Un bailleur de terres agricoles peut-il reprendre une partie des parcelles louées pour y faire construire une maison destinée à l’un de ses proches ? La question se pose souvent lorsqu’une famille de propriétaires souhaite installer un enfant à proximité du siège familial, détacher un terrain attenant à une maison existante dépourvue de dépendance suffisante, ou reconvertir un bâtiment agricole dont le changement de destination est admis par le plan local d’urbanisme. Le preneur, de son côté, craint de perdre une pièce de son exploitation et s’interroge sur ses moyens de contester le congé, sur le montant du fermage après reprise partielle et sur ce qui se passe si la maison promise ne sort jamais de terre.
Le Code rural et de la pêche maritime répond à cette situation par un régime propre, distinct à la fois de la reprise pour exploiter et de la résiliation pour cause d’urbanisme. L’article L411-57 du Code rural et de la pêche maritime ouvre au bailleur la faculté de reprendre une surface limitée en vue de la construction d’une maison d’habitation, pour lui-même ou pour un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus. Ce texte pose des conditions strictes : surface fixée par arrêté préfectoral, congé signifié dix-huit mois à l’avance, justification d’un permis de construire, exercice unique au cours du bail et caducité du congé si la construction n’est pas réalisée dans les deux ans. Chacune de ces conditions peut donner lieu à contentieux devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Cet article décrit d’abord les conditions de fond et de forme de cette reprise pour construire, puis les recours du preneur, de la contestation du congé jusqu’à la réintégration dans les lieux lorsque le projet annoncé n’aboutit pas. Il distingue aussi ce mécanisme de la résiliation pour changement de destination des sols, qui obéit à d’autres règles et ouvre droit à une indemnité d’éviction calculée comme en matière d’expropriation. Pour une vue d’ensemble des apports récents de la Cour de cassation au statut du fermage, le lecteur peut aussi consulter l’analyse du cabinet sur les cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
I. Reprendre des terres louées pour construire : un droit étroitement encadré
La reprise pour construire n’est ni une résiliation libre ni un congé ordinaire. Elle constitue une atteinte autorisée par la loi au droit au renouvellement du preneur, dont l’article L411-46 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe : à l’expiration du bail, le preneur bénéficie en principe de son renouvellement, sauf si le bailleur s’y oppose pour un motif légitime prévu par les textes. La construction d’une maison d’habitation figure parmi ces motifs, mais le législateur l’a enfermée dans des limites précises afin que l’exploitation du preneur ne soit pas démantelée morceau par morceau.
A. Pour qui, pour quoi et sur quelle surface reprendre
Le premier alinéa de l’article L411-57 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation ». Trois éléments méritent l’attention dans cette phrase.
D’abord, le cercle des bénéficiaires. Le bailleur peut reprendre pour lui-même, pour son conjoint, ses enfants, petits-enfants, parents, frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes, soit l’ensemble des parents jusqu’au troisième degré inclus. La reprise au profit d’un tiers étranger à la famille est exclue de ce fondement : un bailleur qui voudrait détacher une parcelle pour la vendre à un promoteur ou pour y installer un ami ne peut pas invoquer ce texte. En pratique, le congé doit désigner le bénéficiaire avec précision, car le tribunal paritaire vérifie la réalité du lien de parenté et la destination du terrain repris. Une désignation vague ou un bénéficiaire substitué après coup expose le congé à l’annulation.
Ensuite, l’objet de la reprise. Le texte vise la construction d’une maison d’habitation. Il ne s’agit donc pas d’un local commercial, d’un hangar agricole, d’un entrepôt ou d’une installation industrielle. Le projet doit consister en une habitation, neuve, édifiée sur la surface reprise. Le même article ajoute un second cas : « Le bailleur peut également reprendre, dans les mêmes conditions, un bâtiment sis sur une parcelle d’une surface conforme à celle fixée par l’arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur » (texte de l’article L411-57). Cette extension couvre l’hypothèse d’un bâtiment agricole existant, situé sur une parcelle de taille conforme à l’arrêté préfectoral, que le document d’urbanisme autorise à transformer en habitation. Le législateur a ainsi relié le droit rural et le droit de l’urbanisme : la reprise n’est possible que si le changement de destination est autorisé par le plan local d’urbanisme au titre des dispositions citées, et à la condition supplémentaire que l’opération ne compromette pas l’exploitation du preneur. Un bâtiment indispensable au fonctionnement de la ferme, par exemple le seul hangar de stockage du matériel ou le seul bâtiment d’élevage, ne pourra pas être repris sur ce fondement si le prélèvement désorganise l’exploitation.
Enfin, la surface. Elle n’est pas libre : elle est « déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux » (texte de l’article L411-57). Chaque département fixe donc la surface maximale susceptible d’être reprise pour construire, après avis de la commission paritaire où siègent représentants des bailleurs et des preneurs. Le bailleur doit se procurer l’arrêté applicable dans le département de situation des parcelles et calibrer sa reprise en conséquence. Une reprise qui dépasserait la surface préfectorale serait illégale pour son excédent, et le tribunal paritaire pourrait l’annuler en tout ou en partie. La vérification de l’arrêté en vigueur à la date du congé constitue par conséquent une étape préalable obligatoire, tant pour le bailleur qui prépare son congé que pour le preneur qui en contrôle la régularité. Il faut aussi noter que l’article impose le respect des « règles environnementales et de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation » (texte de l’article L411-57) : la future maison devra respecter les distances sanitaires et environnementales qui séparent les habitations de tiers des bâtiments d’élevage et des installations agricoles, ce qui peut réduire concrètement la surface utilisable.
Deux limites complémentaires protègent le preneur contre les reprises répétées et contre le maintien d’un fermage devenu sans rapport avec les terres restantes. D’une part, « Cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs » (texte de l’article L411-57). Le bailleur dispose donc d’un droit à usage unique : une fois qu’il a repris une surface pour construire, il ne pourra plus invoquer ce fondement, même après un renouvellement du bail, même au profit d’un autre membre de la famille, même sur une autre parcelle. Cette unicité se comprend : sans elle, le bailleur pourrait grignoter le fonds bail par bail jusqu’à vider le bail de sa substance. Le preneur qui reçoit un second congé pour construire peut opposer cette fin de non-recevoir, à condition de conserver la preuve de la première reprise, par exemple le congé antérieur, le jugement l’ayant validé ou l’acte constatant la réduction d’assiette. D’autre part, « Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise » (texte de l’article L411-57). La réduction du loyer est automatique et proportionnelle : si dix pour cent de la surface louée sont repris, le fermage diminue de dix pour cent, sans que le bailleur puisse maintenir le prix initial au motif que les meilleures terres demeurent au preneur ou que la valeur locative aurait augmenté. En cas de désaccord sur le nouveau montant, le tribunal paritaire tranche au vu des surfaces respectives et des arrêtés préfectoraux encadrant le fermage.
Le texte prévoit enfin une souplesse pour les dépendances des maisons existantes : « Le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante » (texte de l’article L411-57). Lorsqu’une maison de famille, déjà construite, manque de jardin, de cour ou d’accès suffisant, le bailleur peut reprendre la bande de terre attenante qui lui fait défaut. Dans cette hypothèse particulière, « les conditions d’octroi de permis de construire et de respect des règles de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation sont inopérantes » (texte de l’article L411-57), puisque aucun bâtiment neuf n’est édifié et qu’aucune distance sanitaire nouvelle n’est créée. Le preneur reste fondé à vérifier que la maison existe réellement, que la dépendance fait effectivement défaut et que le terrain repris jouxte bien cette maison, mais il ne pourra pas exiger un permis de construire qui n’a pas lieu d’être.
B. Un congé à dix-huit mois adossé au permis de construire
Sur la forme, la reprise pour construire emprunte le régime général du congé de non-renouvellement, avec une exigence supplémentaire propre à ce motif. L’article L411-47 du Code rural et de la pêche maritime impose au propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement de notifier son congé « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », c’est-à-dire par acte de commissaire de justice, et d’y « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ». L’article L411-57 du Code rural et de la pêche maritime reprend ce délai pour la reprise à construire : « le bailleur doit signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d’effet de la reprise ». Un congé signifié seize ou douze mois avant l’échéance est tardif et ne peut pas produire effet à la date envisagée ; le bail se renouvelle alors, et le bailleur devra délivrer un nouveau congé en respectant le délai.
La mention du motif revêt une importance particulière. La Cour de cassation juge avec constance que le motif invoqué doit figurer expressément dans le congé, afin que le preneur sache ce qu’on lui reproche ou ce que le bailleur projette et puisse organiser sa défense. Dans un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement du bail pour défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds loué doit mentionner ce motif dans le congé », en combinant les articles L411-46, L411-47, L411-50 et L411-59 du Code rural et de la pêche maritime. La solution vaut pour tous les motifs de non-renouvellement : un congé qui se borne à refuser le renouvellement sans dire pourquoi, ou qui vise un texte sans décrire le projet de construction, la surface concernée et le bénéficiaire, encourt la nullité. Le bailleur avisé décrit donc dans son congé la surface reprise parcelle par parcelle avec ses références cadastrales, la contenance exacte, le nom du bénéficiaire et son lien de parenté, la nature du projet de maison d’habitation et la référence de l’arrêté préfectoral fixant la surface. L’omission ou l’inexactitude n’entraîne toutefois la nullité que si elle est de nature à induire le preneur en erreur, de sorte que les tribunaux apprécient concrètement le grief causé au preneur.
La particularité de la reprise pour construire tient au permis. Le texte prévoit que la reprise « ne pourra intervenir qu’à condition que le bailleur justifie de l’obtention d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l’urbanisme » (texte de l’article L411-57). En droit de l’urbanisme, l’article L421-1 du Code de l’urbanisme dispose que « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire », selon les cas précisés par décret. Le bailleur doit donc déposer une demande de permis ou de déclaration préalable pour la maison projetée et en justifier. La doctrine et la pratique admettent que le congé lui-même peut être délivré avant l’obtention du permis, la seule intention de construire suffisant à ce stade, mais la reprise effective, c’est-à-dire l’éviction du preneur de la surface concernée, ne peut intervenir que si le permis a été obtenu lorsque l’urbanisme l’exige. Autrement dit, le preneur ne peut pas être contraint de libérer les lieux au profit d’un projet purement hypothétique qui n’a reçu aucune autorisation administrative. Si le permis est refusé et que le refus devient définitif, le fondement de la reprise disparaît. Si le terrain repris se situe dans une zone où aucune formalité d’urbanisme n’est exigée, le bailleur doit établir cette dispense, par exemple par une attestation de la mairie ou par la production du document d’urbanisme applicable.
Le preneur doit aussi anticiper l’articulation avec le contrôle des structures et avec l’autorisation d’exploiter lorsque le bénéficiaire de la reprise est lui-même exploitant, ainsi qu’avec les règles d’urbanisme locales : un terrain classé en zone agricole protégée, un périmètre de réciprocité sanitaire autour des bâtiments d’élevage ou une servitude environnementale peuvent faire obstacle au permis. La reprise pour construire suppose donc une triple conformité : conformité rurale avec l’arrêté préfectoral de surface, conformité familiale avec le degré de parenté, conformité urbanistique avec le permis et les distances. C’est l’addition de ces trois conformités qui rend le congé solide, et c’est sur chacune d’elles que peut porter la contestation.
II. Les recours du preneur : contester le congé puis surveiller la construction
Le preneur qui reçoit un congé pour construire n’est pas démuni. La loi lui ouvre un recours rapide contre le congé lui-même, puis un recours différé si la maison promise ne voit jamais le jour. Entre les deux, il conserve la jouissance des terres jusqu’à la date d’effet d’un congé validé et peut prétendre, à sa sortie partielle, au règlement des améliorations qu’il a apportées au fonds repris.
A. Faire annuler le congé devant le tribunal paritaire
Le premier alinéa de l’article L411-54 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion ». Le décret fixe ce délai de saisine à quatre mois à compter de la réception du congé pour la plupart des contestations de congé de non-renouvellement. Le preneur doit donc agir vite : passé le délai, son action est forclose et le congé s’applique, même s’il était contestable sur le fond. La forclusion n’est toutefois pas encourue « si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 », ce qui préserve le preneur face à un congé tardif ou gravement incomplet. En pratique, le preneur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles par requête, dans laquelle il expose les causes de nullité et demande le maintien dans les lieux pour un nouveau bail de neuf ans. Le tribunal « apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé » et, s’il constate que le congé n’est justifié par aucun motif légal, « il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans ».
Les moyens de contestation propres à la reprise pour construire se déduisent directement des conditions légales. Le preneur peut soutenir que le bénéficiaire n’est pas parent au degré requis, que la surface reprise excède le plafond préfectoral, que l’arrêté invoqué n’est pas applicable ou a été abrogé, que le projet ne porte pas sur une maison d’habitation, que le bâtiment dont le changement de destination est allégué n’est pas autorisé par le document d’urbanisme ou que sa reprise compromettrait l’exploitation, que les distances sanitaires ne sont pas respectées, qu’une première reprise pour construire a déjà épuisé le droit unique, ou que le permis de construire fait défaut alors que l’urbanisme l’exige. Chacun de ces moyens doit être prouvé par pièces : acte de naissance ou livret de famille pour la parenté, arrêté préfectoral et plan cadastral pour la surface, certificat d’urbanisme ou refus de permis pour l’obstacle urbanistique, attestation d’assurance et comptabilité pour démontrer le rôle indispensable d’un bâtiment dans l’exploitation.
La jurisprudence récente éclaire deux points de contrôle que les tribunaux exercent avec rigueur. D’abord, l’exigence de motivation du congé, rappelée par l’arrêt du 21 mai 2026 précité : le motif doit être mentionné dans le congé lui-même, et le juge apprécie ce motif tel qu’il a été notifié, sans que le bailleur puisse en substituer un autre en cours d’instance. Ensuite, la charge de la preuve des conditions de fond, illustrée par un arrêt du 19 novembre 2020 où la Cour de cassation a cassé une cour d’appel qui avait validé une reprise au profit d’un bénéficiaire âgé de 83 ans sans exiger de lui la preuve de sa capacité à exploiter pendant neuf ans : la Cour rappelle que le bénéficiaire « doit se consacrer à l’exploitation du bien repris, pendant au moins neuf ans, et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente », et qu’il appartient au bailleur d’en justifier plutôt qu’au preneur de démontrer l’incapacité. Cette solution, rendue sur le fondement de l’article L411-59 du Code rural et de la pêche maritime, dont le texte précise qu’« Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », vaut pour les reprises culturales ; elle illustre plus largement la méthode des juges du fond en matière de reprise, y compris pour construire : c’est au bailleur de prouver que son projet entre dans le cadre légal, et non au preneur de prouver le contraire. Le preneur qui soulève une faille précise contraint le bailleur à produire l’arrêté, le permis, la preuve de la parenté ou l’autorisation d’urbanisme.
Le preneur doit également veiller au sort du fermage pendant l’instance. Tant que le congé n’est pas validé définitivement, le bail se poursuit aux conditions antérieures et le fermage reste dû en entier. Si le tribunal valide partiellement le congé pour la seule surface à construire, le fermage est réduit à proportion pour l’avenir. Le preneur paie donc normalement jusqu’à la décision définitive, puis applique la minoration. Tout trop-versé après la date d’effet de la reprise validée peut être répété. En sens inverse, le bailleur ne peut pas exiger avant cette date une majoration au motif que les terres restantes seraient de meilleure qualité : la minoration proportionnelle s’impose.
B. Caducité à deux ans, réintégration et indemnité de sortie
Le contrôle ne s’arrête pas à la validation du congé. L’article L411-57 du Code rural et de la pêche maritime organise une sanction redoutable pour les reprises de façade : « A défaut de construction de la maison d’habitation dans un délai de deux années à compter de l’obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds ». Le texte ajoute qu’« Il en est de même si le bâtiment mentionné à la dernière phrase du premier alinéa n’a pas fait l’objet de l’utilisation pour laquelle il a été repris dans un délai de deux années à compter de la date d’effet de la reprise ». Le point de départ du délai de deux ans est donc l’obtention du permis pour une construction neuve, et la date d’effet de la reprise pour un bâtiment reconverti. Si la maison n’est pas construite dans ce délai, le congé tombe rétroactivement et le preneur peut exiger sa réintégration sur la surface reprise, aux conditions du bail antérieur adaptées à la surface retrouvée. Cette réintégration s’obtient devant le tribunal paritaire, qui constate la caducité et ordonne le retour dans les lieux, avec éventuellement des dommages et intérêts pour la privation de jouissance.
La Cour de cassation admet largement ce contrôle a posteriori des reprises. Dans un arrêt du 7 mai 2025 relatif à une reprise pour exploiter, elle a approuvé une cour d’appel qui avait constaté que le bénéficiaire « a manqué à son obligation d’exploiter personnellement les parcelles reprises » et avait ordonné « en conséquence, la réintégration des preneurs dans l’exploitation des parcelles objet du bail ». La logique est transposable à la reprise pour construire : le juge qui a validé un congé sur la foi d’un projet annoncé peut ensuite vérifier que le projet a été exécuté, et sanctionner son inexécution par le retour du preneur. Le preneur vigilant photographie donc l’état des lieux après son départ partiel, conserve les attestations de voisins et d’agriculteurs riverains, interroge périodiquement la mairie sur les permis délivrés et les déclarations d’ouverture de chantier, et fait constater par commissaire de justice l’absence de construction à l’expiration du délai de deux ans. La preuve de l’inexécution lui appartient, mais les indices sont souvent simples : aucune déclaration d’ouverture de chantier, aucune construction visible, revente du terrain nu à un tiers ou mise en location du terrain à un autre exploitant.
Il faut bien distinguer cette caducité sans indemnité spécifique de la résiliation pour cause d’urbanisme prévue par l’article L411-32, qui concerne les terres devenues constructibles et que le bailleur veut reprendre parce que leur destination agricole a changé. Dans ce dernier cas, le preneur évincé est indemnisé de son préjudice comme en matière d’expropriation, avec expertise et indemnité d’éviction. La Cour de cassation a précisé le 19 novembre 2020 que cette indemnisation n’est due qu’en cas de résiliation en cours de bail et non lorsque le congé est délivré pour la fin d’un bail de dix-huit ans. À l’inverse, l’article L411-57 « n’envisage pas d’indemnité spécifique » pour la surface reprise afin d’y construire, comme le relève la doctrine : le preneur perd la surface sans indemnité d’éviction, mais bénéficie de la minoration du fermage et de la réintégration en cas de caducité. Confondre les deux régimes serait une erreur coûteuse dans les deux sens : réclamer une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L411-57 expose à un rejet, tandis que négliger de la demander sur le fondement de l’article L411-32 en cours de bail ferait perdre un droit.
La sortie partielle du preneur n’est pas pour autant sans règlement financier. L’article L411-69 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Les drainages, clôtures, amendements de fond, plantations, nivellements ou constructions autorisées réalisés par le preneur sur la surface reprise ouvrent donc droit à indemnité, selon les règles d’évaluation des articles L411-69 et suivants, et la demande se prescrit par douze mois à compter de la fin du bail. Une cour d’appel a récemment rappelé, le 30 juin 2026, dans un litige où les preneurs invoquaient une maison édifiée avec l’autorisation du bailleur et un permis de construire, que le départ du preneur ne peut pas être exigé sans règlement préalable ou consignation de l’indemnité de sortie dans les cas où la loi la prévoit. Le preneur qui a amélioré la parcelle reprise doit donc chiffrer ses améliorations, les faire constater avant son départ partiel et adresser sa demande d’indemnité dans le délai d’un an. Symétriquement, si le preneur a dégradé le fonds, le bailleur peut prétendre à réparation, mais cette compensation se règle distinctement de la reprise elle-même.
En définitive, la reprise pour construire ressemble à un contrat à exécution surveillée : le bailleur obtient le droit de prélever une surface limitée pour un projet familial précis, le preneur paie un fermage réduit, et le tribunal paritaire conserve un droit de regard pendant deux ans. Le bailleur qui construit effectivement dans le délai consolide sa reprise ; celui qui laisse le terrain en friche, le revend nu ou l’affecte à un autre usage s’expose à voir le preneur réintégré. Cette architecture explique que les congés pour construire les mieux préparés comportent un calendrier précis, un permis déjà obtenu ou en bonne voie, et une surface strictement conforme à l’arrêté préfectoral : tout flou initial devient une faille contentieuse, et toute inertie ultérieure une cause de caducité.
Reprendre des terres louées pour y construire une maison d’habitation est donc possible, mais à trois conditions cumulatives que le bailleur doit pouvoir prouver à tout moment : un bénéficiaire membre de la famille jusqu’au troisième degré, une surface conforme à l’arrêté préfectoral prise une seule fois, et un permis de construire suivi d’une construction effective dans les deux ans. Le preneur, lui, dispose de deux fenêtres d’action : la contestation rapide du congé devant le tribunal paritaire dans le délai de forclusion, et la demande de réintégration si la maison promise ne sort pas de terre. Entre ces deux moments, le fermage minoré et l’indemnité des améliorations assurent l’équilibre financier de l’opération. Face à un congé pour construire, chaque partie a par conséquent intérêt à faire vérifier sans attendre la régularité du congé, la conformité de la surface et l’état du permis, car c’est sur ces trois pièces que se joue l’issue du litige.
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