La clause d’augmentation forfaitaire du loyer dans le bail commercial : révision à la seule hausse, ordre public et sanction du réputé non écrit

Le contentieux des clauses de fixation du loyer commercial connaît une évolution déterminante sous le contrôle vigilant de la Cour de régulation. La liberté contractuelle permet traditionnellement aux parties de déterminer le loyer originaire applicable dès la prise d’effet de leur bail commercial. Or la frontière juridique entre la fixation conventionnelle du prix initial et l’organisation d’une révision en cours de contrat demeure strictement encadrée. Par un arrêt retentissant rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904, les magistrats viennent de fixer une règle cardinale.

La haute juridiction sanctionne en effet les stipulations organisant une augmentation forfaitaire et automatique du loyer commercial sans plafond ni durée déterminée. De nombreux rédacteurs stipulaient jusqu’alors des clauses imposant une majoration annuelle fixe de un virgule cinq pour cent en cours de bail. Les praticiens soutenaient fréquemment que cette modalité d’évolution financière relevait de la libre négociation du loyer de base entre les contractants. En conséquence, la pratique considérait parfois à tort que cette hausse automatique échappait aux règles impératives de la révision triennale statutaire.

Dès lors, l’assistance technique délivrée par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’anticiper les incidences de cette jurisprudence novatrice. L’arrêt du 3 septembre 2026 prononce la cassation de la décision d’appel qui avait admis la validité d’une telle clause forfaitaire. La Cour de cassation affirme sans équivoque qu’une telle stipulation organise une révision automatique à la seule hausse en violation du statut. À cet égard, le mécanisme contractuel encourt la sanction impérative du réputé non écrit prévue à l’article L. 145-15 du Code de commerce.

La qualification retenue par les hauts magistrats ouvre ainsi la voie à une action imprescriptible en contestation de la stipulation illicite. Par ailleurs, l’éradication de la clause ouvre un contentieux financier d’envergure relatif à la répétition des loyers indûment versés par le preneur. L’analyse approfondie de la qualification de la clause forfaitaire précédera l’étude méthodique du régime contentieux des restitutions des sommes indues.

I. La qualification juridique de la clause d’augmentation forfaitaire au regard des règles d’ordre public de la révision

A. La démarcation cardinale entre la détermination du loyer originaire et l’organisation d’une révision périodique

Le principe d’autonomie contractuelle autorise les parties à convenir librement du montant initial du loyer lors de la conclusion du bail. Les bailleurs et les preneurs disposent ainsi de la faculté d’adapter le montant du prix originaire aux contraintes économiques de l’exploitation. Or la liberté contractuelle trouve ses limites naturelles dans le respect des règles d’ordre public organisant la révision légale du prix locatif. Dans l’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904, la haute juridiction rappelle cette articulation essentielle.

Les hauts magistrats énoncent expressément « que la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties ». La Cour ajoute immédiatement « que doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale ». En conséquence, les juges doivent examiner la véritable nature de la clause litigieuse sans s’arrêter à la dénomination adoptée par les contractants. La pratique des affaires recourt fréquemment aux baux à loyer progressif pour accompagner le démarrage économique d’une nouvelle exploitation commerciale.

La haute juridiction avait déjà précisé la légalité de ce dispositif dans un arrêt fondamental du quatorze mai mil neuf cent quatre-vingts. L’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904 réaffirme solennellement cette jurisprudence constante. La Cour rappelle que « constitue un mode de détermination du loyer originaire la conclusion d’un bail commercial à loyer progressif par paliers ». Ce mécanisme implique que « les parties prévoient dès la signature des niveaux de loyer applicables jusqu’à un plafond déterminé par avance ».

Dès lors, ce mode spécifique de fixation du loyer originaire ne fait aucun obstacle au jeu ultérieur de la révision légale statutaire. Les paliers convenus constituent les fractions successives d’un même prix global initialement arrêté pour l’ensemble de la période contractuelle convenue. Par ailleurs, les parties se conforment aux exigences posées par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904 pour garantir cette prévisibilité. À cet égard, la fixation par paliers s’oppose radicalement à toute stipulation organisant une progression indéfinie du montant du loyer annuel.

Or la clause soumise à la censure de la Cour de cassation prévoyait une majoration annuelle automatique sans limitation temporelle. Le contrat stipulait que le loyer augmenterait forfaitairement de un virgule cinq pour cent chaque année au bénéfice exclusif du bailleur. La cour d’appel de Lyon avait cru pouvoir valider cette stipulation en retenant qu’elle fixait le prix pour toute la durée contractuelle. Les juges du fond estimaient que cette garantie d’augmentation fixe constituait une modalité licite de fixation du prix négociée entre les parties.

La censure prononcée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904 condamne sévèrement cette analyse erronée des juges lyonnais. La haute juridiction souligne « qu’à la différence d’un loyer progressif par paliers ladite clause stipule accessoirement une augmentation automatique et forfaitaire ». Les magistrats constatent que cette majoration intervenait « sans prévoir de limite de plafond ou de durée » au profit du propriétaire de l’immeuble. En conséquence, une telle clause « ne détermine pas le prix initial mais organise sa révision automatique à la seule hausse ».

Cette requalification s’impose d’autant plus que le contrat de bail commercial ne prend jamais automatiquement fin à son terme conventionnel. Le statut des baux commerciaux confère au locataire le droit au renouvellement ou à la poursuite du contrat par tacite prolongation. Dès lors, une clause d’augmentation automatique sans plafond continuerait à produire ses effets financiers dévastateurs au-delà du terme initial de neuf ans. Le bailleur bénéficierait alors d’une hausse mécanique perpétuelle soustraite à l’évaluation contradictoire des critères économiques de la valeur locative réelle.

Cette dérive contractuelle méconnaît également les principes gouvernant l’autonomie de la volonté dégagés par la jurisprudence dans d’autres contentieux locatifs. Dans un arrêt voisin, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-21.045 a encadré la liberté relative au loyer de base. La haute juridiction y rappelle que la fixation conventionnelle du prix ne saurait s’affranchir des règles impératives gouvernant l’équilibre contractuel statutaire. À cet égard, l’introduction d’une majoration forfaitaire perpétuelle dénature la notion même de prix originaire au détriment de l’entreprise locataire.

Par ailleurs, l’exigence d’un prix déterminable dès la conclusion du bail interdit d’abandonner l’évolution du loyer à un mécanisme unilatéralement haussier. La détermination du loyer de base doit en effet respecter les règles générales régissant la formation du contrat de louage de choses. L’article L. 145-33 du Code de commerce rappelle d’ailleurs que le montant des loyers doit toujours tendre vers la valeur locative. Dès lors, une augmentation automatique annuelle déconnectée de la consistance des locaux commerciaux loués méconnaît la finalité même du statut protecteur.

B. L’atteinte prohibée aux mécanismes impératifs de la révision triennale et de l’échelle mobile

Le statut des baux commerciaux organise un système complet et équilibré d’évolution du loyer destiné à préserver la viabilité des entreprises. Ce dispositif d’ordre public repose sur les prévisions impératives de l’article L. 145-37 du Code de commerce qui régit la révision légale. Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Or la révision triennale légale se trouve strictement encadrée par les dispositions protectrices de l’article L. 145-38 du Code de commerce.

Ce texte prévoit que la majoration ou la diminution du loyer triennal ne peut excéder la variation indiciaire légale de référence. Le plafonnement indiciaire ne peut être écarté que si le demandeur prouve une modification matérielle des facteurs locaux ayant entraîné une variation décimale. En conséquence, l’augmentation forfaitaire contractuelle viole directement ce mécanisme en imposant une hausse déconnectée de la réalité des indices officiels. La stipulation litigieuse impose une majoration automatique qui peut excéder très largement la variation de l’indice des loyers commerciaux en vigueur.

Par ailleurs, le droit commercial régit également les mécanismes contractuels d’évolution du prix par le jeu d’une échelle mobile librement convenue. L’article L. 145-39 du Code de commerce autorise la révision dès lors que le loyer varie de plus d’un quart par indexation. Or l’augmentation forfaitaire annuelle de un virgule cinq pour cent contourne insidieusement le régime statutaire de l’échelle mobile légalement encadrée. La clause forfaitaire supprime toute référence à un indice économique objectif et neutralise mathématiquement les périodes de baisse des cours économiques.

Cette asymétrie contractuelle rappelle directement la jurisprudence rigoureuse sanctionnant les clauses d’indexation ne jouant qu’au profit exclusif de la hausse. Dans une décision de principe, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169 a posé un interdit absolu. Les hauts magistrats ont jugé que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le prix à la hausse comme à la baisse ». La Cour a retenu que la neutralisation contractuelle des baisses fausse le jeu normal de l’indexation et viole le statut des baux commerciaux.

Cette interdiction des clauses asymétriques a été récemment réaffirmée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-12.218. La haute juridiction rappelle qu’est prohibée toute stipulation écartant la réciprocité des variations économiques en imposant une progression purement unilatérale. Dès lors, la clause d’augmentation forfaitaire présente une gravité économique supérieure en s’affranchissant totalement de tout indice de référence monétaire. Le bailleur s’octroie ainsi une rente indexée de manière purement mécanique sans supporter le moindre aléa lié aux cycles du marché commercial.

À cet égard, l’arrêt du 3 septembre 2026 censure formellement ce mécanisme en constatant qu’il organise une révision automatique à la seule hausse. Les hauts magistrats affirment sans détours qu’« une telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public ». La Cour en conclut avec la plus grande fermeté que la stipulation litigieuse doit être immédiatement réputée non écrite dans son principe. La prohibition énoncée s’inscrit en cohérence avec la protection monétaire posée à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.

Les juges veillent scrupuleusement à prohiber toute distorsion temporelle dans les révisions comme l’a rappelé un arrêt récent de la Cour. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 février 2026, pourvoi n° 24-11.584 a ainsi neutralisé les clauses créant une distorsion temporelle prohibée. De même, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 juin 2021, pourvoi n° 19-23.038 a condamné les clauses d’indexation contraires à l’ordre public statutaire. En conséquence, toute stipulation organisant une progression forfaitaire continue méconnaît les garde-fous légaux entourant la révision du prix du bail.

L’interdiction de ces procédés contractuels unilatéraux protège la réciprocité des obligations dans le cadre de la révision triennale statutaire. La Cour de cassation veille à préserver le jeu normal des variations économiques au profit de chacune des parties signataires du bail. Selon l’article L. 145-38 du Code de commerce, la variation légale doit en effet s’appliquer symétriquement tant à la baisse qu’à la hausse. Dès lors, le bannissement prétorien des clauses d’augmentation forfaitaire rétablit la primauté absolue de l’ordre public de protection commerciale.

II. Le régime de la sanction du réputé non écrit et le contentieux de la restitution des loyers indus

A. L’imprescriptibilité de la sanction de l’article L. 145-15 du Code de commerce et l’office du juge

La qualification de la clause d’augmentation forfaitaire comme faisant échec à la révision légale emporte une conséquence juridique d’une portée considérable. L’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionne en effet par le réputé non écrit toute stipulation contrevenant aux règles de révision. Ce texte d’ordre public a été profondément refondu par la loi du 18 juin 2014 afin d’éradiquer la sanction désuète de nullité. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169 a confirmé l’application immédiate de ce régime aux baux en cours.

Le régime du réputé non écrit se distingue fondamentalement de l’action en nullité qui demeurait soumise à la prescription biennale statutaire. Dans un arrêt essentiel, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643 a posé le principe fondamental de l’imprescriptibilité. La haute juridiction y affirme péremptoirement « que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription ». Dès lors, le preneur peut soulever l’illicéité de l’augmentation forfaitaire à tout moment pendant l’exécution ou le renouvellement de son contrat commercial.

Le locataire n’est donc enfermé dans aucun délai pour solliciter l’anéantissement de la stipulation litigieuse devant le tribunal judiciaire compétent. Or la mise en œuvre de cette sanction prétorienne soulève la question délicate de l’étendue de l’éradication imposée au contrat de location. Le juge doit en effet déterminer si la clause doit être réputée non écrite en son entier ou seulement dans sa mention illicite. La jurisprudence de la Cour de cassation applique un principe rigoureux de divisibilité contractuelle afin de sauvegarder l’équilibre des conventions en cours.

Dans l’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-12.218, ce principe a été fermement rappelé. Les hauts magistrats affirment « que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf indivisibilité ». La haute juridiction censure systématiquement les cours d’appel qui prononcent l’éradication intégrale d’une clause sans caractériser la commune intention des parties contractantes. Cette exigence probatoire a été réitérée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-23.336 dans des termes identiques.

La Cour a jugé que les juges du fond doivent rechercher si la stipulation prohibée peut être retranchée sans dénaturer l’économie contractuelle. Dans le cas d’une clause d’augmentation forfaitaire, le retranchement de la majoration automatique laisse subsister le loyer initial fixé par les parties. En application de l’article L. 145-15 du Code de commerce, le contrat survit pleinement débarrassé de la stipulation illicite organisant la hausse automatique. À cet égard, l’éradication rétroactive de la clause forfaitaire replace rétroactivement les contractants dans la situation qui aurait dû être la leur.

Le juge saisi du litige doit constater que la stipulation prohibée est réputée n’avoir jamais existé depuis la conclusion du bail commercial. Cette rétroactivité inhérente à la sanction légale prive de tout fondement juridique l’ensemble des hausses tarifaires perçues par le bailleur négligent. Par ailleurs, l’office du juge consiste à rétablir le cours normal du contrat sans pouvoir substituer une autre formule financière de révision. Dès lors, le propriétaire ne peut prétendre remplacer la clause d’augmentation forfaitaire annulée par une indexation légale qui n’avait pas été stipulée.

La haute juridiction rappelle la portée générale de cette interdiction dans l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904. Les tribunaux doivent ainsi prononcer la disparition pure et simple de la majoration sans pouvoir modifier les autres clauses financières du bail. En conséquence, les prétentions du bailleur tendant à réécrire la clause de loyer se heurtent à l’autorité protectrice du texte légal impératif. Dès lors, le bail commercial poursuit son exécution sur la base exclusive du loyer originaire convenu lors de la signature contractuelle.

B. Le calcul de la créance de répétition de l’indu et l’application de la prescription quinquennale

L’effacement rétroactif de la clause d’augmentation forfaitaire ouvre immédiatement le droit pour le locataire d’obtenir la restitution des sommes trop-perçues. La disparition de la stipulation illicite transforme les majorations annuelles encaissées par le bailleur en de véritables paiements indus au sens civil. Or l’action en répétition des loyers indus ne bénéficie aucunement du régime de l’imprescriptibilité attaché à l’action en réputé non écrit. Le recouvrement des sommes indûment versées relève en effet de la prescription quinquennale de droit commun régie par l’article 2224 du Code civil.

Ce texte dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter de la découverte des faits déterminants. L’articulation entre l’imprescriptibilité du réputé non écrit et la prescription de l’indu a été tranchée par la Cour de cassation. Dans l’arrêt fondamental Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643, la haute juridiction a fixé la méthode liquidative. Les hauts magistrats retiennent que « le locataire peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande ».

La haute juridiction a surtout censuré la méthode erronée consistant à calculer l’indu sur la base du loyer acquitté cinq ans auparavant. L’arrêt du 23 janvier 2025 énonce « qu’une stipulation réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé la créance de restitution doit être calculée ». La Cour précise avec force que ce calcul s’effectue « sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut ». En conséquence, la créance de restitution du preneur se calcule en retranchant toutes les augmentations cumulées depuis l’origine du bail commercial.

Cette méthode de calcul génère des montants de restitution considérables au profit des locataires ayant supporté des hausses forfaitaires durant de longues années. L’absence de fondement juridique des sommes réclamées justifie pleinement la répétition comme l’a souligné la Cour dans un autre arrêt récent. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 février 2025, pourvoi n° 23-17.978 sanctionne en effet les imputations financières dépourvues de stipulation contractuelle valable. Dès lors, le bailleur condamné doit restituer l’intégralité des majorations perçues au cours des cinq dernières années précédant l’assignation en justice.

Par ailleurs, l’annulation de la clause forfaitaire rejaillit directement sur la fixation du loyer applicable pour l’avenir de la relation contractuelle. Le loyer exigible revient au niveau du prix d’origine fixé lors de la signature du contrat en l’absence de révision légale. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 novembre 2025, pourvoi n° 24-11.297 impose une rigueur absolue dans la computation des loyers dus. À cet égard, le bailleur ne peut solliciter une hausse judiciaire qu’en engageant une procédure formelle de révision triennale selon les formes prescrites.

Le retour au loyer originaire influence également les instances ultérieures en renouvellement du bail commercial devant le juge des loyers commerciaux. La jurisprudence rappelée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 mai 2024, pourvoi n° 22-16.447 régit l’office du juge. Les magistrats apprécient souverainement les éléments constitutifs du loyer renouvelé en écartant les stipulations contractuelles illégales ou dénuées d’efficacité probante. De surcroît, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-21.943 rappelle l’incidence des charges exorbitantes sur la valeur locative.

L’ensemble de ces règles impose aux investisseurs immobiliers comme aux locataires une vigilance accrue lors de la rédaction des contrats locatifs. La pratique consistant à éluder l’application des indices officiels par des clauses forfaitaires automatiques se heurte désormais à une sanction implacable. En conséquence, les propriétaires bailleurs doivent auditer leurs baux en cours pour mesurer leur exposition financière face aux demandes de répétition. Dès lors, la gestion prudente des actifs commerciaux exige l’abandon immédiat de toute formule d’augmentation automatique déconnectée des règles légales du statut.

Conclusion

L’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904 constitue un tournant jurisprudentiel d’une portée majeure. En censurant la cour d’appel de Lyon, la haute juridiction réaffirme l’impérialisme des règles d’ordre public organisant la révision du loyer. Or la liberté contractuelle ne permet en aucun cas d’instaurer une majoration forfaitaire perpétuelle à la seule hausse du loyer commercial. Une telle clause ne fixe pas le prix initial mais organise une révision illicite qui doit être sanctionnée du réputé non écrit.

À cet égard, l’imprescriptibilité de la sanction de l’article L. 145-15 du Code de commerce confère aux locataires une arme juridique redoutable. Par ailleurs, le droit à répétition des sommes indûment perçues sur cinq ans expose les bailleurs à d’importants risques de trésorerie. En conséquence, la rédaction des baux commerciaux doit impérativement respecter les cadres légaux stricts de l’échelle mobile et de la révision. Dès lors, la sécurité juridique des relations locatives repose sur une stricte conformité aux exigences protectrices du statut des baux commerciaux.