Vous venez de recevoir une lettre recommandée de votre bailleur qui vous demande de quitter le logement à la fin du bail, soit parce qu’il veut le reprendre pour y habiter ou y loger un proche, soit parce qu’il veut le vendre. En cette rentrée de septembre 2026, ces courriers se multiplient à Paris et en Île-de-France, où les échéances de baux signés à l’automne arrivent à terme et où les propriétaires arbitrent entre remise en location, reprise personnelle et vente. Avant de préparer vos cartons, sachez qu’un congé du bailleur obéit à des règles strictes et qu’un congé irrégulier ne vous oblige à rien. Délai de préavis de six mois, mentions obligatoires à peine de nullité, offre de vente au profit du locataire, protection des locataires âgés aux ressources modestes : la loi du 6 juillet 1989 verrouille chaque étape. Et lorsqu’un congé est justifié frauduleusement, le bailleur risque une amende pénale et vous devez réparation de votre préjudice. Ce guide explique, point par point, comment vérifier la validité du congé reçu, comment le contester et quels recours exercer concrètement.
I. Congé du bailleur pour reprendre ou vendre : comment vérifier sa validité et le contester
A. Congé pour reprendre le logement : bénéficiaires, mentions obligatoires et preuve de l’intention réelle et sérieuse
Le principe est posé par la loi : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur). La reprise pour habiter n’est donc qu’un des trois motifs possibles, et c’est au bailleur de justifier sa décision. Concrètement, le premier réflexe du locataire qui reçoit un congé pour reprise consiste à contrôler qui va occuper le logement. La loi limite strictement le cercle des bénéficiaires : « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » Un congé qui annonce une reprise au profit d’un frère, d’une sœur, d’un neveu ou d’un ami ne remplit pas cette condition, car le bénéficiaire doit appartenir au cercle légal.
Le deuxième contrôle porte sur les mentions de la lettre de congé. Le texte prévoit que « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ». L’absence du nom du bénéficiaire, de son adresse ou de la nature du lien entraîne la nullité du congé. S’y ajoute la justification du caractère réel et sérieux de la décision : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Il s’agit d’une exigence de fond, appréciée par le juge, et non d’une mention de forme à peine de nullité : « La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité » (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Décrivez donc concrètement le projet dans la lettre – mutation professionnelle du bénéficiaire, logement devenu trop petit, rapprochement d’un parent âgé – car une lettre précise facilite le contrôle du juge, même si celui-ci peut encore tenir compte de pièces produites après le congé. Enfin, la loi prévoit qu’« Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur) : vérifiez qu’elle figure dans votre courrier.
Le troisième contrôle concerne le délai et la forme de notification. « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail ; reçu en retard, il est sans effet pour l’échéance visée et le bail se poursuit. La notification doit être faite « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement », et le délai court à compter de la réception, de la signification ou de la remise. Un simple courrier électronique n’est pas valable. Lorsque le propriétaire a acheté le logement déjà occupé, des délais supplémentaires protègent le locataire : si le terme du contrat en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre n’est possible qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement, et si le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise « ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ». Avant de contester sur ce terrain, vérifiez donc la date d’acquisition du bien par votre bailleur (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur).
Devant le juge, la réalité de la reprise s’apprécie souplement mais exige des preuves. Dans un arrêt du 12 octobre 2023, la Cour de cassation a validé ce raisonnement : « La cour d’appel, qui pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision » (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Le bailleur peut donc produire après coup des pièces qui confirment son projet, comme un changement de situation familiale ou professionnelle, mais c’est toujours à lui d’établir la sincérité de sa démarche. À l’inverse, la reprise est une décision strictement personnelle : dans un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation a décidé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.191). À l’inverse, la Cour a privé d’effet un congé de reprise dont la bénéficiaire – la bailleresse elle-même – était décédée avant l’expiration du préavis, écartant la transmission du congé à son héritier (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.191, déjà cité). Si le bénéficiaire désigné dans le congé que vous avez reçu décède avant la fin du préavis, cette décision fonde votre contestation. Retenez aussi que le juge dispose d’un pouvoir propre : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur) Même si vous n’avez pas soulevé tous les moyens, le tribunal peut relever lui-même l’irrégularité.
Pour un logement meublé, les règles sont proches mais le préavis est plus court. Le bailleur « qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux », avec les mêmes mentions obligatoires à peine de nullité sur le bénéficiaire de la reprise (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur). Vérifiez donc d’abord la nature de votre bail, vide ou meublé, avant de calculer le délai applicable.
B. Congé pour vendre : prix, conditions, offre de vente et droit de préemption du locataire
Le congé pour vendre obéit à un formalisme encore plus exigeant, car il vaut offre de vente au profit du locataire. La loi dispose que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. » (article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur). Un congé qui annonce la vente sans prix, ou qui renvoie à un prix à débattre, est nul. Cette exigence de précision garantit que le locataire soit informé exactement de ce qu’on lui propose d’acheter.
L’offre ainsi faite est enfermée dans des délais stricts : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Si le bail prend fin le 30 juin, avec un congé reçu le 30 décembre, le locataire dispose des mois de janvier et février pour accepter. Passé ce délai sans acceptation, « le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local » à l’expiration du préavis. Le locataire qui accepte « dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente », et « Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. » Pendant ce délai de réalisation, le contrat de location est prorogé, de sorte que le locataire reste dans les lieux jusqu’à la signature. Si la vente n’est pas réalisée dans le délai, l’acceptation devient nulle de plein droit et le locataire perd son titre d’occupation. Traitez chaque étape par écrit et conservez la preuve de la date d’envoi de votre réponse, par exemple par un recommandé avec avis de réception : c’est cet envoi qui fait courir le délai de réalisation de la vente (article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur). Mentionnez expressément dans votre réponse si vous recourez à un prêt, et suivez le dossier bancaire avec des attestations datées.
Le droit de préemption du locataire ne s’éteint pas toujours avec le préavis. Lorsque le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, « le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ». Cette notification reproduit les cinq alinéas qui l’encadrent : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ». Cette seconde notification « vaut offre de vente au profit du locataire » pendant un mois à compter de sa réception, avec les mêmes délais de réalisation de deux ou quatre mois. Le locataire qui a refusé d’acheter 320 000 euros doit donc être informé si le bien est finalement proposé 290 000 euros à un tiers, et il peut alors préempter à ce prix réduit. Ces dispositions ne s’appliquent ni aux ventes entre parents jusqu’au troisième degré inclus, à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans après le préavis, ni à certains immeubles visés par le code de la construction et de l’habitation : « Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation ». Une vente au fils du bailleur qui s’installe durablement dans les lieux échappe donc au droit de préemption, mais à la condition d’une occupation réelle de deux ans minimum. Si le bien est revendu ou reloué dans les mois qui suivent, le montage caractérise une fraude (article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur).
Lorsque vous recevez un congé pour vendre, vérifiez aussi la cohérence du projet : un prix manifestement surévalué, destiné à dissuader le locataire d’acheter avant une vente à un tiers à un prix inférieur, peut révéler une manœuvre. Conservez l’annonce, le congé et toute publicité ultérieure du bien : si le propriétaire vend ensuite à des conditions plus avantageuses sans passer par la notification au locataire, la nullité de la vente peut être encourue.
II. Nullité, protection et indemnisation : quels recours concrets à Paris et en Île-de-France
A. Locataire protégé de plus de 65 ans : préavis, offre de relogement et calcul des ressources
Certains locataires ne peuvent pas se voir opposer un congé pour reprise ou pour vente, même régulier en la forme. La loi prévoit que « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur), l’offre devant se situer dans les limites géographiques prévues par la loi (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur). Trois conditions cumulatives protègent donc le locataire : avoir plus de soixante-cinq ans, disposer de ressources annuelles inférieures au plafond des logements conventionnés, et ne pas avoir reçu d’offre de relogement adaptée à ses besoins et à ses moyens, dans le périmètre géographique légal. Si ces trois conditions sont réunies, le bail se renouvelle automatiquement et le congé est sans effet. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, lorsque le total des ressources du foyer reste sous le plafond.
Deux arrêts récents de la Cour de cassation ont précisé comment calculer ces ressources, et ils tranchent en faveur d’une lecture stricte du texte. D’abord, le mode de calcul ne suit pas les règles des plafonds HLM : « Il résulte de ce texte, qui ne renvoie à l’arrêté du ministre chargé du logement relatif aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés que pour la fixation du plafond de ressources et non pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération, que les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction. » (Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-12.308). Dans cette affaire, la cour d’appel avait « à bon droit, tenu compte des revenus fonciers bruts de la locataire pour apprécier si le montant de ses ressources excédait le plafond en deçà duquel elle aurait dû bénéficier d’une offre de relogement ». Concrètement, ce sont vos revenus fiscaux bruts, avant abattements et déductions, qui sont comparés au plafond, en intégrant notamment les revenus fonciers bruts. Ensuite, la période de référence est fixée : « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Dans cette espèce, les revenus déclarés pour les douze mois précédant le congé étant inférieurs au plafond pour une personne seule, la cour d’appel avait « exactement déduit que, faute pour la bailleresse de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être annulé ». Pour vérifier votre situation, prenez donc vos douze derniers mois de revenus avant la date du congé, en montants bruts déclarés au fisc, et comparez-les au plafond fixé par l’arrêté du ministre chargé du logement.
La protection connaît toutefois une limite symétrique du côté du bailleur : elle « Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa » (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur). Un bailleur lui-même âgé ou modeste peut donc donner congé à un locataire protégé sans offre de relogement. Les âges s’apprécient « à la date d’échéance du contrat » et « le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé » : un locataire qui fête ses soixante-cinq ans après l’échéance ne remplit pas la condition d’âge, et des ressources qui chutent après la notification ne rouvrent pas la protection. Si vous estimez être protégé, répondez au congé par écrit en invoquant précisément votre âge, vos ressources et l’absence d’offre de relogement, et joignez vos avis d’imposition : cette contestation écrite et chiffrée pèsera devant le conciliateur puis devant le juge (article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur).
B. Congé frauduleux à Paris : nullité, amende pénale et réparation devant le juge compétent
Le congé qui invoque une reprise ou une vente imaginaire expose le bailleur à des sanctions pénales et civiles. La loi punit « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale » (article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur), en précisant que « Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés » et que « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » (article 15, V, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur). Vous pouvez donc à la fois faire annuler le congé devant le juge civil et demander réparation : frais de déménagement engagés inutilement, surcoût de loyer du nouveau logement, trouble de jouissance lié à la procédure. Le fondement civil de cette réparation est le principe général selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Chiffrez chaque poste avec des justificatifs : devis de déménagement, quittances comparatives, attestations d’agence sur l’écart de loyer entre l’ancien et le nouveau logement.
Face à un congé suspect, la qualité de votre dossier fait la différence. Les éléments les plus utiles sont souvent la remise en location rapide du logement après votre départ, sa mise en vente à un prix très différent de celui de l’offre, ou l’absence totale d’occupation par le bénéficiaire annoncé. Surveillez les annonces immobilières dans les mois qui suivent votre départ, photographiez les publicités, demandez à un commissaire de justice de constater l’occupation des lieux, conservez les échanges avec le bailleur. Pour faire échec à un congé frauduleux, constituez dès maintenant votre dossier de preuves (voir la fiche pratique du service public sur le congé du propriétaire). Surveillez si le logement est reloué après votre départ, et à quel loyer : capturez les annonces et conservez-en la preuve. Inversement, si le bailleur établit par des pièces postérieures au congé que son projet était réel, comme l’a admis la Cour de cassation en 2023 pour l’intention d’habiter à titre de résidence principale, votre contestation peut échouer : ne saisissez le juge qu’avec un dossier documenté.
Le parcours procédural commence par une tentative amiable, souvent décisive. Choisissez l’une des voies proposées par le texte – conciliateur de justice, médiation ou procédure participative : cette tentative préalable permet parfois d’obtenir l’annulation du congé ou une indemnité sans procès, et elle est obligatoire dans les cas visés par le texte : « En application de l’ article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage » (article 750-1 du code de procédure civile, en vigueur). Si votre demande indemnitaire ne dépasse pas 5 000 euros, commencez donc par la conciliation, sauf dispense prévue par le texte. Si le désaccord persiste, le litige relève du juge des contentieux de la protection : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion » (article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, en vigueur). Le cabinet accompagne les locataires et les bailleurs à Paris et en Île-de-France dans ces procédures, de la réponse au congé jusqu’à l’audience : nullité du congé, maintien dans les lieux et demandes indemnitaires s’y articulent dans un seul dossier.
Pendant toute la contestation, gardez en tête les règles pratiques qui sécurisent votre position. Restez à jour de votre loyer et de vos charges jusqu’à la remise des clés : des impayés compliqueraient votre défense. Ne quittez pas les lieux avant d’y être tenu si vous contestez la validité du congé : un départ anticipé affaiblirait votre contestation en nullité. Répondez au congé par lettre recommandée avec avis de réception en listant précisément chaque irrégularité relevée, mentions manquantes, délai non respecté, offre de vente incomplète, absence de notice, et conservez-en une copie avec l’accusé. Rassemblez dès réception le bail, le congé et son enveloppe avec le cachet postal, les avis d’imposition des douze derniers mois si vous invoquez la protection liée à l’âge, et toute pièce sur l’occupation réelle du logement après votre éventuel départ. À Paris et en petite couronne, où les délais d’audience peuvent être longs, un dossier complet dès la conciliation accélère nettement l’issue.
Conclusion
Un congé du bailleur pour reprise ou pour vente n’est jamais une simple lettre à exécuter : c’est un acte encadré dont chaque mention, chaque délai et chaque chiffre peut être contrôlé. Vérifiez le cercle des bénéficiaires et les mentions obligatoires, calculez le préavis de six mois en logement vide ou de trois mois en meublé, exigez le prix et les conditions exactes de la vente avec l’offre qui en découle, et mesurez votre protection si vous avez plus de soixante-cinq ans avec des ressources modestes. Lorsqu’une irrégularité apparaît, contestez par écrit, tentez la conciliation, puis saisissez le juge des contentieux de la protection. Et si la reprise ou la vente invoquée n’était qu’un prétexte pour vous faire partir, la loi attache des sanctions distinctes à ces manquements : nullité du congé irrégulier en la forme, amende pénale pour le congé frauduleux, et réparation du préjudice du locataire. Face à un congé reçu à Paris ou en Île-de-France, un examen rapide du dossier par un avocat permet souvent de savoir en quelques jours si le congé tient ou s’il doit tomber.
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