a adopté une position protectrice dans un arrêt du 27 février 2025 concernant un couple dont le passif s’élevait principalement à des crédits immobiliers. La cour a jugé que « la vente de la résidence principale des débiteurs est aujourd’hui inutile et disproportionnée pour permettre leur désendettement dans des conditions préservant l’intérêt de toutes les parties » (CA Pau, 3e ch. spéciale, 27 février 2025, n° 24/03078). La cour a infirmé le jugement de première instance qui avait ordonné la vente au prix minimal de 240 000 euros et constaté que la vente d’un autre bien immobilier non constitutif de la résidence principale, combinée aux mensualités de remboursement, « devraient permettre à l’issue du premier plan, l’adoption d’un nouveau plan permettant l’apurement du solde de l’endettement » (CA Pau, 3e ch. spéciale, 27 février 2025, n° 24/03078).
Par ailleurs, la connaissance par le créancier de la situation d’endettement lors de l’octroi du prêt constitue un facteur d’appréciation. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait refusé de prendre en considération cette circonstance, jugeant que le juge devait « prendre en considération, pour arrêter tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement des débiteurs » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). L’article L. 733-5 du code de la consommation fonde cette obligation et permet au juge de vérifier « que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels » (code de la consommation, article L. 733-5).
Dès lors, l’équilibre entre protection du logement et désintéressement des créanciers se construit au cas par cas. Le juge examine la valeur du bien rapportée au passif total, la capacité de remboursement avec et sans charges de relogement, l’âge du débiteur et ses contraintes de santé, ainsi que le comportement des créanciers lors de l’octroi des prêts. Ce faisceau d’indices permet d’apprécier si la cession est proportionnée ou si le maintien dans les lieux, assorti d’un plan déplafonné, constitue la mesure la plus adaptée.
Conclusion
La jurisprudence récente dessine un régime équilibré de la résidence principale dans le surendettement des particuliers. Le principe demeure celui de la cession du bien immobilier comme condition préalable à tout effacement partiel des créances, conformément à l’arrêt de principe de la Cour de cassation du 22 mai 2025 (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). L’exception, étroitement encadrée, suppose que le débiteur démontre une impossibilité manifeste de relogement et que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise. Le mécanisme de déplafonnement de la durée du plan, prévu par l’article L. 733-3 du code de la consommation, offre une voie médiane permettant au débiteur de conserver son logement tout en remboursant la totalité de ses dettes sur une durée excédant sept ans. En tout état de cause, la charge de la preuve incombe au débiteur, qui doit établir de manière circonstanciée les raisons pour lesquelles la cession de sa résidence principale lui causerait un préjudice manifestement disproportionné. Le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour adapter les mesures à la situation concrète de chaque débiteur, dans le respect des droits des créanciers et de la dignité du justiciable en difficulté financière.