Le bail commercial en résidence de tourisme : durée minimale de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, qualification de monovalence et méthode de fixation du loyer renouvelé

Le statut des baux commerciaux gouverne de longue date les relations patrimoniales nouées entre les investisseurs immobiliers et les exploitants de résidences de tourisme. Cette organisation contractuelle complexe repose sur une imbrication étroite entre les exigences du droit immobilier commercial et les objectifs de défiscalisation du secteur touristique. Chaque acquéreur consent un bail commercial portant sur un local meublé privatif au profit d’un gestionnaire professionnel unique chargé de l’ensemble de l’établissement. L’intervention éclairée d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser ces relations asymétriques soumises à d’importants aléas économiques. Or les tensions contentieuses se multiplient entre les bailleurs désireux de rentabiliser leur investissement et les gestionnaires confrontés aux fluctuations saisonnières de leur exploitation. Le législateur a instauré un régime dérogatoire spécifique destiné à stabiliser l’exploitation hôtelière en imposant une durée initiale minimale sans faculté de résiliation.

Ce cadre dérogatoire trouve son siège législatif à l’article L.145-7-1 du Code de commerce issu de la réforme touristique de l’année deux mille neuf. À cet égard la jurisprudence contemporaine est venue clarifier de manière décisive la portée exacte de cette interdiction statutaire de résiliation triennale. Par ailleurs les contestations relatives à la fixation du loyer de renouvellement soulèvent la délicate question de la monovalence des locaux touristiques. L’article R.145-10 du Code de commerce autorise en effet l’écartement du plafonnement légal au profit de l’application technique de la méthode hôtelière. Dès lors le contentieux de l’éviction de l’exploitant et le recouvrement des loyers impayés imposent une analyse transversale des règles applicables à cette matière. En conséquence l’examen du régime dérogatoire de la durée contractuelle précédera l’étude approfondie de la fixation juridictionnelle du loyer renouvelé et de l’éviction.

I. Le cadre statutaire spécifique de la résidence de tourisme et le régime dérogatoire de la durée du bail

A. La consécration d’une durée ferme de neuf ans selon l’article L. 145-7-1 du Code de commerce et l’exclusion de la résiliation triennale initiale

Le législateur a institué un dispositif protecteur dérogatoire lors de l’adoption de la loi n° 2009-888 du vingt-deux juillet deux mille neuf de développement touristique. Ce texte a introduit au sein du Code de commerce l’article L.145-7-1 qui redéfinit l’économie temporelle du bail touristique. La disposition légale prévoit expressément que les baux commerciaux signés entre propriétaires et exploitants de résidences de tourisme sont d’une durée minimale de neuf années entières. Le texte prohibe de manière formelle toute faculté de résiliation unilatérale à l’expiration de chaque période triennale au cours de cette phase initiale contractuelle. Ce mécanisme s’applique exclusivement aux établissements commerciaux d’hébergement classés mentionnés à l’article L.321-1 du Code du tourisme régissant ce secteur économique. Or les résidences de tourisme regroupent un ensemble homogène de locaux d’habitation meublés et de services communs destinés à l’accueil d’une clientèle de passage. L’objectif poursuivi par les pouvoirs publics consiste à garantir une exploitation pérenne et ininterrompue de la résidence par un unique gestionnaire commercial agréé. En conséquence les parties contractantes ne peuvent stipuler une durée inférieure à neuf ans ni insérer des clauses de dénonciation anticipée durant ce cycle initial.

La rigueur de cette règle déroge directement au principe général énoncé par l’article L.145-4 du Code de commerce régissant les baux ordinaires. Dans le régime de droit commun des baux commerciaux le preneur dispose en effet de la faculté légale de résilier son contrat tous les trois ans. Le législateur a délibérément neutralisé cette prérogative d’ordre public pour assurer la rentabilité globale des investissements réalisés par les acquéreurs personnes physiques. À cet égard la troisième chambre civile de la Cour de cassation a reconnu la nature impérative et d’ordre public de cette interdiction légale de résiliation. Cette prohibition absolue de sortie triennale s’impose tant au preneur exploitant qu’au bailleur copropriétaire soucieux de recouvrer prématurément la jouissance matérielle de son logement. Par ailleurs les stipulations contractuelles qui tenteraient d’aménager une faculté de dénonciation conventionnelle anticipée se heurtent à la nullité absolue d’ordre public économique. Dès lors l’exploitant demeure juridiquement et financièrement engagé pour une durée irréductible de neuf années à compter de la prise d’effet du bail initial. Toute tentative de restitution unilatérale des clés avant l’échéance des neuf ans expose le preneur au paiement de l’intégralité des loyers résiduels conventionnels.

L’anéantissement des clauses contractuelles contraires à cette stabilité temporelle découle du régime impératif de l’article L.145-15 du Code de commerce. La Haute juridiction applique avec une rigueur absolue la sanction du réputé non écrit aux clauses contractuelles méconnaissant l’ordre public statutaire des baux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-14.091) ce principe fondamental. Elle a jugé que la substitution du réputé non écrit à la nullité des clauses litigieuses : « est applicable aux baux en cours ». La Cour a retenu dans la même décision que : « l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription ». Cette solution a été réitérée par la troisième chambre civile le 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-14.046) dans un contentieux connexe. Or toute clause prétendant autoriser une résiliation triennale anticipée au cours du bail initial en résidence de tourisme est réputée non écrite sans prescription. Dès lors le bailleur peut solliciter à tout moment la neutralisation prétorienne de stipulations illicites insérées lors de la souscription du contrat d’exploitation.

Cette architecture juridique verrouillée vise à harmoniser le statut du bail commercial avec les engagements fiscaux souscrits par chaque investisseur lors de l’acquisition. Les régimes de défiscalisation immobilière imposent en effet aux propriétaires bailleurs une obligation de mise en location meublée continue pendant plusieurs années civiles. La défaillance prématurée de l’exploitant unique placerait ainsi les copropriétaires sous la menace d’une remise en cause fiscale de leurs avantages acquis. En conséquence l’interdiction de résiliation triennale de l’article L.145-7-1 constitue la clé de voûte de la sécurité financière de ces opérations immobilières. À cet égard les tribunaux judiciaires rejettent fermement les demandes des gestionnaires prétendant s’affranchir de leurs obligations locatives sous couvert de difficultés économiques conjoncturelles. Par ailleurs l’obligation d’exploitation continue pesant sur le gestionnaire lui interdit de fermer arbitrairement la résidence pendant la durée minimale de neuf années. L’équilibre du contrat initial repose sur cette contrepartie fondamentale accordée aux bailleurs en échange de la renonciation à la libre disposition de leur lot. Dès lors le respect de cette durée initiale minimale conditionne la viabilité économique de l’ensemble de la structure touristique et hôtelière exploitée.

B. Le retour à la faculté de résiliation triennale lors du renouvellement contractuel et l’articulation avec l’organisation de la copropriété

Une interrogation doctrinale majeure a longtemps divisé les praticiens quant au sort de la durée ferme lors du renouvellement du bail commercial touristique. La question consistait à déterminer si l’interdiction de résiliation triennale instituée par l’article L.145-7-1 s’appliquait également au contrat renouvelé. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché ce débat le 7 septembre 2023 (pourvoi n° 21-14.279) par un arrêt de principe. La Cour a solennellement posé que le texte dérogatoire : « n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L.145-12 du même code ». Elle a déduit des travaux parlementaires que la volonté législative tendait uniquement à pérenniser l’exploitation touristique pendant la période initiale minimale de neuf années. Or l’article L.145-12 du Code de commerce régit de manière autonome et impérative la durée légale du bail commercial renouvelé. Ce texte de droit commun restaure pleinement la faculté de résiliation triennale reconnue au profit du preneur par l’article L.145-4 du même code. En conséquence l’exploitant d’une résidence de tourisme retrouve le droit discrétionnaire de dénoncer son engagement locatif à l’issue de chaque période triennale renouvelée.

Cette solution prétorienne modifie substantiellement l’équilibre des forces économiques à l’expiration de la première tranche novennale d’exploitation de la résidence. Le gestionnaire hôtelier peut valablement notifier un congé triennal sans encourir la sanction d’une indemnisation forfaitaire au profit du bailleur copropriétaire. À cet égard la notification du congé délivrée selon les formes statutaires met un terme régulier aux obligations locatives pesant sur le preneur évincé. La Haute juridiction a d’ailleurs confirmé dans le pourvoi n° 21-14.279 qu’après la restitution des clés le locataire n’est redevable d’aucun loyer résiduel. Par ailleurs les propriétaires bailleurs ne peuvent contraindre le gestionnaire à demeurer lié pour une nouvelle période irréductible de neuf années complètes. Dès lors chaque investisseur doit intégrer ce risque opérationnel de départ triennal de l’exploitant au terme du premier bail commercial initial. Cette précarité renouvelée incite les bailleurs à négocier des avenants conventionnels ou à envisager des modalités alternatives de valorisation de leur bien immobilier. La liberté reconquise par le locataire impose une vigilance renforcée dans la gestion patrimoniale et contractuelle de chaque lot de copropriété.

L’articulation entre le statut des baux commerciaux et le fonctionnement de la copropriété immobilière engendre également d’importantes difficultés juridiques et contentieuses. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué le 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-14.303) sur cette conciliation délicate. La Cour a rappelé les exigences résultant des articles D.321-1 et D.321-2 du Code du tourisme et de la loi du 10 juillet 1965. Elle a cassé un arrêt d’appel interdisant aux copropriétaires non renouvelés de louer indépendamment leur logement conformément aux prévisions de leur règlement conventionnel. La juridiction suprême a énoncé que les règlements autorisant une occupation bourgeoise permettent aux propriétaires de disposer librement de leurs lots privatifs libérés. Or l’exigence réglementaire d’un exploitant unique ne saurait priver un copropriétaire de la jouissance de son bien lorsque le bail a régulièrement pris fin. À cet égard le syndicat des copropriétaires ne peut entraver l’usage paisible d’un appartement sous prétexte de sauvegarder le label commercial de la résidence. Dès lors le droit de propriété individuel prévaut sur les contraintes d’exploitation dès l’instant où la destination de l’immeuble demeure scrupuleusement respectée.

Cependant cette liberté de gestion individuelle trouve sa limite impérative dans la prohibition de la concurrence déloyale et des comportements parasitaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 27 mars 2025 (pourvoi n° 23-18.769) cette stricte frontière. La Cour a sanctionné des copropriétaires ayant constitué une structure d’exploitation parallèle utilisant abusivement le classement trois étoiles et les équipements communs. Elle a retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la captation illégitime des réservations et des services financés par l’exploitant historique. Par ailleurs la troisième chambre civile a jugé le 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-19.544) la qualité à agir du syndicat. La Cour a affirmé dans cet arrêt ainsi que dans l’affaire connexe n° 23-19.545 du 22 mai 2025 une prérogative fondamentale. Elle a posé que ces clauses n’ont aucunement pour conséquence : « de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir ». En conséquence le syndicat conserve intacte sa recevabilité à agir en réparation des vices affectant les parties communes de l’immeuble touristique.

II. La fixation juridictionnelle du loyer renouvelé et le contentieux de l’éviction de l’exploitant

A. La qualification de locaux monovalents selon l’article R. 145-10 du Code de commerce et l’application exclusive de la méthode hôtelière

Lors de l’échéance du bail commercial le montant du loyer renouvelé suscite d’âpres contestations techniques entre le bailleur et le preneur. Le régime général institué par l’article L.145-33 du Code de commerce prévoit que le prix du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois l’article L.145-34 du Code de commerce soumet en principe cette réévaluation statutaire à la règle protectrice du plafonnement indiciaire. Or le législateur a prévu une dérogation majeure pour les locaux construits en vue d’une seule et unique utilisation économique. Aux termes de l’article R.145-10 du Code de commerce le prix de ces baux particuliers peut être déterminé selon les usages de la branche. À cet égard la qualification de local monovalent évince de plein droit le mécanisme légal du plafonnement du loyer renouvelé. Dès lors le magistrat judiciaire doit fixer le nouveau montant locatif en appliquant directement les usages observés dans le secteur hôtelier. Cette exclusion du plafonnement autorise un alignement direct du loyer sur la rentabilité financière théorique de l’établissement touristique concerné.

La qualification de monovalence des lots situés au sein d’une résidence de tourisme fait l’objet d’une jurisprudence désormais parfaitement consolidée. La cour d’appel de Grenoble a rendu le 6 mai 2025 (n° 22/02418) une décision de référence particulièrement éclairante sur ce statut. La juridiction a jugé que les locaux ne pouvant être affectés à un autre usage sans transformations coûteuses : « doivent être qualifiés de monovalents ». Cette solution a été confirmée dans les arrêts n° 22/02417 du 6 mai 2025 et n° 22/02422 du 6 mai 2025. La même cour a réitéré cette appréciation le 16 septembre 2025 (n° 22/05977) et le 16 septembre 2025 (n° 22/05976). Les juges soulignent que l’aménagement structurel des appartements et leur intégration dans un complexe para-hôtelier interdisent toute réaffectation sans travaux substantiels. Par ailleurs la présence d’équipements sportifs et de loisirs partagés confirme l’indivisibilité matérielle de l’exploitation commerciale touristique ainsi exploitée. En conséquence l’ensemble immobilier relève de plein droit des critères d’évaluation dérogatoires prévus par l’article R.145-10 du Code de commerce.

L’application de l’article R.145-10 du Code de commerce conduit les juridictions à privilégier de façon constante la méthode d’évaluation dite hôtelière. Cette technique expertale consiste à évaluer un pourcentage du chiffre d’affaires théorique annuel réalisable par l’établissement en fonction de sa capacité d’accueil. L’arrêt rendu le 6 mai 2025 sous le numéro 22/02418 précise minutieusement les modalités de calcul retenues par l’expert judiciaire désigné. La cour énonce que cette méthode : « se fonde sur une recette théorique maximale et une fréquentation théorique des locaux ». Elle ajoute que le calcul s’effectue en considération des critères objectifs des lieux : « et non pas de la gestion du preneur ». Or certains gestionnaires tentent d’opposer des clauses contractuelles prétendant exclure tout lien entre le montant du loyer et le chiffre d’affaires. La cour d’appel a fermement neutralisé ce moyen en retenant que de telles stipulations ne s’opposent nullement au jeu de la méthode hôtelière. Dès lors le juge retient une quote-part théorique du chiffre d’affaires potentiel sans être lié par les mauvais résultats de gestion du locataire.

La mise en œuvre de cette méthode requiert obligatoirement la saisine du juge des loyers commerciaux statuant selon la procédure sur mémoire. La deuxième chambre civile de la cour d’appel de Pau l’a rappelé le 9 octobre 2025 (n° 20/01871) dans une espèce similaire. Elle a visé l’article R.145-23 du Code de commerce qui réserve la compétence exclusive du tribunal judiciaire pour fixer le loyer renouvelé. Le magistrat instructeur ordonne habituellement une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative en tenant compte de l’environnement touristique local. L’expert judiciaire procède à l’examen détaillé des prestations offertes comme l’accueil le gardiennage la lingerie la maintenance et les installations collectives. À cet égard un abattement technique est systématiquement appliqué pour intégrer les remises commerciales consenties aux voyagistes et aux plateformes de réservation en ligne. Par ailleurs les charges exorbitantes transférées sur le locataire par le bail sont déduites afin d’ajuster équitablement la valeur locative finale. En conséquence le prix du bail renouvelé reflète la réalité économique objective de l’hébergement touristique sans léser les intérêts des bailleurs copropriétaires.

B. L’évaluation de l’indemnité d’éviction de l’exploitant, l’obligation légale d’information et les sanctions de l’inexécution locative

Lorsque le propriétaire refuse de renouveler le contrat à son terme il s’expose au paiement d’une substantielle indemnité légale d’éviction. Le tribunal judiciaire d’Albertville a rappelé le 12 juin 2025 (n° 23/09481) ce principe fondamental du statut protecteur. Le tribunal a jugé qu’en vertu de l’article L.145-14 du Code de commerce le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement du bail commercial. Toutefois la juridiction a précisé que le bailleur doit payer au locataire évincé : « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé ». Cette somme a pour objet essentiel de compenser intégralement la perte du droit au bail et la disparition de l’exploitation économique associée. Or dans une résidence de tourisme l’exploitant gère une multiplicité de logements appartenant à une multitude de bailleurs individuels distincts. À cet égard la question de la valorisation de la perte subie par le gestionnaire pour un lot isolé a longtemps suscité d’âpres controverses. Dès lors les tribunaux judiciaires ont été amenés à définir une méthodologie d’indemnisation strictement adaptée aux particularités de l’activité d’hébergement touristique.

La première chambre civile de la cour d’appel de Pau a clarifié cette évaluation dans un arrêt marquant du 9 juin 2026 (n° 23/01133). La juridiction d’appel a posé avec une particulière netteté le principe de la divisibilité économique de chaque unité d’hébergement composant la résidence. Elle a jugé qu’en matière touristique le défaut de renouvellement du bail : « entraîne la perte totale du fonds de commerce exploité dans cet appartement ». La cour retient que la capacité productive du bien doit être évaluée selon les usages professionnels couramment observés dans la branche hôtelière. L’arrêt valide expressément le croisement expertal entre la méthode fondée sur le chiffre d’affaires et la méthode assise sur l’excédent brut d’exploitation. Par ailleurs les magistrats appliquent au chiffre d’affaires moyen un coefficient multiplicateur compris selon les cas d’espèce entre cent soixante et trois cent vingt pour cent. En conséquence l’indemnité d’éviction mise à la charge du copropriétaire bailleur peut atteindre un montant très élevé excédant plusieurs dizaines de milliers d’euros. Cette lourde charge financière dissuade fréquemment les investisseurs individuels de reprendre unilatéralement leur bien immobilier à l’expiration de la période contractuelle.

Face à ce risque patrimonial considérable le législateur a instauré une obligation d’information précontractuelle renforcée au bénéfice exclusif des acquéreurs de logements. L’article L.321-3 du Code du tourisme impose d’avertir expressément les investisseurs de l’existence de cette indemnité d’éviction statutaire. La cinquième chambre civile de la cour d’appel de Nîmes a sanctionné le 25 mars 2025 (n° 22/01351) l’inobservation de cette obligation légale. La cour a retenu que la loi : « impose une obligation d’information au promoteur qui doit mentionner explicitement dans les documents de commercialisation » cette charge. Elle a précisé que les documents diffusés aux acquéreurs doivent détailler le droit à indemnité de l’exploitant ainsi que les modalités générales de son calcul. Or cette prescription légale protectrice pèse conjointement sur le promoteur immobilier et sur le gestionnaire professionnel assurant l’exploitation future des lieux loués. À cet égard le manquement à ce devoir légal d’information engage la responsabilité civile des professionnels et ouvre droit à de substantiels dommages-intérêts compensatoires. Dès lors l’investisseur non averti dispose d’un recours récursoire efficace pour neutraliser le coût financier imprévu de l’éviction statutaire réclamée par l’exploitant.

Parallèlement au contentieux de l’éviction les bailleurs sont confrontés aux inexécutions contractuelles récurrentes des exploitants défaillants dans le versement de leurs loyers. En cas d’impayés caractérisés les copropriétaires peuvent faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire selon l’article L.145-41 du Code de commerce. Le tribunal judiciaire d’Albertville a statué le 12 septembre 2025 (n° 23/00740) sur l’efficacité d’un tel commandement. La juridiction a rejeté les moyens tirés de l’exception d’inexécution opposés par un exploitant défaillant pour valider l’exigibilité intégrale de la créance locative réclamée. Toutefois la cour d’appel de Grenoble a rappelé le 6 mai 2025 (n° 24/00722) que la résiliation exige une parfaite loyauté. Elle a posé avec fermeté : « Une clause résolutoire ne peut cependant produire effet si elle est mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur ». Or la contestation sérieuse de la dette locative fait échec au pouvoir du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En conséquence le recouvrement des arriérés locatifs en résidence de tourisme exige une rigueur procédurale irréprochable sous peine d’un renvoi devant le juge du fond.

Conclusion

Le bail commercial consenti au sein d’une résidence de tourisme constitue une figure juridique hybride conjuguant droit spécial de l’hébergement et statut des baux. L’instauration d’une durée initiale ferme de neuf ans par l’article L.145-7-1 du Code de commerce répond à un impératif économique de stabilité hôtelière. Toutefois la Cour de cassation a sagement circonscrit cette dérogation statutaire à la seule période contractuelle initiale dans son arrêt marquant du 7 septembre 2023. Or le renouvellement du bail réintroduit de plein droit la faculté de résiliation triennale au bénéfice du preneur en application de l’article L.145-12. À cet égard cette respiration contractuelle restitue une marge de manœuvre substantielle aux exploitants désireux d’adapter leur modèle économique aux évolutions du marché. Par ailleurs les copropriétaires retrouvent leur liberté de jouissance sous réserve de respecter scrupuleusement la destination de l’immeuble et les règles de concurrence loyale. Dès lors l’équilibre temporel des baux touristiques se trouve désormais harmonieusement clarifié au confluent du droit de la copropriété et des règles commerciales.

Sur le terrain financier la qualification de locaux monovalents de l’article R.145-10 du Code de commerce écarte tout plafonnement du loyer renouvelé. Les juridictions judiciaires privilégient uniformément la méthode hôtelière qui détermine la valeur locative à partir de la recette théorique maximale de l’établissement. Cette technique expertale impartiale protège efficacement les bailleurs contre une sous-évaluation du loyer tout en intégrant les contraintes objectives pesant sur l’exploitation. En cas de refus de renouvellement l’évaluation de l’indemnité d’éviction obéit aux usages hôteliers en considérant chaque appartement comme un fonds indivisible. En conséquence les promoteurs et les gestionnaires assument une responsabilité précontractuelle rigoureuse quant à l’information complète due aux investisseurs sur cette charge statutaire. Face aux défaillances de paiement des loyers les bailleurs disposent du jeu énergique de la clause résolutoire sous le contrôle vigilant du juge. La maîtrise experte de ces mécanismes prétoriens s’avère indispensable pour optimiser la gestion patrimoniale et sécuriser durablement les investissements en résidence de tourisme.