Une extension ou une surélévation peut transformer une maison habitable en chantier durable : infiltrations au raccord entre l’existant et la partie neuve, fissures, défauts de toiture, désordres de structure, installation électrique non conforme ou impossibilité d’occuper une pièce. Lorsque les travaux doivent être repris, la question ne porte pas seulement sur la responsabilité des entreprises. Le propriétaire doit aussi savoir quelle assurance mobiliser, comment démontrer ses frais de relogement et ce que devient son indemnisation lorsqu’un appel a été abandonné contre l’un des constructeurs.

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 3 septembre 2026, n° 24-18.678, apporte une réponse importante sur ce dernier point. Dans cette affaire de rehaussement et d’extension d’une maison, les maîtres de l’ouvrage s’étaient désistés de leur appel à l’égard de plusieurs constructeurs, tout en maintenant leur action directe contre l’assureur. La Cour a admis que le désistement pouvait rendre opposables à la victime les limites des condamnations devenues irrévocables contre les assurés.

Le propriétaire confronté à des malfaçons doit donc agir sur deux plans en même temps : qualifier les dommages et conserver les preuves de chaque préjudice, puis maîtriser les effets procéduraux de ses décisions. La réception des travaux, le délai de dix ans, la déclaration de sinistre, l’expertise, le contrat d’assurance, les écritures d’appel et le dispositif du jugement peuvent modifier le montant réellement récupérable. Voici la méthode à suivre, avec une attention particulière aux dossiers situés à Paris et en Île-de-France.

I. Après des malfaçons d’extension, quelles garanties et quels préjudices demander ?

A. Comment qualifier les désordres et fixer le point de départ des garanties ?

La première erreur consiste à résumer le dossier par la formule « travaux mal réalisés ». Une extension ou une surélévation rassemble plusieurs intervenants et plusieurs ouvrages : entreprise de terrassement, maçon, charpentier, couvreur, étancheur, façadier, plombier, électricien, maître d’œuvre, architecte ou bureau d’études. Le désordre peut provenir d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un défaut de coordination, d’un matériau inadapté, d’une intervention sur la construction existante ou d’un défaut d’entretien. La qualification juridique dépend de la nature du dommage, de sa date d’apparition, de sa gravité et des engagements pris par chaque intervenant.

Le point de départ essentiel est la réception. L’article 1792-6 du code civil la définit ainsi :

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

La date ne se confond pas avec la remise des clés, la fin d’un devis ou le dernier paiement. Il faut rechercher un procès-verbal signé, une réception tacite résultant de la prise de possession et du paiement, ou une réception judiciaire. Une réception avec réserves n’efface pas les désordres signalés. Elle permet au contraire de rattacher ces désordres à l’exécution initiale et de suivre leur levée. Pour une extension, il faut aussi vérifier si l’extension et la maison ancienne ont fait l’objet d’une réception unique ou de réceptions distinctes. Une extension livrée en plusieurs phases peut donner lieu à une analyse séparée pour les travaux de gros œuvre, la couverture et les équipements.

La garantie décennale s’applique lorsque les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le principe figure à l’article 1792 du code civil :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Une fissure qui traverse un mur porteur, un défaut de reprise de fondation, une infiltration généralisée par la toiture, un affaissement, une perte d’étanchéité rendant une pièce inutilisable ou une installation essentielle dangereuse peuvent relever de ce régime. La gravité ne se déduit pas du montant du devis. Un dommage coûteux peut rester limité s’il ne touche pas la destination de l’immeuble ; à l’inverse, un désordre localisé peut empêcher l’usage normal d’une chambre, d’un escalier ou d’une partie essentielle de la maison.

La garantie de parfait achèvement répond à une logique différente. Pendant l’année qui suit la réception, l’entreprise doit réparer les désordres réservés au procès-verbal ou signalés par notification écrite après la réception. Le même article 1792-6 du code civil précise :

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

Une lettre simple et un échange téléphonique ne donnent pas la même sécurité qu’une mise en demeure datée, adressée à l’entreprise et à son assureur, décrivant chaque désordre et demandant une intervention. Le propriétaire doit conserver la preuve de la réception de la notification. Une reprise annoncée puis abandonnée peut aussi créer un nouveau débat sur l’aggravation du dommage et sur le caractère suffisant des travaux. Les réparations provisoires ne doivent pas faire disparaître les éléments nécessaires à l’expertise sans constat préalable, sauf urgence de sécurité ou de protection du bâtiment.

Le délai décennal est attaché à la réception. L’article 1792-4-1 du code civil prévoit :

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3 , à l’expiration du délai visé à cet article. »

La date doit être calculée précisément, sans se contenter de l’année indiquée dans un devis. Si une réception tacite est discutée, les factures, l’occupation des lieux, les courriels de fin de chantier et les réserves postérieures deviennent déterminants. Une action engagée peu avant l’expiration d’un délai doit être préparée avec soin : une simple expertise amiable ou un échange avec l’entreprise ne produit pas toujours les mêmes effets qu’une demande en justice. Le propriétaire doit vérifier les actes interruptifs possibles avec son conseil et ne pas attendre le dernier mois pour réunir les pièces.

L’assurance obligatoire des constructeurs est une autre vérification prioritaire. L’article L. 241-1 du code des assurances pose la règle suivante :

« Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. »

Il faut demander l’attestation correspondant à la période d’ouverture du chantier, vérifier l’identité exacte de l’assuré, l’activité déclarée, la localisation, la période de validité et les franchises. Une attestation générale qui ne couvre pas l’activité réellement exécutée peut provoquer une contestation. Lorsque l’entreprise a changé de dénomination, a été radiée ou placée en liquidation, les documents contractuels et les coordonnées de l’assureur restent indispensables. Le maître d’ouvrage doit également rechercher sa propre assurance dommages-ouvrage lorsqu’il en a souscrit une, car elle peut permettre une indemnisation des réparations relevant de la garantie décennale sans attendre que les responsabilités soient définitivement réparties.

La nature du contrat doit être examinée en parallèle. Le devis signé, les plans, la notice descriptive, les avenants et les échanges peuvent imposer des obligations plus précises que la seule obligation de résultat attachée au chantier. L’article 1103 du code civil énonce :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Une entreprise qui s’est engagée à assurer l’étanchéité d’une toiture-terrasse, à réaliser une reprise structurelle selon une étude déterminée ou à achever une installation à une date précise ne peut être appréciée uniquement à partir d’un intitulé de lot. Les plans et les procès-verbaux permettent de rattacher le désordre à une obligation identifiable. Si une entreprise a interrompu le chantier ou refuse de reprendre les travaux, l’article 1231-1 du code civil prévoit :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Ce fondement contractuel peut compléter, et parfois remplacer, le régime décennal lorsque le désordre ne présente pas encore la gravité requise ou lorsqu’une obligation précise a été violée. Une faute distincte peut aussi engager la responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Cette articulation doit rester factuelle. Un propriétaire ne gagne pas en invoquant tous les textes indistinctement ; il doit relier chaque demande à un dommage, à un responsable et à une preuve. Un tableau chronologique peut comporter quatre colonnes : date, événement, pièce disponible, conséquence juridique possible. Cette méthode révèle rapidement les lacunes : absence de procès-verbal de réception, attestation d’assurance manquante, réserve jamais levée, désordre signalé seulement par téléphone ou travaux de reprise non documentés.

B. Quels frais de relogement et quelles preuves réclamer ?

Les frais de relogement ne sont pas un poste automatique dès qu’une maison connaît une malfaçon. Il faut démontrer que l’occupation normale est impossible ou dangereuse, que le relogement est nécessaire pendant une période déterminée et que les dépenses sont liées aux travaux ou au sinistre. Le dossier peut comprendre le loyer d’un logement temporaire, les frais d’hôtel, les charges supplémentaires, le transport des meubles, un garde-meuble, la différence de coût entre le logement habituel et le logement de remplacement, ainsi que certaines dépenses directement imposées par l’évacuation. Chaque poste doit être daté, justifié et séparé des dépenses personnelles sans lien avec les travaux.

La preuve de l’inhabitabilité est souvent plus difficile que la preuve de la facture. Une photographie d’une infiltration prouve un état à une date ; elle ne suffit pas nécessairement à établir que toutes les pièces étaient impropres à l’habitation pendant six mois. Il faut réunir un rapport d’expert, un constat de commissaire de justice, des courriels de l’entreprise, des attestations, des relevés d’humidité, des arrêtés ou avis de sécurité lorsqu’ils existent, et un calendrier des interventions. Le rapport doit distinguer les zones réellement inutilisables, les périodes de chantier et les éventuelles solutions partielles. Une chambre condamnée n’a pas le même effet qu’une maison entièrement évacuée.

Le montant demandé doit être calculé avec une méthode lisible. Pour un hôtel, retenir les factures et les nuits effectivement payées. Pour une location temporaire, conserver le bail, les quittances et la preuve du paiement. Pour un garde-meuble ou un déménagement, isoler les factures de l’opération rendue nécessaire par le désordre. Si le propriétaire a été hébergé gratuitement par un proche, il peut être utile de produire une attestation circonstanciée et de chiffrer les dépenses réellement exposées, sans transformer automatiquement l’hébergement en loyer fictif. Une perte de jouissance peut constituer un poste distinct, mais elle ne doit pas être comptée deux fois avec le prix du logement temporaire.

Les sommes liées au relogement peuvent être réclamées au responsable des désordres selon le fondement applicable, et couvertes par une assurance de responsabilité si le contrat et le sinistre le permettent. La garantie dommages-ouvrage a une fonction différente : elle facilite la préfinanciation des travaux relevant de la décennale, mais la prise en charge des frais immatériels, du trouble de jouissance ou d’une perte de loyers dépend du contrat souscrit et des garanties mobilisables. Il faut donc déclarer le sinistre à chaque interlocuteur pertinent, sans envoyer un dossier contradictoire ou incomplet qui laisserait croire que la demande se limite à une réparation matérielle.

L’action directe contre l’assureur de responsabilité est prévue par l’article L. 124-3 du code des assurances :

« Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. »

Ce droit permet au propriétaire de poursuivre l’assureur dans les limites de la garantie, même si l’entreprise est défaillante ou insolvable. Il ne transforme toutefois pas l’assureur en débiteur d’une somme indépendante de la responsabilité de son assuré. Il faut prouver le fait générateur, le dommage, le lien de causalité, la garantie mobilisable et le montant. Les exclusions, plafonds, franchises et périodes de garantie doivent être lus dans les conditions particulières et générales. Une déclaration tardive peut être discutée, mais elle ne dispense pas l’assureur de répondre sur la garantie ; le propriétaire doit surtout éviter de laisser le délai de son action s’écouler pendant les échanges amiables.

Dans l’arrêt du 3 septembre 2026, n° 24-18.678, le dossier concernait une opération de rehaussement et d’extension. Les maîtres de l’ouvrage réclamaient notamment la reprise des travaux, le coût de leur relogement et une indemnisation du trouble de jouissance. Les montants évoqués dans la procédure comprenaient 33 000 euros au titre des travaux de reprise, 38 635,02 euros au titre des frais de relogement et 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance. Ces chiffres ne constituent pas un barème : ils montrent l’importance de présenter chaque poste séparément et de rattacher chaque somme au dispositif de la décision, à une facture ou à une évaluation motivée.

Lorsque les parties ne s’accordent pas sur la cause ou l’ampleur des désordres, une expertise judiciaire peut être demandée avant le procès au fond. L’article 145 du code de procédure civile dispose :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

La même disposition ajoute :

« La juridiction territorialement compétente est celle du lieu où demeure la personne qui doit être entendue ou du lieu où se trouve le bien litigieux. Lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. »

Il faut demander une mission utile : identifier les désordres, déterminer leur origine, dire s’ils compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination, décrire les travaux nécessaires, chiffrer les reprises, apprécier la période d’inhabitabilité et distinguer les frais directement causés. Une mission trop générale laisse l’expert sans question précise sur le relogement. Une mission trop orientée peut être contestée par les entreprises et l’assureur. Le propriétaire doit verser les plans, devis, factures, photographies datées, contrats, attestations d’assurance, échanges et justificatifs de logement temporaire dès le début des opérations.

Avant l’expertise, il faut protéger la preuve sans aggraver le dommage. En cas de risque électrique, d’infiltration active ou de danger structurel, la mise en sécurité passe avant la conservation parfaite de l’état des lieux. Les travaux urgents doivent être photographiés avant intervention, décrits par un professionnel et, si possible, précédés d’un constat. Les éléments déposés — tuiles, membranes, pièces de charpente, échantillons — doivent être conservés ou identifiés. Une entreprise appelée en urgence ne doit pas recevoir pour seule consigne de « tout refaire » : son devis doit distinguer la mise hors d’eau, la réparation définitive et les investigations.

La déclaration à l’assurance doit reprendre la chronologie et non seulement la facture finale. Il faut indiquer la date d’apparition, les symptômes, l’évolution, les mesures de protection, les zones indisponibles, le nombre d’occupants, les dépenses déjà engagées et les autres assurances sollicitées. Le propriétaire doit demander un accusé de réception et le nom du gestionnaire. Si l’assureur refuse de missionner un expert ou conteste immédiatement la garantie, la réponse doit être conservée intégralement. Une expertise amiable peut être utile, mais elle ne doit pas faire renoncer par avance à une demande plus large lorsque les causes et les préjudices restent discutés.

II. L’assureur peut-il limiter l’indemnisation après un désistement d’appel ?

A. Que dit l’arrêt du 3 septembre 2026 n° 24-18.678 ?

L’arrêt de la troisième chambre civile du 3 septembre 2026, n° 24-18.678, est directement intéressant pour le propriétaire qui a obtenu une condamnation contre plusieurs constructeurs et leur assureur, mais qui a ensuite renoncé à son appel à l’égard des constructeurs. La décision officielle est consultable sur le site de la Cour de cassation. L’affaire concernait des travaux de rehaussement et d’extension d’une maison. Les propriétaires avaient confié une mission de maîtrise d’œuvre partielle à une société, la démolition, le terrassement et la maçonnerie à une autre, puis l’ossature et la charpente à une troisième entreprise. Les entreprises étaient assurées auprès de la SMABTP. Après la constatation de désordres et de non-conformités, les maîtres de l’ouvrage avaient demandé la résolution des contrats et l’indemnisation de leurs préjudices.

Au stade de l’appel, les maîtres de l’ouvrage s’étaient désistés de leur appel contre plusieurs constructeurs et le mandataire judiciaire, mais ils maintenaient leur action directe contre l’assureur. La question était de savoir si l’assureur pouvait invoquer les montants fixés au passif des entreprises assurées, alors que le débat avec l’assureur se poursuivait. La Cour de cassation a répondu par l’affirmative : le désistement d’appel à l’égard de l’assuré emportait acquiescement au jugement dans les rapports entre la victime et l’assuré, de sorte que l’assureur pouvait opposer les limites des condamnations devenues irrévocables.

La Cour rappelle d’abord la règle procédurale. Le passage suivant est reproduit dans la décision :

« Réponse de la Cour 8. Selon les articles 403 et 409 du code de procédure civile, le désistement de l’appel emporte acquiescement au jugement qui emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours sauf si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours. »

Cette formulation signifie qu’un désistement ne doit pas être traité comme une formalité sans conséquence. Il peut figer certains chefs du jugement : responsabilité, nature des travaux, montant d’un poste, partage entre constructeurs ou condamnation au passif. Le propriétaire qui abandonne son appel contre une entreprise peut donc perdre la possibilité de demander davantage à cette entreprise, mais aussi réduire l’assiette que son assureur sera tenu de garantir dans l’action directe.

La Cour rappelle ensuite le lien entre la condamnation de l’assuré et le risque garanti :

« 9. Il est jugé que la décision judiciaire qui condamne un assuré à raison de sa responsabilité constitue, pour l’assureur qui a garanti celle-ci dans ses rapports avec la victime, la réalisation, tant dans son principe que dans son étendue, du risque couvert. »

Le mot « étendue » est déterminant. L’assureur ne discute pas seulement l’existence abstraite d’une garantie. Il peut examiner les limites du risque qui ont été fixées par une décision opposable : montant des travaux, part de responsabilité, poste de relogement ou préjudice de jouissance. Si le jugement est devenu irrévocable entre la victime et l’assuré, l’action directe ne permet pas nécessairement de reconstituer un appel abandonné.

La solution appliquée au cas concret est formulée ainsi :

« 10. Il en résulte que la victime qui, appelante du jugement ayant condamné l’assuré et son assureur à l’indemniser, se désiste de son appel à l’égard de l’assuré, peut se voir opposer par l’assureur les limites des condamnations devenues irrévocables par l’effet du désistement d’appel emportant acquiescement au jugement dans les rapports entre l’assuré et la victime. »

La victime conserve donc son action directe, mais elle ne dispose pas d’une liberté illimitée pour augmenter les sommes après avoir verrouillé les rapports avec l’assuré. L’action directe est un droit contre l’assureur, non une voie pour obtenir automatiquement plus que ce qui peut être mis à la charge de la personne responsable. Il faut ensuite vérifier les stipulations de la police : l’assureur peut opposer certaines limites contractuelles dans les conditions admises par le droit applicable, tandis que la condamnation de l’assuré fixe le plafond lié à la responsabilité retenue.

Le dernier paragraphe utile de l’arrêt précise le raisonnement :

« 11. Ayant constaté que les maîtres de l’ouvrage s’étaient désistés de leur appel à l’encontre des sociétés Sylva bois et Sylva béton et de leur mandataire judiciaire, la cour d’appel en a exactement déduit que l’assureur pouvait se prévaloir de la décision fixant l’étendue de la responsabilité de ses assurées, de sorte qu’il ne pouvait être condamné à payer des sommes supérieures à celles fixées au passif de ces dernières au titre des mêmes préjudices. »

Dans la pratique, le propriétaire doit lire le dispositif du jugement et l’acte de désistement ensemble. Une phrase générale dans les conclusions ne suffit pas pour mesurer l’effet de la renonciation. Il faut déterminer contre quelles parties le désistement a été formé, quels chefs de jugement il a rendus définitifs, si une autre partie a régulièrement formé un recours et si le poste réclamé à l’assureur correspond au même préjudice que celui fixé au passif. Les travaux de reprise, le relogement et la perte de jouissance doivent être examinés séparément.

Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence plus ancienne. Dans un arrêt du 4 juin 1991, n° 88-17.702, la première chambre civile avait déjà retenu que la décision condamnant l’assuré à raison de sa responsabilité réalise, pour l’assureur, le risque couvert dans son principe et dans son étendue, et que l’assureur peut s’en prévaloir contre la victime qui exerce l’action directe sur le fondement de l’article L. 124-3. La décision est accessible sur le site officiel de la Cour de cassation. L’arrêt de 2026 en précise l’application lorsqu’un appel est abandonné contre l’assuré.

Les articles 403 et 409 du code de procédure civile doivent être lus avant toute décision procédurale. L’article 403 prévoit :

« Le désistement de l’appel emporte acquiescement au jugement. Il est non avenu si, postérieurement, une autre partie interjette elle-même régulièrement appel. »

L’article 409 ajoute :

« L’acquiescement au jugement emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours sauf si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours. Il est toujours admis, sauf disposition contraire. »

Ces textes ne signifient pas que tout échange avec l’assureur vaut désistement. Ils visent le désistement de l’appel et l’acquiescement dans les conditions procédurales prévues. La rédaction de l’acte, son destinataire, son acceptation éventuelle et les recours des autres parties doivent être vérifiés. Un propriétaire peut aussi avoir abandonné seulement une partie de son appel ou une demande dirigée contre une partie déterminée. La portée exacte ne se déduit pas du mot « désistement » isolé.

B. Que faire immédiatement : pièces, délais et tribunal compétent ?

Après la découverte de malfaçons, la priorité est de créer une chaîne de preuve continue. Le propriétaire doit photographier chaque pièce et chaque façade, conserver les fichiers originaux, noter la date, la météo lorsque l’eau est en cause, les zones devenues inutilisables et les mesures prises. Les photographies doivent être complétées par des plans annotés : l’expert ou le juge doit pouvoir relier une image à un mur, une jonction, une pente de toiture, une poutre ou une pièce de l’extension. Les vidéos peuvent montrer une infiltration active, mais elles ne remplacent pas un constat contradictoire.

La deuxième priorité est d’alerter les bons interlocuteurs. Une lettre recommandée ou un moyen donnant une preuve fiable de l’envoi doit être adressé à l’entreprise, au maître d’œuvre et à chaque assureur identifié. Elle doit demander la conservation des éléments, une visite contradictoire, la communication de la police et la prise en charge des mesures urgentes. Le propriétaire doit exposer l’impact concret : pièce condamnée, risque pour les occupants, impossibilité de dormir sur place, travaux interrompus, dépenses d’hôtel ou de location temporaire. Le courrier doit éviter de reconnaître une cause technique non établie ou d’accepter une réparation définitive sans réserve.

La troisième priorité est de séparer les documents par intervenant. Un dossier peut contenir une entreprise de gros œuvre responsable d’une fissure, une entreprise de couverture responsable d’une infiltration, un maître d’œuvre dont la mission est discutée et plusieurs assureurs. Les attestations ne doivent pas être classées uniquement par nom de compagnie : il faut créer une fiche par constructeur avec le contrat, l’activité assurée, la période de chantier, les déclarations, les réponses et les franchises. Cette organisation est particulièrement utile lorsque l’assureur soutient qu’un autre intervenant est seul responsable.

Le propriétaire doit ensuite chiffrer séparément quatre familles de demandes :

Poste	Éléments à établir	Pièces utiles
Travaux de reprise	Cause, méthode, urgence, coût hors amélioration	Rapport technique, devis détaillés, plans, photographies
Relogement	Période, nécessité, différence de coût, lien avec l’inhabitabilité	Bail temporaire, factures, quittances, attestations, calendrier
Trouble de jouissance	Pièces indisponibles, durée, conditions de vie et gêne réelle	Constat, témoignages, échanges, rapport d’expertise
Frais annexes	Dépense directement provoquée par le désordre	Déménagement, garde-meuble, diagnostics, frais de constat

Le devis de reprise doit distinguer la remise en état nécessaire de l’amélioration ou de l’agrandissement supplémentaire souhaité. Si le propriétaire profite de l’ouverture du chantier pour modifier les matériaux, augmenter la surface ou rénover une partie ancienne non touchée, la part étrangère au dommage peut être retranchée. Cette distinction protège la demande : un chiffrage transparent est plus crédible qu’un montant global impossible à contrôler.

Si la maison reste partiellement occupable, le calcul du relogement doit expliquer pourquoi une zone déterminée est inutilisable et pourquoi une solution moins coûteuse n’était pas raisonnablement possible. Un expert peut préciser que la poussière, le bruit, l’absence de chauffage, une protection provisoire ou un risque d’effondrement rendent l’occupation incompatible avec les travaux. Lorsque le logement temporaire est plus grand ou mieux situé que la maison sinistrée, il faut isoler l’avantage éventuel. L’objectif est de demander le coût réellement causé, pas de laisser l’assureur suspecter une dépense de confort.

Dans la procédure, le propriétaire doit résister à l’envie de désister rapidement pour débloquer un paiement. Un accord transactionnel, une quittance, une renonciation ou un désistement peut avoir une portée différente. Avant de signer, il faut vérifier : la partie visée, les chefs de jugement concernés, les préjudices inclus, le montant proposé, les intérêts, les frais d’expertise, les réserves sur les désordres évolutifs, les droits contre les autres constructeurs et l’effet sur l’action directe. Le mot « solde de tout compte » ou une clause de renonciation générale peut fermer des demandes qui n’ont pas encore été chiffrées.

La procédure d’expertise fondée sur l’article 145 est adaptée lorsque la preuve risque de disparaître ou lorsque l’origine technique est contestée. Le propriétaire doit pouvoir expliquer le motif légitime : désordres évolutifs, reprise imminente, entreprise qui veut déposer un ouvrage, risque de vente du bien, disparition d’un constructeur ou désaccord sérieux sur l’habitabilité. Il faut identifier les parties à convoquer pour que l’expertise soit utile et contradictoire. Une expertise non contradictoire peut servir de commencement de preuve, mais elle donnera davantage prise à la contestation.

Lorsque l’immeuble est à Paris, en Seine-et-Marne, dans les Yvelines, dans l’Essonne, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans le Val-d’Oise, la localisation du bien guide la demande de mesure d’instruction. Pour un dossier situé à Paris ou en Île-de-France, il faut joindre un plan d’accès, les coordonnées exactes du chantier, les contraintes de copropriété ou de voisinage et les coordonnées des occupants. Les travaux d’extension peuvent aussi impliquer une autorisation d’urbanisme, une copropriété, une servitude ou un voisin. Ces éléments ne remplacent pas l’analyse des malfaçons, mais ils peuvent expliquer un retard, une impossibilité de reprise ou une partie du préjudice de relogement.

Le lieu du bien est particulièrement important pour une expertise portant sur un immeuble. Le texte de l’article 145 précité rend la règle opérationnelle : la juridiction du lieu où se trouve l’immeuble est seule compétente pour la mesure d’instruction. Le propriétaire doit donc éviter de saisir un tribunal choisi uniquement parce qu’une entreprise y est domiciliée, si la demande porte d’abord sur l’examen technique de la maison. Pour le procès au fond, la compétence dépendra de la nature du litige, de la qualité des parties et des règles applicables ; le dossier doit être vérifié avant l’assignation.

Si une procédure existe déjà, le calendrier des recours doit être établi à partir des actes reçus, non d’un souvenir de la date d’audience. Il faut identifier le jugement, sa date de signification, l’appel formé par chaque partie, les conclusions déposées, les chefs critiqués et l’ordonnance ou l’arrêt constatant le désistement. Une action directe contre l’assureur ne doit pas être isolée des rapports avec l’assuré. La décision du 3 septembre 2026 montre que le propriétaire peut maintenir son recours contre la compagnie tout en étant limité par ce qu’il a définitivement accepté ou laissé devenir irrévocable dans le dossier de l’entreprise.

Un raisonnement simple aide à décider avant toute écriture procédurale :

1. La réception des travaux est-elle certaine et sa date est-elle prouvée ?
2. Le désordre est-il de nature à compromettre la solidité, à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, ou relève-t-il d’une autre obligation contractuelle ?
3. Chaque constructeur et son assureur ont-ils été identifiés pour la période du chantier et l’activité concernée ?
4. Les travaux urgents, l’inhabitabilité et les dépenses de relogement sont-ils documentés avant leur disparition ?
5. Une expertise contradictoire est-elle nécessaire avant toute reprise définitive ?
6. Le projet de désistement, d’accord ou de quittance limite-t-il les demandes contre l’assuré et, par ricochet, contre son assureur ?

Si la réponse à l’un de ces points est incertaine, le propriétaire doit conserver une position prudente : formuler des réserves, demander les documents manquants et éviter une déclaration qui transforme une hypothèse technique en aveu. Les entreprises et les assureurs peuvent proposer une reprise rapide. Cette solution peut être utile lorsque la sécurité l’exige, mais elle doit être encadrée par un constat de l’état initial, une description de la méthode, un calendrier et une réserve sur les préjudices non encore chiffrés.

La stratégie est différente selon l’objectif. Pour obtenir rapidement la mise hors d’eau ou la sécurisation, une déclaration documentée et une mesure d’urgence peuvent être prioritaires. Pour obtenir le financement complet de la reprise, il faut préparer la qualification décennale, les attestations, la mission d’expertise et les devis. Pour réclamer le relogement, il faut démontrer l’inhabitabilité et conserver chaque dépense. Pour préserver une action contre l’assureur après une décision, il faut contrôler les chefs irrévocables et ne pas accepter un désistement dont la portée n’a pas été mesurée.

Conclusion

Les malfaçons d’une extension ou d’une surélévation ne se résument pas à un conflit de factures. La réception fixe le point de départ des garanties, la gravité des désordres détermine le régime applicable, l’attestation d’assurance identifie le débiteur solvable et les justificatifs de relogement donnent une réalité chiffrée au préjudice. L’article L. 124-3 du code des assurances ouvre une action directe contre l’assureur de responsabilité, mais l’arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026, n° 24-18.678, rappelle que cette action reste liée à l’étendue de la responsabilité de l’assuré devenue irrévocable.

Avant de désister d’un appel ou de signer une quittance, il faut donc comparer le jugement, le contrat d’assurance, les demandes déjà formulées et les postes encore évolutifs. Dans un dossier à Paris ou en Île-de-France, la localisation de la maison commande aussi la juridiction compétente pour une expertise portant sur l’immeuble. Une chronologie précise, un dossier de pièces indexé, une expertise contradictoire et un chiffrage séparé des travaux, du relogement et de la jouissance permettent de défendre une demande cohérente.

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