Un fermier exploite depuis des années des parcelles prises à bail rural. Un matin, il apprend que son bailleur, endetté ou en indivision avec ses cohéritiers, va laisser vendre les terres aux enchères publiques. Une saisie immobilière est engagée, une licitation est ordonnée pour sortir de l’indivision, ou le propriétaire choisit lui-même la vente volontaire aux enchères. Le preneur se demande alors si son droit de préemption, qu’il connaît pour les ventes de gré à gré, joue encore lorsque le marteau va tomber. La réponse est affirmative, mais la procédure ne ressemble en rien à celle de la vente amiable.
Le Code rural et de la pêche maritime organise une voie propre aux ventes par adjudication. Le preneur doit être convoqué avant la vente, puis il dispose d’un court délai après l’adjudication pour prendre la place de l’adjudicataire. Chaque étape est enfermée dans des délais préfix, et l’oubli de la convocation est sanctionné par la nullité de la vente. Symétriquement, le preneur qui laisse passer les délais perd son droit, même si la vente lui paraît contestable. La Cour de cassation a précisé ces dernières années le point de départ exact des recours, les conditions de fond exigées du préempteur et l’articulation avec la préemption de la SAFER, elle aussi active dans les salles des ventes.
Cet article décrit pas à pas la préemption du fermier en cas d’adjudication : qui doit être convoqué et comment, dans quel délai se substituer à l’adjudicataire, ce que change une surenchère, comment cohabiter avec la SAFER, et quels recours restent ouverts quand la procédure a été ignorée. Les règles de la vente de gré à gré, déjà traitées dans l’article de fond du cabinet sur le statut du fermage et la préemption, ne sont rappelées ici qu’en contraste, pour faire ressortir ce que l’adjudication a de spécifique.
I. Être convoqué à l’adjudication et prendre la place de l’adjudicataire
La préemption en cas d’enchères repose sur deux délais de vingt jours qui encadrent l’adjudication : vingt jours avant pour convoquer le preneur, vingt jours après pour qu’il se déclare. Ce diptyque commande toute la stratégie des parties.
A. Une convocation vingt jours avant la vente, à peine de nullité
Le principe est posé sans détour par le Code rural et de la pêche maritime : « le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal ». L’exigence vaut pour l’adjudication volontaire comme pour l’adjudication forcée, et le texte précise que ses dispositions s’appliquent « à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère ».
Concrètement, le preneur doit surveiller deux points dès qu’une procédure d’enchères menace les terres qu’il exploite. D’abord, vérifier qu’une convocation lui a bien été adressée dans les formes et dans le délai : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, vingt jours francs au moins avant l’adjudication. Une simple information orale, un courrier simple ou une convocation tardive ne suffisent pas. Ensuite, identifier l’auteur de la convocation : le notaire chargé de la vente pour une adjudication volontaire ou une vente sur saisie hors tribunal, le greffier en chef pour une vente poursuivie devant le tribunal. Une convocation adressée par le seul vendeur ou par l’avocat du créancier poursuivant, sans passer par l’officier compétent, expose la vente à l’annulation.
Encore faut-il avoir la qualité de bénéficiaire. Le droit de préemption appartient au « preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Le fermier installé depuis moins de trois ans, celui qui a cessé d’exploiter lui-même ou qui a confié l’exploitation à un tiers hors du cadre familial ne remplit pas la condition. La qualité d’exploitant preneur en place, au sens du statut du fermage, doit pouvoir être démontrée pièces à l’appui : bail rural écrit ou verbal reconnu, relevés d’exploitation, attestations de la mutualité sociale agricole, factures d’intrants. Dans un litige jugé sur renvoi, une cour d’appel avait écarté une société qui revendiquait la préemption sur une adjudication sur licitation parce que sa qualité d’exploitant preneur en place n’était pas démontrée, et cette exigence de preuve reste le premier filtre contentieux, même si l’arrêt a ensuite été cassé pour un motif de composition de la cour Le preneur prudent constitue donc son dossier d’exploitation avant l’audience d’adjudication, au lieu de le découvrir au moment de préempter.
Deux caractères du droit méritent d’être rappelés parce qu’ils ferment des échappatoires fréquentes. D’une part, le droit de préemption « s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » et « ne peut en aucun cas être cédé » : une clause du bail qui interdirait au fermier de préempter aux enchères est sans effet, et le preneur ne peut pas monnayer son droit en le cédant à un tiers. D’autre part, le droit appartient au preneur même copropriétaire du bien mis en vente, en vertu du premier article de la section, qui dispose : « Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente ». L’indivisaire exploitant, souvent présent dans les licitations familiales, n’est donc pas disqualifié par sa part de propriété.
Enfin, le preneur peut exercer le droit pour installer sa famille : il peut agir personnellement pour faire exploiter par son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant qualifié, ou subroger directement l’un d’eux dans l’exercice du droit. En matière d’adjudication, le même texte prévoit expressément que la substitution à l’adjudicataire peut intervenir « soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues » pour la subrogation. Pour une transmission familiale adossée à des terres convoitées aux enchères, cette faculté doit être anticipée : le descendant doit remplir les conditions de diplôme ou d’expérience requises, faute de quoi la déclaration de substitution sera fragile.
B. Vingt jours après l’adjudication pour se substituer à l’adjudicataire
Une fois l’adjudication prononcée, le compteur repart. Le Code rural accorde au preneur « un délai de vingt jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption ». La déclaration doit donc être adressée au bon destinataire, dans le bon délai, et comporter l’indication de la personne qui exerce le droit. Passé le vingtième jour, le droit est perdu, sans que le preneur puisse invoquer l’équité ou la modicité du prix d’adjudication.
L’effet de la déclaration régulière est radical. Le Code rural dispose : « L’exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire ». Le préempteur prend le bien au prix d’adjudication et aux conditions de la vente forcée, avec les garanties limitées propres à ce type de vente. C’est une différence majeure avec la vente de gré à gré, où le preneur qui trouve le prix exagéré peut saisir le tribunal paritaire pour faire fixer la valeur vénale. Aux enchères, le prix résulte de la confrontation des enchérisseurs et la substitution s’opère à ce prix : le fermier doit donc calibrer en amont sa capacité de financement, car préempter sans pouvoir payer l’expose à la revente sur folle enchère et à des dommages-intérêts.
La forme de la déclaration est elle-même réglementée par le Code rural : « La déclaration de substitution, qui doit comporter l’indication de la personne exerçant le droit de préemption, est faite par acte authentique ou par acte d’huissier de justice qui est annexé au procès-verbal ou au jugement d’adjudication et publié en même temps que celui-ci ». En pratique, le preneur mandate son notaire avant l’expiration du délai pour dresser l’acte authentique, ou fait signifier sa décision par huissier au notaire ou au greffier compétent. Une lettre recommandée au vendeur, suffisante dans la vente de gré à gré, ne répond pas ici aux exigences : c’est auprès de l’officier de la vente que la décision doit être portée, et la publicité foncière concomitante sécurise l’opposabilité de la substitution.
Le texte ménage enfin une protection utile pour le preneur qui renonce à préempter. Le Code rural vise le cas où l’adjudicataire a fait connaître « son intention de ne pas user de son droit de reprise au cours d’une période déterminée », par lettre recommandée, acte d’huissier ou mention au procès-verbal d’adjudication : « le preneur qui n’a pas fait valoir son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période ». Autrement dit, le fermier qui laisse passer l’adjudication parce que l’acquéreur s’est engagé à ne pas reprendre les terres peut faire annuler un congé-reprise délivré en violation de cet engagement. Avant de renoncer à la préemption, il est donc souvent avisé de solliciter une telle déclaration de l’adjudicataire et de la faire consigner dans les formes prévues.
II. Surenchère, concurrence de la SAFER et recours quand la procédure a été ignorée
L’adjudication n’est jamais une scène à deux personnages. La surenchère peut rouvrir les jeux, la SAFER peut préempter de son côté, et le preneur lésé dispose d’une action en nullité strictement encadrée.
A. Surenchère déclarée au preneur et préemption concurrente de la SAFER
La surenchère, qui permet de remettre le bien aux enchères à un prix supérieur, n’éteint pas les droits du fermier. D’abord parce que la section s’applique, on l’a vu, aux adjudications « même sur surenchère ». Ensuite parce que le Code rural dispose : « La déclaration de surenchère est dénoncée au preneur dans les mêmes formes et délais qu’à l’adjudicataire. Le preneur peut intervenir dans l’instance en validité de la surenchère ». Le fermier doit donc être tenu informé de la surenchère comme l’adjudicataire lui-même, et il peut se présenter devant le juge chargé d’en vérifier la validité pour défendre sa qualité et ses droits. S’il n’est ni dénoncé ni convoqué à cette instance, la nullité de la procédure peut être recherchée sur le fondement du défaut de convocation.
L’autre acteur à surveiller est la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. En matière d’adjudication, la SAFER dispose de son propre délai : la Cour de cassation a jugé que « la SAFER dispose, même en cas de surenchère, d’un délai d’un mois à compter de l’adjudication pour notifier l’exercice de la préemption au greffe du tribunal » (Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 11-26.088), et déclaré de nul effet une préemption notifiée au greffe plus de quatre mois après l’adjudication. Retenir ce chiffre est essentiel pour le preneur : la SAFER, avec son mois, peut encore préempter alors que le délai de vingt jours du fermier est déjà expiré, ou préempter après que le fermier a renoncé. La course des délais ne se joue donc pas à égalité, et le preneur ne doit pas déduire du silence de la SAFER pendant ses vingt jours qu’elle a renoncé.
En principe, le conflit direct se résout en faveur du fermier qui remplit les conditions. Le Code rural énonce que le droit de préemption de la SAFER « ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé […] si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption […] et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles ». Trois conditions cumulatives protègent donc le fermier : trois ans d’exploitation, titularité du droit de préemption et régularité au regard du contrôle des structures, cette dernière appréciée sur les seules parcelles vendues. Le preneur qui préempte aux enchères a intérêt à rassembler dès le départ ses autorisations d’exploiter et ses justificatifs de régularité, car c’est sur ce terrain administratif que la SAFER conteste le plus souvent la primauté du fermier.
À titre de contraste avec la vente de gré à gré, il faut rappeler l’exigence de loyauté de l’information qui gouverne les notifications du notaire. La Cour de cassation juge qu’« une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu’il lui adresse, les éléments le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d’exercice ne court que du jour d’une notification complète et exacte » (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.925). Dans cette affaire, la cour d’appel avait déclaré le preneur forclos alors que la vente conclue, avec un avenant modifiant le prix et le périmètre, n’était pas celle qui lui avait été notifiée ; la cassation a été prononcée parce que « les conditions de la vente conclue par la bailleresse n’était pas les mêmes que celles qui avaient été notifiées au preneur ». En matière d’adjudication, la logique est transposable à la convocation : une convocation incomplète ou inexacte, qui ne met pas le fermier en mesure d’identifier les parcelles, la date et le lieu de la vente, fait douter du point de départ des délais et nourrit l’action en nullité.
Enfin, la primauté du fermier ne s’arrête pas à la SAFER. Dans une affaire où un bénéficiaire de pacte de préférence contestait une vente consentie au preneur en place, la cour d’appel avait relevé que la vente « avait eu lieu au profit du preneur en place primant ainsi le pacte de préférence », et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 13-11.776). Le preneur adjudicataire par substitution peut donc opposer son droit d’ordre public aux droits conventionnels concurrents, sous réserve de la fraude, qui reste l’arme ultime des tiers évincés lorsqu’ils prouvent un concert frauduleux monté dans le seul but de les évincer.
B. Faire annuler la vente ignorée et assumer les obligations du préempteur
Lorsque le preneur n’a pas été convoqué, ou l’a été irrégulièrement, la sanction est double. Sur le terrain de la procédure d’adjudication, la vente est encourue de nullité, puisque la convocation est exigée « à peine de nullité de la vente ». Sur le terrain du droit de la préemption, le Code rural ouvre au preneur empêché « une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». Le tribunal compétent est donc le tribunal paritaire des baux ruraux, et non le juge de l’exécution qui a mené l’adjudication : la demande en nullité pour méconnaissance du droit de préemption relève du juge du bail rural.
Le point le plus piégeux est le point de départ de ces six mois. La Cour de cassation l’a tranché avec netteté : le délai court « à compter du jour où la date de la vente » est connue, et la cour d’appel qui avait fixé le point de départ « au jour de la connaissance, par le preneur, de l’existence d’une vente et non au jour de la connaissance de sa date exacte, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 21-21.366). Savoir qu’une vente a eu lieu ne suffit donc pas à faire courir la forclusion ; il faut avoir eu connaissance de la date exacte de l’acte. Pour le fermier qui découvre tardivement une adjudication à laquelle il n’a pas été convoqué, la date à établir est celle du procès-verbal ou du jugement d’adjudication porté à sa connaissance, et toute la preuve porte sur le jour où cette date précise lui est parvenue. En pratique, conserver les enveloppes, les accusés de réception et les premiers écrits mentionnant la date exacte conditionne la recevabilité de l’action.
Si l’action prospère, le tribunal annule la vente et le preneur peut obtenir des dommages-intérêts. Dans la vente de gré à gré passée en violation du droit de préemption, le Code rural dispose : « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées ». En adjudication, la substitution découle directement de la déclaration régulière du preneur annexée au procès-verbal et publiée avec lui. Dans les deux cas, l’acquéreur évincé n’est pas sans recours contre un préempteur qui manquerait ensuite à ses devoirs.
Car préempter oblige. Celui qui a fait usage du droit de préemption « est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », au premier rang desquelles l’exploitation personnelle pendant neuf ans. Le bénéficiaire d’une reprise « doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », participer « sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente » et occuper lui-même les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe. À défaut, « l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires », mais son action s’éteint à l’expiration de la période de neuf ans. Le préempteur peut toutefois apporter le bien à un groupement foncier agricole à condition de s’y consacrer personnellement dans les conditions prévues pour l’exploitation directe.
Une récente décision éclaire l’articulation entre ces obligations et l’exercice même du droit. La Cour de cassation a jugé que les textes sur la préemption et l’exploitation personnelle « ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.496). Autrement dit, on ne peut pas refuser au fermier le bénéfice de la préemption au motif qu’il ne remplirait pas déjà les conditions d’exploitation personnelle ; c’est après la préemption, pendant neuf ans, que son exploitation est contrôlée et sanctionnée. Pour le preneur aux enchères, la leçon est double : ni le vendeur ni l’adjudicataire ne peuvent subordonner la substitution à des preuves anticipées d’installation, mais le préempteur qui délaisse ensuite les terres s’expose aux dommages-intérêts de l’évincé.
Reste une hypothèse où le droit ne joue pas : lorsque l’aliénation profite à un parent ou allié du propriétaire jusqu’au troisième degré dans le cadre d’un partage amiable entre cohéritiers, d’un partage d’ascendant ou de certaines mutations familiales, le droit de préemption ne s’applique pas, sauf si le preneur est lui-même parent ou allié au même degré. Dans les licitations successorales, fréquentes aux enchères, cette exception doit être vérifiée en premier : si la vente projetée entre dans le champ familial réservé, le fermier ne peut pas préempter et doit orienter sa défense vers le congé et la fin du bail plutôt que vers la substitution.
En définitive, la vente aux enchères des terres louées n’est jamais une fatalité pour le fermier, mais elle ne pardonne pas l’attentisme. Convocation exigée vingt jours avant à peine de nullité, déclaration de substitution dans les vingt jours qui suivent, dénonciation de la surenchère, primauté sur la SAFER sous conditions, nullité ouverte six mois à compter de la connaissance de la date exacte : chaque délai a son juge et sa sanction. Le preneur qui documente son exploitation, fait surveiller les affiches et les publications d’adjudication, et mandate son notaire dès la convocation reçue, se donne les moyens de rester sur ses terres en en devenant propriétaire. Celui qui apprend l’adjudication après coup doit agir vite devant le tribunal paritaire, sans confondre la connaissance vague d’une vente et la connaissance précise de sa date, seule capable de faire courir puis de préserver son recours.
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