Un exploitant apprend que son bailleur a vendu à un tiers les parcelles qu’il cultive depuis des années, sans jamais avoir reçu la moindre notification. Peut-il encore acheter ces terres au prix convenu avec l’acquéreur, contester un prix qu’il juge excessif, ou faire annuler la vente conclue dans son dos ? La réponse tient au droit de préemption du preneur à ferme, prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Ce droit, d’ordre public, permet au fermier en place de se substituer à l’acquéreur pressenti, à condition de respecter une procédure de purge rigoureuse et des délais stricts. Deux arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en précisent la portée pratique : le premier, rendu le 30 mai 2024, fixe le point de départ du délai de six mois pour agir en nullité ; le second, rendu le 16 avril 2026, interdit au bailleur de contourner la préemption en groupant dans une vente unique des biens appartenant à des propriétaires distincts. Cet article expose qui peut préempter et sur quels biens, puis comment la vente est notifiée, comment le prix se discute et comment la vente irrégulière s’annule. Il prolonge notre analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.

I. Un droit d’ordre public réservé au fermier en place, sur les seules terres qu’il exploite

A. Quelles conditions le preneur doit-il remplir pour préempter ?

Le principe est posé par l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » Toute vente à titre onéreux des terres louées est donc concernée, que le bailleur vende de son plein gré ou qu’il y soit contraint, par exemple dans le cadre d’une vente forcée. Seule l’expropriation pour cause d’utilité publique échappe au dispositif, parce qu’elle ne procède pas d’une décision d’aliéner mais d’une prérogative de puissance publique.

Ce droit ne profite pas à n’importe quel occupant. L’article L. 412-5 du même code dispose : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Trois années d’exercice de la profession agricole et une exploitation personnelle ou familiale du fonds vendu sont ainsi exigées. L’exigence d’exploitation effective n’est pas une formalité : un preneur qui aurait cessé d’exploiter lui-même, par exemple après son exclusion de la structure sociétaire qui mettait le fonds en valeur, s’expose à voir son action rejetée, comme l’illustre l’arrêt de la chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes du 6 mars 2025, qui a débouté un demandeur faute de preuve de son exploitation effective et personnelle alors même qu’il l’avait déclaré recevable à agir (CA Rennes, chambre des baux ruraux, 6 mars 2025). La qualité de preneur en place se prouve par le bail et par la réalité de l’exploitation, et le fermier doit être prêt à la démontrer si l’acquéreur ou le bailleur la conteste.

Le texte organise aussi la transmission familiale de ce droit. Le preneur peut l’exercer personnellement pour exploiter lui-même ou pour faire assurer l’exploitation par son conjoint, par le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou par un descendant, dès lors que ce proche a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou détient un diplôme d’enseignement agricole. Il peut également subroger dans l’exercice du droit son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou un descendant majeur ou mineur émancipé remplissant ces mêmes conditions. Le conjoint ou partenaire survivant, ainsi que les ascendants et descendants âgés d’au moins seize ans au profit desquels le bail s’est poursuivi après le décès du preneur, bénéficient du même droit dans cet ordre, lorsqu’ils remplissent les conditions et exploitent eux-mêmes ou par leur famille le fonds mis en vente. Celui qui préempte, directement ou par subrogation, devra ensuite exploiter personnellement le fonds aux conditions des articles L. 411-59 et L. 412-12, ce qui interdit d’acheter pour revendre aussitôt ou pour installer un tiers : la préemption sert l’exploitation durable, non la spéculation.

Deux garde-fous ferment le dispositif. D’abord, le droit « ne peut en aucun cas être cédé » et « s’exerce nonobstant toutes clauses contraires », selon l’article L. 412-4 : une clause du bail qui écarterait ou limiterait la préemption est sans effet, et le fermier ne peut pas vendre son droit à un tiers. Ensuite, le droit ne peut être exercé si, au jour où le bénéficiaire déclare préempter, lui-même ou le proche subrogé « est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1 », toujours selon l’article L. 412-5. Ce plafond anti-concentration écarte les exploitants déjà très implantés en propriété. Avant d’engager des frais, le preneur doit donc vérifier sa propre situation foncière et la durée de son exploitation, car ces deux conditions se contrôlent au jour de l’exercice du droit et peuvent fonder un refus.

B. Quelles ventes échappent à la préemption et que se passe-t-il face à la SAFER ?

Toutes les aliénations à titre onéreux n’ouvrent pas le droit de préemption. L’article L. 412-1 exclut les transmissions familiales : ses dispositions « ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus ». Un bailleur qui transmet ses terres à son enfant dans le cadre d’un partage ou d’une donation familiale n’a donc pas à purger la préemption, sauf si le fermier en place est lui-même parent ou allié du bailleur jusqu’au même degré, hypothèse dans laquelle le texte maintient son droit. Cette exception se lit strictement : seuls le partage amiable entre cohéritiers, le partage d’ascendants et les mutations profitant à un parent ou allié jusqu’au troisième degré y entrent. Le fermier qui apprend une vente à un membre de la famille du bailleur doit donc faire vérifier si l’opération relève réellement de l’un de ces cas ou s’il s’agit d’une vente ordinaire soumise à purge.

Lorsque le bailleur veut vendre en une seule fois un fonds qui comprend plusieurs exploitations distinctes, l’article L. 412-6 lui impose de « mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite ». Chaque fermier doit pouvoir préempter sa propre exploitation, sans être contraint d’acheter l’ensemble du domaine ni d’en être écarté par un découpage global. Symétriquement, le bailleur ne peut pas noyer les parcelles louées dans un ensemble plus vaste pour rendre la préemption impraticable : lorsqu’il souhaite vendre ensemble des parcelles louées et des parcelles non louées, il reste tenu de permettre au fermier d’exercer son droit sur les seuls biens loués, sauf à démontrer l’indivisibilité du fonds vendu.

C’est sur ce point que l’arrêt du 16 avril 2026 apporte une clarification majeure. Dans cette affaire, une bailleresse avait donné à bail des parcelles de vignes, à l’exclusion des bâtiments d’habitation ou d’exploitation, puis avait fait donation à sa fille d’une parcelle issue de la division de l’une des parcelles louées. Mère et fille avaient ensuite conclu avec le même candidat une promesse unilatérale de vente portant sur deux immeubles désignés séparément, l’un au prix de 4 290 000 euros et l’autre au prix de 300 000 euros, et le notaire avait notifié au fermier une purge unique indiquant que les deux biens ne pouvaient être vendus séparément. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait validé ce montage (arrêt attaqué du 12 décembre 2024) en retenant un ensemble économique indivisible, clôturé, avec voies communes. La Cour de cassation casse : « Lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu », et surtout : « Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible. » Dès lors que la vente unique portait sur des biens appartenant à deux propriétaires distinctes, la mère et sa fille donataire, elle ne pouvait pas faire échec au droit du preneur. La leçon est nette pour les montages familiaux : diviser le foncier entre proches avant de vendre l’ensemble d’un bloc ne prive pas le fermier de son droit sur les parcelles louées, et une notification globale qui impose l’achat de biens appartenant à autrui encourt l’annulation.

Reste la question que posent de nombreux exploitants : qui l’emporte lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural veut elle aussi acheter ? L’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime répond que « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé » lorsque ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire du droit de préemption de l’article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. Le fermier qui exploite depuis plus de trois ans, qui remplit les conditions de l’article L. 412-5 et dont l’exploitation respecte le contrôle des structures prime donc la SAFER, et ce respect s’apprécie sur les seules parcelles vendues. Concrètement, le preneur menacé par une intervention de la SAFER doit réunir trois preuves : son ancienneté d’exploitation, sa qualité de bénéficiaire de la préemption et la régularité de sa situation au regard des autorisations d’exploiter. À l’inverse, un preneur installé depuis moins de trois ans ou en situation irrégulière au regard du contrôle des structures ne peut pas opposer son droit à la SAFER. Cette articulation montre que le statut du fermage et la police des structures agricoles fonctionnent ensemble sans se confondre : la préemption récompense l’exploitant en place et en règle, elle ne blanchit pas une exploitation sans autorisation.

II. Purger la vente, discuter le prix, puis agir vite en cas d’irrégularité

A. Comment la vente doit-elle être notifiée et que faire si le prix paraît excessif ?

La purge du droit de préemption suit une procédure notariale verrouillée par l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime. Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, « le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée ». La notification doit donc être complète et adressée dans les formes légales : prix demandé, charges et conditions de la vente, modalités de réalisation, et le cas échéant les nom et domicile du candidat acquéreur. « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus », précise le texte, qui renvoie à l’article 1589, alinéa 1er, du code civil applicable à l’offre ainsi faite. Le fermier reçoit donc une véritable offre de vente, ferme et précise, sur laquelle il peut se déterminer en connaissance de cause. Toute notification incomplète ou adressée par un canal non prévu fragilise la purge et expose la vente ultérieure à l’annulation : le preneur qui reçoit un simple courrier du bailleur, sans prix ni conditions détaillés, ou qui apprend la vente par la rumeur, n’a pas été régulièrement purgé.

À compter de la réception de cette notification, « Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier » (art. L. 412-8) pour faire connaître au propriétaire vendeur, dans les mêmes formes, son refus ou son acceptation, avec l’indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit. Deux points sont redoutables. D’abord, « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption » (art. L. 412-8) : ce n’est pas la date d’envoi qui compte, mais la réception effective par le bailleur avant l’expiration du délai. Un preneur qui poste son acceptation le dernier jour sans garantie de réception prend un risque majeur ; l’envoi en recommandé avec accusé de réception, suffisamment tôt, ou la signification par acte d’huissier, sécurise la preuve. Ne pas répondre vaut donc abandon définitif : le fermier qui laisse passer le délai par négligence, parce qu’il négocie parallèlement avec le candidat acquéreur ou parce qu’il espère un arrangement, perd son droit sans recours. En cas d’acceptation régulière, le préempteur « En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet » (art. L. 412-8). Le financement doit donc être prêt : deux mois pour signer chez le notaire, faute de quoi la déclaration encourt la nullité : « L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption » (art. L. 412-8), quinze jours après une mise en demeure par acte d’huissier restée sans effet. Le preneur qui préempte doit ainsi anticiper son prêt bancaire avant même de répondre, et non après.

Le prix notifié n’est toutefois pas intangible. Si « le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées », l’article L. 412-7 du même code lui permet d’en « saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente ». Le tribunal paritaire des baux ruraux fait alors expertiser le fonds et fixe sa valeur vénale ainsi que les conditions de la vente ; « Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur » (art. L. 412-7). Si le propriétaire refuse la valeur fixée par le tribunal, « il peut renoncer à la vente », et « Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire » (art. L. 412-7). Le fermier qui trouve le prix excessif a donc intérêt à saisir le tribunal plutôt qu’à refuser brutalement ou à laisser courir le délai de deux mois : la saisine judiciaire lui offre une évaluation indépendante et fait peser le coût de l’expertise sur celui qui refusera la décision. En pratique, cette saisine doit être articulée avec le délai de deux mois de l’article L. 412-8 : ce texte attache la forclusion au défaut de réponse parvenue au bailleur dans ce délai (art. L. 412-8), de sorte que le preneur qui veut discuter le prix a intérêt à saisir le tribunal paritaire rapidement tout en sécurisant sa réponse dans les formes légales. Une simple lettre au notaire ne remplace ni cette réponse ni la saisine du tribunal paritaire. Enfin, le texte protège le preneur qui renonce : le tiers acquéreur peut joindre à la notification une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée, et « Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période » (art. L. 412-8). Renoncer à acheter ne signifie donc pas accepter d’être évincé : le fermier qui reste en place peut faire annuler un congé-reprise donné en violation de cet engagement de non-reprise.

B. Vente conclue sans purge : comment obtenir la nullité dans les six mois ?

Lorsque le bailleur vend sans notifier le preneur, ou avec une notification irrégulière, le fermier n’est pas démuni, mais il doit agir vite et devant le bon juge. L’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. » Trois enseignements se dégagent. D’abord, la juridiction compétente est le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel du statut du fermage, et non le tribunal judiciaire statuant à juge unique : saisir une autre juridiction fait perdre un temps précieux sur un délai couperet. Ensuite, l’action cumule la nullité de la vente et des dommages-intérêts contre le bailleur défaillant, ce qui permet au fermier d’être indemnisé de son préjudice même lorsque la restitution du bien en nature s’avère compliquée. Enfin, le délai de six mois est un délai de forclusion, plus rigide qu’une prescription : une fois expiré, l’action est forclose.

Le point de départ de ce délai a été tranché par l’arrêt du 30 mai 2024. Dans cette affaire, un bail rural portait sur diverses parcelles dont certaines avaient été vendues par acte du 22 mars 2014, et le preneur, soutenant que la vente avait été conclue en méconnaissance de son droit, n’avait assigné en annulation que le 15 avril 2019. La cour d’appel de Bourges l’avait déclaré forclos au motif que, quand bien même il n’aurait pas connu la date exacte de la vente lors de ses échanges avec le notaire en juillet 2018, il savait nécessairement qu’elle était antérieure à ces échanges et disposait donc d’un délai courant jusqu’en janvier 2019. La Cour de cassation censure ce raisonnement : le délai court « à compter du jour où la date de la vente » est connue, c’est-à-dire du jour où le preneur a eu effectivement connaissance de la date exacte de l’acte, et non du jour où il a appris l’existence approximative d’une vente. Une rumeur, un courrier qui évoque une cession sans la dater, ou un entretien avec le notaire au cours duquel la date précise n’est pas révélée ne font pas courir le délai. Pour le praticien, la conséquence est double : le fermier qui découvre une vente doit exiger et conserver la preuve du jour où la date exacte lui a été communiquée, par exemple en demandant au notaire une attestation écrite ou en faisant constater la communication ; et l’acquéreur comme le bailleur ne peuvent pas opposer au preneur une connaissance vague ou ancienne pour soutenir qu’il serait forclos. La cour d’appel de Rennes, le 6 mars 2025, a d’ailleurs infirmé un jugement qui déclarait un preneur forclos, avant de le débouter sur le fond faute de preuve de son exploitation effective (arrêt du 6 mars 2025) : la recevabilité et le bien-fondé sont deux batailles distinctes, et gagner la première ne dispense pas de prouver la seconde.

La nullité obtenue produit des effets énergiques, comme le montre l’arrêt de la cour d’appel de Metz du 23 octobre 2025 (arrêt du 23 octobre 2025) : le tribunal paritaire avait prononcé l’annulation d’une vente de trois parcelles conclue sans purge et ordonné la retranscription de la propriété au livre foncier au nom de la bailleresse, condamnation confirmée en appel avec indemnité de procédure au profit du preneur. La vente disparaît rétroactivement et la publicité foncière est rectifiée, ce qui rouvre la voie à une purge régulière puis à l’exercice de la préemption. Le fermier doit toutefois garder à l’esprit l’envers du dispositif : celui qui préempte « est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », ajoute l’article L. 412-12, et ces obligations comprennent celle de « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans » (art. L. 411-59), avec une participation effective et permanente aux travaux. Et « A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires » (art. L. 412-12). Préempter engage pour neuf ans : revendre rapidement, cesser d’exploiter ou installer un tiers expose l’ancien preneur à une action indemnitaire de l’acquéreur qu’il avait évincé. Seule la privation d’action après l’expiration de cette période de neuf ans, ou l’apport du bien à un groupement foncier agricole à condition de continuer à l’exploiter personnellement dans les conditions légales, desserre l’étreinte. Avant de préempter, le fermier doit donc s’interroger honnêtement sur son projet d’exploitation à dix ans, sur sa capacité de financement et sur la transmission envisagée au profit de ses enfants, car la préemption réussie d’aujourd’hui peut devenir le contentieux indemnitaire de demain.

En pratique, le fermier qui apprend la mise en vente ou la vente de ses terres louées doit suivre un ordre simple : vérifier son bail, son ancienneté d’exploitation et sa situation au regard du contrôle des structures ; exiger du notaire la notification complète prévue par l’article L. 412-8 ; répondre dans les deux mois par un acte dont la réception est prouvée, ou saisir le tribunal paritaire si le prix paraît excessif ; et, si la vente a déjà été conclue dans son dos, faire constater par écrit le jour où la date exacte de l’acte lui est révélée, puis assigner devant le tribunal paritaire dans les six mois. À chaque étape, un écrit manquant ou un délai approximatif peut anéantir un droit pourtant fondé, tandis qu’un dossier daté et complet donne au juge paritaire les moyens de sanctionner une purge bâclée. Le bailleur, de son côté, a tout intérêt à faire purger par son notaire dans les formes légales, à notifier séparément chaque exploitation et à renoncer aux montages indivisibles entre proches : une vente annulée trois ans plus tard coûte infiniment plus cher qu’une notification régulière.

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