La question de l’indexation des loyers commerciaux est au cœur de l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur. Si la liberté contractuelle permet de fixer le loyer initial, le régime de la révision est strictement encadré par des dispositions d’ordre public. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904, vient apporter une précision majeure sur la validité des clauses prévoyant une hausse automatique sans plafond ni durée limite.
Le statut des baux commerciaux, régi par les dispositions du Code de commerce héritées du décret historique du 30 septembre 1953, repose sur la recherche constante d’un équilibre entre la protection du fonds de commerce du locataire et le respect de la propriété immobilière du bailleur. Dans un contexte économique caractérisé par des fluctuations monétaires et une inflation parfois imprévisible, la fixation initiale du loyer lors de la signature du bail ne suffit pas à garantir la pérennité financière de la relation contractuelle sur le long terme. Les parties ont donc fréquemment recours à des mécanismes d’ajustement du loyer en cours de bail. Parmi ces mécanismes, la clause d’indexation, également appelée clause d’échelle mobile, occupe une place prépondérante dans la pratique des affaires. Elle permet d’adapter automatiquement le montant du loyer à l’évolution d’un indice économique de référence sans qu’il soit nécessaire de négocier un avenant ou de recourir à une procédure de révision triennale légale. Cependant, cette liberté d’aménagement conventionnel n’est pas absolue et doit obligatoirement s’incliner devant les règles d’ordre public qui protègent le preneur contre les augmentations arbitraires ou disproportionnées.
La décision rendue le 3 septembre 2026 par la Cour de cassation s’inscrit dans le cadre d’un contentieux d’une extrême technicité et d’une importance financière considérable pour les acteurs de l’immobilier commercial. Les bailleurs cherchent naturellement à sécuriser et à maximiser la rentabilité de leurs actifs immobiliers en concevant des clauses d’indexation protectrices de leurs seuls intérêts, parfois au détriment de l’équité contractuelle. En face, les preneurs, confrontés à la hausse de leurs charges d’exploitation et à la nécessité de préserver leurs marges commerciales, contestent de plus en plus vigoureusement les formules d’indexation qui leur paraissent injustes ou contraires aux textes législatifs. L’arrêt n° 25-14.904 vient trancher une question cruciale relative aux clauses qui organisent une progression forfaitaire et unilatérale du loyer, déconnectée de tout indice officiel et dépourvue de toute limite temporelle ou quantitative. Par cette décision, la Cour de cassation réaffirme la primauté de l’ordre public de protection sur la volonté individuelle et dessine avec précision la frontière entre la liberté de fixer le prix initial et l’interdiction de manipuler unilatéralement les mécanismes de révision.
I. L’interdiction des clauses d’indexation à sens unique
La Cour de cassation, dans son arrêt du 3 septembre 2026, n° 25-14.904, rappelle que si la liberté contractuelle prévaut pour la fixation du loyer initial, elle s’efface devant l’ordre public dès lors qu’il s’agit d’organiser la révision du loyer en cours de bail. La Cour sanctionne ici les clauses stipulant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans aucune limite.
La liberté contractuelle est un principe fondamental du droit des obligations, consacré par le Code civil. Dans le cadre du bail commercial, cette liberté permet aux parties de s’accorder librement sur le montant du loyer d’origine, reflétant ainsi la loi de l’offre et de la demande sur le marché immobilier local au moment de la conclusion du contrat. Toutefois, dès que le contrat est signé et entre dans sa phase d’exécution, la dynamique contractuelle change. Le preneur se trouve alors dans une situation de dépendance relative vis-à-vis de son local, supportant des coûts de transfert importants en cas de déménagement et risquant de perdre sa clientèle attachée à l’emplacement. C’est pour corriger cette asymétrie de pouvoir que le législateur a instauré un cadre réglementaire impératif pour la révision du loyer. L’article L. 145-15 du Code de commerce dispose à cet égard que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions relatives à la révision du loyer. L’arrêt du 3 septembre 2026 en fait une application rigoureuse en censurant une clause d’indexation dénaturée, conçue pour fonctionner comme un outil d’augmentation perpétuelle du loyer sans aucune corrélation avec l’évolution réelle de l’économie.
A. Le principe de réciprocité
Le principe de réciprocité est le corollaire de l’indexation. Comme l’avait déjà souligné la Cour dans son arrêt du 12 janvier 2022, n° 21-11.169, est réputée non écrite toute clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse. Cette exigence de symétrie, fondée sur l’article L. 145-39 du code de commerce, assure que la révision suit les fluctuations réelles de l’économie.
Le mécanisme de la clause d’échelle mobile repose par définition sur l’idée d’un ajustement objectif et bilatéral du loyer en fonction des variations d’un indice de référence. Cet indice, qu’il s’agisse de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et de l’artisanat ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les autres activités, est publié trimestriellement par l’INSEE et reflète l’évolution de la conjoncture macroéconomique, notamment l’inflation, la consommation des ménages et les coûts de construction. L’échelle mobile doit donc pouvoir osciller dans les deux sens : si l’indice augmente, le loyer progresse ; si l’indice diminue, le loyer doit obligatoirement baisser. C’est cette réciprocité absolue qui légitime l’existence même de la clause d’indexation. Une clause qui exclurait par avance toute baisse du loyer en cas de baisse de l’indice – formule fréquemment désignée sous le terme d’effet cliquet ou de clause de loyer plancher – rompt cette symétrie essentielle et transforme un instrument neutre de mesure économique en un outil d’enrichissement unilatéral au profit du bailleur. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 janvier 2022 a fermement condamné cette pratique, en qualifiant d’illicite toute clause d’indexation qui fait échec à la réciprocité de la variation.
En pratique, les clauses d’effet cliquet se présentent sous des formes rédactionnelles variées et parfois très subtiles. Certains baux stipulent que l’indexation ne s’appliquera qu’en cas de hausse de l’indice de référence, ou encore que le loyer d’une année donnée ne pourra en aucun cas être inférieur à celui de l’année précédente, ou encore que le loyer initial constitue le seuil en dessous duquel aucune révision à la baisse ne pourra intervenir. Quelle que soit la formulation retenue, la sanction est identique : dès lors que la clause a pour effet d’exclure la réciprocité de la variation et d’interdire la baisse du loyer lorsque l’indice diminue, elle est entachée de nullité d’ordre public sous la forme d’un réputé non écrit. Cette sévérité jurisprudentielle se justifie par la nécessité de protéger le preneur contre les conséquences d’une déflation économique où son chiffre d’affaires pourrait chuter alors que son loyer resterait artificiellement maintenu à un niveau élevé. L’exigence de réciprocité est donc une règle d’ordre public de protection absolue, à laquelle les parties ne peuvent déroger par aucune stipulation contractuelle, même si elles affirment y consentir expressément lors de la signature du bail.
Pour le preneur, l’analyse minutieuse de sa clause d’indexation s’impose comme une étape d’audit contractuel indispensable. Il doit vérifier chaque terme de la formule d’indexation pour s’assurer qu’aucun mécanisme restrictif ne vient neutraliser l’effet d’une baisse éventuelle de l’indice. Pour le bailleur, la vigilance est tout aussi de mise : la tentation d’insérer un effet cliquet pour garantir la stabilité de ses revenus locatifs l’expose au risque de voir sa clause d’indexation contestée et neutralisée par les tribunaux, avec l’obligation corrélative de rembourser l’intégralité des augmentations indûment perçues au cours des dernières années. La conformité de la clause d’indexation aux exigences de réciprocité posées par l’arrêt du 12 janvier 2022 est donc un impératif de sécurité juridique pour les deux parties à l’acte.
B. L’illicéité des clauses forfaitaires
L’arrêt du 3 septembre 2026 précise que de telles clauses forfaitaires, qui ne dépendent d’aucun indice de référence et ne prévoient pas de limite à l’augmentation, constituent une entrave au jeu normal de la révision légale. Elles ne déterminent pas le prix, mais organisent une augmentation constante, ce qui contrevient à la finalité des articles L. 145-38 et suivants du code de commerce.
La clause d’indexation se distingue fondamentalement de la clause d’augmentation forfaitaire ou de progression constante du prix. Tandis que la première repose sur un indice objectif et exogène dont la variation est par nature incertaine et indépendante de la volonté des parties, la seconde prévoit une augmentation prédéterminée, constante et inconditionnelle, généralement exprimée en pourcentage fixe (par exemple, une hausse automatique de 3 % ou 5 % par an). L’arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026 vient jeter un pavé dans la mare en déclarant l’illicéité radicale de ces clauses d’augmentation forfaitaire automatique insérées dans les baux commerciaux, en particulier lorsqu’elles ne comportent aucun plafond et aucune limite de durée. La Cour souligne que de telles stipulations contreviennent de manière frontale à la finalité des dispositions impératives du Code de commerce relatives à la révision du loyer, notamment les articles L. 145-38 et L. 145-39.
L’article L. 145-38 du Code de commerce organise le régime de la révision triennale légale, qui permet de réajuster le loyer tous les trois ans pour le faire correspondre à la valeur locative réelle du local, sous réserve d’un plafonnement lié à l’évolution de l’indice trimestriel de référence. Ce mécanisme légal est conçu pour protéger le preneur contre les hausses injustifiées du marché immobilier tout en permettant au bailleur de bénéficier de l’évolution économique générale. En insérant une clause d’augmentation forfaitaire et automatique, les parties tentent de se soustraire à ce dispositif protecteur. Elles organisent une dérive financière programmée et inéluctable du loyer, qui finira inévitablement par s’écarter de la valeur locative réelle du local et de l’évolution générale des prix. La Cour de cassation qualifie ce procédé d’entrave au jeu normal de la révision légale. Une augmentation qui ne dépend d’aucun indice objectif et officiel ne peut être qualifiée d’indexation ou d’échelle mobile ; elle s’apparente en réalité à une révision conventionnelle déguisée et illicite, car elle fait obstacle à l’application des règles impératives de plafonnement et d’évaluation à la valeur locative.
De plus, le caractère automatique, sans plafond et sans durée limite de ces augmentations forfaitaires accentue le déséquilibre du contrat et expose le locataire à une asphyxie financière progressive. Dans un contexte économique de faible inflation ou de crise économique, imposer à une entreprise une hausse automatique et systématique de son loyer chaque année, sans possibilité d’ajustement en fonction de l’évolution réelle de son activité ou du marché immobilier, est une stipulation abusive qui vide de sa substance la protection accordée par le statut des baux commerciaux. La Cour de cassation réaffirme ainsi que le prix du bail commercial doit être déterminé ou déterminable sur des bases objectives et réciproques, et non soumis à une progression unilatérale et forfaitaire au seul bénéfice du bailleur. L’illicéité de ces clauses forfaitaires est désormais fermement établie, ouvrant la voie à des actions en contestation systématiques de la part des preneurs dont les baux contiennent de telles stipulations.
II. La sanction : le réputé non écrit et ses conséquences
La sanction d’une telle clause est la qualification de « réputé non écrit », ce qui entraînera une rétroactivité de la sanction, limitée toutefois par la prescription quinquennale pour les restitutions d’indus.
La sanction du réputé non écrit, généralisée par la loi Pinel du 18 juin 2014 au sein de l’article L. 145-15 du Code de commerce, produit des effets juridiques d’une redoutable efficacité. Contrairement à la nullité relative ou absolue, qui est soumise à un délai de prescription abrégé (deux ans ou cinq ans à compter de la conclusion du contrat) et qui peut être couverte par la confirmation ultérieure des parties, le réputé non écrit est une sanction d’ordre public absolu qui est par nature imprescriptible. Cela signifie que le locataire peut agir en justice pour demander que la clause d’indexation illicite soit déclarée non écrite à tout moment au cours de l’exécution du bail, sans qu’on puisse lui opposer le dépassement d’un quelconque délai de prescription, même si le bail a été signé il y a dix, quinze ou vingt ans. La clause illicite est censée n’avoir jamais existé dans le contrat, ce qui implique son effacement rétroactif complet depuis le jour de la signature de l’acte d’origine. Cette rétroactivité de principe engendre des conséquences financières majeures, car elle oblige le bailleur à restituer l’intégralité des augmentations de loyer qu’il a perçues au fil des ans en application de la clause neutralisée. Toutefois, cette obligation de restitution se heurte à la limite posée par la prescription quinquennale applicable aux actions en répétition de l’indu.
A. L’étendue de la sanction
La question de l’indivisibilité est cruciale. La jurisprudence, comme l’illustre l’arrêt du 16 janvier 2026, n° 23/03808, tend à ne réputer non écrite que la stipulation prohibée si elle est dissociable du reste de la clause d’indexation. Cependant, le caractère « déterminant » de la clause pour le bailleur peut entraîner la nullité de l’ensemble de la clause si elle est indivisible, comme le confirme le TJ Paris, 12 mars 2025, n° 23/16489.
Lorsqu’une clause d’indexation est reconnue illicite en raison de la présence d’une stipulation prohibée – telle qu’un effet cliquet ou une progression forfaitaire –, la question de l’étendue de la sanction se pose avec acuité. Les tribunaux doivent déterminer si la nullité sous forme de réputé non écrit doit frapper la clause d’indexation dans son intégralité (ce qui priverait le bail de tout mécanisme d’indexation pour le passé comme pour l’avenir) ou si elle doit se limiter à la seule phrase ou mention illicite, laissant subsister le reste du mécanisme d’indexation épuré de son vice. L’arrêt de la Cour de cassation du 16 janvier 2026, n° 23/03808, confirme la tendance dominante des juges à appliquer le principe de divisibilité contractuelle. Si la stipulation illicite peut être isolée et retranchée du texte de la clause d’indexation sans en détruire la cohérence générale et sans dénaturer l’intention commune des parties de soumettre le loyer à l’évolution d’un indice officiel, seule cette stipulation restrictive est réputée non écrite. La clause d’indexation survit alors, mais elle est convertie en une clause parfaitement réciproque, s’appliquant aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Cette solution pragmatique permet de sauver l’indexation tout en la rendant conforme aux exigences de l’ordre public, limitant ainsi le bouleversement économique du contrat pour le bailleur.
Cependant, la divisibilité de la clause n’est pas systématique et fait l’objet de vifs débats factuels devant les juges du fond. Si le preneur parvient à d’émontrer que la stipulation illicite était indivisible du reste du mécanisme d’indexation, de sorte que la volonté des parties était indissociablement liée à l’absence de baisse du loyer ou à l’application d’une hausse forfaitaire, c’est l’ensemble de la clause d’indexation qui doit être réputé non écrit. Le caractère impulsif et déterminant de la stipulation prohibée pour le consentement du bailleur est ici l’élément clé de l’analyse juridique. La décision rendue par le Tribunal judiciaire de Paris le 12 mars 2025, n° 23/16489, illustre parfaitement ce danger pour les bailleurs. Dans cette affaire, les juges parisiens ont estimé que le mécanisme d’indexation illicite était si intimement imbriqué dans la fixation globale des conditions financières du bail qu’il formait un tout indivisible. La clause d’indexation a donc été annulée dans son intégralité. La conséquence pour le bailleur est d’une extrême gravité : le loyer se trouve définitivement gelé à son montant initial stipulé lors de la signature du bail, sans possibilité d’aucune indexation pour toute la durée restante du contrat et de ses renouvellements successifs. Cette divergence de solutions jurisprudentielles souligne l’importance d’une analyse rédactionnelle minutieuse de la clause lors de la rédaction ou de l’audit du bail.
B. Le sort du loyer et la stratégie contentieuse
Une fois la clause réputée non écrite, le loyer doit être recalculé. La Cour d’appel de Lille, 19 mai 2026, n° 25/01724, précise que la créance de restitution doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application de la stipulation prohibée. Ce recalcul peut donner lieu à des montants de restitution importants, comme l’ont relevé les juges dans diverses affaires récentes, par exemple dans une décision du Tribunal judiciaire de Lyon, 25 mars 2025, n° 20/07264.
Le recalcul du loyer consécutif à une décision de justice déclarant une clause d’indexation réputée non écrite est une opération comptable d’une grande complexité qui nécessite de reconstituer l’historique financier du bail depuis son origine. Comme l’a précisé la Cour d’appel de Lille dans son arrêt du 19 mai 2026, le mode de calcul dépend directement de l’étendue de la sanction prononcée par le juge. Deux scénarios principaux doivent être distingués en pratique :
Le premier scénario correspond à l’hypothèse où la clause d’indexation est déclarée entièrement non écrite en raison de son indivisibilité. Dans ce cas, le mécanisme d’échelle mobile est purement et simplement gommé du contrat. Le loyer applicable à chaque échéance mensuelle ou trimestrielle est le loyer de base initial contractuellement convenu lors de la signature du bail d’origine. Toutes les indexations appliquées par le bailleur au cours des années d’exécution du bail sont rétroactivement privées de cause juridique. La créance de restitution du locataire est alors égale à la différence cumulative entre le total des loyers effectivement payés sous l’empire des indexations successives et le total des loyers théoriques calculés sur la seule base du loyer initial brut. Ce scénario aboutit aux restitutions les plus massives pour le bailleur, le loyer se trouvant rétroactivement gelé parfois sur de très nombreuses années.
Le second scénario correspond à l’hypothèse d’une divisibilité de la clause d’indexation, où seule la stipulation prohibée (par exemple, la clause d’effet cliquet) est réputée non écrite. La clause d’indexation survit mais doit être appliquée de manière bilatérale et réciproque, conformément à la loi. Le recalcul consiste à reconstituer l’évolution théorique du loyer depuis l’origine en appliquant la formule d’indexation contractuelle (loyer initial multiplié par le rapport entre l’indice de l’année N et l’indice de base), mais en intégrant pleinement les périodes de baisse de l’indice de référence. Ce calcul permet de déterminer le loyer théorique conforme qui aurait dû être appliqué si la clause avait été rédigée de manière licite dès le départ. La créance de restitution du locataire est alors constituée par la différence entre les loyers réellement versés sous l’empire de la clause asymétrique et ces loyers théoriques conformes réajustés à la baisse lors des fluctuations négatives de l’indice.
L’action en restitution des loyers trop-perçus est toutefois strictement limitée par les règles de la prescription. Si l’action en constatation du réputé non écrit de la clause est elle-même imprescriptible, l’action en répétition de l’indu qui en découle est soumise à la prescription quinquennale édictée par l’article 2224 du Code civil et l’article L. 110-4 du Code de commerce. Cette prescription s’applique de manière glissante à compter de la date de la demande en justice ou de la mise en demeure préalable. Le locataire ne peut donc obtenir le remboursement que des loyers indûment versés au cours des cinq années précédant l’acte interruptif de prescription. Les sommes payées antérieurement à cette période de cinq ans demeurent définitivement acquises au bailleur, quand bien même elles découleraient de l’application d’une clause illicite. Cette règle souligne l’importance d’une action rapide du preneur dès qu’une anomalie rédactionnelle est identifiée dans son bail.
L’impact financier de ces recalculs est illustré de manière spectaculaire par l’arrêt du Tribunal judiciaire de Lyon du 25 mars 2025, n° 20/07264. Dans cette affaire, portant sur un bail commercial portant sur un local d’activité à loyer élevé, le preneur a obtenu que la clause d’indexation à sens unique soit purgée de son effet cliquet. Le recalcul du loyer sur la période de cinq ans non prescrite, en intégrant les baisses réelles de l’indice ILC qui avaient été ignorées par le bailleur, a révélé un trop-perçu cumulé de plusieurs centaines de milliers d’euros. Le Tribunal judiciaire de Lyon a condamné le bailleur à restituer cette somme assortie des intérêts au taux légal. Pour les bailleurs d’actifs immobiliers commerciaux de grande envergure, le risque financier lié au réputé non écrit des clauses d’indexation est donc un enjeu de premier ordre qui peut affecter directement la valorisation de leurs actifs et la stabilité de leurs flux de trésorerie.
La mise en œuvre d’une action en contestation d’une clause d’indexation obéit à des règles procédurales strictes qu’il convient de maîtriser pour éviter des rejets pour vice de forme ou incompétence. La première étape, essentielle pour le locataire, est la phase d’audit amiable et de calcul de l’indu. Cet audit doit être réalisé par un professionnel du droit ou du chiffre afin d’établir un tableau d’indexation précis comparant les loyers versés et les loyers théoriques légalement dus. Une fois l’illicéité et le montant du préjudice caractérisés, le locataire doit adresser au bailleur une mise en demeure motivée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier). Cette mise en demeure doit sommer le bailleur de cesser d’appliquer l’indexation illégale pour l’avenir et de rembourser les sommes indûment perçues au titre des cinq dernières années. Cet acte est fondamental car il fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues et constitue le point de départ du délai de prescription glissante pour le calcul de la restitution.
En l’absence de réponse favorable ou de négociation amiable dans un délai raisonnable (généralement fixé à 15 jours ou un mois dans la mise en demeure), le locataire doit engager la phase contentieuse en faisant délivrer une assignation en justice. Une erreur fréquente des praticiens consiste à saisir le Juge des loyers commerciaux. Or, le Juge des loyers commerciaux, qui est un juge unique siégeant au sein du Tribunal Judiciaire, dispose d’une compétence d’attribution d’ordre public strictement limitée par l’article R. 145-23 du Code de commerce. Il est uniquement compétent pour fixer le prix du loyer des baux révisés ou renouvelés. Le contentieux de la validité d’une clause d’indexation, qui tend à faire réputer non écrite une stipulation contractuelle et à obtenir la restitution de l’indu, relève de la compétence exclusive du Tribunal Judiciaire statuant en formation collégiale de droit commun. Saisir le Juge des loyers commerciaux d’une telle demande expose le demandeur à une exception d’incompétence qui retardera la procédure de plusieurs mois.
Devant le Tribunal Judiciaire, les débats s’organisent par échange de conclusions écrites sous le contrôle du juge de la mise en état. Le bailleur développera sa stratégie de défense, qui consistera principalement à plaider la divisibilité de la clause pour sauver le principe de l’indexation, ou à contester le calcul de l’indu présenté par le locataire en invoquant la prescription de certaines échéances. Le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. Cela signifie que même si le bailleur interjette appel de la décision, il est contraint de verser les sommes allouées au locataire au titre de la restitution de l’indu, sauf à solliciter devant le premier président de la Cour d’appel l’arrêt de l’exécution provisoire en démontrant des conséquences manifestement excessives. Enfin, le locataire victorieux veillera à solliciter la capitalisation des intérêts moratoires (anatocisme) conformément à l’article 1343-2 du Code civil. Cette disposition permet que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent eux-mêmes des intérêts, augmentant ainsi le coût financier global pour le bailleur récalcitrant.
Conclusion
En conclusion, l’arrêt du 3 septembre 2026 confirme la sévérité de la Cour de cassation à l’égard de toute clause faisant échec au mécanisme légal de révision des loyers commerciaux. Les bailleurs doivent veiller à ce que leurs clauses soient conformes aux exigences de réciprocité et de dépendance à un indice légal, sous peine de voir leurs clauses d’indexation neutralisées. Le contentieux reste nourri, comme en témoignent les décisions de la Cour d’appel d’Amiens du 16 janvier 2025, n° 23/02288 ou du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 18 juillet 2025, n° 24/04242. Il est donc indispensable de procéder à une revue des baux commerciaux en cours.
La sécurité juridique des contrats de bail commercial est aujourd’hui conditionnée par une rédaction irréprochable et équilibrée de leurs clauses financières. L’analyse combinée des arrêts de la Cour de cassation du 12 janvier 2022 et du 3 septembre 2026, ainsi que des nombreuses décisions des cours d’appel et des tribunaux judiciaires sur l’ensemble du territoire national, montre qu’aucun artifice de rédaction ne peut faire échec aux règles d’ordre public. Les décisions de la Cour d’appel d’Amiens du 16 janvier 2025 et du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 18 juillet 2025 illustrent parfaitement la généralisation de ce contentieux à l’échelle régionale, démontrant que ce sujet ne concerne pas uniquement les grandes foncières parisiennes mais touche tous les types de commerces et de bailleurs en France. Les tribunaux de province appliquent avec la même rigueur les principes dégagés par la Cour de cassation, de sorte que l’insécurité juridique est homogène sur tout le territoire.
Face à cette instabilité chronique et au risque de sanctions financières massives, une attitude proactive est fortement recommandée aux professionnels de l’immobilier commercial. Pour les bailleurs, cela implique de mener sans délai un audit complet et systématique de leur portefeuille locatif afin d’identifier les clauses potentiellement litigieuses contenant un effet cliquet ou une formule de progression forfaitaire. Si une telle clause est détectée, il est souvent plus judicieux de proposer au preneur la signature d’un avenant de régularisation amiable destiné à substituer une clause d’indexation bilatérale et conforme au texte légal, plutôt que de s’exposer à une action judiciaire imprescriptible. Une telle démarche de régularisation permet d’éteindre le risque de litige futur tout en maintenant de bonnes relations commerciales avec le preneur. Pour les preneurs, cet audit contractuel représente une opportunité majeure de réduire significativement leurs charges locatives récurrentes et de reconstituer de la trésorerie par le remboursement des indus sur les cinq dernières années d’exécution du bail. Le recours à un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux s’avère indispensable pour mener à bien ces analyses délicates, évaluer précisément les risques financiers en présence et définir la stratégie la plus adaptée à chaque situation.
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