À Paris, la taxe sur les logements vacants va changer de dimension en 2027. Le Conseil de Paris a adopté en juillet 2026 l’application du taux maximal autorisé par la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation : 30 % la première année d’imposition et 60 % à partir de la deuxième année. Le décret du 25 août 2026 fixe de son côté le champ des communes concernées par l’application de plein droit. Cette réforme ne signifie pourtant pas que tout logement momentanément inoccupé sera automatiquement taxé. Un appartement loué pendant plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence est exclu. La vacance qui résulte de travaux importants, d’une succession bloquée, d’une procédure ou d’une cause étrangère à la volonté du propriétaire peut aussi être contestée. La difficulté sera rarement de formuler une protestation générale : il faudra rattacher chaque preuve à la date de l’occupation, à l’état réel du logement et au motif précis de la vacance. Ce dossier explique le calcul parisien, les pièces à réunir, la réclamation à adresser au service des impôts et les recours possibles en cas de rejet.

I. Taxe sur les logements vacants à Paris en 2027 : qui paie et quel montant ?

A. Paris peut-elle appliquer 60 % et comment calculer la taxe sur un logement vacant ?

La réforme repose sur l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Le texte a fusionné, pour les impositions établies à compter de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants dans une imposition dénommée taxe sur la vacance des locaux d’habitation, ou TVLH. La loi de finances pour 2026, article 108, doit être lue avec le nouvel article 1406 bis du Code général des impôts. Ce rapprochement des deux anciens régimes ne supprime pas les conditions d’assujettissement : la date du 1er janvier, la durée de la vacance, la commune et l’habitabilité restent déterminantes.

Le nouvel article 1406 bis commence par une règle de temps très précise : « La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due pour les logements vacants au 1^er janvier de l’année d’imposition depuis au moins ». Dans les communes qui présentent un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le logement doit être vacant depuis au moins une année. Dans les autres communes, le seuil est de deux années, et la taxe ne naît pas automatiquement de la même manière. Paris appartient au premier groupe : la taxe y est applicable de plein droit, sous réserve que le bien remplisse les autres conditions.

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 établit la liste des communes relevant du déséquilibre prévu par l’article 1406 bis. Il est entré dans l’actualité immobilière à la fin du mois d’août parce qu’il rend lisible le périmètre de la nouvelle taxe avant sa première application. Son article 1 prévoit que la TVLH « s’applique dans les communes dont la liste figure en annexe au présent décret ». Pour un propriétaire parisien, le rattachement de l’adresse à Paris ne suffit toutefois pas à prouver la vacance : il faut encore analyser l’occupation et la cause de l’inoccupation.

Le taux applicable à Paris ne se déduit pas seulement du mot « vacant ». L’article 1406 bis prévoit que, pour les communes situées dans la zone de déséquilibre, « le taux de la taxe est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième année d’imposition ». Il ajoute que la commune peut « augmenter ces taux, sans toutefois excéder le taux de 30 % la première année d’imposition et le taux de 60 % à compter de la deuxième année d’imposition ». La Ville de Paris indique avoir activé cette faculté par une délibération adoptée en juillet 2026.

La conséquence est importante pour une vacance qui se prolonge. Un logement qui entre dans le champ de la taxe en 2027 ne sera pas nécessairement calculé à 60 % dès le premier avis. Le premier niveau est de 30 % si la délibération parisienne est applicable à l’année concernée ; le taux de 60 % intervient à compter de la deuxième année d’imposition. Il faut donc distinguer l’ancienneté physique de la vacance, qui peut avoir commencé avant 2027, et la première année au titre de laquelle le nouveau régime établit effectivement l’imposition. La loi précise néanmoins que, pour les impositions de 2027, la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte. Cette règle de transition peut accélérer le passage à la deuxième année et doit être vérifiée à partir de la chronologie réelle du bien.

La base n’est pas le loyer que le propriétaire aurait pu percevoir. L’article 1406 bis renvoie à la valeur locative mentionnée à l’article 1409 du Code général des impôts. Cet article 1409 indique que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est calculée « d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux ». Pour la TVLH, cette référence permet à l’administration de partir de la valeur locative cadastrale du logement. Une estimation personnelle du prix de marché ou une absence de loyers encaissés ne suffit donc pas à faire disparaître l’assiette.

La fiche de Service-Public sur la taxe unique à partir de 2027 rappelle que le calcul repose sur la valeur locative cadastrale et que les taux de 17 % et 34 % peuvent être augmentés jusqu’à 30 % et 60 % dans les communes qui prennent la délibération correspondante. La Ville de Paris donne une illustration : pour un appartement de 30 m² dans le 17^e arrondissement, le montant estimé passerait d’environ 790 euros avant la réforme à 1 400 euros en 2027, puis 2 800 euros à partir de 2028. Ce chiffre est un exemple municipal, pas une formule universelle : la valeur locative de chaque logement, son historique d’imposition et le taux effectivement appliqué doivent être contrôlés sur l’avis.

Le redevable n’est pas toujours le seul propriétaire au sens courant. L’article 1406 bis désigne le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance. Une indivision, une succession ou un démembrement peut donc expliquer que l’avis soit adressé à une personne qui ne gère pas seule le bien. Avant de contester, il faut identifier le titulaire du droit, la personne qui avait effectivement la disposition du logement et l’auteur des démarches de location ou de travaux. Une erreur sur le redevable constitue un moyen distinct de l’erreur sur la vacance.

La nouvelle déclaration d’occupation est un autre élément de la réforme. L’article 1418 du Code général des impôts prévoit que les propriétaires déclarent avant le 1er juillet les informations relatives à la nature de l’occupation, aux dates de début et de fin, à l’identité des occupants et, « le cas échéant, les éléments d’identification du gestionnaire de location ». En cas de vacance, le motif doit être précisé. Le même article prévoit une dispense lorsqu’aucun changement n’est intervenu depuis la dernière déclaration. Une déclaration correctement mise à jour aide à prévenir une erreur, mais elle ne remplace pas la réclamation contre un avis déjà émis et ne dispense pas de conserver les justificatifs.

La décision parisienne doit aussi être replacée dans le calendrier des collectivités. L’article 1639 A du Code général des impôts prévoit que les collectivités font connaître aux services fiscaux, avant le 15 avril de chaque année, les décisions relatives aux taux ou aux produits des impositions directes locales. L’article 1406 bis renvoie expressément à cette procédure pour l’augmentation du taux. L’article 1639 A bis fixe pour sa part, pour les délibérations qui ne portent pas sur le taux ou le produit, une adoption avant le 1er octobre pour une application l’année suivante. Le propriétaire qui suspecte une erreur de taux doit demander la délibération applicable à l’année de l’avis, plutôt que de supposer que toute annonce politique produit automatiquement le même effet fiscal.

Pour situer cette question dans l’ensemble du droit immobilier du cabinet, il faut conserver une séparation claire entre trois sujets. Le premier est l’éligibilité du logement : est-il dans une commune et une période de vacance qui permettent l’imposition ? Le deuxième est le montant : la valeur locative et le taux parisien ont-ils été correctement retenus ? Le troisième est la cause de l’inoccupation : l’occupation, les travaux ou l’obstacle juridique rendent-ils la vacance indépendante de la volonté du redevable ? Une réclamation efficace peut présenter plusieurs moyens, mais chacun doit correspondre à une pièce et à une date.

B. Un logement occupé plus de 90 jours est-il exonéré et quelles preuves conserver ?

La règle des 90 jours est l’un des moyens les plus directs pour écarter la TVLH. L’article 1406 bis exclut « les logements dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence mentionnée au même A ». Il ne s’agit donc pas d’additionner des week-ends, des visites ou des séjours séparés. Le texte vise une occupation continue de plus de 90 jours, soit, en pratique, au moins 91 jours consécutifs. La période de référence varie selon la zone : à Paris, la durée à examiner correspond à l’année pertinente précédant le 1er janvier de l’imposition, avec la règle transitoire qui oblige à tenir compte de la situation antérieure au 1er janvier 2027.

Le propriétaire qui invoque ce motif doit construire une chronologie. Il faut répondre à quatre questions : à quelle date l’occupant est-il entré ? A-t-il réellement pris possession des lieux ? Est-il resté dans le logement pendant toute la période ? Quels paiements ou indices matériels permettent d’établir cette présence ? Un bail signé est un commencement de preuve, mais il ne démontre pas à lui seul l’installation effective. À l’inverse, une quittance isolée ou un virement sans indication de période peut être insuffisant si l’administration conteste la continuité de l’occupation.

La décision la plus directement utile pour un propriétaire parisien est l’arrêt de la CAA de Paris du 15 juillet 2026, n° 25PA04428. La SCI Danjou produisait un bail daté du 1er septembre 2022 pour un bien situé rue Lecourbe, à Paris. La cour a refusé de déduire l’occupation de ce seul document et a relevé que la société ne produisait pas d’élément sur l’installation, le maintien dans les lieux et le paiement des loyers. Elle écrit que « la SCI Danjou, qui ne fournit aucun élément relatif à l’installation effective du locataire, à son maintien dans les lieux et à la perception de loyers, ne met pas la cour en mesure de constater ». Ce numéro doit être cité dans une analyse du dossier, car il montre le niveau de preuve attendu lorsque le logement est déclaré loué.

Cette décision ne signifie pas qu’un propriétaire doit produire une quantité illimitée de documents. Elle signifie que les pièces doivent se répondre. Un bail peut être conforté par l’état des lieux d’entrée, la remise des clés, les quittances mensuelles, les relevés bancaires faisant apparaître les loyers, l’attestation d’assurance habitation de l’occupant, une demande d’aide au logement, une attestation de résidence ou des courriers adressés au locataire. Les documents comportant une date et l’adresse complète sont les plus utiles. Il faut également expliquer les anomalies : mois gratuit, impayé, départ anticipé, hébergement sans loyer ou changement d’occupant.

La déclaration dans l’espace « Biens immobiliers » doit être cohérente avec le dossier, mais une erreur administrative ancienne ne rend pas impossible la preuve contraire. Si la déclaration indique « vacant » alors qu’un locataire occupait le bien, joignez la preuve de la correction, le bail et les pièces de présence. Si elle indique une période d’occupation trop courte, indiquez la date réelle et expliquez pourquoi l’information n’a pas été actualisée. La page impots.gouv.fr consacrée à la contestation d’une taxe sur un logement vacant recommande de joindre notamment un bail, des devis de travaux ou tout document prouvant que le logement était occupé ou vacant au 1er janvier.

La preuve de l’occupation est différente de la preuve d’une vacance indépendante de la volonté du propriétaire. Dans le premier cas, l’objectif est de démontrer une présence continue supérieure à 90 jours. Dans le second, le logement peut être resté vide, mais l’absence ne doit pas être imputable à un choix libre de conserver le bien fermé. Une procédure successorale, un sinistre, une interdiction administrative, un contentieux entre indivisaires ou des travaux qui rendent le logement inhabitable appartiennent à cette seconde catégorie. Mélanger les deux démonstrations affaiblit la réclamation : la lettre doit annoncer le moyen principal et présenter subsidiairement les autres causes, avec les pièces correspondantes.

Le contentieux des travaux rappelle que l’administration et le juge examinent l’état du logement au 1er janvier, et non une amélioration réalisée plusieurs mois après. Dans l’arrêt de la CAA de Nantes du 24 décembre 2024, n° 24NT01840, un appartement ne disposait pas de sanitaires et les devis de travaux sanitaires et électriques atteignaient 13 400 euros pour une valeur vénale estimée entre 30 000 et 35 000 euros. La cour a retenu que ces travaux représentaient entre 38 % et 44 % de la valeur du bien et a jugé que l’administration ne pouvait pas taxer un logement qui n’était pas habitable. Le texte de l’arrêt indique que « le critère de l’habitabilité de ce bien n’était pas rempli ».

Les travaux doivent être objectivés par des devis détaillés, des photographies datées, un rapport d’expert ou d’architecte, des échanges avec les entreprises, des factures et, lorsque cela existe, un arrêté ou un constat de sécurité. Une simple phrase affirmant que l’appartement est « à refaire » ne permet pas d’identifier le poste qui empêchait une occupation normale. Le dossier doit distinguer les travaux de confort, qui n’empêchent pas nécessairement l’habitation, des travaux qui touchent la structure, la toiture, l’électricité, l’eau, le chauffage ou les sanitaires. Le montant total doit être rapproché de la valeur du logement sans transformer un seuil pratique en règle automatique.

La CAA de Paris a également montré que les photographies seules peuvent échouer. Dans son arrêt du 22 mai 2025, n° 23PA05252, elle a relevé que les photographies produites pour la première fois en appel n’étaient pas datées et ne permettaient pas d’identifier suffisamment le logement. La société n’avait pas répondu à la demande de l’administration qui sollicitait des informations complémentaires. La cour rappelle que le contribuable doit établir le motif d’exclusion et que « la vacance de son logement est indépendante de sa volonté ou la nécessité de réaliser d’importants travaux pour le rendre habitable ». Une pièce tardive, isolée ou non rattachée à l’adresse peut donc perdre sa portée.

Le Conseil d’État a formulé la même exigence de méthode dans sa décision du 15 juillet 2025, n° 499230, accessible sur Légifrance. Il rappelle qu’il appartient au juge, en tenant compte de l’abstention éventuelle du contribuable à fournir les éléments qu’il est seul en mesure d’apporter, « d’apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle ». La leçon pratique est simple : la demande de l’administration doit recevoir une réponse complète avant la décision de rejet, et la réclamation doit déjà contenir les devis, constats et explications qui permettront au juge de comprendre le bien sans visite sur place.

La jurisprudence constitutionnelle reprise par les juridictions administratives protège aussi les logements dont la vacance est véritablement contrainte. Dans l’arrêt 23PA05252, la CAA de Paris rappelle que « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ». Elle rappelle également la protection des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, ainsi que des biens proposés à la vente ou à la location au prix du marché mais sans preneur. Cette dernière hypothèse est distincte de la nouvelle actualité parisienne sur le taux de 60 % : une mise en vente réelle et sérieuse ne se prouve pas par une annonce ancienne laissée en ligne, mais par un prix cohérent, un mandat, des visites, des offres et des démarches suivies.

Pour une succession, réunissez l’acte de décès, l’attestation notariale, les échanges entre héritiers, les décisions judiciaires, les attestations d’assurance et les documents qui expliquent pourquoi personne ne pouvait relouer ou vendre le logement. Pour un sinistre, ajoutez la déclaration à l’assureur, le rapport d’expertise, les courriers de l’entreprise et les preuves de l’impossibilité d’occuper. Pour un logement en vente ou en location, conservez le mandat, le texte de l’annonce, son historique, le prix demandé, les avis de valeur, les comptes rendus de visite et les propositions reçues. Pour un désaccord entre indivisaires, la mise en demeure et les procès-verbaux d’échec sont plus utiles qu’une affirmation générale selon laquelle le bien était « bloqué ».

Motif invoqué	Question à établir	Pièces prioritaires
Occupation de plus de 90 jours	L’occupant a-t-il été installé et maintenu pendant plus de 90 jours consécutifs ?	Bail, état des lieux, remise des clés, quittances, virements, assurance, justificatifs d’adresse
Travaux importants	Le logement était-il réellement inhabitable au 1er janvier ?	Devis détaillés, rapport, photographies datées, factures, sinistre, interdiction d’accès
Succession ou indivision	Un obstacle juridique empêchait-il une occupation ou une location normale ?	Actes notariés, échanges, mises en demeure, décisions, calendrier des démarches
Vente ou location au prix du marché	Le propriétaire a-t-il recherché activement un acquéreur ou un locataire ?	Mandat, annonces, avis de valeur, visites, offres, réponses et ajustements documentés

Enfin, vérifiez l’adresse et la période. Une pièce relative à un autre lot, à un autre appartement ou à une autre année peut donner l’impression que le logement n’est pas identifié. Numérotez les documents, établissez une chronologie d’une page et renvoyez chaque pièce à un paragraphe de la réclamation. Cette discipline est particulièrement utile lorsque le bien est détenu par une SCI ou une indivision, car plusieurs personnes peuvent avoir des informations différentes sur l’occupation. La TVLH se calcule sur une année fiscale, mais la preuve se construit jour après jour.

II. Comment contester la taxe sur les logements vacants à Paris et obtenir un dégrèvement ?

A. Quelle réclamation adresser aux impôts et dans quel délai ?

La contestation commence par une réclamation fiscale adressée au service indiqué sur l’avis, en principe le service des impôts des particuliers compétent pour le lieu d’imposition. L’article R*190-1 du Livre des procédures fiscales pose le préalable en ces termes : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial ». Cette étape ne peut pas être sautée par une saisine immédiate du tribunal administratif. La demande peut être déposée en ligne dans la messagerie sécurisée de l’espace Finances publiques, ou par courrier selon les modalités indiquées sur l’avis.

La démarche en ligne doit être conservée : capture de l’écran de dépôt, accusé de réception, message envoyé, liste des pièces jointes et réponse de l’administration. La procédure publiée par impots.gouv.fr indique de choisir la rubrique « Réclamation/Contestation », puis la réclamation relative à la taxe sur les logements vacants. Le nom de la nouvelle TVLH pourra être présenté différemment selon la mise à jour de l’espace : décrivez l’avis avec son année, son numéro, l’adresse du bien et le montant, afin que le service ne puisse pas confondre votre demande avec une taxe foncière ou une taxe d’habitation sur résidence secondaire.

Une réclamation complète doit comporter quatre blocs. Le premier identifie le contribuable, le bien et l’imposition contestée. Le deuxième raconte la chronologie : entrée du locataire, période d’occupation, départ, travaux, sinistre, succession, mise en vente ou toute autre cause. Le troisième expose les moyens : exclusion par occupation supérieure à 90 jours, vacance indépendante de la volonté, logement inhabitable, erreur de redevable, de commune, de valeur locative ou de taux. Le quatrième formule la demande : décharge totale, dégrèvement partiel, rectification de l’assiette ou remboursement d’une somme déjà versée.

L’article R*197-3 du Livre des procédures fiscales impose le contenu minimal de la demande. Il dispose notamment : « Toute réclamation doit à peine d’irrecevabilité » mentionner l’imposition contestée, présenter sommairement les moyens et les conclusions, porter la signature de son auteur et être accompagnée de l’avis d’imposition ou d’une pièce équivalente. Une lettre qui se limite à « mon logement n’était pas vide » est fragile. Écrivez par exemple que vous demandez le dégrèvement de la TVLH 2027 établie pour telle adresse, que le logement a été occupé du telle date au telle date, puis renvoyez à la pièce 1, à la pièce 2 et ainsi de suite.

Le délai est un point de sécurité. L’article R*196-2 prévoit que les réclamations relatives aux impôts directs locaux doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, de la notification de l’avis ou de l’émission du titre, selon le cas. Il vise aussi l’année de réalisation de l’événement qui motive la réclamation dans certaines hypothèses. Si un avis TVLH au titre de 2027 est mis en recouvrement en 2027, la date de principe sera donc le 31 décembre 2028 ; l’avis et la nature exacte du moyen doivent cependant être vérifiés avant de retenir cette date. Une contestation déposée dès la réception de l’avis réduit le risque lié à une erreur de calendrier.

Ne confondez pas le délai de réclamation du contribuable avec le délai de reprise de l’administration. L’article L174 du Livre des procédures fiscales indique que les omissions ou erreurs concernant la TVLH peuvent être réparées par l’administration jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due. Cette possibilité permet à l’administration de corriger une erreur, mais elle ne prolonge pas automatiquement le délai dont vous disposez pour demander un dégrèvement. Votre calendrier doit partir de l’avis reçu et des règles de l’article R*196-2, non d’une attente de trois ans.

La question du paiement doit être traitée séparément. Une réclamation ne suspend pas, par elle-même, l’exigibilité de l’impôt. La page impots.gouv.fr indique que le contribuable peut demander, en même temps, un sursis de paiement sur la part contestée. La demande doit être explicite et porter sur le montant concerné. Si la réclamation est rejetée et que le paiement n’a pas été organisé, la majoration applicable aux impositions recouvrées comme la taxe foncière peut être mise en cause. En pratique, indiquez le montant payé, le montant contesté et la demande de sursis dans une rubrique distincte, puis conservez l’accusé de réception de cette demande.

Le service fiscal peut demander des informations complémentaires. Répondez dans le délai indiqué, même si les mêmes pièces ont déjà été transmises, et renvoyez vers le premier dépôt. Dans une affaire de vacance, un silence sur une demande de devis, de photographies datées ou de preuves d’occupation peut être interprété contre le propriétaire. Une réponse utile tient en une chronologie, un tableau des pièces et une explication de toute contradiction entre le bail, la déclaration d’occupation et les relevés de paiement. Si une pièce n’existe pas, dites-le et proposez les éléments qui permettent de démontrer le même fait.

L’administration statue dans le délai prévu par l’article R*198-10 du Livre des procédures fiscales. Ce texte indique que la direction compétente statue dans les six mois de la présentation de la réclamation ; si elle ne peut pas respecter ce délai, elle doit prévenir le contribuable et préciser le délai complémentaire, qui ne peut pas excéder trois mois. Il ajoute qu’en cas de rejet total ou partiel, « la décision doit être motivée ». Une réponse qui écarte le dossier sans examiner l’occupation, l’état du logement ou les pièces peut justifier une analyse plus approfondie et, selon son contenu, un recours juridictionnel.

La lettre peut demander plusieurs niveaux de décision sans devenir contradictoire. À titre principal, demandez le dégrèvement total si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs ou si la vacance était indépendante de votre volonté. À titre subsidiaire, contestez la valeur locative ou le taux si l’avis ne correspond pas à la délibération applicable. À titre encore subsidiaire, demandez le recalcul pour la période qui ne remplit pas les conditions. Chaque demande doit être reliée à une règle différente. Le service pourra ainsi répondre à chaque question au lieu de traiter la lettre comme une protestation générale.

Pour un bien situé à Paris ou en Île-de-France, ajoutez les particularités du dossier local sans présenter la localisation comme une exonération. L’adresse parisienne explique l’application de plein droit et la décision municipale sur le taux, mais elle ne modifie pas le seuil de plus de 90 jours ni la nécessité d’une réclamation préalable. Identifiez le SIP sur l’avis, l’adresse du bien, le numéro fiscal du local, le numéro de rôle et, pour une SCI, le SIREN ainsi que la qualité du signataire. Pour un bien francilien situé hors de Paris, vérifiez la commune dans l’annexe du décret et le régime de la délibération locale : le taux et la durée peuvent différer.

B. Que faire après un refus et comment saisir le tribunal administratif ?

Un rejet fiscal n’est pas seulement un désaccord sur le montant. Il faut lire le motif exact : l’administration estime-t-elle que le logement était vacant au 1er janvier ? considère-t-elle que le bail ne prouve pas l’installation ? refuse-t-elle les travaux parce que les devis sont trop généraux ? conteste-t-elle l’indépendance de la cause ? applique-t-elle un taux différent ? La réponse détermine les pièces à compléter et les arguments à reprendre. Un recours qui recopie la réclamation sans répondre au motif de rejet peut laisser intacte la faiblesse signalée par le service.

Le principe de la réclamation préalable a été rappelé par le Conseil d’État dans sa décision du 29 juin 2026, n° 513256, à propos de la taxe annuelle sur les logements vacants de l’ancien régime. Le Conseil d’État a relevé que la contribuable n’avait pas adressé à l’administration, avant de saisir le juge, une réclamation relative à l’imposition et a constaté que cette absence rendait la demande manifestement irrecevable. La décision précise que la réclamation préalable est exigée « avant de saisir le juge de l’impôt ». Même si le litige concernait l’ancienne TLV, le réflexe procédural reste essentiel pour la TVLH, dont le contentieux est régi par renvoi comme celui des impositions locales.

Le tribunal compétent dépend de la nature de la contestation et du texte applicable. Pour une décision de l’administration qui ne donne pas entière satisfaction en matière d’impôts directs, l’article L199 du Livre des procédures fiscales prévoit qu’elle peut être portée devant le tribunal administratif. Le recours doit viser la décision de rejet, totale ou partielle, et demander la décharge ou la réduction de l’imposition. Le dossier doit reprendre l’avis, la réclamation, l’accusé de réception, la réponse du service, les justificatifs et une présentation claire de la chronologie.

Le contentieux de l’assiette ne doit pas être confondu avec le contentieux du recouvrement. L’assiette répond à la question « devais-je cette taxe et pour quel montant ? ». Le recouvrement répond à la question « la somme est-elle poursuivie selon les règles applicables et ai-je reçu les actes nécessaires ? ». Si vous contestez une majoration ou une mise en demeure, il faut exposer ce moyen avec la procédure propre au recouvrement, en plus de la contestation de l’assiette lorsque les deux sujets se cumulent. L’arrêt 23PA05252 est instructif : la CAA de Paris a considéré comme irrecevable une contestation de majoration qui n’avait pas été soumise au préalable à l’administration sur le fondement approprié.

Le recours doit préserver les moyens déjà présentés. L’article R*200-2 du Livre des procédures fiscales encadre la discussion juridictionnelle par rapport à la réclamation préalable. Ne gardez donc pas une pièce essentielle pour l’audience si elle pouvait être jointe au SIP. Si le service répond que le bail ne suffit pas, transmettez au tribunal le bail mais aussi les quittances, les mouvements bancaires, l’état des lieux, la preuve de remise des clés et l’assurance. Si le service refuse les travaux, produisez les devis de l’année concernée, la description technique, les photographies datées et la preuve que les travaux étaient nécessaires avant toute occupation.

Les décisions récentes montrent la différence entre un dossier documenté et une affirmation. Dans l’arrêt 25PA04428, le bail de la SCI Danjou n’a pas suffi parce que la société ne produisait pas d’élément sur l’installation effective, le maintien du locataire et les loyers. Dans l’arrêt 23PA05252, les photographies non datées et l’absence de réponse à la demande du service n’ont pas établi l’inhabitabilité. À l’inverse, l’arrêt 24NT01840 a validé le dégrèvement lorsque les devis identifiaient les travaux, le logement était privé de sanitaires et le coût représentait 38 % à 44 % de sa valeur vénale. Ces trois décisions n’instaurent pas un barème automatique ; elles indiquent les faits que le juge doit pouvoir vérifier.

Un recours parisien consacré à l’occupation de plus de 90 jours doit présenter un tableau jour par jour ou mois par mois. Indiquez la date du bail, la remise des clés, les échéances de loyer, les éventuels impayés, les relances, la date du départ et la restitution des clés. Une présence sans paiement peut être réelle, mais elle doit être expliquée par une attestation, une assurance, une correspondance, un état des lieux ou un autre indice. Un paiement sans présence peut aussi correspondre à un préavis ou à un logement abandonné. Le juge ne recherche pas un document magique : il rapproche les éléments et vérifie si l’occupation continue est crédible.

Un recours fondé sur une vente ou une location au prix du marché exige une autre présentation. Le propriétaire doit montrer le prix demandé, son fondement, la date de publication, les contacts reçus, les visites et les raisons de l’absence de transaction. Une annonce à un prix manifestement supérieur au marché risque de démontrer que la vacance dépendait du choix du bailleur. À l’inverse, plusieurs mandats, avis de valeur, visites et négociations peuvent documenter une recherche sérieuse. L’ancien article local consacré à cette hypothèse ne doit pas être recopié comme une réponse générale : votre dossier doit préciser la période de la taxe 2027 et la situation parisienne à la date du 1er janvier.

Pour des travaux, la pièce centrale est souvent le devis établi avant ou autour du 1er janvier de l’année concernée. Il doit décrire les postes, les quantités, les matériaux et les conséquences sur l’habitabilité. Ajoutez les photographies avec date et adresse, le rapport d’expert, l’assurance, les échanges de chantier et les factures. Si les travaux ont été retardés par une entreprise, joignez les relances et le nouveau calendrier. Si un permis ou une autorisation administrative était nécessaire, expliquez son incidence. Un chantier de peinture ou de rafraîchissement n’a pas la même portée qu’une absence de sanitaires, une installation électrique dangereuse ou une toiture ouverte.

Pour une succession, le point central est l’obstacle concret. Le seul décès du propriétaire ne transforme pas automatiquement toute vacance en exonération. La succession doit être effectivement indivise, contestée, dépourvue de représentant disponible ou soumise à une procédure qui empêchait une occupation normale. Les échanges avec le notaire, les actes, les mises en demeure, une ordonnance, un procès-verbal de désaccord ou la preuve d’un blocage matériel permettent de situer l’obstacle. Si un héritier pouvait relouer seul le logement mais ne l’a pas fait, l’administration peut considérer que la vacance restait volontaire. La conclusion dépendra des droits de chacun et des démarches accomplies.

À Paris, il faut aussi vérifier le taux réellement porté sur l’avis. La décision municipale annoncée en juillet 2026 autorise la majoration jusqu’à 30 % puis 60 %, mais un recours ne doit pas demander la suppression de toute taxe uniquement parce que le taux est élevé. Le moyen utile serait, par exemple, l’absence de délibération applicable à l’année, une erreur de calcul, l’application du taux de deuxième année alors que le logement ne remplit pas cette condition, ou l’application d’un taux supérieur à celui légalement autorisé. La délibération et l’avis doivent être comparés, en tenant compte de la date d’entrée en vigueur et de la chronologie de vacance.

Une décision favorable du tribunal administratif peut conduire au dégrèvement et au remboursement des sommes déjà acquittées, selon la portée du jugement. Une décision défavorable peut être contestée par la voie de recours appropriée, mais le délai commence à courir à compter de la notification du jugement. Le propriétaire doit donc conserver l’enveloppe ou la notification électronique, la date de mise à disposition et l’ensemble du dossier. Une consultation juridique peut être utile lorsque le montant est élevé, que plusieurs années sont concernées, que le logement est détenu par une SCI ou une indivision, ou que l’administration met en cause la réalité d’une location.

Avant tout dépôt, utilisez cette liste de contrôle :

• l’avis 2027, son numéro, le montant, l’adresse et le numéro fiscal du local sont identifiés ;
• la commune et le texte qui la place dans le champ de la TVLH sont vérifiés ;
• la valeur locative, le taux de 30 % ou de 60 % et la première ou deuxième année d’imposition sont recalculés ;
• la période de référence et la date du 1er janvier sont reconstituées ;
• l’occupation de plus de 90 jours consécutifs est démontrée par plusieurs pièces concordantes, si ce moyen est invoqué ;
• les travaux, la succession, le sinistre, la mise en vente ou tout autre obstacle sont rattachés à des dates et à des documents précis ;
• la réclamation mentionne l’imposition, les moyens, les conclusions, la signature et l’avis joint ;
• la demande de sursis de paiement, si elle est nécessaire, est formulée séparément et conservée avec son accusé de réception ;
• la date limite de l’article R*196-2 est calculée à partir de la mise en recouvrement de l’avis ;
• les copies déposées, les échanges avec le SIP et la décision de rejet sont archivés.

Cette méthode permet de répondre à la question pratique posée par la réforme parisienne. Oui, la taxe peut atteindre 30 % la première année et 60 % à partir de la deuxième lorsque les conditions légales et la délibération applicable sont réunies. Non, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs, inhabitable en raison de travaux importants ou réellement bloqué par une cause indépendante de la volonté du redevable ne doit pas être traité comme une vacance volontaire. Mais l’exclusion ne se présume pas : elle doit être exposée dans une réclamation et étayée par des documents permettant de vérifier la situation au 1er janvier.

Conclusion

La réforme de 2027 rend la vérification de chaque dossier plus urgente à Paris. Le taux maximal annoncé par la Ville augmente fortement la conséquence financière d’une qualification de logement vacant, tandis que la nouvelle TVLH reprend les critères de durée, d’occupation et d’habitabilité. La question déterminante n’est pas seulement de savoir si le bien était vide, mais pourquoi il l’était, pendant quelle période et quelles démarches le propriétaire a accomplies.

Le moyen tiré d’une occupation de plus de 90 jours doit être documenté par une présence réelle et continue. Le moyen tiré de travaux importants doit être appuyé par des éléments techniques datés. La succession, le sinistre, la vente ou la location au prix du marché doivent être présentés comme des obstacles concrets, et non comme des explications générales. Après réception de l’avis, la réclamation au service des impôts doit respecter les articles R*190-1, R*196-2 et R*197-3 du Livre des procédures fiscales, puis le tribunal administratif peut être saisi si la réponse ne donne pas satisfaction. Une analyse du montant, de la délibération parisienne, du redevable et des preuves permet de choisir le bon moyen et de préserver les délais.