Vous venez de signer votre bail à la rentrée et le diagnostic de performance énergétique affiche un G. Factures qui explosent dès les premiers froids, humidité sur les murs, chauffage qui tourne sans chauffer : la situation est fréquente en septembre 2026, au moment où des milliers de locataires emménagent. Depuis le 1er janvier 2025, les juges parisiens appliquent l’interdiction de mise en location des logements classés G, tandis que les baux déjà en cours obéissent à des règles précises de reconduction. Face à un bailleur qui refuse de faire des travaux, le locataire n’est pas démuni : mise en demeure, commission de conciliation, juge qui ordonne les travaux sous astreinte, loyer réduit et dommages et intérêts. Cet article expose ce que le droit impose au bailleur d’un logement classé G, puis les recours concrets du locataire, avec les décisions que les tribunaux ont rendues et les démarches qui fonctionnent.

I. Ce que le bailleur d’un logement classé G doit respecter depuis 2025

A. Un DPE remis au candidat et une classe G synonyme de pire performance

Le diagnostic de performance énergétique n’est pas un simple papier annexé au bail. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation le définit comme un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment. Le texte ajoute qu’il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation et qu’il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Concrètement, le DPE annonce la couleur avant la signature : un G signifie des dépenses théoriques élevées et des recommandations de travaux que le bailleur aurait dû étudier.

Les classes vont de A à G. L’article L. 173-1-1 du même code range les logements par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an et en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an. L’échelle se termine par Peu performants Classe E, Très peu performants Classe F, Extrêmement peu performants Classe G. Un logement classé G appartient donc à la dernière catégorie du classement officiel.

Le propriétaire ne peut pas garder ce document pour lui. L’article L. 126-28 dispose que lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. Si vous visitez un studio en septembre et que l’annonce ne mentionne aucune classe énergétique, exigez le DPE avant de verser le moindre dépôt de garantie. En cas de vente, le même diagnostic est communiqué à l’acquéreur dans le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L. 271-4, et les logements des classes D à G proposés à la vente hors copropriété doivent en outre faire l’objet d’un audit énergétique en application de l’article L. 126-28-1.

La transparence est également imposée dans les annonces. L’article L. 173-2 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier à usage d’habitation dont le niveau de performance n’est pas conforme, l’obligation est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien. Une annonce qui tait la classe G ou un bail qui ne la reproduit pas constitue un premier indice à conserver : photographiez l’annonce, gardez une copie du bail et réclamez le DPE complet avec sa date de validité.

Pour les immeubles en copropriété, les travaux d’économie d’énergie se décident collectivement, mais le bailleur reste personnellement tenu envers son locataire. Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture, des travaux d’isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement ou qu’il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients, selon l’article L. 173-1. Le bailleur ne peut donc pas se retrancher derrière l’inaction du syndicat des copropriétaires pour refuser durablement toute amélioration du logement qu’il loue.

Les dates ont leur importance : un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode n’a pas la même fiabilité que le DPE opposable issu de la réforme, et sa validité de dix ans doit être vérifiée ligne par ligne. Quand le bailleur produit un diagnostic ancien pour un logement énergivore, demandez par écrit un DPE récent établi selon la méthode en vigueur, puis comparez les consommations estimées avec vos premières factures. Un écart manifeste entre la promesse du diagnostic et la réalité des consommations nourrit à la fois la demande de travaux et, le cas échéant, l’action contre le diagnostiqueur.

B. La mise en location des logements G interdite et le sort des baux déjà signés

Le tournant date du 1er janvier 2025. Saisi en référé par un bailleur qui voulait contraindre ses locataires à subir de lourds travaux de rénovation énergétique, le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 25 novembre 2024, dans l’affaire enregistrée sous le numéro 24/06307, qu’un logement classé G entre dans la catégorie des logements qui ne pourront plus être mis en location à compter du 1er janvier 2025 ou pour lesquels la reconduction du bail ne pourra plus être réalisée. La formule est claire : depuis cette date, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle mise en location, et le renouvellement ou la reconduction du bail se heurte à la même interdiction.

La même décision précise la portée de la règle pour les baux en cours. Le bail litigieux avait été signé le 18 novembre 2021 pour une durée de six ans, reconductible tacitement, de sorte qu’il devait courir jusqu’au 18 novembre 2027. Le juge en a déduit que l’interdiction de mise en location concernant les logements classés G au DPE à compter du 1er janvier 2025 s’appliquant aux logements non déjà loués et pour lesquels une reconduction du bail ne pourra être réalisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’existence d’une urgence n’est pas caractérisée. Autrement dit, le bail en cours dont l’échéance est postérieure au 1er janvier 2025 se poursuit jusqu’à son terme, mais le bailleur ne pourra ni le reconduire ni relouer le logement sans remettre le bien aux normes. Si votre bail a été signé avant 2025 et court encore, vous restez dans les lieux ; si le bailleur vous propose un renouvellement ou si vous cherchez un nouveau logement classé G, l’interdiction s’applique.

Cette interdiction prolonge l’obligation de décence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tel que rappelé par le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 15 mai 2025 rendu sous le numéro 22/05847, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le critère énergétique fait donc partie intégrante de la décence, au même titre que la sécurité et la santé.

Le code organise par ailleurs la montée en charge des exigences. L’article L. 173-2 impose un niveau de performance compris entre les classes A et E, avec des exonérations strictement encadrées pour les bâtiments qui ne peuvent faire l’objet de travaux en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou lorsque le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Les copropriétés en plan de sauvegarde ou sous administration provisoire bénéficient d’un calendrier adapté. Ces exceptions se prouvent par le bailleur : ce n’est jamais au locataire de démontrer que les travaux seraient impossibles ou trop chers.

En pratique, vérifiez trois éléments dès l’emménagement : la date du DPE et sa validité de dix ans, la lettre de classe et les consommations estimées, puis la conformité entre l’annonce, le bail et le diagnostic. Tout écart entre la classe annoncée et la classe réelle, tout DPE expiré ou tout refus de communiquer le document doit être consigné par écrit, car ces pièces serviront si le litige s’installe.

II. Les recours concrets du locataire face à un logement classé G

A. Exiger la mise en conformité et obtenir une baisse du loyer devant le juge

La loi donne au locataire un chemin procédural précis. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, cité par le tribunal judiciaire de Paris, dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. La demande s’envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant les désordres et en joignant le DPE, les factures d’énergie et des photographies. Le texte ajoute qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, et que la saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. Vous pouvez donc saisir directement le juge après le délai de deux mois, même si la conciliation n’a rien donné.

Les pouvoirs du juge sont étendus. Toujours selon l’article 20-1, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. N’interrompez jamais seul le paiement du loyer : seule une décision du juge peut le réduire ou le suspendre. En revanche, demandez systématiquement au juge la réduction du loyer pour le passé et pour l’avenir, des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et une astreinte par jour de retard.

Le jugement parisien du 15 mai 2026 montre ce que ces demandes produisent. Saisi par une locataire d’un logement indécent, le juge des contentieux de la protection a ordonné au bailleur de réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la signification, des travaux d’isolation thermique du plafond conçus par un thermicien, la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée adaptée avec apport d’air neuf, ainsi que l’assainissement des plafonds et parois avec reprise des revêtements et traitement antifongique. Passé ce délai, les travaux devaient être exécutés sous astreinte provisoirement fixée à 100 euros par jour de retard pendant six mois. Le loyer a été réduit à la somme mensuelle de 185,90 euros jusqu’à la réalisation complète des travaux, et le bailleur a été condamné à verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement, entre le 21 décembre 2015 et la présente décision, outre 889 euros de provisions sur charges indûment perçues, les dépens incluant l’expertise judiciaire et 2 000 euros de frais irrépétibles, avec exécution provisoire et transmission de la décision au préfet.

Préparez le dossier comme un expert : mise en demeure détaillée, DPE et factures d’énergie sur douze mois, constat par commissaire de justice des moisissures, de l’humidité et des températures, certificats médicaux si la santé est affectée, échanges avec le bailleur et l’agence. À Paris et en Île-de-France, la demande se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, après un passage utile devant la commission départementale de conciliation de Paris ou du département du logement. L’Adil de Paris renseigne gratuitement sur la procédure, mais ne remplace ni la mise en demeure ni l’avocat pour chiffrer les demandes.

Le bailleur, de son côté, peut vouloir réaliser des travaux de rénovation énergétique en cours de bail. La loi l’y autorise et le locataire doit alors laisser l’accès aux lieux : l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique et ceux qui permettent de remplir l’obligation de décence. Avant tout chantier, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Dans l’affaire parisienne de 2024, le bailleur prévoyait la démolition de tous les plafonds, une isolation puis des faux plafonds, sur trois mois en milieu occupé, avec une indemnité de 708,38 euros ; le juge a refusé de contraindre les locataires en référé, faute d’urgence caractérisée. Retenez la méthode : exiger la notification écrite, négocier un relogement ou une indemnité de dérangement proportionnée à la durée réelle, et refuser tout chantier notifié verbalement.

B. DPE faux ou flatteur : faire payer le diagnostiqueur et renégocier le prix du loyer

Un DPE qui annonce E alors que le logement consomme comme un G n’est pas une simple erreur sans conséquence. Le diagnostiqueur qui établit le DPE exerce une profession réglementée : selon l’article L. 271-6, cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, et elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ni avec une entreprise de travaux. En cas de vente, le DPE figure au 6° du dossier de diagnostic technique de l’article L. 271-4, aux côtés de l’audit énergétique, et il est établi par une personne répondant à ces garanties. Lorsqu’un diagnostiqueur complaisant arrange le classement pour faciliter la location ou la vente, sa responsabilité peut être recherchée et son assurance appelée en garantie.

La Cour de cassation a fixé le régime de cette responsabilité le 21 novembre 2019, dans un arrêt de la troisième chambre civile rendu sous le pourvoi numéro 18-23.251, consultable sur le site de la Cour de cassation. Des acquéreurs avaient reçu un DPE classant la maison en haut de la catégorie D, alors que l’expert judiciaire concluait à une consommation au bas de la catégorie F. La Cour rappelle que le DPE n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative au sens du II de l’article L. 271-4 alors applicable, puis approuve la cour d’appel d’avoir retenu la faute du diagnostiqueur à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique. Sur le préjudice, elle juge que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, et valide une indemnisation de 15 000 euros.

Trois enseignements pour le locataire de 2026. D’abord, un DPE erroné engage son auteur, même si le document n’a qu’une valeur informative dans sa version applicable aux faits anciens : la faute se prouve par une contre-expertise qui compare les caractéristiques réelles du logement et le classement affiché. Ensuite, le préjudice ne se limite pas au coût des travaux, que le locataire n’a pas à assumer : il réside dans le surloyer payé pour un logement surclassé, les factures d’énergie excessives et la perte de chance d’avoir loué ailleurs ou moins cher. Enfin, l’action contre le diagnostiqueur n’exclut pas celle contre le bailleur qui connaissait la réalité : conservez les échanges où l’agence ou le propriétaire vantait les performances du bien.

Pour les candidats à l’achat d’une passoire thermique, le dossier de diagnostic technique obéit aux mêmes exigences et notre analyse dédiée aux recours de l’acquéreur complète utilement ce point. Côté location, la stratégie gagnante combine les deux actions : mise en conformité et baisse du loyer contre le bailleur devant le juge des contentieux de la protection, et action indemnitaire contre le diagnostiqueur fautif, avec une contre-expertise chiffrant l’écart de classement et le surcoût énergétique réel.

Anticipez enfin la défense du bailleur : il invoquera parfois l’impossibilité technique ou le coût disproportionné des travaux, voire le refus de la copropriété. Ces moyens ne prospèrent que s’ils sont documentés par des devis, des procès-verbaux d’assemblée générale et des études thermiques, pièces que vous pouvez exiger en cours d’instance. De votre côté, faites établir une contre-expertise qui chiffre l’écart entre le classement affiché et la performance réelle, relevez vos consommations sur douze mois et conservez chaque échange écrit. Un dossier chiffré obtient plus vite une provision, une réduction de loyer et une astreinte dissuasive.

Conclusion

Un logement classé G ne se loue plus comme avant : depuis le 1er janvier 2025, toute nouvelle mise en location est interdite et la reconduction d’un bail sur un G est bloquée, tandis que les baux en cours se poursuivent jusqu’à leur terme. Le locataire déjà en place dispose d’un arsenal complet : mise en demeure de mise en conformité, commission de conciliation au bout de deux mois sans réponse, puis juge qui ordonne les travaux sous astreinte, réduit ou suspend le loyer et alloue des dommages et intérêts, comme les 10 000 euros accordés à Paris en mai 2026. Lorsque le DPE était faux, le diagnostiqueur répond de sa faute et le préjudice s’évalue en perte de chance, sur le modèle des 15 000 euros validés par la Cour de cassation en 2019. Constituez le dossier dès l’emménagement, ne suspendez jamais seul le loyer et faites vérifier chaque pièce avant d’agir.

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