Vous quittez une exploitation après des années de bail : un bâtiment d’élevage construit, un drainage posé, un verger planté, des terres transformées. Qui paie ces améliorations, et combien ? À l’inverse, vous reprenez vos parcelles et découvrez des haies arrachées ou un fonds dégradé : que pouvez-vous exiger, et à quel moment ? La sortie de ferme concentre ces deux questions dans un seul compte entre le bailleur et le preneur sortant.
Le Code rural et de la pêche maritime attribue au preneur qui a amélioré le fonds un droit à indemnité à l’expiration du bail, et symétriquement au bailleur un droit à indemnité en cas de dégradation. Ce double principe est toutefois encadré : autorisation préalable des travaux, barème de calcul selon la nature des ouvrages, et délai de douze mois à peine de forclusion pour agir. Cinq arrêts publiés au Bulletin de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendus entre mai 2023 et novembre 2025, en précisent les limites : sort d’un bail annulé, travaux réalisés sans autorisation, vente par adjudication, point de départ du délai. Deux décisions récentes de juges du fond montrent comment le montant se chiffre en pratique, le plus souvent par expertise.
Le présent article expose les règles applicables vérifiées à la date du 7 septembre 2026, à partir des textes en vigueur et des motifs des juges. Pour replacer la sortie de ferme dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez aussi consulter notre analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 sur le statut du fermage.
I. Quelles améliorations donnent droit à une indemnité, et lesquelles n’en donnent pas ?
A. Le droit à indemnité du preneur : travail, investissements et cas particuliers
Le point de départ figure à l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime : le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué « a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Le droit naît donc à l’expiration et survit au mode de fin du bail : congé, résiliation à l’initiative du preneur pour son départ à la retraite, ou non-renouvellement. Dans une affaire jugée par le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois le 28 août 2025, un preneur qui avait résilié pour retraite a ainsi obtenu 96 000 euros d’indemnité de sortie après expertise (jugement RG 24/03073).
Le même article L. 411-69 assimile aux améliorations « les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier ». Il vise également, dans le même article, « des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation ». Ces deux extensions supposent, pour la première, l’accord du bailleur et un dépassement des obligations légales du preneur ; elles ne couvrent ni l’entretien courant ni les embellissements sans utilité pour l’exploitation.
La vente du bien en cours de bail ne fait pas disparaître la charge. Le même article L. 411-69 prévoit qu’« En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due à celui-ci ». Autrement dit, l’acheteur averti succède au vendeur pour le paiement à la sortie. Il ajoute, dans le même article, que « Si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73 ».
La Cour de cassation a jugé que l’absence de cette mention ne prive pas le preneur de son droit. Dans un arrêt du 25 mai 2023 (pourvoi n° 21-23.015), un adjudicataire soutenait que le droit à indemnité lui était inopposable parce que le cahier des charges ne mentionnait ni la nature, ni le coût, ni la date des améliorations. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi : « leur défaut de mention ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations ». Elle a ajouté, dans le même arrêt du 25 mai 2023, que « le liquidateur de la SCEA était fondé à demander à l’adjudicataire le paiement d’une indemnité au titre des travaux d’amélioration prévus par une clause du bail ». En pratique, l’acquéreur d’un bien loué, y compris aux enchères, doit donc vérifier les améliorations réalisées avant d’enchérir, car le silence du cahier des charges ne le protège pas.
Il existe en revanche une limite dirimante : le bail annulé. Dans un arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 23-11.688), des baux consentis par un usufruitier seul avaient été annulés à la demande des nus-propriétaires, et la cour d’appel avait néanmoins ordonné une expertise pour évaluer l’indemnité du preneur sortant. La Cour de cassation a censuré cette solution : « le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime ». La nullité effaçant rétroactivement le contrat, le preneur ne peut pas cumuler l’annulation du bail et les avantages du statut du fermage. Avant d’engager des frais d’expertise sur le fondement de l’article L. 411-69, la première vérification porte donc sur la validité même du bail.
B. L’autorisation préalable : trois procédures et une sanction couperet
Le droit à indemnité suppose des travaux régulièrement exécutés. L’article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime organise trois procédures selon la nature des travaux non prévus par une clause du bail.
Première procédure : certains travaux peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur. Il s’agit des travaux dispensés d’autorisation par la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat, de ceux qui figurent sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, et de tous les autres travaux, hors productions hors sol et hors plantations, dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Deux mois avant l’exécution, le preneur communique au bailleur un état descriptif et estimatif. Le bailleur peut décider de prendre les travaux à sa charge ou, en cas de désaccord pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois à peine de forclusion. Sans opposition, sans admission de l’opposition par le tribunal, ou si le bailleur n’a pas entrepris dans l’année les travaux promis, le preneur peut exécuter les travaux.
Deuxième procédure : l’article L. 411-73 dispose : « Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. » En cas de refus ou de silence de deux mois, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, sauf si le bailleur décide de les exécuter à ses frais dans un délai convenu ou fixé par le tribunal. Pour un bâtiment d’habitation, l’accord écrit préalable du bailleur est exigé, les travaux restant aux frais du preneur avec les impôts et taxes afférents. Pour les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie sa proposition ; le refus, le silence de deux mois ou l’inexécution de l’engagement du bailleur vaut accord réputé du bailleur.
Troisième procédure : pour tous les autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur en notifiant sa proposition au bailleur et à un comité technique départemental. En cas de refus ou de silence de deux mois, le comité rend son avis dans les deux mois, et le preneur peut exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable n’a été formée devant le tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis l’opposition, ou si le bailleur n’a pas entrepris les travaux promis. Quelle que soit la procédure, les travaux doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation.
La sanction du défaut d’autorisation est la perte de l’indemnité. Dans un arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-17.036), la Cour de cassation rappelle que « le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient ». Dans cette affaire, des preneurs avaient fait construire sans autorisation préalable des bâtiments d’exploitation et aménagé une pièce supplémentaire dans la maison d’habitation. La portée de cette privation mérite d’être mesurée exactement : elle fait perdre l’indemnité de sortie, mais elle ne permet pas au bailleur d’en tirer un autre avantage, comme on le verra pour le fermage du bail renouvelé.
Un cas particulier illustre l’exigence d’autorisation : les plantations réalisées sur un fonds démembré. La cour d’appel de Grenoble, le 24 juin 2025 (RG 24/02335), a confirmé une expertise destinée à chiffrer l’indemnité due pour des plantations d’abricotiers et de cerisiers. Sur la validité de l’autorisation, la cour a retenu qu’en cas de démembrement, l’usufruitier a la qualité de bailleur et avait donc le pouvoir d’autoriser seul les plantations, sans le concours des nus-propriétaires ; elle a écarté la fraude aux droits de ces derniers en relevant que l’autorisation faisait suite à l’obligation d’arracher des plantations touchées par une épidémie de sharka et permettait la mise en valeur des fonds loués, avant de conclure, dans le même arrêt : « Il en résulte que cette autorisation a été valablement donnée. » Le jugement confirmé avait retenu, comme le constate l’arrêt RG 24/02335, « l’organisation d’une expertise judiciaire afin de chiffrer l’indemnité due au preneur sortant pour les plantations effectuées et les améliorations apportées au fonds loué ». L’autorisation doit donc exister et émaner d’une personne ayant pouvoir pour la donner ; sa contestation se règle avant le chiffrage, par l’examen des titres et des signatures, et non après.
Le même esprit gouverne l’enlèvement des haies, talus, rigoles et arbres entre parcelles. L’article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation ». Le même article L. 411-28 ajoute : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » L’arrachage sans notification ni accord expose le preneur à une action en résiliation et à une indemnité pour dégradation, comme l’a montré un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-20.257), examiné ci-après.
II. Comment le montant est fixé, vérifié et contesté ?
A. Les règles de calcul et la preuve par comparaison ou expertise
Une fois le principe acquis, le montant obéit au barème de l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime, qui distingue cinq postes.
Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime dispose qu’« En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution ». Des tables d’amortissement fixées par décision administrative à partir d’un barème national peuvent s’y substituer pour les bâtiments d’exploitation, d’habitation et les ouvrages incorporés au sol. Dans tous les cas, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation à la sortie.
Pour les plantations, le même article L. 411-71 retient qu’« En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ». Pour les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, ainsi que pour les améliorations culturales et les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28, le même article vise « la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans ». En cas de reprise sur le fondement des articles L. 411-6, L. 411-58 et L. 411-60, et pour les travaux régulièrement exécutés en application des 1 et 3 du I de l’article L. 411-73, le même article fixe l’indemnité à « la valeur au jour de l’expiration du bail des améliorations apportées compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation ». Pour les travaux imposés par l’autorité administrative, le calcul suit celui des bâtiments, sauf accord écrit et préalable des parties.
Deux correctifs limitent ces montants. D’une part, le même article exclut toute indemnité pour la part subventionnée : « La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité ». D’autre part, les travaux somptuaires ou surfacturés ne sont indemnisés que comme des installations normales réalisées au juste prix. Le bailleur qui conteste le chiffrage a donc intérêt à exiger les factures, les décisions de subvention et les devis comparatifs, tandis que le preneur doit conserver dès le chantier les justificatifs de dépenses, y compris la valorisation de son propre travail pour les plantations.
La preuve du montant se fait par comparaison ou par expertise : le même article prévoit que « Le montant de l’indemnité peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d’une expertise ». L’état des lieux d’entrée est donc une pièce déterminante : sans lui, la comparaison devient difficile et l’expertise plus coûteuse. Dans l’affaire de Blois déjà citée, le preneur demandait 115 920 euros, l’expert judiciaire avait déposé son rapport le 15 février 2024, et le tribunal a fixé l’indemnité à 96 000 euros avec les intérêts légaux à compter de sa décision, en retenant la résiliation pour départ à la retraite notifiée plus de douze mois à l’avance, conformément à l’exigence de l’article L. 411-33 du Code rural et de la pêche maritime selon laquelle « le preneur doit notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l’avance » pour « résilier le bail à la fin d’une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis ». Le tribunal a en outre alloué 3 000 euros de préjudice moral et 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ce qui montre que le compte de sortie peut dépasser la seule indemnité d’améliorations lorsque le comportement du bailleur est sanctionné.
Quand l’autorisation est discutée, l’expertise ne suffit pas : il faut d’abord trancher la régularité des travaux. Dans l’affaire de Grenoble, les bailleurs contestaient les autorisations de plantation, et la cour a tranché cette question avant de confirmer l’expertise de chiffrage. L’ordre des débats devant le tribunal paritaire compte donc : validité du bail, régularité des travaux, puis montant. Aborder le chiffrage avant la régularité expose à une expertise inutile si l’indemnité est ensuite écartée pour défaut d’autorisation ou nullité du bail.
B. Le versant bailleur, le fermage du bail renouvelé et le délai couperet de douze mois
Le compte de sortie joue dans les deux sens. L’article L. 411-72 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Deux précisions issues de la jurisprudence encadrent ce droit.
D’abord, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état en cours de bail. Dans un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-20.257), la Cour de cassation, saisie par des bailleurs qui demandaient en cours de bail la réimplantation de haies arrachées sans leur accord et de bornes déplacées, a jugé que « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux ». Elle a ajouté, dans le même arrêt, qu’« Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité ». En cours de bail, le remède du bailleur contre des arrachages non autorisés passe donc par la résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, sur le fondement de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, qui vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et non par une remise en état immédiate.
Ensuite, le renouvellement du bail n’efface pas les manquements dont les effets se prolongent. Dans le même arrêt du 14 décembre 2023, la Cour juge qu’« Il s’en déduit que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé ». Le bailleur qui découvre après un renouvellement tacite les conséquences d’arrachages anciens peut donc encore agir en résiliation, à condition de démontrer que les effets compromettent la bonne exploitation pendant le bail renouvelé. Cette solution s’articule avec l’article L. 411-50 du Code rural et de la pêche maritime, selon lequel « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans ». Le renouvellement se fait aux clauses et conditions du bail précédent, sauf conventions contraires.
Le renouvellement ne permet pas non plus au bailleur de faire payer au preneur ses propres améliorations irrégulières par une hausse du fermage. Dans l’arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-17.036), la bailleresse voulait inclure dans le prix du bail renouvelé la valeur locative de constructions édifiées sans son autorisation. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé ». Cette solution prolonge l’article L. 411-12 du Code rural et de la pêche maritime, selon lequel « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf investissements du bailleur en accord avec le preneur, investissements imposés par une personne morale de droit public, ou indemnité du preneur sortant définitivement supportée par le bailleur. La privation d’indemnité sanctionne le preneur, sans créer une majoration de loyer au profit du bailleur.
Enfin, le délai pour agir est un couperet. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Dans un arrêt du 6 novembre 2025 (pourvoi n° 24-19.704), la Cour de cassation a précisé qu’il s’agit d’« un délai de forclusion, courant à compter de la fin du bail et insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de suspension ». Dans cette affaire, les congés avaient pris effet le 11 novembre 2020, les lieux avaient été restitués le 27 novembre 2021, et la demande d’expertise n’avait été formée que le 21 mars 2022. La Cour a approuvé la cour d’appel : « l’action des preneurs en paiement d’une indemnité pour améliorations était manifestement forclose depuis le 12 novembre 2021 », de sorte que la demande d’expertise était dépourvue de motif légitime. Surtout, la contestation en justice de la validité du congé n’avait ni interrompu ni suspendu le délai, qui avait couru depuis la date d’effet des congés. Le preneur qui conteste son congé doit donc, en parallèle et à titre conservatoire, former sa demande d’indemnité dans les douze mois de la fin du bail telle qu’elle résulte du congé, au lieu d’attendre l’issue du litige sur le congé.
Dans les affaires examinées, le parcours contentieux a suivi la voie du tribunal paritaire des baux ruraux, puis de la cour d’appel et, pour les cinq arrêts cités, de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les montants et les intérêts ont été fixés au cas par cas : à Blois, les intérêts légaux ont couru à compter de la décision ; à Grenoble, le jugement confirmé les faisait courir à compter de la résiliation du 15 septembre 2019. Ces points de départ différents montrent que le chiffrage et ses accessoires se discutent pièce par pièce, expertise à l’appui.
Conclusion : la méthode pour ne pas perdre un droit fondé
Le preneur sortant qui veut être indemnisé vérifie d’abord la validité de son bail, puis la régularité de chaque amélioration au regard de la procédure d’autorisation applicable, et enfin le poste de calcul correspondant dans le barème légal, subventions déduites. Le bailleur qui s’oppose au paiement contrôle les mêmes points dans l’ordre inverse du chiffrage : bail, autorisation, utilité effective à la sortie, factures et amortissements. Les deux parties datent la fin du bail avec précision, car le délai de douze mois court sans interruption même si le congé est contesté, et conservent l’état des lieux d’entrée, les autorisations écrites, les factures et les décisions de subvention. L’expertise judiciaire reste l’outil central du chiffrage, mais elle n’a d’utilité qu’une fois le droit établi. Préparé dans cet ordre, le compte de sortie se règle sur des pièces plutôt que sur des affirmations.
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