Depuis le 1^er septembre 2026, une copropriété qui demande un éco-PTZ ne peut plus se contenter d’un devis global mentionnant une isolation, une chaudière ou des fenêtres performantes. L’offre de prêt doit correspondre aux caractéristiques techniques désormais applicables à la date de son émission. L’arrêté du 25 août 2026 a modifié l’arrêté du 30 mars 2009 et vise directement les travaux d’isolation de la toiture, les parois vitrées, certains équipements de chauffage et les justificatifs techniques. Une assemblée générale qui a voté les travaux avant cette date peut donc se trouver confrontée à une difficulté nouvelle si le syndic transmet tardivement le dossier ou si l’entreprise a établi un devis selon les anciens paramètres.

La question n’est pas seulement financière. Il faut articuler le texte national, la résolution d’assemblée générale, le contrat de prêt, les devis signés par les entreprises et le calendrier de notification du procès-verbal. Le propriétaire doit aussi savoir si le refus de la banque vient d’un défaut d’éligibilité, d’une pièce manquante ou d’une décision collective irrégulière. Cette analyse présente les règles applicables aux copropriétés situées en métropole, les documents à réunir et les recours à exercer sans laisser expirer le délai de deux mois.

I. Éco-PTZ copropriété : quels nouveaux critères techniques s’appliquent depuis le 1er septembre 2026 ?

A. Quelles offres de prêt et quels travaux sont concernés par l’arrêté du 25 août 2026 ?

Le premier réflexe consiste à distinguer trois dates : le vote des travaux, le commencement du chantier et l’émission de l’offre d’éco-PTZ. Le changement du 1er septembre 2026 est attaché à la troisième date. L’article 11 de l’arrêté du 25 août 2026 indique, dans le texte retrouvé sur Légifrance, que « Les dispositions du présent arrêté entrent en vigueur le 1 er septembre 2026 et s’appliquent aux demandes de primes déposées ou offres de prêts émises à compter de cette même date ». Une copropriété ne peut donc pas déduire du seul procès-verbal voté en juin que les anciennes caractéristiques resteront applicables si l’offre est émise en septembre ou plus tard.

Le texte complet de l’arrêté du 25 août 2026 modifie à la fois les règles de la prime de transition énergétique et celles de l’éco-PTZ. Pour une copropriété, le changement important se trouve dans les articles qui réécrivent les exigences de l’arrêté du 30 mars 2009. L’article 7 de l’arrêté modificatif précise désormais que les matériaux isolants utilisés dans les rampants de toiture et les plafonds de combles situés en métropole doivent présenter une résistance thermique au moins égale à 6 m².K/W. Pour les toitures-terrasses, le seuil indiqué par le même texte est de 4,5 m².K/W.

Cette exigence ne se confond pas avec une simple épaisseur d’isolant. La résistance thermique dépend du produit, de sa mise en œuvre, de la continuité de l’ouvrage et de la valeur attestée par la documentation technique. Une facture qui mentionne seulement « isolation de la toiture » ne permet pas nécessairement à l’établissement prêteur de vérifier le seuil. Le devis doit identifier la nature de l’isolant, la surface traitée, la résistance thermique annoncée et le procédé utilisé. Le dossier doit aussi expliquer les éventuels ponts thermiques, les reprises d’étanchéité et les travaux indissociablement liés.

Les fenêtres sont également concernées. L’article 8 de l’arrêté du 25 août 2026 réécrit les règles relatives aux parois vitrées. Le texte vise le remplacement d’une fenêtre, d’une fenêtre de toiture ou d’une porte-fenêtre équipée de simple vitrage avant les travaux. Il fixe ensuite des valeurs de coefficient de transmission thermique et de facteur de transmission solaire selon la catégorie de menuiserie. Dans le dossier de copropriété, il faut donc démontrer l’état initial, le nombre de menuiseries remplacées, la référence des équipements et les valeurs Uw et Sw annoncées. Un devis qui prévoit le remplacement d’un double vitrage récent par un matériel présenté comme « plus performant » peut être examiné différemment d’un remplacement de simple vitrage.

Le changement concerne aussi le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Le texte modifie les caractéristiques techniques exigées pour plusieurs équipements, notamment les dispositifs solaires et certaines installations qui peuvent comporter un appoint. Le conseil syndical doit demander à l’entreprise de préciser le rendement saisonnier, la puissance, le type d’appoint, la source d’énergie et la certification exigée. Cette vérification est particulièrement importante lorsque le projet comporte une chaufferie collective, une pompe à chaleur, une installation solaire thermique ou une combinaison de plusieurs équipements. L’intitulé commercial de l’appareil ne remplace pas les données nécessaires à l’instruction bancaire.

Le socle légal reste l’article 244 quater U du code général des impôts. Ce texte décrit l’avance remboursable et les catégories de travaux. Il mentionne notamment les travaux d’isolation des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées, les systèmes de chauffage, les équipements utilisant une source d’énergie renouvelable et l’isolation des planchers bas. Il prévoit aussi que « Les modalités de détermination des travaux mentionnés aux 1° à 3° sont fixées par décret » et que le décret détermine les critères de qualification des entreprises pour les travaux concernés. L’arrêté technique doit donc être lu avec le CGI et le code de la construction et de l’habitation, non isolément.

Pour la copropriété, le même article prévoit que l’avance peut être consentie au syndicat pour financer les travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives ainsi que les travaux portant sur les parties et équipements communs. Le plafond est fixé à 30 000 euros par logement pour les catégories ordinaires et peut atteindre 50 000 euros lorsque l’opération relève des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale ou de certaines catégories aidées. Le plafond n’est pas une somme automatiquement disponible : il suppose que les dépenses soient éligibles et que les documents permettent d’en vérifier le montant.

L’article D. 319-1 du code de la construction et de l’habitation rattache expressément l’éco-PTZ copropriété aux travaux mentionnés par l’article 244 quater U. Il prévoit que l’avance peut être accordée pour des travaux réalisés « pour le compte du syndicat de copropriétaires » sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif prévus au f de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat n’emprunte donc pas pour financer n’importe quelle amélioration décidée dans l’immeuble. Il doit financer un programme entrant dans le cadre légal, voté par l’assemblée générale et documenté par des entreprises répondant aux conditions requises.

La modification du 1er septembre 2026 ne transforme pas l’éco-PTZ en subvention. La copropriété devra rembourser l’avance selon le contrat conclu avec l’établissement prêteur. L’intérêt du dispositif tient à l’absence d’intérêts débiteurs, mais le syndicat doit conserver une capacité d’appel de fonds et de remboursement. Une résolution qui ne précise ni le montant, ni le calendrier, ni la répartition, ni les conditions de participation des copropriétaires expose le projet à un conflit ultérieur, même si les travaux sont techniquement éligibles.

B. Quelles pièces techniques faut-il réunir pour éviter un refus bancaire ?

Le refus d’un éco-PTZ doit être qualifié avant toute contestation. Une banque peut refuser parce que l’opération ne correspond pas à une catégorie éligible, parce que le devis ne permet pas de vérifier les seuils, parce que l’entreprise ne justifie pas de son signe de qualité, parce que le dossier est incomplet ou parce que la situation financière du syndicat ne permet pas d’exécuter le contrat. Ces motifs n’ont pas la même portée. Une nouvelle demande complète peut résoudre un problème documentaire ; elle ne remplace pas un recours si la résolution d’assemblée générale a été prise au terme d’une convocation irrégulière.

L’article D. 319-16 du code de la construction et de l’habitation indique que l’avance peut financer des travaux d’économie d’énergie réalisés par des professionnels, sur un logement situé sur le territoire national et non commencés plus de trois mois avant l’émission de l’avance. Le texte vise notamment l’isolation des toitures, des murs, des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, les systèmes de chauffage ou d’eau chaude sanitaire, les équipements utilisant une énergie renouvelable et les planchers bas. Il ajoute que les travaux relevant des catégories principales sont réalisés par des entreprises titulaires, à la date d’émission de l’offre, d’un signe de qualité prévu par la réglementation.

Cette date impose une méthode au syndic. Il doit demander à chaque entreprise une attestation ou un justificatif valable à la date pertinente, et non seulement à la date du vote. Il doit conserver les devis initiaux, les devis rectifiés, les attestations d’assurance, les certificats de qualification, les fiches techniques et les plans lorsque la nature du chantier le justifie. Lorsque les travaux ont été commencés trop tôt, la question n’est pas régularisée par une facture finale. Il faut comparer la date de démarrage matériel du chantier avec la date d’émission de l’offre, les éventuelles exceptions réglementaires et les échanges écrits avec le prêteur.

Le dossier devrait au minimum contenir les éléments suivants :

Élément	Vérification à effectuer	Risque en cas d’oubli
Procès-verbal d’assemblée générale	Résolution identifiable, montant, travaux, emprunt et pouvoirs du syndic	Refus du prêteur ou contestation de la décision
Devis détaillés	Surface, matériel, performance, prix, travaux induits et entreprise intervenante	Impossible de vérifier l’éligibilité et le plafond
Fiches techniques	Résistance thermique, Uw, Sw, rendement, puissance et source d’énergie	Écart entre la promesse commerciale et le critère réglementaire
Qualification de l’entreprise	Qualité requise à la date d’émission de l’offre	Dépense exclue du financement
Audit ou diagnostic	Situation avant travaux, scénario retenu et performance attendue	Programme global non démontré
Calendrier	Date de vote, début du chantier, demande et émission de l’offre	Application d’une mauvaise version du texte

Le coût éligible ne se réduit pas à la fourniture principale. L’article D. 319-17 du code de la construction et de l’habitation précise que les dépenses peuvent comprendre le coût de la fourniture et de la pose, la dépose et la mise en décharge, les frais de maîtrise d’œuvre ou d’études techniques, l’assurance du maître d’ouvrage et « le coût des travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution ou à la bonne réalisation des travaux ». Un poste n’est pas éligible parce qu’il est utile au chantier ; il faut établir son lien nécessaire avec l’opération de performance énergétique.

Pour le montant, l’article D. 319-5 prévoit que l’avance correspond aux dépenses afférentes aux travaux visés à l’article D. 319-1, dans la limite d’un plafond. L’article D. 319-21 décline ces plafonds : 15 000 euros pour une seule action, 25 000 euros pour deux actions, 30 000 euros pour au moins trois actions, 50 000 euros pour une rénovation globale et 10 000 euros pour la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif. Le syndic doit présenter un tableau qui sépare les dépenses éligibles, les dépenses nécessaires mais non financées et les aides déjà obtenues.

Une copropriété de Paris, de Seine-Saint-Denis ou des Hauts-de-Seine doit ajouter un contrôle pratique. Les contraintes de façade, les règles patrimoniales, les autorisations d’urbanisme, les échafaudages et les travaux sur cour intérieure peuvent modifier le coût ou le calendrier. Une menuiserie qui respecte le critère thermique peut nécessiter une autorisation extérieure ; une isolation de toiture peut être liée à une réfection d’étanchéité ; une chaufferie peut exiger un accès temporaire à des lots privatifs. Dans l’ordre du jour, il est préférable de faire apparaître ces interfaces plutôt que de faire voter un montant global qui ne correspond plus aux devis transmis à la banque.

Lorsque le prêteur refuse, le syndic doit demander un motif écrit et une liste précise des pièces manquantes. Une réponse téléphonique telle que « le produit n’est pas éligible » ne permet pas de savoir si le problème vient du seuil technique, de l’entreprise, du calendrier ou du montage collectif. Le conseil syndical peut faire établir une note comparant le devis initial aux critères de l’arrêté du 25 août 2026, puis solliciter une nouvelle instruction. Cette démarche préserve la preuve d’une demande sérieuse et permet de distinguer un refus bancaire justifié d’un défaut de préparation du dossier.

II. Éco-PTZ copropriété refusé ou mal voté : que faire et dans quel délai ?

A. Comment faire voter l’emprunt, notifier son refus et sécuriser la quote-part ?

L’éco-PTZ ne dispense pas la copropriété de respecter les règles de majorité. Les travaux d’économie d’énergie relèvent de l’article 25, f, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui vise « les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ». Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, aux frais du copropriétaire concerné, sauf preuve de travaux équivalents réalisés dans les dix années précédentes. La résolution doit identifier la nature de l’opération, les parties communes concernées, les parties privatives éventuellement traversées ou modifiées et le budget correspondant.

L’assemblée générale doit aussi se prononcer sur le financement. L’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’emprunt souscrit au nom du syndicat. Il prévoit que l’assemblée générale peut voter, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux, un emprunt destiné à financer les travaux mentionnés par les articles 24 et 25. Le texte dispose également : « Tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. »

Cette faculté de refus ne signifie pas que le copropriétaire peut refuser les travaux eux-mêmes. Elle concerne le mode de financement collectif. Celui qui ne souhaite pas participer à l’emprunt doit notifier sa décision au syndic dans le délai de deux mois et organiser le paiement de sa quote-part dans les six mois. La notification doit être datée, adressée par un moyen permettant de prouver la réception et conservée avec le procès-verbal. Elle doit identifier le lot, le copropriétaire, la résolution concernée et le montant que l’intéressé s’engage à régler directement.

Lorsque l’emprunt est réservé aux copropriétaires qui y participent, chacun doit également notifier sa décision et le montant sollicité dans le délai légal. Le syndic ne doit pas confondre l’adhésion au prêt et l’approbation des travaux. Un copropriétaire peut approuver la rénovation mais refuser le crédit collectif. Inversement, une adhésion au financement ne corrige pas une résolution qui n’aurait pas valablement autorisé les travaux ou qui aurait laissé les copropriétaires dans l’incertitude sur le programme financé.

Le projet de contrat de prêt doit accompagner l’ordre du jour lorsque les textes l’exigent. L’article 26-5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le contrat de prêt conforme au projet joint à l’ordre du jour ne peut pas être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois prévu à l’article 42. Le syndic doit donc conserver la preuve de l’envoi de la convocation, de ses annexes, du projet de contrat, de la notification du procès-verbal et de la date de signature. Une modification substantielle du prêteur, du taux, du montant ou des conditions après le vote peut nécessiter une nouvelle décision collective.

La répartition financière doit être lisible. Le copropriétaire doit pouvoir comparer sa quote-part de travaux, sa part du prêt, les aides déduites, les échéances et le montant à payer s’il refuse l’emprunt. Le règlement de copropriété et les règles de charges restent déterminants. Une présentation qui répartit uniformément une dépense alors que la charge doit être répartie selon l’utilité ou les tantièmes peut créer une contestation indépendante de l’éligibilité de l’éco-PTZ.

Le syndic doit également expliquer les conséquences d’une vente du lot pendant le remboursement. L’acquéreur, le vendeur, le notaire et le syndic doivent vérifier le solde du prêt, les appels déjà émis, les travaux restant à payer et les règles contractuelles relatives au transfert ou au remboursement de la participation. Une promesse de vente qui ignore l’emprunt collectif peut générer un litige sur le prix, l’état daté ou la personne tenue de payer. Ce risque est distinct du débat sur les seuils thermiques, mais il doit figurer dans l’information donnée aux copropriétaires avant le vote.

Pour une assemblée générale à Paris ou en Île-de-France, le dossier devrait donc comprendre une résolution séparée sur les travaux, une résolution sur l’emprunt, une annexe technique par poste, un échéancier, un tableau de quote-part et une résolution donnant au syndic des pouvoirs strictement définis pour finaliser l’offre. Une délégation générale permettant de modifier sans limite le programme ou le financement rend plus difficile le contrôle ultérieur. Le vote doit porter sur un objet suffisamment déterminé pour que chaque copropriétaire comprenne la dépense et le risque de remboursement.

B. Quel recours contre le syndic, la banque ou la décision d’assemblée générale ?

Le recours dépend de l’auteur du refus. Si la banque refuse parce qu’un devis ne mentionne pas la résistance thermique ou le coefficient Uw, la première étape consiste à compléter le dossier. Si le syndic refuse d’inscrire une résolution régulièrement demandée à l’ordre du jour, il faut formaliser la demande et conserver la preuve de la carence. Si l’assemblée générale rejette le projet, il n’existe pas de droit automatique à l’éco-PTZ : il faut préparer une nouvelle résolution, répondre aux objections techniques et financières, puis obtenir un vote régulier. Si l’assemblée adopte une décision irrégulière, le recours doit respecter le délai propre aux contestations de copropriété.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes. Le même article indique que la notification doit être faite par le syndic dans le mois de la tenue de l’assemblée. Sauf urgence, l’exécution des travaux décidés à la majorité des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai. Le point de départ et le contenu de la notification doivent donc être vérifiés immédiatement.

La Cour de cassation a précisé ce calcul dans son arrêt de la troisième chambre civile du 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842, publié au Bulletin et accessible sur la décision officielle de la Cour de cassation. Après avoir rappelé l’article 42, elle juge que « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » Un copropriétaire ne doit donc pas attendre de retirer le pli ou de recevoir une copie tardive pour commencer à calculer son délai.

La contestation doit viser une irrégularité identifiable. Il peut s’agir d’une convocation incomplète, d’une résolution non inscrite correctement, d’une annexe absente, d’une majorité erronée, d’un vote sur un contrat différent de celui soumis aux copropriétaires, d’une répartition contraire au règlement ou d’une modification substantielle intervenue sans nouveau vote. La seule circonstance que la banque ait refusé l’éco-PTZ ne suffit pas à annuler la résolution. Il faut relier le refus à l’objet du vote ou démontrer que l’assemblée n’a pas disposé d’une information nécessaire à son consentement.

Le dossier de recours doit suivre une chronologie précise. Il faut réunir la convocation et ses annexes, la feuille de présence, les pouvoirs, le procès-verbal intégral, la preuve de notification, les courriels du syndic, les devis successifs, les rapports d’audit, les attestations des entreprises, la demande de prêt, le refus bancaire et les échanges sur la date d’émission de l’offre. Pour chaque poste, il faut établir si le défaut se situe avant le vote, au moment de la demande, pendant l’instruction ou après le début du chantier. Cette chronologie évite de confondre un vice de décision collective avec une difficulté purement technique.

Lorsque le syndic a transmis un dossier incomplet, sa responsabilité ne résulte pas automatiquement du refus bancaire. Il faut rechercher la mission qui lui a été confiée, les documents qu’il devait obtenir, les avertissements adressés par le conseil syndical et le préjudice concret. Le préjudice peut tenir à la perte d’une période de financement, à un surcoût, à une impossibilité de lancer un chantier voté, à des pénalités contractuelles ou à un appel de fonds supplémentaire. Un simple retard sans conséquence démontrée ne produit pas la même demande qu’une renonciation forcée à une offre ou qu’une dégradation du chantier.

Le prêteur doit être distingué du syndic. Le contrat de prêt et les règles de l’éco-PTZ déterminent les justificatifs exigibles ; le droit bancaire et le contrat conclu déterminent les obligations de l’établissement. Une banque qui refuse de financer une opération non éligible n’engage pas sa responsabilité du seul fait que l’assemblée l’a votée. En revanche, lorsque le prêteur a donné un accord de principe précis, demandé des pièces déterminées puis rompu brutalement les discussions, les courriers et les conditions annoncées doivent être examinés. Il faut éviter les accusations générales et demander une motivation écrite, datée et reliée à la clause ou au critère invoqué.

Une nouvelle assemblée peut être préférable à un contentieux lorsque le problème est réparable. La convocation doit alors présenter la version mise à jour des devis, les critères techniques de l’arrêté du 25 août 2026, le calendrier d’émission de l’offre et les modalités de participation. Le procès-verbal doit faire apparaître le résultat de chaque résolution, les opposants et les abstentions, ainsi que les réserves formulées. Si une copropriété veut conserver la date du chantier, elle doit aussi vérifier la limite de trois mois prévue par l’article D. 319-16 et demander au prêteur si une avance avant l’offre fait obstacle au financement.

Un copropriétaire qui a voté contre, qui n’était pas présent ou qui n’a pas été régulièrement représenté peut envisager une contestation. Il doit agir devant le tribunal judiciaire compétent dans le délai de deux mois et demander, selon le cas, l’annulation de la résolution, la suspension de son exécution ou une mesure permettant de préserver les preuves. Le juge ne remplace pas l’établissement de crédit pour accorder un prêt. Il peut toutefois sanctionner une décision collective irrégulière, examiner la responsabilité d’un syndic, ordonner une mesure d’instruction ou statuer sur les conséquences financières d’une faute.

À Paris, l’adresse de l’immeuble détermine le tribunal judiciaire compétent. En Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, dans le Val-de-Marne ou dans les autres départements franciliens, la juridiction dépend du ressort de la copropriété. Les échanges avec le syndic peuvent être envoyés depuis une autre commune, mais cela ne modifie pas le lieu du contentieux. Une demande urgente, une expertise ou une mesure conservatoire exige une analyse différente de l’action au fond en annulation de l’assemblée générale.

Enfin, le refus de l’éco-PTZ ne doit pas conduire à commencer les travaux sans financement sécurisé. Une entreprise peut réclamer un acompte, une copropriété peut être engagée par un devis accepté et les travaux peuvent rendre impossible la vérification de l’état initial. Avant toute intervention, il faut obtenir le financement, vérifier l’assurance, préserver les rapports et faire préciser par écrit les conditions de remboursement. Si le chantier a déjà commencé, les factures, photographies datées, constats, livraisons et correspondances deviennent essentiels pour discuter la conformité des travaux et la réalité du préjudice.

Conclusion

L’éco-PTZ copropriété demandé depuis le 1er septembre 2026 doit être instruit à partir de la version technique nouvelle de l’arrêté du 30 mars 2009, modifiée par l’arrêté du 25 août 2026. La résistance thermique de la toiture, les caractéristiques des fenêtres, les performances des équipements, la qualification de l’entreprise et la date d’émission de l’offre doivent être cohérentes. Le syndicat doit ensuite voter séparément les travaux et le financement, informer chaque copropriétaire de sa quote-part et respecter les délais de refus ou de contestation. Une réponse bancaire négative doit être motivée ; une décision d’assemblée générale doit être contrôlée dès réception du procès-verbal.

Le délai de deux mois ne permet pas d’attendre une réunion informelle du conseil syndical. Les pièces techniques, la convocation, le procès-verbal, la notification et les échanges avec le prêteur doivent être conservés immédiatement. Une analyse juridique peut permettre de choisir entre dossier rectifié, nouvelle assemblée, mise en demeure du syndic, contestation de la résolution ou action en responsabilité.