Lorsque le juge pénal confisque un immeuble acquis pendant le mariage, le bien sort définitivement du patrimoine du couple, mais la valeur ne disparaît pas. Elle se transforme en une créance de la communauté contre l’époux condamné, appelée récompense, qui se liquide au jour où la communauté se dissout. La Cour européenne des droits de l’homme vient d’ériger cette créance en garantie du droit de propriété du conjoint, dans un arrêt du 3 septembre 2026 rendu contre la France (CEDH, 5e sect., Sylvie Vallée c. France, requête n° 13598/21). Elle a jugé que la requérante, dont deux immeubles communs avaient été confisqués après la condamnation de son mari, « n’a pas subi de perte de propriété dans son chef », précisément parce que la communauté bénéficiait de ce droit à récompense. Il s’agit d’un arrêt de chambre, dont le texte précise qu’il « deviendra définitif dans les conditions définies à l’article 44 § 2 de la Convention » : un renvoi devant la Grande Chambre reste possible, et la solution n’est pas à ce jour définitivement acquise.
Cette qualification déplace le problème du terrain pénal vers le terrain patrimonial. Elle n’intéresse plus seulement l’avocat de la défense, mais le notaire chargé de la liquidation, l’expert appelé à évaluer l’immeuble et le conseil qui accompagne le conjoint dans un divorce ou un changement de régime matrimonial. Elle intéresse aussi le dirigeant marié sous le régime légal, dont le patrimoine immobilier familial se trouve exposé à une infraction commise dans le cadre professionnel.
Cet article traite du volet patrimonial et immobilier de la question. Le volet pénal, c’est-à-dire les conditions de la confiscation et les recours ouverts au conjoint devant la juridiction répressive, est développé dans notre étude consacrée aux droits du conjoint non condamné après l’arrêt CEDH du 3 septembre 2026.
Pourquoi l’immeuble part en entier et non pour moitié
La règle surprend les propriétaires, et elle mérite d’être exposée avant tout calcul.
Un couple marié sous le régime légal ne détient pas ses acquêts en indivision. Les biens acquis pendant le mariage appartiennent à la communauté, masse patrimoniale distincte des patrimoines propres des époux. Il n’existe pas de quote-part attribuée à chacun avant la dissolution : l’article 1467 du code civil réserve la liquidation de la masse commune au jour où la communauté prend fin, et l’article 1441 énumère limitativement les six causes de dissolution, sans prévoir de dissolution partielle.
La Cour de cassation en a tiré la conséquence dans un arrêt de principe : « la confiscation d’un bien commun prononcée en répression d’une infraction commise par l’un des époux ne peut qu’emporter sa dévolution pour le tout à l’Etat, sans qu’il demeure grevé des droits de l’époux non condamné pénalement, y compris lorsque ce dernier est de bonne foi » (Cass. crim., 9 septembre 2020, n° 18-84.619, publié au Bulletin, disponible ici : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca482e21aefbbef8ce3dbb).
La solution est inverse pour un bien indivis, c’est-à-dire pour un couple non marié ou marié sous le régime de la séparation de biens. La chambre criminelle rappelle que « lorsque le bien dont la confiscation est envisagée est en état d’indivision entre la personne condamnée et son époux de bonne foi, cette peine ne peut porter que sur la part indivise de la personne condamnée, les droits de l’époux de bonne foi devant lui être restitués, y compris lorsque le bien constitue le produit direct ou indirect de l’infraction » (Cass. crim., 30 mars 2022, n° 21-82.217, disponible ici : https://www.courdecassation.fr/decision/6243f34478ea42400452b532).
Le régime matrimonial commande donc, à lui seul, le sort de l’immeuble. Ce même arrêt censure d’ailleurs la cour d’appel qui avait confisqué sans rechercher « si ce bien était en état d’indivision ou bien s’il appartenait à la communauté conjugale ». La vérification est une obligation du juge, et un moyen pour la défense.
Le fondement de la récompense
Aux termes de l’article 1417 du code civil :
« La communauté a droit à récompense, déduction faite, le cas échéant, du profit retiré par elle, quand elle a payé les amendes encourues par un époux, en raison d’infractions pénales, ou les réparations et dépens auxquels il avait été condamné pour des délits ou quasi-délits civils. »
La confiscation n’est ni une amende ni des dommages-intérêts. La première chambre civile de la Cour de cassation, saisie pour avis par la chambre criminelle, a néanmoins retenu le 5 mars 2020 que « la confiscation pour le tout du bien commun, produit de l’infraction pour lequel seul un époux a été condamné pénalement, l’autre époux ayant été reconnu de bonne foi par le juge répressif, peut, en tant que pénalité évaluable en argent, être assimilée aux dettes visées à l’article 1417 » et qu’« elle est donc de nature à faire naître un droit à récompense au profit de la communauté ».
La chambre criminelle a repris cette analyse dans son arrêt du 9 septembre 2020, en jugeant que la dévolution du bien à l’État « ne méconnaît pas les droits de l’époux non condamné pénalement, dès lors que la confiscation, qui constitue une pénalité évaluable en argent, est susceptible de faire naître un droit à récompense pour la communauté lors de la dissolution de celle-ci, déduction faite du profit retiré par elle, en application de l’article 1417 du code civil, au même titre qu’une amende encourue par un seul époux et payée par la communauté ».
Le mécanisme est cohérent avec l’article 1413 du code civil, qui autorise la poursuite sur les biens communs du paiement des dettes de chaque époux, « sauf la récompense due à la communauté s’il y a lieu ». La communauté paie, puis se retourne contre l’époux débiteur au moment du compte.
Les trois paramètres du calcul
La récompense n’est pas égale, mécaniquement, à la valeur de l’immeuble. Trois paramètres la déterminent, et chacun se discute.
Le premier est la valeur du bien confisqué. Les juridictions retiennent en pratique l’évaluation des services de France Domaine. Dans une affaire où la confiscation en valeur portait sur un immeuble estimé à 207 000 euros, la Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel qui avait « considéré que la valeur du bien confisqué évaluée à 207 000 euros par les services de France Domaine est inférieure au montant du produit procuré par l’infraction » (Cass. crim., 2 avril 2025, n° 24-81.383, disponible ici : https://www.courdecassation.fr/decision/67ecce9405aee137f36c342b). Cette évaluation administrative se discute par expertise contradictoire, particulièrement en Île-de-France où l’écart avec la valeur de marché peut être substantiel.
Le deuxième est le profit retiré par la communauté, que l’article 1417 impose de déduire. Il s’agit de l’avantage économique que la masse commune a tiré du bien ou du produit de l’infraction : jouissance du logement, économie de loyers, loyers effectivement encaissés sur un bien donné à bail, plus-value financée par les fonds détournés. La Cour européenne a insisté sur ce point dans l’affaire Vallée, en relevant que la requérante « a bénéficié pendant plusieurs années du produit de l’infraction », que le logement avait été « intégralement rénové et aménagé avec les fonds issus des détournements » et que ces fonds avaient servi au remboursement des crédits immobiliers, générant « de substantielles économies pour la communauté des époux ». Plus le profit est important, plus la récompense diminue.
Le troisième est la solvabilité de l’époux condamné. La récompense est une créance de la communauté contre lui ; elle ne vaut que ce que vaut son patrimoine. Ce paramètre a une portée juridique directe et non seulement pratique : dans une affaire d’escroquerie, une cour d’appel avait relevé « que la clôture pour insuffisance d’actif de la liquidation judiciaire prononcée à l’égard de M. [M] ainsi que les condamnations prononcées contre lui rendent illusoire le paiement de la récompense due par M. [M] à la communauté en cas de confiscation de l’immeuble », et la Cour de cassation a jugé qu’en se déterminant ainsi « par des motifs relevant de son appréciation souveraine, la cour d’appel a justifié sa décision » (Cass. crim., 25 juin 2025, n° 24-80.445, disponible ici : https://www.courdecassation.fr/decision/685e9fd87ad6edfa58ef1827).
L’insolvabilité du condamné n’est donc pas une fatalité subie : c’est un argument recevable pour établir la disproportion de la confiscation devant la juridiction de l’exécution. Encore faut-il le documenter par le jugement de liquidation judiciaire, l’état des créances et les décisions de condamnation.
Quand la récompense se liquide, et comment la provoquer
La créance se règle au compte des récompenses prévu par l’article 1468 du code civil, établi « lors de la liquidation et du partage de la communauté » au nom de chaque époux. Elle suppose donc une dissolution préalable.
Tant qu’aucune des six causes de l’article 1441 ne survient, la créance reste virtuelle. La Cour européenne l’a admis sans y voir une atteinte, en relevant que « la date de cette liquidation reste à ce jour indéterminée » mais que la requérante « n’est toutefois pas démunie de moyens d’action pour provoquer cette liquidation de son vivant et bénéficier indirectement de ladite récompense, laquelle est certaine en son principe ».
Deux voies permettent de provoquer cette liquidation sans rompre le lien matrimonial. La séparation de biens judiciaire, d’abord, lorsque le désordre des affaires de l’époux ou sa mauvaise administration mettent en péril les intérêts de l’autre. Le changement de régime matrimonial, ensuite, qui emporte dissolution de la communauté existante et ouvre le compte des récompenses.
L’article 1472 du code civil règle le cas fréquent où la communauté ne suffit pas. Les prélèvements de chaque époux y sont en principe proportionnels aux récompenses dues, mais le texte réserve une faveur au conjoint lésé : « si l’insuffisance de la communauté est imputable à la faute de l’un des époux, l’autre conjoint peut exercer ses prélèvements avant lui sur l’ensemble des biens communs ; il peut les exercer subsidiairement sur les biens propres de l’époux responsable ». Cette disposition est le principal levier de récupération lorsque la masse commune a été vidée par la confiscation.
Une réserve s’impose. La dissolution ne fait pas disparaître les créanciers, et notamment la partie civile qui n’a pas été désintéressée. Elle fixe l’imputation des dettes, elle ne les efface pas. La décision de changer de régime ou de demander la séparation de biens se prend après simulation chiffrée, en confrontant la valeur retenue du bien, le profit à déduire et la surface financière réelle de l’époux condamné.
Ce que doit vérifier le dirigeant marié sous le régime légal
Le risque décrit ici concerne au premier chef les infractions commises dans un cadre professionnel. L’affaire jugée par la Cour européenne portait sur un abus de confiance commis par un salarié comptable ; les mêmes mécanismes s’appliquent à l’abus de biens sociaux, à l’escroquerie ou au travail dissimulé imputés à un dirigeant.
Trois vérifications s’imposent avant toute difficulté.
La première porte sur la qualification des biens du foyer. Un immeuble acquis avant le mariage, reçu par donation ou succession, ou financé par des deniers propres avec déclaration de remploi régulière, est un bien propre et échappe à la logique de la dévolution pour le tout. La traçabilité de l’origine des fonds, au moment de l’acquisition, se prépare chez le notaire et non pendant l’instruction.
La deuxième porte sur le régime matrimonial lui-même. La séparation de biens place les acquisitions en indivision et limite la confiscation à la part du condamné. Le changement de régime obéit toutefois à une procédure formalisée et reste opposable aux créanciers dans certaines limites ; il ne s’improvise pas une fois les poursuites engagées.
La troisième porte sur la conservation des pièces. Le compte des récompenses se construit sur des documents que l’on ne reconstitue pas après coup : acte d’acquisition, tableaux d’amortissement des prêts, relevés du compte ayant financé les travaux, factures d’entreprises, justificatifs de revenus des deux époux. Ce sont ces pièces qui permettent au notaire de chiffrer la déduction du profit retiré et à l’avocat d’établir la disproportion.
Paris et Île-de-France
La valeur des biens franciliens amplifie chacun des trois paramètres du calcul. Sur un immeuble parisien, un écart de dix pour cent sur l’évaluation représente couramment plusieurs dizaines de milliers d’euros de récompense, et la discussion de l’estimation de France Domaine par expertise contradictoire devient un enjeu à part entière.
La densité du contentieux économique et financier traité par les juridictions parisiennes conduit par ailleurs à des saisies pénales immobilières prononcées tôt dans la procédure, souvent dès les premiers mois de l’information judiciaire. Ce délai, qui s’étend parfois sur plusieurs années jusqu’au jugement, est le temps utile pour réunir les pièces et préparer la démonstration.
Conclusion
L’arrêt du 3 septembre 2026 confirme que le droit français fait reposer la protection du conjoint sur une créance civile plutôt que sur le maintien de ses droits réels. Cette architecture tient devant le juge européen, mais elle transfère la charge de la démonstration sur le conjoint : c’est à lui d’établir la valeur, de discuter le profit déduit et d’apporter la preuve de l’insolvabilité éventuelle du débiteur de la récompense.
Le travail se prépare avant la liquidation, et souvent avant même le jugement pénal. Il suppose une coordination entre le conseil qui suit le volet répressif, le notaire chargé du régime matrimonial et l’expert appelé à évaluer le bien. Le calendrier de la confiscation est celui du procès pénal ; celui de la récompense est celui du droit des régimes matrimoniaux. Les faire coïncider est l’objet même de la stratégie patrimoniale. Les recours ouverts devant la juridiction répressive, notamment le droit d’être entendu avant le prononcé de la peine et l’incident contentieux de l’article 710 du code de procédure pénale, sont exposés dans notre analyse des droits du conjoint non condamné après l’arrêt CEDH du 3 septembre 2026.
Références
Article 131-21 du code pénal : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000049778726
Article 1413 du code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006439345
Article 1417 du code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006439524
Article 1441 du code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006439774
Article 1467 du code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006439842
Article 1468 du code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006439849
Article 1472 du code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006440154
Article 710 du code de procédure pénale : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051450258
CEDH, 5e section, Sylvie Vallée c. France, 3 septembre 2026, requête n° 13598/21 : https://hudoc.echr.coe.int/fre?i=001-252034
Cass. crim., 9 septembre 2020, n° 18-84.619, publié au Bulletin : https://www.courdecassation.fr/decision/5fca482e21aefbbef8ce3dbb
Cass. crim., 30 mars 2022, n° 21-82.217 : https://www.courdecassation.fr/decision/6243f34478ea42400452b532
Cass. crim., 2 avril 2025, n° 24-81.383 : https://www.courdecassation.fr/decision/67ecce9405aee137f36c342b
Cass. crim., 25 juin 2025, n° 24-80.445 : https://www.courdecassation.fr/decision/685e9fd87ad6edfa58ef1827
Cour de cassation, première chambre civile, avis du 5 mars 2020, rendu dans le cadre du pourvoi n° 18-84.619 et reproduit au paragraphe 19 de l’arrêt Sylvie Vallée c. France
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