Un exploitant veut investir dans des terres qu’il ne possède pas : drainage, bâtiment d’élevage, plantation. Le bail de neuf ans lui paraît court pour amortir ces dépenses, et il envisage de transmettre un jour son exploitation à un repreneur qui n’appartient pas à sa famille. Le propriétaire, de son côté, cherche la stabilité d’un fermage régulier sans renoncer à tout contrôle sur la personne qui exploitera son fonds pendant des décennies. Le bail rural à long terme et le bail cessible répondent à ces deux attentes, mais ils obéissent à des règles strictes de durée, de forme et de prix, et leur fin se joue devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Trois arrêts récents de la Cour de cassation, dont un arrêt de section publié au Bulletin du 21 mai 2026, précisent comment conclure ces baux, à qui les céder et comment contester le congé qui refuse leur renouvellement. Ce tour d’horizon pratique distingue la règle, ses conditions, ses exceptions et ses conséquences, pour le bailleur comme pour le preneur.
I. Conclure un bail qui dure : dix-huit ans, forme et prix
A. Le bail à long terme : une durée minimale de dix-huit ans et un renouvellement encadré
Le bail à long terme se définit d’abord par sa durée. Aux termes de l’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime, « Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans ». Cette durée minimale constitue la contrepartie d’un régime protecteur du preneur : pendant le cours du bail, le bailleur ne dispose d’aucune possibilité de reprise triennale, sous la seule réserve des dispositions de l’article L. 416-5. Le preneur qui s’engage pour dix-huit ans ou plus obtient ainsi une visibilité que le bail de neuf ans ne donne pas, ce qui justifie les investissements lourds d’amélioration du fonds.
À l’expiration de cette longue période, le bail ne s’éteint pas automatiquement. Le même article L. 416-1 prévoit que « Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 ». Le preneur d’un bail à long terme bénéficie donc du droit au renouvellement du statut du fermage, et le bail renouvelé « reste soumis aux dispositions du présent chapitre ». Concrètement, sauf convention contraire, le nouveau bail reprend les clauses et conditions du précédent, et le tribunal paritaire fixe les conditions contestées quand les parties ne s’accordent pas. Pour le bailleur qui souhaite reprendre son bien ou changer de preneur à l’issue des dix-huit ans, l’expiration du terme ne suffit jamais : « Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47 ». L’absence de congé dans les formes et délais requis entraîne le renouvellement du bail pour neuf ans, comme pour un bail ordinaire.
La loi aménage toutefois une sortie particulière liée à l’âge du preneur. Lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chaque partie peut refuser le renouvellement ou mettre fin au bail à l’expiration de chaque période annuelle suivant cet âge, par un simple avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, sans avoir à remplir les conditions de la section du congé pour reprise. Cette faculté réciproque évite d’enfermer un bailleur face à un preneur qui cesse toute activité, et elle permet au preneur âgé de se libérer sans contentieux.
Reste la question de l’âge au moment de la signature : un exploitant proche de la retraite peut-il encore conclure un bail à long terme ? L’article L. 416-4 du code rural et de la pêche maritime répond par tranches. « Un preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de dix-huit ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre et d’une durée égale à celle qui doit lui permettre d’atteindre l’âge de la retraite. » Le texte organise donc un bail à durée ajustée pour cette génération intermédiaire. Mais que se passe-t-il quand le preneur se trouve à moins de neuf ans de la retraite ? La Cour de cassation a tranché par un arrêt de section publié au Bulletin du 26 octobre 2023, pourvoi numéro 21-25.745 (ECLI:FR:CCASS:2023:C300707) : « Il s’en déduit alors que, si un preneur qui est à moins de neuf ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme, la durée du bail ne peut, dans ce cas, être inférieure à dix-huit ans ». Dans cette affaire, un bailleur avait consenti en 2015 un bail à long terme à un preneur alors âgé de soixante et un ans, avant d’en voir la nullité prononcée par la cour d’appel au motif de la proximité de la retraite. La troisième chambre civile retient cette seconde interprétation et casse : aucune nullité ne sanctionne une telle conclusion, et le bail obéit alors à la durée minimale de droit commun de dix-huit ans. Pour un preneur de soixante ans, signer un bail à long terme reste donc possible, avec un engagement qui dépassera largement son départ en retraite, ce dont les parties doivent mesurer les conséquences sur la transmission et la sous-location future.
Une variante mérite une mention : le bail de carrière. Aux termes de l’article L. 416-5 du code rural et de la pêche maritime, « Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu’il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil mentionné à l’article L. 312-1 […] qu’il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite ». Le bail de carrière couvre ainsi toute la fin de carrière du preneur, pour vingt-cinq ans au moins. Son prix reste celui du bail de neuf ans, avec une majoration autorisée qui « S’il s’agit d’un bail à ferme, les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail. ». Un bail de trente ans peut donc majorer le fermage de 30 % au maximum, ce qui rémunère l’immobilisation du bien sans excéder le plafond légal.
B. Le bail cessible hors famille : acte authentique, prix majoré et cession à un tiers
Le statut du fermage interdit en principe toute cession du bail en dehors de la famille. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime pose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », avec à défaut d’agrément une autorisation possible du tribunal paritaire. Le bail cessible constitue l’exception qui permet de transmettre l’exploitation à un tiers, par exemple un associé, un salarié ou un repreneur extérieur. Il répond à la situation de l’exploitant sans descendant repreneur qui veut valoriser son droit au bail, et à celle du bailleur qui accepte par avance une cessibilité encadrée contre un fermage revalorisé.
Cette liberté se paie d’un formalisme rigoureux. Aux termes de l’article L. 418-1 du code rural et de la pêche maritime, « L’insertion dans le contrat de bail d’une clause autorisant le locataire à céder son bail à d’autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions du présent chapitre. A défaut, la clause est réputée nulle et le bail n’est pas régi par les dispositions du présent chapitre. » Deux exigences cumulatives en résultent : l’acte notarié et la mention expresse de soumission au chapitre du bail cessible. Un bail sous seing privé qui stipulerait une cession libre au profit d’un tiers ne produit aucun effet cessible : la clause est réputée nulle et le bail retombe dans le statut ordinaire, où la cession au tiers exposera le preneur à une action en résiliation. Les parties doivent donc vérifier l’acte dès sa signature, car l’irrégularité se découvre souvent dix ans plus tard, au moment de la cession projetée.
Le prix du bail cessible reflète sa valeur de transmission. Aux termes de l’article L. 418-2 du code rural et de la pêche maritime, « La durée minimale du bail mentionné au premier alinéa de l’article L. 418-1 est de dix-huit ans. Son prix est constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à dix-huit ans, et les minima prévus au même article. » Le fermage peut donc dépasser de moitié le plafond départemental applicable aux baux ordinaires. Cette majoration rémunère la cessibilité : le preneur paie chaque année le prix de sa liberté future de céder, et le bailleur accepte un preneur choisi en partie par son fermier. En pratique, le montant exact se détermine dans la fourchette légale en fonction de la qualité des terres, des bâtiments et de la durée convenue, et tout dépassement du plafond majoré expose le bailleur à une action en révision du prix.
Le régime comporte deux contreparties favorables qu’il faut connaître. D’une part, le bail cessible permet au bailleur de se réserver une préférence : « Les parties sont libres de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément. » Cette clause de préférence permet au propriétaire de racheter le droit au bail plutôt que de subir un cessionnaire qu’il n’a pas choisi, à condition de l’avoir stipulée dès l’origine. D’autre part, la cessibilité neutralise certains droits de préemption : « ne sont pas applicables aux biens immobiliers faisant l’objet de tels baux les articles L. 143-1 à L. 143-15 et L. 412-7 dès lors que le bail portant sur ces biens a été conclu depuis au moins trois ans ». Autrement dit, un bail cessible en place depuis plus de trois ans écarte la préemption de la SAFER et celle du preneur fermier en cas de vente du fonds. Pour un propriétaire qui envisage de vendre ses terres libres d’occupant dans quelques années, cette ancienneté de trois ans mérite un examen attentif avant toute mise en vente.
Le renouvellement du bail cessible suit des règles propres qu’il faut distinguer du bail ordinaire. Aux termes de l’article L. 418-3 du code rural et de la pêche maritime, « A défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois au moins avant son terme, le bail est renouvelé pour une période de neuf ans. Ce congé est notifié sans que soient exigées les conditions énoncées à la section 8 du chapitre Ier du présent titre. » Le bailleur d’un bail cessible peut donc refuser le renouvellement sans invoquer un motif de reprise ou une faute du preneur, par un simple congé de forme délivré dix-huit mois avant le terme. En contrepartie de cette liberté, la loi protège le preneur évincé sans motif : « Lorsque le bail n’est pas renouvelé à l’initiative du bailleur pour un motif autre que ceux prévus à l’article L. 411-31 du présent code ou à l’alinéa précédent, le bailleur paie au preneur une indemnité correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur. » Le congé sans motif du bail cessible a donc un coût mesurable : dépréciation de l’exploitation, déménagement, rachat d’un bail équivalent. Le bailleur doit chiffrer cette indemnité avant de congédier, et le preneur doit conserver les pièces de son préjudice dès la notification du congé. Pour une vision d’ensemble des contentieux récents du fermage, notre analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption replace ces règles dans la jurisprudence de la troisième chambre civile.
II. Défendre le bail et contester sa fin : congé, renouvellement et résiliation
A. Le congé du bail à long terme : dix-huit mois, motif mentionné et sanction du non-renouvellement
Le preneur tient de la loi un droit au renouvellement que le bailleur ne peut écarter que par un congé régulier. Aux termes de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 […] » Ce droit profite au preneur d’un bail à long terme comme à celui d’un bail de neuf ans, puisque l’article L. 416-1 renvoie aux conditions de l’article L. 411-46. Le preneur doit en outre réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire de la reprise, ce qui fait de l’exploitation effective et de la proximité de l’habitation des conditions permanentes du renouvellement, pas de simples clauses de style.
La forme du congé conditionne tout le litige. Aux termes de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le texte ajoute : « A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur […] », puis énumère les mentions propres au congé pour reprise et l’obligation de reproduire le premier alinéa de l’article L. 411-54. La nullité n’est toutefois pas automatique : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Le preneur qui reçoit un congé incomplet doit donc démontrer en quoi l’omission l’a induit en erreur sur la portée du congé et la défense de ses droits, tandis que le bailleur a intérêt à viser chaque mention sans se reposer sur cette tolérance jurisprudentielle.
L’arrêt du 21 mai 2026 donne à cette exigence de motivation une portée nouvelle pour les baux à long terme. Dans cette affaire, un bail rural à long terme consenti en 1996 arrivait à expiration, et le bailleur avait signifié en 2021 un congé refusant le renouvellement pour cession et sous-location illicites, à effet en 2022 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mai 2026, pourvoi numéro 24-20.157, arrêt numéro 303 FS-B, ECLI:FR:CCASS:2026:C300303). Le preneur contestait le congé devant le tribunal paritaire, et le bailleur demandait à titre subsidiaire le constat du non-renouvellement pour défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds. La cour d’appel avait annulé le congé pour motif non établi, puis accueilli la demande subsidiaire au motif que le preneur, résidant à 350 kilomètres des terres, manquait à son obligation d’habiter à proximité. Après avoir rappelé les quatre textes applicables, la troisième chambre civile, statuant en formation de section avec publication au Bulletin, énonce puis casse partiellement : « Il résulte de la combinaison de ces textes que le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement du bail pour défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds loué doit mentionner ce motif dans le congé. ». Le bailleur ne peut donc pas plaider après coup un motif d’habitation qu’il n’a pas visé dans son congé : le preneur doit connaître dès la notification l’ensemble des griefs qui fondent le refus de renouvellement, afin d’y répondre utilement devant le tribunal paritaire. En pratique, le congé d’un bail à long terme doit recenser tous les motifs envisagés, y compris subsidiaires, car un motif oublié ne pourra pas fonder le non-renouvellement dans la même procédure.
Quand aucun congé valable n’est délivré, le bail se poursuit. Aux termes de l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime, « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ». Le preneur d’un bail à long terme qui n’a reçu aucun congé devient donc preneur d’un bail de neuf ans renouvelé, avec un loyer que le juge fixera dans la fourchette légale en cas de désaccord. Cette solution protège l’exploitant contre l’inertie du bailleur, mais elle ne fige pas le fermage : le bailleur peut saisir le tribunal paritaire d’une demande de fixation du prix, et le preneur doit préparer ses références de fermages comparables.
L’obligation d’habiter à proximité mérite enfin d’être lue pour elle-même, car elle fonde de nombreux congés. Aux termes de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, « Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. » Le même article exige une participation aux travaux « sur les lieux » de façon « effective et permanente », la possession du cheptel et du matériel, et la justification de la capacité professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter. Un preneur qui réside à plusieurs centaines de kilomètres de ses parcelles, comme dans l’affaire jugée en mai 2026, s’expose à un refus de renouvellement, à condition que le bailleur vise ce motif dans son congé. Réciproquement, le preneur qui occupe une maison proche du fonds, y travaille quotidiennement et détient son matériel désarme ce grief à peu de frais : factures d’habitation, attestations, constats d’exploitation et autorisation d’exploiter forment le dossier de défense.
B. Les fautes qui font perdre le bail : impayés, cession illicite et abandon d’exploitation
Le bailleur peut demander la résiliation du bail pour des motifs que la loi énumère limitativement. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation « que s’il justifie de l’un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition […] 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation […] 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 […] » Trois enseignements en découlent. D’abord, un seul impayé ne suffit pas : il faut deux défauts de paiement persistants trois mois après une mise en demeure qui rappelle le texte à peine de nullité. Ensuite, la dégradation du fonds, l’abandon de cultures ou l’absence de main-d’oeuvre caractérisent des agissements compromettant la bonne exploitation, qui se prouvent par constats, photographies datées, témoignages et expertises. Enfin, la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes neutralisent ces motifs : une grêle qui détruit la récolte ou une hospitalisation prolongée n’autorisent pas la résiliation.
Le même article ouvre un second fondement tiré des contraventions statutaires : « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ». La cession sans agrément ni autorisation du tribunal, la sous-location interdite et plus généralement toute violation de l’article L. 411-35 exposent donc le preneur à la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II. Mais toute irrégularité apparente n’en constitue pas une. Par un arrêt de section publié au Bulletin du 30 novembre 2023, pourvoi numéro 21-22.539 (ECLI:FR:CCASS:2023:C300775), la troisième chambre civile juge que « Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°. ». Des bailleurs reprochaient à une copreneur de ne pas avoir sollicité la poursuite du bail à son seul nom après le retrait de son époux copreneur. La Cour rejette la résiliation : la démarche n’est qu’une faculté, et s’en abstenir ne viole pas le statut. Pour les époux copreneurs, la leçon reste nuancée : user de la faculté dans les trois mois sécurise la situation, mais l’oublier ne fait pas perdre le bail à lui seul.
Le bail cessible connaît sur les impayés un régime propre, plus souple pour le bailleur que le droit commun. L’article L. 418-3 dispose que « Par dérogation au 1° de l’article L. 411-31 et sauf en cas de raisons sérieuses et légitimes, constitue un motif de non-renouvellement ou de résiliation du bail un défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois. » Un seul terme impayé, suivi d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet pendant trois mois, suffit donc à refuser le renouvellement ou à résilier un bail cessible, là où le bail ordinaire exige deux défauts. Le preneur conserve une porte de sortie : « le juge saisi par le preneur avant l’expiration de ce délai peut accorder, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil […] des délais de paiement durant lesquels l’action en résiliation est suspendue ». Saisir le tribunal paritaire avant l’expiration des trois mois pour solliciter des délais de grâce suspend la résiliation, ce qui impose au preneur en difficulté d’agir vite et de documenter ses perspectives de paiement. Pour le bailleur, la mise en demeure par acte de commissaire de justice reste le préalable indispensable, et tout retard dans sa délivrance retarde d’autant la procédure.
Conclusion
Au terme de ce parcours, bail à long terme et bail cessible apparaissent comme des outils complémentaires plutôt que concurrents. Le premier sécurise la durée et l’investissement, avec dix-huit ans au minimum, un renouvellement de neuf ans et un congé strictement motivé dont l’arrêt du 21 mai 2026 rappelle les exigences. Le second organise la transmission hors famille, au prix d’un acte authentique, d’un fermage majoré et d’une vigilance accrue sur les impayés. Dans les deux cas, l’écrit initial conditionne le contentieux final : une clause de cessibilité nulle, un congé qui omet un motif, une mise en demeure qui ne rappelle pas le texte applicable font perdre des procès gagnables sur le fond. Bailleur ou preneur, faites relire l’acte avant de signer, datez chaque notification et conservez les preuves d’exploitation : devant le tribunal paritaire, le dossier le mieux documenté l’emporte.
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